住宅ローンの勤続年数が条件に満たない場合の対処法

じぶん銀行
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住宅を購入する際に避けられないのが、住宅ローンの借り入れです。

しかし、いざ住宅ローンを借り入れようと思うと、

1年以内に転職したばかりだけど、住宅ローンを借りられる?
転職をする予定があるけど、ローンに申し込める?
ローンを組めない場合、家は購入できないの?

ということが気になり、「自分でも申し込んで大丈夫なのかな……」と心配になってきますよね。

多くの金融期間では「勤続年数が2年以上必要」など申込みの条件が設定されていて、このような金融機関では転職直後にローンを組むことはできません

え、じゃあ転職直後だと家を買うのは諦めないといけないの?
勤続年数が短くても申し込めるローンがあるので、安心してくださいね!

勤続年数が短い場合にローンを借り入れるには、

  • ①勤続年数に条件のない金融機関に申し込む
  • ②フラット35を利用する
  • ③そもそも転職が審査に影響しない場合がある

という3つの方法が存在します。

①はそのままの意味で勤続年数に縛りがない金融機関で申し込むという方法新生銀行などがこれにあたり、公式ホームページ上でも「申込みが可能」と記載されています。

参考:新生銀行「転職したばかりですが、住宅ローンは申し込みできるか教えてください。」

②はフラット35を利用するという方法です。フラット35は住宅金融支援機構が提供している住宅ローン商品で、こちらも勤続年数が条件に含まれていません。

③は同業種へのキャリアアップ転職や、明らかな収入アップが見込める転職などの場合です。この場合は、転職直後でも審査への影響が少ない可能性が高いのです。

もちろん、どの方法でも審査はあります。必ず借り入れできるという訳ではありませんが、勤続年数が短くて不安な方は検討してみてくださいね。

この記事では、勤続年数が短い場合の住宅ローン審査や、転職直後でも申し込める住宅ローンについて詳しく解説しています。

転職後でも申し込める
住宅ローンをすぐに見る

執筆者情報

株式会社エスティライフ

株式会社エスティライフ ファイナンシャル・プランナー

FP1級技能士、CFP、DC1級アドバイザー、証券外務員、住宅ローンアドバイザー、損害保険プランナー、TLC(生保協会認定FP)など幅広い専門的な知識・経験をもとにライフプランの"お金”に関する問題を解決するファイナンシャルプランナーの集団です。


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転職直後で勤続年数が短くても住宅ローンの審査に通るケースがある

転職直後に住宅ローンを申し込むと審査に落とされる、という噂がありますが、これは真実ではありません。 実際に、転職して数カ月後に住宅ローンの契約にいたっている例はいくらでも見られます。

銀行にとって「住宅ローンを契約したいお客さん」とは、滞りなく返済を実行してくれる人です。転職直後とは言え、本当の意味での栄転であれば銀行側も大歓迎です。逆に勤続年数が長くても、返済のリスクが疑われる人は歓迎されません。

年功序列が当然だった一昔前までは、転職はすなわち収入減を意味していました。しかし現代では、キャリアアップを伴った転職も多く見られます。銀行側は、転職という形式だけではなく、実質をしっかりと吟味しています。

もちろん転職自体が住宅ローンの審査に有利に働くというわけではありません。

「勤続年数」に対する評価の動向

安定した収入を得ているという意味では、同一企業にて勤続年数の長い方が評価されるやすいのも事実です。

国土交通省が金融機関に行った住宅ローン審査アンケートをもとに作成した、平成30年度「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書(平成31年3月付)」によると、融資を行う際に考慮する項目の中で「勤続年数」の割合が、平成28年度から年々にあがってきていることがわかります(表1参照)。

(表1)

平成30年度 95.7%
平成29年度 92.8%
平成28年度 76.3%

※同資料「融資を行う際に考慮する項目」をもとに作成

また、審査項目の中でも勤続年数が年収よりも重要視されていることがうかがえます(表2参照)。

(表2)

1位 健康状態 98.6%
2位 借入時年齢 98.3%
3位 完済時年齢 97.7%
4位 担保評価 97.2%
5位 勤続年数 95.7%
6位 年収 95.6%

※同資料「融資を行う際に考慮する項目」をもとに作成(全21項目中上位6項目を抜粋)

しかし、表3によると、勤続年数に制限をかけている銀行もある中で、必要書類を提出すれば転職直後(1年未満)であっても、住宅ローンを組める可能性が高い金融機関が多く存在することが分かります。

先述した3銀行も含め、転職等により勤続年数が短くても住宅ローンを諦める必要はまったくない、ということだけは認識しておきましょう。

(表3)

金融機関名 勤続年数の審査基準
楽天銀行 転職したばかりでも申込可能。
現勤務先より給与証明書(転職・休職用)を発行していただき、証明された金額よりその年の年収を算定。
※転職後1年未満の方は全ての職歴が記載された「職歴書」と転職後の源泉徴収票および給与証明書「転職・休職用」の提出により判断。
みずほ銀行 申込条件として「安定した収入のある方」との記載はあるが、具体的な勤続年数についてはふれられていない。
ソニー銀行 「勤続(営業)年数」による申し込み条件は設けていない。
※昨年または今年転職の場合は、本審査申し込みの際、下記書類の提出が必要。
①転職時に新勤務先の人事部などから提示された雇用契約書、採用通知書、あるいは本年度の年収見込証明書等、収入金額記載の書類。
②転職後の給与明細・賞与明細(支給がない場合は不要)
三井住友銀行 転職したばかりでも申込可能。
※お申し込みの際、必要書類のご提出とあわせて、転職された経緯や再就職後の収支計画など詳細を聞かれる場合がある。
りそな銀行 給与所得者は、勤続年数が1年以上。
給与所得者以外は、勤続または営業年数が 3 年以上。

2019年6月5日現在
参考:各金融機関の公式サイトより:楽天銀行/みずほ銀行/ソニー銀行/三井住友銀行/りそな銀行

審査に影響のある転職・影響のない転職

住宅ローンの審査において、転職歴は必ずチェックされます。チェックされた結果、審査に影響がないと判断される場合と、影響があると判断される場合とがあります。

先にも触れましたが、金融機関にとってありがたいお客さんとは、滞りなくローンを返済してくれる人です。収入が不安定になるような転職であれば審査に影響がありますが、収入面でのリスクが大きくない転職であれば、少なくとも転職という形式だけで審査に落とされることはないでしょう。

具体的には、次のようなタイプの転職の場合は審査に影響が少ないと言えます。

  • 同業種におけるキャリアアップ転職
  • 明らかな収入アップが見込める転職
  • 会社の人事異動にともなう子会社への転職

それぞれの詳細については下記の通りとなります。
転職歴は、形式ではなく中身が審査されていることを、今一度理解しておきましょう。

同業種におけるキャリアアップ転職

前の職場と同じ業界で年収がアップしている場合や、看護師や保育士など資格系の仕事で、前の職場と新しい職場とで同じ仕事であることが想定できる場合には、勤続年数が条件を満たしていなくとも大丈夫です。

明らかな年収アップが見込める転職

異業種間の転職であっても、明らかな収入アップが見込める転職であれば、審査にマイナスにならずに審査を受けることが可能です。例えば、転職前の職場に比べて社会的に信頼の高い会社への転職の場合などがこのケースに当てはまります。 中小企業から上場企業への転職などがイメージしやすいですね。

また、公認会計士や税理士、弁護士などの資格取得にともなう転職の場合も審査に落とされることはないでしょう。

会社の人事異動にともなう子会社への転籍

小会社への転籍の場合は、勤続年数はリセットされますが、住宅ローンの審査における信頼度については影響がありません。

転職回数が多い人でも住宅ローンの審査に通るのか?

転職回数が多い人でも住宅ローンの審査に通る可能性は十分にあります。実際に、3度、4度と転職している人が住宅ローンの審査に通ったケースはたくさん見られます。

銀行側にとってみれば、審査の大事なポイントは転職回数という形式よりも、転職の中身です。上でも触れましたが、その転職が本当の意味での栄転であれば、銀行側にとっても「ありがたいお客さん」です。

ただし、一般的な印象として、会社における給与は勤続年数に応じて徐々に上がっていくもの。転職回数が多いということは、その都度年収が振り出しに戻っている印象があります。そのため、銀行側にとってみれば、転職回数の多い人よりも少ない人のほうが心理的には貸しやすいと言えるでしょう。

過去の転職が、単に仕事が長続きしないという理由だったなら問題です。一方で、それらは栄転の繰り返しであると自信を持って言えるならば、堂々と銀行の窓口で説明しましょう。銀行は転職回数という形式よりも、転職の実質を見ています。

前の会社が倒産した場合の勤続年数は、転職した場合と同じ扱いになる

勤続年数が1年未満でも、フラット35を利用する場合や、同じ業界内での転職、同じ資格職での転職の場合には審査を受けられることが分かりました。

では、前の職場を辞めた理由が特殊な場合、例えば「倒産した場合」にはどうなるのでしょうか?

会社の倒産であれば、本人の都合でないため、何か特別な扱いがあっても良さそうなものですが、基本的には通常の転職と同じ扱いとなります。

つまり、同じ業界で年収アップの場合や資格職の場合には前の職場と勤続年数を合算することができますが、そうでない場合には新しく勤続年数をカウントする必要があります。

また、金融機関によっては審査時に前職の会社名を書く必要がある場合もありますが、倒産した会社名をただ書くのでは印象が悪く伝わってしまう可能性があります。

その場合には倒産する前に転職したのか、倒産してから転職したのかなどを説明すると良いでしょう。

なお、余談ですが、こうした金融機関にとって調べることの難しい事情であれば印象がよくなるよう伝えることで審査にプラスとなることがあります。

ただし、嘘をついてしまい、その嘘が後でばれてしまうとのちのち大きなトラブルにつながってしまうため、嘘のない範囲で伝えることが大切です。

住宅ローンの審査に落ちない為に気をつけることについては「初めての方必見!住宅ローン事前審査に落ちないためのポイント5つ」を参考にしてください。

勤続年数の証明書が必要になる場合がある

実際に、金融機関に住宅ローンを申し込む場合、勤続年数を証明するにはどのような書類が必要になるのでしょうか。

通常、給与所得者が住宅ローンを申し込む場合、本人確認資料として

  1. 運転免許証
  2. 健康保険証の原本

の提出が必須となっており、基本的に健康保険証の資格取得年月日が入社年月日になります。

しかし、保険組合による変更や会社内の転籍などにより、入社年月日と一致しない場合があります。
その際は、勤続年数により必要書類が異なる金融機関も多いことから、勤務先より前年分の源泉徴収票と合わせて「勤続年数の証明書」も入手しておいたほうがよいでしょう。

もし審査に落ちてしまった場合は、転職以外の理由も振り返ろう

「転職直後に住宅ローンを申し込んだら審査で落とされた」「何度も転職をしていたら住宅ローンの審査で落とされた」と感じている人は、本当に転職が理由で審査に落とされたのか、よく振り返ってみたほうが良いでしょう。

金融機関は審査に落とした理由を教えてくれません。そのため、何が理由で審査に落とされたのかを自分自身で分析しておかなければ、次に住宅ローンを申し込む際に同じ轍を踏んでしまう可能性があります。

たとえば、他に何かローンを組んでいませんか?

教育ローンや自動車ローンなど、すでに複数のローンを組んでいる場合は審査に影響が出ます。ローンの種類や残額、返済状況などは、本人が申告しなくても銀行は容易に把握できます。

あるいは過去にローンの返済期日を守れなかったことはありませんか?

過去の金融事故歴もまた、銀行は簡単に知ることができます。返済遅れの理由が「うっかりミス」であることが明らかなら問題ありませんが、2度、3度と繰り返し返済が遅れた履歴があると、「うっかりミス」とは認めてもらえません。審査に強い影響を与えるでしょう。

住宅ローンの審査に落ちてしまったら、次の住宅ローン借り入れを成功させるためにも、ご自身の信用情報がどのように登録されているかについては、それぞれの団体に直接問合せて現状を確認しておくことをおすすめします。

【参考】個人信用情報機関3団体

  • 全国銀行個人信用情報センター(主に銀行が加盟)
  • 株式会社CIC(主にクレジット業者が加盟)
  • 株式会社CCB→JICC(主にクレジット業や消費者金融系が加盟)

借り審査の内容について詳しく知りたい際は「住宅ローンの仮審査はどんな内容?審査基準や通過ポイントをFPが解説」を参考にしてください。

転職後でも申込みできる住宅ローン

記事の冒頭でもお伝えしたように、転職後でも申し込める住宅ローンも存在します。

ここでは転職直後でも申込みができる、「勤続年数の縛りがない住宅ローン」「フラット35が利用できる金融機関」を紹介していきます。

新生銀行

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適用金利
変動金利
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2019年9月適用金利

当初10年固定
0.800%

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住信SBIネット銀行

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2019年9月適用金利

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2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
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まとめ

国土交通省の資料では、金融機関が融資を行う際に考慮する項目の中で「勤続年数」が上位にある一方で、勤続年数の基準が緩和傾向になりつつあります。

「勤続年数が3年あれば9割の住宅ローン審査には通る」「勤続年数が1年でも、5割住宅ローン審査には通る」と金融機関が回答しています。これは転職直後・転職回数が多いということへのハードルが低くなってきたことがうかがえます。

しかし、勤続年数が1年経過するまでは、さすがに住宅ローン審査が通りづらいのも事実ですので、「頭金(自己資金)」を貯める期間と考えて、ローン返済しているつもりで例えば8万円ぐらいを貯金しておくのも一つの手段といえます。この貯金も継続できないようであれば、ローン返済もできないからです。

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