自営業者が住宅ローンの審査で気を付けるべきこと

じぶん銀行
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簡単に言うと…

  • 自営業者は、サラリーマンに比べて収入が安定していないと判断されるため、住宅ローンの審査においては、サラリーマンよりも厳しく審査されます。
  • 住宅ローンの審査においては、確定申告書の収入から経費を差し引いた所得を見られますが、減価償却費や支払地代、専従者給与、青色申告特別控除などは経費に含まずに計算する金融機関もあります。
  • 自営業者の住宅ローンにおいては、少ない年収でも多くの金額を借りることができるなどのメリットがあるフラット35がおすすめです。

自営業者は住宅ローン審査が厳しいと聞きますが、本当でしょうか。

また、自営業者が住宅ローンの審査を受けるにあたってどんなことに気を付けておくべきなのでしょうか。

自営業者の住宅ローンの実態に迫ります。

自営業者の住宅ローン

自営業者もサラリーマンが借りるものと同じ住宅ローンを利用します。

しかし、自営業者は住宅ローンの審査においてサラリーマンよりも厳しく審査されます。

なぜなら、金融機関は、自営業者はサラリーマンよりも収入が安定していないと考えるためです。

サラリーマンは基本的には来年も再来年も同程度の給与が得られると考えられるのに対して、自営業者は今年の年収が高くとも来年は大きく下がっていることも有り得ます。

金融機関は、住宅ローンを貸すにあたってサラリーマンよりも自営業者のほうがリスクは高いと考えます。

そのため、サラリーマンより年収が高くとも、自営業者は審査で落とされる可能性が十分にあります。

また、サラリーマンは勤続年数1年からでも審査を受けられる場合が多いですが、自営業者の場合は、3期分程度の確定申告書を提出する必要があります。

自営業者が住宅ローンを借りるためのコツ

上記の理由のため、自営業者は単年度で所得を上げるのではなく、最低でも3年程度は高い所得を得ている必要があります。

また、所得はその3年間の平均で見られますが、そうは言っても1年でも極端に低い所得の年があっては評価はマイナスとなります。

自営業の場合には税金対策で収入が低くなったり、経費が多くかかったりしている場合もあります。

しかし、住宅ローン借り入れを視野に入れている場合は数年前から計画的に確定申告を行っていくことが大切です。

自営業者が住宅ローンを借りる場合にできる対策

自営業者が住宅ローンを借りる場合には、頭金を多く用意しておくことが大切です。

一般的に、住宅ローンの頭金を借入額の1割程度用意しておくべきと言われますが、自営業者の場合はそれよりも多く用意した方がよいでしょう。

また、事業運営資金として個人で借り入れしているような場合には事前に完済しておくべきでしょう。

もし、頭金を用意できなかったり、多額の借入がある場合には、奥様を主債務者としたり、両親との親子リレーローンなどを検討してみるのもよいかもしれません。

親子リレーローンについて詳しく知りたい際は「親子リレーローンのメリットとデメリット~団信の加入に注意しよう~」を参考にして下さい。

確定申告のどの数字を見られるか?

自営業者の住宅ローンの審査で見られるのは、収入から経費を差し引いた所得の部分です。

自営業者の場合、経費として多く使っていれば所得は少なくなり、逆に、経費をあまり使っていなければ所得は多くなります。

その他、減価償却費や支払地代、専従者給与、青色申告特別控除は経費として見ない金融機関もあるため、そうした金融機関では所得を再計算してもらうことができます。

事業の内容によってはたくさんの設備が必要で、減価償却費が発生している場合がありますが、減価償却費は会計上の取り決めで、実際にかかった経費ではありません。

そのため、減価償却費を経費と見ずに所得を計算してくれる場合があります。

支払地代は、住宅新築後に店舗兼用で利用するような場合に認められます。

現在は支払っているものの、住宅購入後は支払わなくなる可能性があるためです。

専従者給与は家族に支払っている給料なので家族内でお金が行き来しているだけと言えます。

青色申告特別控除はしっかり記帳していることに対する控除なので経費ではない、と見ることができます。

このように、経費の計算において減価償却や支払地代、専従者給与、青色申告特別控除が使われている場合にはその分を所得に加算することができる場合があります。

所得を少なく申告している場合には修正申告で対応可能

過去の年収を低く抑えていたために借りたい金額まで借りられないという方も、修正申告をすることで所得を増やして借り入れできるようになる可能性があります。

修正申告とは、過去の確定申告について事実と違ったと気づいた時にその誤りを税務署に申告して正しい数字に修正することです。

もちろん、修正した分の税金を支払う必要があります。

そのため、住宅ローンの審査のために修正申告して税金も支払ったけれど、住宅ローンの審査が否決になってしまったという可能性もあります。

また、修正申告自体、金融機関に所得の水増しと見られる可能性もあるため、慎重にする必要があります。

自営業者の住宅ローンはフラット35が通りやすい?

自営業者の方におすすめの住宅ローンはフラット35です。

通常、金融機関の審査では3期分の確定申告書が必要ですが、フラット35では2期分の提出でよいことになっています。

フラット35の場合、住宅ローンのお金を拠出するのが住宅金融支援機構という国の機関であり、金融機関は単なる窓口に過ぎません。

金融機関の住宅ローンは、基本的に保証会社の審査に承認を得ることが必要ですが、フラット35ではその必要がありません。

自営業者で住宅ローンの承認が得られない場合、この保証会社の審査に通らないケースが多いのです。

フラット35は少ない年収でも多くの金額を借り入れられる点もポイントで、2016年7月時点の金利で計算をすると、所得が300万円であっても、2,687万円まで借り入れできるようになっています。

さらに、フラット35では奥様がパートの場合でも連帯債務者として加入することができますし、勤続年数が1年に満たない場合でも給与証明書を提出すれば年収として見てもらえます。

奥様が年収100万円でもあれば、合計所得400万円となり、その場合、最大4,181万円まで借りられる計算となります。

フラット35の借入可能額は、住宅金融支援機構のホームページの「年収から借入可能額を計算」ページで簡単に計算することができます。

自営業者の住宅ローンはサラリーマンより審査が厳しいですが、減価償却費や青色申告特別控除などを経費として認めずに、所得を再計算してくれる金融機関もあります。

自営業者の住宅ローンは数年前から計画していくことが大切ですが、そうでない場合も可能性がないとは言えません。

一度、金融機関の担当者に相談してみると良いでしょう。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

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