• 2017.04.21
  • 2019.10.15

奨学金を返還中…住宅ローンの審査はどうなる?住宅ローン審査時に注意したいこと

奨学金返済の住宅ローン審査への影響
じぶん銀行

住宅ローンの審査項目の中に、返済負担率というものがあります。

返済負担率は住宅ローン以外に自動車ローンや奨学金を含めた、年収に対する年間の総支払額の比率です。そのため、利用者に意識はないかもしれませんが、奨学金はれっきとした借入金となります。

しかし、奨学金の中身や住宅ローンの借入先の金融機関によっては、借入金とみなさない奨学金も存在します。

では、実際にどのような奨学金がそれぞれの対象となっているかを見ていきましょう。

代表的な奨学金制度は住宅ローンに影響する借金なのか?

奨学金は基本的に他のローンと同じ扱いになるため、住宅ローンの審査に影響します

住宅ローン審査の際に見られる項目のひとつとして、年収に対して返済負担率があります。返済負担率が高くなるにつれて審査を通過しづらくなるのですが、この返済負担率には自動車ローンやその他のローンの金額も含まれます。

変換中の奨学金があれば、それは返済負担率の計算に含まれるのです。

また奨学金の返還を延滞してしまうと住宅ローンの承認を得るのは難しくなります。

なお、奨学金ではなく教育ローンを利用した場合でも同じです。ただし、借入者が親である場合や、返還不要の奨学金等であれば、本人の借入ではありませんので、住宅ローンの審査において影響はありません。

奨学金についてのおさらい

奨学金には、日本学生支援機構の奨学金や大学独自の奨学金、民間育英団体の奨学金などいくつかの制度が用意されています。

日本学生支援機構の奨学金は、家計基準が設けられているほか、学力により利息のない第一種奨学金と、利息のある第二種奨学金があります。

大学独自の奨学金は、大学によってさまざまですが、成績優秀者を対象に給付されるものや、経済的な理由で勉強を続けることが難しい人が受けられる奨学金、大学と金融機関が提携した教育ローンなどがあります。民間育英団体の奨学金は他の奨学金と比べると募集枠も少なく、人物評価も対象となります。

住宅ローンの審査に影響する奨学金と影響しない奨学金

金融機関と奨学金制度の組み合わせによっては、奨学金の返還をしていることを申請しなくても良い場合があります

銀行は住宅ローンの審査をするにあたり、全国銀行協会とCIC、JICCと言う3つの個人信用情報機関で個人信用情報を調べます。

これらの信用情報機関に登録されない奨学金制度(具体的には平成20年以前の日本学生支援機構の奨学金など)であれば申告しなくても大丈夫なことがあります。

ただしこれは金融機関には奨学金の存在を黙っておく、という意味なので住宅ローンを借入しようとしている金融機関で奨学金の返還をしていないことが条件となります。

信用情報機関に登録されている奨学金は、自動車ローンなど同様に借金として扱われます。奨学金を申請する際には、返済負担率と延滞履歴の2つを確認しましょう。

返済負担率

記事の前半でも少し触れましたが、返済負担率は年収の何%がローンの返済に充てられているかを表す割合です

例えば住宅ローンの返済額が月々10万円、奨学金の返還が毎月2万円、年収が400万円だった場合、返済比率は(10万円+2万円)×12ヶ月÷400万円=36%となります。

済比率の上限は金融機関ごとに定められていますが、フラット35であれば年収400万円以上の返済負担率の上限は35%となっているため、上記計画ではオーバーしてしまいます。

延滞履歴

過去に奨学金の返還を延滞したことがあると、住宅ローン審査に不利に働きます

延滞履歴は1つあるだけで審査が否決となる可能性もあるほど重大なものです。

金融機関は、住宅ローンの審査にあたり、先ほどお伝えした3つの個人信用情報で延滞履歴を確認します。

奨学金の返還を何日延滞したら個人信用情報に登録するかはその借入先次第ですが、2〜3日延滞しただけで登録されることもあれば、1ヶ月待ってくれる場合もあるなどさまざまです。

延滞しないのが一番ですが、過去に延滞してしまった覚えがあるのであれば、事前に個人信用情報機関から履歴を取り寄せて確認することも可能ですので不安な場合は、事前に請求しましょう。

奨学金の返済中でも住宅ローンを借りるための方法

ここまでで奨学金の有無が、どのように住宅ローン審査に影響するのかはおわかり頂けたかと思います。

でも本当に知りたいのは「奨学金が残ってるけど、住宅ローンを借りるにはどうすれば良いの?」ということですよね。

奨学金が残っている状態で住宅ローンを借りる方法は、大きく下記の2つに分かれます。

  • 奨学金を完済してから住宅ローンを借りる
  • 返済負担率が低くなるように住宅ローンを借りる

それぞれ詳しく解説していきましょう。

奨学金を完済してから住宅ローンを組む

奨学金をすべて返済してしまえば住宅ローン審査には影響しません。

奨学金もその他のローンのひとつとして認識されるので、そのローンがなくなれば審査に影響しないのは当然ですよね。

とはいえ、いきなり奨学金を一括返済するのは現実的ではないかと思います。

そこで次は返済負担率が低くなるようにローンを組む方法をお伝えします。

返済負担率が低くなるように住宅ローンを借りる

年収に対する返済負担率を下げるには、頭金の割合を多くする・金利の低いローンを利用するという2つの方法があります

頭金を多くすれば住宅ローンの借り入れ金額が少なくなるため、毎月の返済額も少なくなり、返済負担率も抑えやすくなります。

また金利の低い住宅ローンを利用すれば利息負担が少なくなるため、同様に返済負担率を抑えやすくなります。

金利の低い住宅ローンの代表として、

などが挙げられます。

ただし変動金利を利用する際は金利上昇リスクについても理解しておく必要がありますので、下記記事も参考にしてくださいね。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

返還中の奨学金をまとめることもできる?

住宅ローンによっては、東京スター銀行や楽天銀行の不動産担保ローンなどローン借入時に他のローンを1つのローンにおまとめすることができるものもあります。

ただし、通常住宅ローンは全ての個人向けローンの中で最も低い金利となっていることが多いですが、おまとめも出来る不動産担保ローンは、東京スター銀行では0.90%〜8.40%、楽天銀行では3.68%〜9.58%など住宅ローンよりも金利が高いことが多く、また奨学金は無利息のものもあるため、おまとめの結果、お得になるかどうかよく検討することが大切です。

例えば、下記ふたつの借金をおまとめローンでまとめた場合とそうで無い場合とで比べた場合を考えてみましょう。

  • 3,000万円の住宅を20年間 金利1%で月々13.7万円支払うもの
  • 奨学金の返還で残額300万円、15年間金利2%、2万円を支払うもの

まとめた場合には

  • 3,300万円20年金利1%月々15.1万円で総支払額は3,640万円

まとめなかった場合は

  • 住宅分が3,000万円20年金利1%で月々13.7万円、総支払額3,310万円
  • 奨学金分300万円15年金利2%で月々2万円、総支払額350万円
  • 合計3,660万円

と、まとめた場合の月々支払額が6千円安く、総支払額が20万円少なくなります。

住宅ローンの審査について詳しく知りたい際は「住宅ローンの審査の基準って何!?通らなかった理由と解決策!」を参考にして下さい。

まとめ

住宅ローン審査において、奨学金は他のローンと同じく借入金という扱いがされます。返済比率や延滞履歴などに十分注意するとともに、金融機関によっては利用できるおまとめローンの利用なども検討してみると良いでしょう。

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