• 2020.06.24

「勤続1年未満」でも住宅ローンは組める!フラット35と勤続年数に縛りのない銀行を解説

  • 勤続年数が短くても住宅ローンの借入れはできる?
  • 審査への影響や対策は?
  • 勤続年数が短くても申し込める金融機関を知りたい

このように勤続年数が短いことから住宅ローンの申し込みを悩んでいる方も多いですよね。

事実でいうと、住宅ローンの審査では勤続年数の長さを問われる金融機関がほとんどです。

しかしだからといって勤続年数が短いという理由だけで審査に落ちるわけではなく、状況次第で借入れは十分可能ですよ。

当記事では、

  • 勤続年数が短くても審査に通過できるケース
  • 勤続年数が短い場合の審査対策
  • 勤続年数が1年未満でも申し込めるおすすめの住宅ローン

について、わかりやすく解説していきます。

「自分の勤続年数でも住宅ローンの借入れができるどうか」を判断できるよう解説しているので、勤続年数に不安のある方は参考になさってください

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローン審査は勤続年数だけで決まるわけではない

最初に結論からお伝えすると、住宅ローンの審査項目には含まれているものの、勤続年数だけで審査の合否が決まるわけではありません

住宅ローンの審査は大きく分けて「人に対する項目」と「物件に対する項目」があり、それぞれ複数の要素を踏まえて総合的に判断されます。

つまり勤続年数はあくまで審査における要素の一つだということですね。

審査の合否は他の要素と合わせて総合的に判断されるため、仮に勤続年数の部分で不利になったとしても他の項目で好印象であれば、審査に通過できる可能性もあるわけです。

ここでは多くの方が気になっている、

  1. 金融機関は勤続年数をどれほど重視しているのか
  2. 倒産など会社都合の退職でも転職扱いになるか

という2つの疑問を解消していきます。

いずれも大切なポイントなので、必ず確認するようにしてくださいね。

勤続年数はほとんどの金融機関の審査要件に含まれている

実は、国土交通省が住宅ローン審査の実態に関する調査を実施したことがあります。

その調査結果によると、ほとんどの民間金融機関が住宅ローンの審査項目で勤続年数を考慮していることがわかります。

調査結果の詳細は下記のとおりです。

■民間金融機関が融資を行う際に考慮する項目

審査項目 融資の際に「考慮する」と回答した民間金融機関
1 健康状態 98.6%
2 借入時年齢 98.3%
3 完済時年齢 97.7%
4 担保評価 97.2%
5 勤続年数 95.7%

出典:「平成30年民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」より
P18.「融資を行う際に考慮する項目」(国土交通省)

上記の調査結果をご覧いただくとわかるように、9割を超える金融機関が審査時に勤続年数を考慮しています

もちろん先述したように勤続年数だけで審査の合否が決まるわけではありませんが、影響が大きいということは覚えておきましょう。

なお住宅ローンの申し込み要件に勤続年数が含まれるケースと含まれないケースがあります。

したがって「勤続年数が何年あれば住宅ローンに申し込めるのか」という点についても金融機関によって取り扱いが異なりますので、注意が必要です。

実例を挙げると、都市銀行や地方銀行では1年~3年以上の勤続年数を申込要件に定めているケースが多いです。

対してネット銀行の場合、申込要件自体に勤続年数を定めておらず、勤続1年未満でも申し込みできるケースがあります。

このように、審査時に勤続年数をチェックしている金融機関は多いものの、「申込要件として定めている勤続年数」は金融機関によってバラバラです。

勤続年数に不安のある方は、ご自身の勤続年数に合った金融機関で申し込むことも審査通過のために大切なポイントですよ 

会社が倒産した等でも転職と同じ扱いになる

倒産やリストラなど会社都合の退職で勤続年数が短くなった場合も、審査時には転職と同じ扱いになるので注意が必要です

「会社都合の退職は、自己都合で転職した場合とはわけが違う」、普通はそう思いますよね。

しかし住宅ローンの審査時に見られる「勤続年数」は、あくまで会社に雇用されていた期間や個人事業主で開業していた期間のみで判断されてしまいます。

つまりやむを得ず会社都合で退職し新しい会社に勤務して間もないという場合でも、新しい会社で勤めた期間=勤続年数になります

なぜこのような取り扱いになっているのかというと、金融機関としては勤続年数を審査項目に含めることで、「収入の安定度を確認したい」という思いがあるからです。

住宅ローンは非常に高額な資金を長期間に渡って貸付する契約なので、収入の安定度が著しく低い場合は金融機関にとっても大きなリスクに繋がる可能性があるわけです。

このような背景がある以上たとえ会社都合というやむを得ない事情があったとしても、新しい勤務先である程度の就業実績を重ねてから申し込むほうが、審査は通過しやすくなるでしょう。

勤続年数が短くても審査に通過できる5つのケース

多くの方は「勤続年数が短いと審査に落ちる」と考えているかと思います。

しかし実は勤続年数が短くても利用者の状況によって審査に通過できるケースがあります。

具体例は以下の5つです。

勤続年数が短くても審査に通過できる具体例

上記のうち、勤続年数を定めていない金融機関への申し込みについては多くの方が該当するので、記事の後半で詳しく後述します。

ここではさまざまな転職事例をもとに、審査に通過できるケースをご案内していきますね。 

ケース1:同業界でのキャリアアップ転職

同業界への転職でキャリアアップに成功している場合、審査に通過できる可能性が高いです

キャリアアップ転職とは自らの経験を活かし、転職前よりも高い地位や収入を見込める職業へ転職することを指します。

金融機関からも「転職に計画性があり、信用力もある」という印象を持たれやすく、審査においても有利になります。

住宅ローンの審査では信用が非常に重要なので、「キャリアアップのための転職だった」という点さえ伝われば、審査もスムーズに通過できる可能性が高いですよ

ただし勤続年数が短い場合、審査時に直近の給与明細や職務経歴書の提出を求められるのが一般的です。

金融機関はこれらの提出書類でキャリアの一貫性や収入の変動を確認するため、詳細な情報をキッチリ記載しておきましょう。

特に職務経歴書は細かくチェックされる可能性が高いので、記入漏れが無いか必ず確認しておいてくださいね。

注意点として、キャリアアップ転職とは逆に業界や職種のまったく異なる仕事を転々としているケースは審査で不利になりやすいです

過去の職歴に一貫性がなく、勤続年数も短い場合は無理に申し込みせず、できる限り3年以上就業実績を重ねてから行動に移すほうが無難でしょう。 

ケース2:明らかな年収アップが見込める転職

違う業界への転職でも、明らかに年収アップが見込める場合は、審査に通過する可能性は高くなります

能力があって豊富な実績を有している方は、他業界からヘッドハンティングされ、大幅な年収アップに繋がるケースも少なくありません。

たとえ業界は変わっていても、このように大幅に年収が上がる方は、それだけ個々の能力が高く信用力も高いという印象を持たれやすいのです。

ただし注意点として、年収アップが審査で有利に働くのはあくまで「基本給が高くなるケース」です

給与が高くても歩合制の場合、成績によって収入が大きく変動しますよね。

このようなケースでは逆に審査も厳しくなる可能性があります。

なぜなら金融機関は、住宅ローン審査において収入の安定性を何よりも重視するからです。

個人事業主や中小企業の経営者よりも一般会社員のほうが審査に通りやすいのは、このように安定性を重視している背景があるからです。

住宅ローンは数十年に渡る長期契約なので、「長い間延滞せず返済してくれそうな人」を金融機関は求めています。

したがって明らかに年収アップが見込める転職でも歩合制で収入が不安定な場合は、逆に審査で不利になる可能性があります。

ご自身の状況を踏まえ、すぐに申し込みするべきかどうかを慎重に検討してみてくださいね。

ケース3:会社の人事異動によるグループ会社への転職

グループ会社間での出向や異動などで属する会社が変わり、結果的に勤続年数が短くなった場合に関しては、審査に通過できる可能性が高いです。

なぜなら多くの金融機関では、グループ会社間の異動は転職と判断していないからです

異動後の勤続年数が短い方は、金融機関で詳細な事情を必ず説明しておくようにしましょう。

ここでの注意点はグループ会社間での異動がただの配置変えではなく、左遷に当たるようなケースです

会社が変わってから

  • 給与が著しく下がっている
  • 雇用形態が変わっている

というような事情があれば、審査でマイナスの印象を持たれる可能性もあるでしょう。

異動によって収入などの状況が変わっている方は、その理由を金融機関へ事前に説明しておくか、収入が安定するまで審査を延期するといった対策も検討しましょう。

ケース4:士業として大手事務所へ転職

弁護士や公認会計士などいわゆる「士業」として大手事務所へ転職した場合は、勤続年数が短くても審査に通る可能性があります

大手事務所で士業として活躍する方の多くは正社員雇用ですし、高年収で社会的地位もあります。

特にメガバンクなどの都市銀行は社会的地位が高いほど審査で有利になる傾向があります。

このような背景を踏まえると、勤続年数が短くても「士業で大手事務所への転職なので収入の安定性は高い」と判断されれば審査に通過できる可能性も高いでしょう。

ただし士業の転職で気をつけたいのが、

  • 独立開業
  • 雇用形態が派遣または契約社員

というようなケースです。

士業であっても独立開業した個人事業主や派遣、契約社員の場合、収入の不安定さが理由で審査に落ちる場合があります。

つまり士業の転職で勤続年数が短くても審査に通るかどうかは、雇用形態も含めて「収入の安定度」によって大きく異なるということです。

士業だからといって過信せず、「金融機関は何よりも収入の安定度を優先する」ということを忘れないようにしてくださいね

勤続年数が短い場合の対策

勤続年数が短いので、審査に落ちないような対策を取りたい

という方もいらっしゃるかと思います。

このような場合、以下の3つの対策が有効です。

勤続年数が短い場合の対策

勤続年数によって審査通過に不安がある方は無計画に住宅ローンを申し込むのではなく、金融機関や購入時期を慎重に検討することが大切ですよ

ここでは各対策について、わかりやすく解説していきます。

対策1:申込要件に勤続年数を定めていない金融機関を利用する

住宅ローンの申込要件において勤続年数を定めていない金融機関を利用すれば、勤続年数が短くても借入れできる可能性があります

勤続年数が1年未満など短い方は、各金融機関の住宅ローン申込要件で勤続年数の取扱いがどのようになっているのかを事前に確認しておきましょう。
 
申込要件に勤続年数を定めていない金融機関の具体例についても、後述する「勤続年数が1年未満でも申し込める住宅ローンのおすすめ」の部分で詳細に解説していますので、そちらを参考にしてみてくださいね。

対策2:フラット35を利用する

申込要件に勤続年数を設けていない民間金融機関を利用する対策以外にも、全期間固定金利のフラット35を利用するという方法もあります。

フラット35はもともと職業や勤続年数を住宅ローン審査の申込要件に入れていません。

フラット35で申し込みをすれば、勤続年数が短くても審査に通過できる可能性は高いです

ただしフラット35でも、「転職して3か月以内」など、あまりに勤続期間が短い方は要注意です

なぜなら勤続年数関係なく申し込みできるといっても、審査時には収入状況を確認するため、直近3か月分の給与明細提出を求められるからです。

直近3か月の給与明細も出ていないような状況だと収入の確認ができず、申し込みさえできない可能性が出てきます。

転職後にフラット35を利用する場合は少なくとも勤続3か月経過後、給与明細を提出できる状況になってから申し込むことをおすすめします。

対策3:購入の時期を後ろ倒しにする 

勤続年数の短さで審査に不安がある場合に、もっとも確実な対策は「住宅購入時期を後ろ倒しにすること」です
 

購入時期を後ろ倒しにして勤続年数が1年以上になれば、利用できる金融機関の選択肢もぐっと広がります。

金融機関の選択肢が広がれば、その分金利の低さや充実した団信保障にこだわることができます。

つまり家族のニーズに最適な住宅ローンを選びやすくなるということです。

このように住宅購入時期を後ろ倒しにする最大のメリットは「選択肢を広げられること」でしょう。

また時期を後ろ倒しにすれば、より多くの費用を貯める時間ができるので、頭金や諸費用の準備も万全に整えることができます。

ただ

購入を希望している地域は住宅供給数が少なく次いつ購入できるかわからない

という方もいるでしょう。

当然ながら住宅の購入時期をずらすのは簡単なことではありませんよね。

しかし忘れてはならないのが、住宅の購入で一番重要なのは審査に通過することです。

審査に通らなければそもそも購入自体できなくなります。

審査への通りやすさをよく考えたうえで、購入時期を検討してみてください。

勤続年数が1年未満でも申し込める住宅ローン

勤続年数が1年未満なでも申し込める住宅ローンの中で、おすすめは下記の3つです。

おすすめの住宅ローン

  1. 新生銀行
  2. auじぶん銀行
  3. 住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)

いずれも転職後1年未満であっても住宅ローンの申し込みを受け付けていますよ。

それぞれ金融機関ごとに特徴が異なるので、1つずつわかりやすく解説していきましょう。 

「新生銀行住宅ローン」は諸費用の安さが魅力

新生銀行住宅ローンの特徴解説

新生銀行は、諸費用の安さが魅力的な住宅ローンを提供しています。

新生銀行は住宅ローン申込の条件に「連続した就業2年以上」を掲げていますが、実際には勤続年数が1年未満であっても申し込み自体は受け付けています(2020年4月 新生銀行に電話確認済)。

つまり審査内容によっては住宅ローンを利用できる可能性があるということです。

注意点として勤続年数が1年未満の場合、職務経歴書など職歴の申告が必要となります。

職歴で不利にならないよう、しっかりとキャリアをアピールしましょう。

新生銀行の住宅ローンは、他の金融機関と比べても圧倒的に諸費用が安いという大きなメリットがあります。

もっとも諸費用がお得な「事務手数料定額プラン」であれば、融資事務手数料は定額の5万5,000円(税込)となっています。

一般的な金融機関の融資事務手数料は借入金額に応じて変動し、最低でも数十万円の費用が必要です。

それが新生銀行なら5万5,000円で済むので、非常にお得なポイントですよね。

このように新生銀行なら借入金額で事務手数料が変動することもないので、住宅ローンのトータルコストを大幅に削減できます。

「初期費用を極力抑えたい」という方や、「トータルでお得な住宅ローンを申し込みたい」という方には新生銀行がおすすめですよ

「auじぶん銀行住宅ローン」は圧倒的な低金利が魅力

auじぶん銀行住宅ローンの特徴解説

auじぶん銀行は圧倒的な低金利でお得な住宅ローンを提供しており、勤続年数の定めも特にありません。

※勤続年数1年未満の場合は、職務経歴書の提出が必要です。

また変動金利と10年固定金利は、いずれも業界最低水準の低金利を実現させています

住宅ローンの手続きもネット完結型なので、自宅にいながら手軽に申し込みすることができます。

さらに、無料で「がん50%保障団信」が付帯されるのもうれしいポイントですね。

フラット35なら「住信SBIネット銀行の保証型」が低金利

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の特徴解説

フラット35を選ぶ場合は、低金利でお得な「住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)」がおすすめです。

フラット35の保証型とは、住宅ローンの貸し手が住信SBIネット銀行になっている独自プランです。

頭金が最低でも1割必要という条件はあるものの一般的なフラット35よりも低金利で、団信や疾病保障も充実した商品内容になっています

保障面も金利面も優秀な住宅ローンは私たち利用者にとってとても魅力的ですよね。

なお勤続年数1年未満の方が住信SBIネット銀行の保証型を申し込むには、

  • 勤務先より発行してもらう給与証明書
  • すべての職歴が記載された職務経歴書

が必要です。
※個人事業主の場合、事業開始後最初の確定申告が完了した翌年度から申し込み可能

フラット35とは言っても保証型については貸し手が住信SBIネット銀行になるため、他のフラット35とは審査基準が異なります。

この点に留意しつつ、キャリアや年収をしっかりアピールするようにしてくださいね。

物件を押さえるためにフラット35で事前審査を通しておく方法もある

どうしても購入したい物件があるけど、勤続年数がわずかに足りない

という場合は、フラット35で事前審査を通したうえで、物件の仮押さえをするという裏技もあります。

ただしこの裏技が使えるのは、

  • 完成前の新築物件などで物件の引き渡しまでに期間が空いている
  • 売主が物件の仮押さえに同意している

という2つの条件を満たしている場合に限ります。

物件の仮押さえをするためには売主の同意と不動産の購入申し込み、さらに住宅ローンの事前審査に通過している必要があります。

そのためフラット35で事前審査を済ませてからしばらく物件を仮押さえしておき、その間に別の金融機関で住宅ローンを申し込んで、少しでも勤続年数を伸ばすという裏技なのです。

この裏技はフラット35と別の金融機関の審査タイミングや、物件の仮押さえ期間によってうまくいかない可能性もあります。

もちろん売主が物件の仮押さえをどの程度了承してくれるかもわかりませんので、リスクが高い方法ではあります。

そのためこの裏技は決して誰でも簡単にできる方法ではなく、勤続年数を少しでも伸ばして申し込みたい方の最終手段だと思っておきましょう

まとめ

住宅ローンの審査はさまざまな要素を総合的に判断して合否が決まるため、勤続年数が短いというだけで審査に落ちることはありません。

勤続年数が気になっている方は以下3つのポイントに注意し、住宅ローンを申し込みましょう。

勤続年数の短い方が住宅ローンを申し込む際の重要ポイント

  • キャリアアップや年収アップなど前向きな転職であれば、勤続年数が短くても審査に通る可能性は高い
  • 勤続年数が短い場合は、直近数か月の給与明細や職務経歴書などでキャリアをしっかりアピールする
  • 職歴のアピールが難しい場合は、勤続年数を問わない民間金融機関やフラット35の利用、または購入時期を後ろ倒しにするといった対策を検討する

スムーズな審査通過のため、上記のポイントに気をつけておきましょう。

住宅ローンの審査では総合的に信用力の高い利用者という印象を与えることが大切なので、すべての項目に配慮しつつ申し込むようにしてくださいね。

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