• 2020.04.17

変動金利と固定金利はどっちがいい?住宅ローンで悩むポイントを解説!

住宅ローン変動固定どっち
auじぶん銀行

住宅ローン選びで多くの方が悩むポイントといえば、

変動金利と固定金利はどちらが有利なんだろう?

という点ですよね。

確かに変動金利は圧倒的な低金利でお得感がありますし、対して固定金利にも金利が変わらないという安心感があるので、それぞれ魅力的だからこそ迷いますよね。

そこで当記事では、

について解説していきます。

金利タイプ別のシミュレーションもご紹介しますので、「変動金利と固定金利の選択で悩んでいる」という方は参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士 | 当サイトの執筆を担当している「政所温也」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

変動と固定を比較してメリット・デメリットを紹介

まずは変動金利と固定金利を比較しながら、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

変動金利と固定金利の特徴をわかりやすくまとめたので、下記の表をご覧ください。

住宅ローン変動固定どっち1

上記の表は、

  • 金利の高さ
  • 安定性
  • 返済額

という3つの軸で変動金利と固定金利を比較したものです。

住宅ローンの金利タイプはそれぞれ優れているポイントが異なると気付くと思います。

変動金利

金利が低く2020年現時点では返済額も少ない。
しかし安定性が低いので金利上昇局面では不利

固定金利

金利が高く、現時点では返済額が多め。
しかし安定性が高いので金利上昇局面では有利

というようにそれぞれメリット・デメリットが大きく異なるのです。
 
したがって今後の金利局面によってメリットとデメリットが入れ替わる可能性もあり、一概にどちらの金利タイプが優れているとはいえません。

大切なのは各金利タイプの特徴をしっかり理解したうえで、ご自身に適した金利タイプを選ぶことです。

3つの軸でどの金利タイプが有利になるのか、それぞれわかりやすく解説していきますね。

金利の高さは変動金利が低い

金利の高さで比較した場合、2020年現時点では変動金利のほうが金利は低くなっています。

下記の金利相場をご覧ください。

変動金利&固定金利の金利相場 (2020年時点)

  • 変動金利:年0.4%~年0.6%
  • 固定金利(全期間固定金利):年1.2%前後

変動金利は各金融機関の目玉商品になっており、どの金融機関も数値を大きく引き下げて顧客獲得を競っています。

このような背景からネット完結型の住宅ローンの中には年0.4%という超低金利を実現させている金融機関もあり、まさに戦国時代ともいえる金利相場です。

対して固定金利は年1.0%以上の金利を設定している金融機関がほとんどで、変動金利に比べると少々高めです。

ただしこれは「変動金利と比較して高い」というだけであり、過去の金利水準でいえば2020年時点はかなり低金利です

その証拠に、2009年2月の固定金利(フラット35)は年3.02%でした。

※「フラット35 借入金利の推移」より、2009年(平成21年)2月の実行最低金利を参考

つまりわかりやすくいえば、この10年で住宅ローンの金利自体が大幅に低下していて、その中でも変動金利の低さが際立っているということなのです。

実際には変動金利も固定金利も過去最低水準なので、どちらを選んでも今がお得な借入タイミングであることに違いはありません。

金利を比較する際は、「今ならどちらを選んでも金利水準は低い」ということを忘れないようにしてください

関連記事住宅ローンの金利推移と動向を解説!変動金利は動いていない?

安定性は固定金利のほうが高い

住宅ローンの安定性については、金利が固定されている固定金利(※)のほうが高いといえます。

特に全期間固定金利は、完済まで金利変動に対する心配が一切ありません。

この点は変動金利にはない大きな長所でしょう。

各金利タイプの金利の変わり方は下記をご覧ください。

各金利タイプ 金利の変わり方

  • 変動金利:
    半年に1度金利が見直しされる
  • 全期間固定金利:
    返済期間中、完済まで金利は変わらない
  • 当初固定金利:
    固定期間中は金利が変わらない

変動金利は半年に1度金利が見直しされ、変わる可能性があります。

そのためいくら低金利で契約できたとしても「いつか金利が上がるかもしれない」という不安が常につきまとうので、安定性は低いといえます。

対して固定金利だと、定められている期間中は金利の見直しがありません。

したがって期間中は返済額が一定なので、「いつか返済額が上がるかもしれない」というような不安を抱える必要もないのです。

このような背景から見ると固定金利は将来の家計を予測しやすく、安定性は高いといえるでしょう。
※ここでは当初固定金利も「固定金利」に分類して比較をしています。

返済額は現時点では変動金利の方が少ない

住宅ローンの返済額においては、現時点では低金利な変動金利が有利です。

しかし先述したように、変動金利は金利がいつ上がるかわからないという不安要素があります。

もし今後金利が上昇すれば住宅ローンの返済額は増え、固定金利より総額が高くなるかもしれません。

つまり金利上昇局面では固定金利のほうが返済額は有利、金利下降局面では変動金利のほうが返済額は有利なのです。

もちろん将来の金利がどうなるのかは誰にもわかりません。

2020年の低金利水準が今後も10年以上続けば、もし金利が上昇しても総返済額は変動金利のほうがお得になる可能性が高いです。

将来の金利が誰にもわからない以上、現時点での返済額を比較しても将来的に有利かどうかはわからないということです。

したがって返済額を比較する際は、

  • 変動金利は金利上昇を前提にシミュレーション計算したうえで比較すること
  • 現時点ではどちらが有利という正解は出ないということ

を理解し、ご自身に合う金利タイプを選ぶようにしてください。

今後の金利動向について

ここでは各金利タイプのメリット・デメリットに大きく影響する「金利動向」について、考え方をお伝えしていきます。

もちろん先述のとおり、今後10年・20年先の金利は誰にもわかりません。

しかし現在の金利動向の予想やその理由を知っておくと、金利タイプ選びの参考になるはずです。

結論からいうと、筆者は2020年の金利動向を

  • 変動金利は、横ばい
  • 固定金利(全期間固定金利)は、2019年末からやや上昇傾向だが、大きな変動はなく横ばい

と予想しています。

なぜそう判断するのか、理由をお伝えしますね。

金利動向予想の理由

変動金利ですが、変動金利の数値に影響を与える日銀の金融政策に特に大きな動きはありません。

日銀が政府と組んで目標に掲げている物価上昇率2%の達成は難しく、その解決の糸口も見えていません。

2019年の消費税増税で消費が冷え込んでいる中で、金融機関としても変動金利を急に引き上げることはできないと考えられるため、横ばいと想定しています。

固定金利の場合、景気や物価など市場の動向が強く影響するため、変動金利よりも細かな金利変動が起こりやすいという特徴があります

その証拠に2019年末より全期間固定金利のフラット35はやや上昇傾向にあります。ただ、それでも大きな上昇とはいえません。

なぜなら社会全体で景気や物価の回復が見られないからです。

加えて2020年は景気回復の鍵ともいえる東京五輪が開催予定ですが、残念ながら新型肺炎の影響により開催も危ぶまれている状況です。

このような背景から見ても消費税増税による消費低下はしばらく続くでしょうし、物価や景気が活発に上昇しだすのはまだまだ先ではないかと想定しています。

このような理由をもとに、変動金利も固定金利も引き続き横ばいになると予想しています。

予想から考えるとどちらの金利タイプにしても、金利水準の低い今こそ住宅ローンを借りる絶好のタイミングといえるでしょう。

関連記事住宅ローン借り換えに最適なタイミングは、目的によって違う!借換えメリットを最大化するポイントを分かりやすく解説

住宅ローン契約者の48.5%は変動金利を利用している

実際に住宅ローンを契約する方はどの金利タイプを選んでいるのかというと、一番人気は変動金利で、全体の48.5%を占めています。

まずは下記のグラフをご覧ください。

住宅ローン変動固定どっち2

上記の調査では変動金利を選ぶ方が圧倒的に多いことがわかります。

ただし当初固定金利を固定金利という位置付けで考えると(※)、全期間固定金利(フラット35)とあわせた固定金利の比率は45.4%あります。 

つまり変動金利と固定金利の借入割合は、半々ということになりますね。

もちろん金利タイプの選択は各家庭に適したものを選ぶことが重要です。

上記の調査データはあくまで参考程度に捉え、最終的な判断はご自身の状況に合わせて検討するようにしてください。

※当記事内では当初固定金利を固定金利として位置付けていますが、当初固定金利は変動金利に固定特約をつけた金利タイプなので厳密には変動金利に分類されます。
金利タイプの分類解釈が異なる場合もあるのでご注意ください。

各金利タイプ別に向いている人を紹介

ここでは各金利タイプに向いている方の特徴をご案内していきます。

簡単に結論からいうと、

におすすめです。

それぞれわかりやすく解説していきましょう。

変動金利は世帯収入が増える見込みがある人におすすめ

変動金利は世帯収入が増える見込みがある人や、すでに貯蓄または収入に余裕がある人におすすめの金利タイプです。

住宅ローン変動固定どっち3

つまり将来の資金的余裕を確保できるかどうかが、変動金利の適性を判断するポイントだということです。

なぜなら

  • 金利変動によって返済額が増える可能性がある
  • 変動リスクに対処するためには繰り上げ返済に備えられる貯蓄または家計の余裕が必要

だからです。

変動金利は返済期間の間に何度も金利の見直しが行われます。

幸い2020年現在は低金利ですが、さすがに10年後、20年後も今とまったく同じ金利水準が続くとは限りません。

将来の金利上昇に備えるためのポイントは、ずばり収入と貯蓄の余裕です。

収入や貯蓄に余裕があれば、金利上昇で返済額の負担が増えても、家計が回らなくなる最悪の事態は防げるでしょう。

逆に収入と貯蓄に余裕が無ければ金利変動で返済額が増加したときに、返済不能に陥る可能性があります。

変動金利を選ぶときは現在から将来にかけての収入変動と貯蓄状況を考慮し、金利上昇リスクに備えられるかどうかで判断するようにしましょう。

関連記事【変動金利は怖くない】金利上昇リスクを抑える5つのポイント!仕組みを交えて解説

固定金利は2つあるので金利タイプごとに考える必要がある

固定金利には2つの種類があり、

のどちらを選ぶかで特徴も変わってくるので、分けて考える必要があります。

当然ながら特徴が違えば向き不向きも異なるからです。

ここでは当初固定金利と全期間固定金利に適した人をそれぞれわかりやすく解説していきましょう。

当初固定金利は一定期間まで返済額を固定したい人におすすめ

当初固定金利は、下記の方におすすめです。

  • 一定期間まで返済額の負担を抑えたい方
  • 計画的に返済を考えている方

住宅ローン変動固定どっち4

具体例でいうと、「子どもが大学を卒業するまでは住宅ローンの支出を抑えたい」などライフプランにあわせて返済額をコントロールしたい場合に向いています。

なぜなら当初固定金利には

  • 固定期間が終わると、金利が上がる可能性も高い
  • 金利が変わる時期がハッキリしているので、各家庭のライフプランにあわせて計画的に返済できる

という特徴があるからです。

当初固定金利は変動金利よりやや高めの金利ですが、金利が固定される期間と変更の時期が明確です。

したがって比較的返済計画を立てやすいというメリットがあります。

子どもの学校卒業に合わせて賢くローンを組めば、固定金利が終了する時期に教育費の負担が無くなるので、返済額が上がったとしても対処しやすいですよね。

このように、当初固定金利が向いているのは家計の変動状況がはっきりしている場合です。

ライフプランを考えないまま「なんとなく」で選ぶのではなく、計画的に活用できる方こそ当初固定金利がおすすめですよ。 

関連記事10年固定の住宅ローンにも金利上昇リスクはある!デメリットと対策

関連記事住宅ローンの20年固定金利を比較!3段階評価で解説します

全期間固定金利は安定した金利で返済したい人におすすめ

全期間固定金利は、下記の方におすすめです。

  • 安定した金利で時間をかけて返済したい
  • 将来的に貯蓄していきたい

住宅ローン変動固定どっち5

全期間固定金利は安定的な返済を求めている方に向いています。

なぜなら

  • 完済するまで金利が固定されるため、返済額の上昇を気にしなくて良い
  • 返済が安定しているので、現状収入が少なくてもじっくり貯蓄や収入アップを目指していける

からです。

全期間固定金利ならたとえ35年の長期返済でローンを組んだとしても、完済まで返済額が変わることはありません。

そのため「現時点では貯蓄が少なく、頭金が無いので多めに借り入れをする」という方でも、金利上昇リスクを考慮しないまま安定返済と計画的貯蓄が可能なのです。

特に20代でまだ収入や貯蓄が少ないものの住宅ローンを組める期間が長い、という方はコツコツ貯蓄していけるのでおすすめですよ。

関連記事フラット35のおすすめを住宅ローンアドバイザーが解説!金利だけじゃない比較のコツ

2,000万円を借り入れた場合の各金利タイプでのシミュレーションを紹介

2,000万円を借り入れた際の返済額が金利タイプでどう変わるのか、シミュレーションをご紹介します。

シミュレーションをご紹介する理由は、金利タイプの決定にはリアルな金額の想定が必要不可欠だからです。

毎月の返済額や総返済額で具体的な金額を把握し、家計と照らし合わせることが重要ですよ。

重要なポイントなので、各金利タイプのシミュレーションをしっかりチェックして検討なさってくださいね。 

変動金利で借り入れた場合

変動金利で2,000万円の住宅ローンを25年間借りると、毎月の返済額は約7万円~約7万6,000円で、総返済額は約2,117万円~約2,214万円になります。

前提条件

  • 金利:
    年0.457%
  • 借入金額:
    2,000万円
  • 返済期間:
    25年
  • 返済方式:
    元利均等返済/ボーナス払いなし

■毎月返済額

(1)25年間金利が変動しなかった場合の毎月返済額
7万560円
(2)11年目に金利が年0.5%上昇し、年0.957%になった場合の毎月返済額
【1年~10年目】 7万560円
【11年目以降】 7万3,221 円
(3)11年目に金利が年1.0%上昇し、年1.457%になった場合の毎月返済額
【1年~10年目】 7万560円
【11年目以降】 7万5,946円

■総返済額

(1)25年間金利が変動しなかった場合の総返済額 2,116万7,902円
(2)11年目に金利が年0.5%上昇し年0.957%になった場合の総返済額 2,164万6,948円
(3)11年目に金利が年1.0%上昇し、年1.457%になった場合の総返済額 2,213万7,468円
※返済額の試算は住宅金融支援機構のシミュレーションツールを利用しており概算値です。
実際の返済額は各金融機関によって差異があるので、詳細は金融機関にお尋ねください。

変動金利は金利上昇の可能性があるため、パターンを3つご用意してシミュレーションしました。

金利上昇が10年目以降であれば、たとえ金利が年0.5%~1.0%上昇したとしても、返済額は月3,000円~5,000円程度の上昇に留まります。
したがってある程度貯蓄をしておけば、十分対処できるでしょう。

変動金利を借り入れる際は、金利上昇が起きる前の低金利時期にできる限り貯蓄をしておくことが大切です。

当初固定20年で借り入れた場合

当初固定金利(20年)で2,000万円の住宅ローンを25年借りると、毎月返済額は約7万5,000円~7万7,000円で、総返済額は約2,256万円~約2,264万円になります。

前提条件

  • 金利:
    年0.981%
  • 借入金額:
    2,000万円
  • 返済期間:
    25年
  • 返済方式:
    元利均等返済/ボーナス払いなし

■毎月返済額

(1)25年間金利が変動しなかった場合の毎月返済額
7万5,202円
(2)固定期間終了後に金利が年0.3%上昇し、年1.281%になった場合の毎月返済額
【1年~20年目】 7万5,202円
【21年目以降】 7万5,772円
(3)固定期間終了後に金利が年0.7%上昇し、年1.681%になった場合の毎月返済額
【1年~20年目】 7万560円
【21年目以降】 7万6,536円

■総返済額

(1)25年間金利が変動しなかった場合の総返済額 2,256万636円
(2)固定期間終了後に金利が年0.3%上昇し、年1.281%になった場合の総返済額 2,259万4,817円
(3)固定期間終了後に金利が年0.7%上昇し、年1.681%になった場合の総返済額 2,264万651円
※返済額の算出は住宅金融支援機構のシミュレーションを利用しており概算値です。
実際の返済額は各金融機関で差異があるので、詳細は金融機関にお尋ねください。

当初固定金利(20年)は固定期間終了時点で変動金利にするか、再度当初固定金利タイプにするかを選択するのが一般的です。

上記のシミュレーションでは固定期間終了後の返済期間が残り5年と短いため、変動金利に変更すると仮定しました。

金利上昇幅は小さく、年0.3%~0.7%の範囲で計算しています。

当初固定金利(20年)を25年で組むと固定期間が長いため、残りの5年で金利が上昇したとしても、返済額がそれほど大きくなることはありません。

ただし当初固定金利でも固定期間が短いタイプにしたり、返済期間を最長の35年にしたりすると、固定期間終了後の負担はより重くなります。

したがって当初固定金利を選ぶときは、固定期間と返済期間の設定がポイントになってきます。

固定期間と返済期間はご自身のライフスタイルを考慮しながら慎重に決定するようにしましょう。

固定期間終了後の返済額負担を抑えたいのなら、

  • 固定期間を長くする
  • 返済期間は短くする

といった工夫で対策してみてください。

フラット35で借り入れた場合

全期間固定金利のフラット35で2,000万円の住宅ローンを25年~35年借りると、毎月返済額は約5万8,000円~7万7,000円で、総返済額は約2,316万円~2,450万円になります。

前提条件

  • 金利:
    年1.20%(保証型のフラット35を想定)
  • 借入額:
    2,000万円
  • 返済期間:
    25年または35年
  • 返済方式:
    元利均等返済/ボーナス払いなし
    ※頭金が1割必要なプランです

■毎月返済額

(1)25年住宅ローンの毎月返済額 7万7,198円
(2)35年住宅ローンの毎月返済額 5万8,340円

■総返済額

(1)25年住宅ローンの総返済額 2,315万9,559円
(2)35住宅ローンの総返済額 2,450万2,766円
※返済額の試算は住宅金融支援機構のシミュレーションを利用しており概算値です。
実際の返済額は各金融機関で差異があるので、詳細は金融機関にお尋ねください。

全期間固定金利は金利が変わらないため、25年と35年の返済期間2パターンに分けてシミュレーションしました。

いずれにしても総返済額は変動金利や当初固定金利より高めですが、返済期間を長くすれば毎月の負担は抑えられます。

また返済開始から10~20年たって収入や貯蓄が安定してきたときに繰り上げ返済をすれば、総返済額もより抑えることが可能です。

全期間固定金利を考える際につい変動金利との差が気になる方もいるかもしれませんが、全期間固定金利は「金利の安定性にこそ価値がある」という点を忘れないようにしましょう。

まとめ

変動金利も固定金利もそれぞれ一長一短で、どちらが一概に優れているとはいえません。

金利タイプの比較で悩んだときは、「どちらが良いのか」ではなく、
「どちらが自分に適しているか」という視点で検討するようにしましょう。

当記事で重要なポイントは、以下の4点です。

変動か固定を検討する際の重要ポイント

  1. 金利上昇局面では安定性のある固定金利が有利。金利下降局面では金利の低い変動金利が有利
  2. 2020年時点ではまだしばらく低金利水準が続く見込みだが、10年・20年先の金利は誰にもわからない
  3. 金利タイプの最終判断は、ご自身や各家庭のライフスタイルに合っているかどうかで決める
  4. 資金的余裕があるなら、変動金利、
    ライフプランがはっきりしているなら、当初固定金利、
    これから貯蓄や収入アップを頑張りたいなら、全期間固定金利がおすすめ

上記の重要ポイントを抑えたうえで具体的なシミュレーションを行い、最適な金利タイプを選んでくださいね。

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