住宅ローンの事前審査(仮審査)について詳しく解説!

じぶん銀行
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簡単に言うと…
  • 事前審査(仮審査)は、土地・建物の契約前に住宅ローンを借り入れられるかどうかや、いくらまで借りられるのかを審査するものです。
  • 事前審査では、前年度の年収勤め先の属性、個人信用情報と呼ばれる過去に借り入れたローンで延滞があるかどうかなどといった内容が調べられます。
  • 事前審査で承認を得ることができれば本審査でもほぼ承認が得られるといっても過言ではありません。

住宅ローンの事前審査(仮審査)は、契約前に自分が住宅ローンを借り入れられるのかどうか、借りられるのであればいくらまで借りられるのかを調べられるものです。

事前審査の承認を得られなければ家づくりを進めることもできません。

住宅ローンの事前審査にはどのような書類が必要で、どのような事に気を付ければ良いのかを解説します。

執筆者情報

株式会社エスティライフ

株式会社エスティライフ ファイナンシャル・プランナー

FP1級技能士、CFP、DC1級アドバイザー、証券外務員、住宅ローンアドバイザー、損害保険プランナー、TLC(生保協会認定FP)など幅広い専門的な知識・経験をもとにライフプランの"お金”に関する問題を解決するファイナンシャルプランナーの集団です。


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事前審査について

事前審査とは、仮審査とも呼ばれる審査のことで、一般的には土地建物の契約前に住宅ローンが借り入れられるかどうかや、いくらまで借りられるのかを審査してもらうものです。

事前審査は仮審査とも呼ばれる名前の通り、仮の審査であり、事前審査に通ってもその後本審査をしてもらう必要があります。

事前審査と本審査の大きな違いは契約書を提出する必要があるかどうかだと言えます。

事前審査を通過すればほぼ問題ない

事前審査は、仮審査と名前がついてはいるものの、事前審査で承認を得られれば本審査で審査を落とされることはほとんどありません。というのも、事前審査では主に債務者の年収や属性、個人信用情報を確認しますが、住宅ローンの審査はこれら個人の年収や属性、個人信用情報が問題なければ融資が下りるからです。

ただし、事前審査に通過ししても本審査で落ちるケースも少ないですがあります。事前審査を通過した後、本審査で落ちるパターンのほとんどが、事前審査の段階と本審査の段階で個人信用情報に違いがあった場合、例えば事前審査の段階で住宅ローン以外の自動車ローンやクレジットカードに関する情報を申請し忘れていた場合だと言えるでしょう。

事前審査でチェックされる内容

先にお伝えしたように、事前審査でチェックされることのほとんどは、前年度の年収や勤め先の属性、個人信用情報と呼ばれる、過去に借り入れたローンで延滞60ヶ月以内にあるかどうかといったことです。

事前審査では、借り入れできるかどうかと、いくらまで借り入れできるかどうかが調べられます。その際に、住宅ローン実行の段階で他の自動車ローン等の借入があると、その返済分が返済負担率に組み入れられます。

例えば、年収が500万円の場合、フラット35の返済負担率の上限である35%までとすると、年間175万円までであれば返済に回して大丈夫だということを表します。この際、自動車ローンの支払いが月に5万円あったとしたら、年間60万円となるため、住宅ローンの返済に回せる金額は 175万円-(5万円×12カ月)=115万円 までとなります。

また、借入限度額の計算においては、実際の住宅ローン金利ではなく、審査金利という金利が用いられます。審査金利は3%~4%といった設定が多いのですが、仮に4%であった場合、3,000万円を35年ローンで借りる場合、月々の返済額は約13万円となります。

月々13万円だと年間で156万円となるため、返済負担率オーバーとなってしまい、審査で落ちてしまいます。この場合、借入額を減らすか。自動車ローンを住宅ローン実行までに完済するかしないといけません。

事前審査を通過するために必要な情報

事前審査を通過するためには、個人信用情報が最も大切です。過去に延滞がないかどうかは審査を依頼する金融機関で確認して貰えますが、過去に延滞した心当たりがある場合は、CICや全国銀行協会、JICCといった個人信用情報の調査機関で情報を取得することも可能です。

1か所の申請で1,000円かかります。金融機関側では、延滞した情報は分かってもなぜ延滞したのかを知るすべはありません。自分で取りよせてみて、その延滞情報の理由を説明できるのであれば審査に通過する可能性も出てくるでしょう。

携帯電話の分割払いもローン!?

意外な理由で審査に落ちてしまう理由として、携帯電話本体の分割払いがあります。日本では携帯電話を購入する際に、2年間の分割払いとしているケースが多いですが、この分割払いもローンとしてカウントされます。

返済負担率ぎりぎりで通るか分からない、という場合は携帯ショップに確認して残額の確認と、住宅ローン実行までに完済する旨を伝えると良いでしょう。

事前審査に必要な書類

事前審査に必要な書類は金融機関によって異なりますが、一般的には以下の書類が必要です。

  • 運転免許証/健康保険証
  • 源泉徴収票/所得証明
  • 印鑑
  • 購入する物件の謄本/測量図/公図/物件地図
  • 他に借入がある場合は、その返済予定表

上記以外にも、まとまった自己資金がある場合はその通帳のコピー、また配偶者も働いているのであれば、配偶者の収入についても申告すれば審査の内容に良い影響がある場合があります。

事前審査にかかる期間、日数

事前審査は、特に問題がなければ3日~1週間程で審査結果を聞くことができますが、返済負担率ぎりぎりの場合や、自営業であったり、多額の借入をしていたりと難しい内容だと時間がかかる場合があります。

審査では、金融機関によって本部とやりとりをしないといけない場合があり、本部から書類を要求されて、その書類を用意して送付する、といったことを繰り返していると2週間から、場合によっては1カ月程時間がかかる場合もあります。

特に人生の節目となる時期や季節に集中する事が多く、新年度が始まる23月、年の瀬に近い910月は繁忙期となるので、時間がかかる事が多いため、複数の金融機関に申し込んでおくなどの対応策も必要です。

金融機関の担当者も他にいくつかの案件を抱えているため、どうしても急がなければならない理由があるときは頻繁に連絡をいれて急かすことも大切です。 

事前審査の期間が短い金融機関には住宅ローン専門金融機関の「ARUHI」とネット銀行の「住信SBIネット銀行」、「じぶん銀行」のそれぞれの審査期間は下記のようになっております。

金融機関 本審査期間
ARUHI 最短即日
住信SBIネット銀行 当日~3営業日
じぶん銀行 1~数日

審査期間について詳しく知りたい際は「住宅ローンの審査にかかる期間はどれくらい?」を参考にして下さい。

事前審査の短い金融機関はこちら

ARUHI
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2019年9月適用金利

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2019年9月適用金利

全固定35年
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2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 2週間程度
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事前審査で注意すべきこと(してはいけないこと)

事前審査で注意すべきこととしては、事前審査の段階ではまだ契約金額が確定していないことも多く、仮の金額を申請することになりますが、できるだけ多い金額で申請すべきだということです。

というのも、事前審査の段階で申請した金額より、本審査で金額が落ちる分には問題がありませんが、金額が上がる場合には本審査の承認が下りない可能性があるからです。

また、事前審査では土地情報の申請もしますが、前面道路の状況や土地の広さなど、後で変わる可能性がある場合にはその旨を伝えておきましょう。

例えば、周りと比べて土地の価値が低い、道路からの距離が長い土地(はたざお地)、間口が狭く奥行きが長い、傾斜地などが該当します。

「変更予定」で申請していた土地が、建物の完成後に金融機関の要件を満たさない土地だと分かったら融資は下りません。土地についてはしつこいくらいに確認するくらいが良いでしょう。

住宅ローンの事前審査は、仮審査とも呼ばれますが、承認を得ることができれば本審査でもほぼ承認が得られるといって良いものです。事前審査でチェックされる内容をよく把握して、金融機関に少しでも良い影響を与えられるようにしましょう。

仮審査の内容について詳しく知りたい際は「住宅ローンの仮審査はどんな内容?審査基準や通過ポイントをFPが解説」を参考にして下さい。

まとめ

仮審査(事前審査)は返済能力を見ていますが、本審査では回収リスクを評価している点が大きく異なります。

仮審査を受けるにあたり、気をつけておくことは

  • 借金(カードローン、自動車ローン、リボ払い)は早めに完済しておく
  • 虚偽の報告はしない
  • 60カ月以内に返済が滞ったことがある場合、個人信用情報を確認しておく
  • 審査前は見せ金でもいいので、自己資金を多く用意する(預金残高)
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