• 2016.04.26
  • 2019.10.15

住宅ローンで知っておくべき審査金利とは?

住宅ローン審査金利
じぶん銀行
簡単に言うと…
  • 審査金利とは、住宅ローンの審査の際に利用される金利のことで、実際に住宅ローンに適用される金利よりも高く設定されていることが一般的です。
  • この審査金利を用いて年間返済額を算出し、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合である返済負担率を求めて、それらの数字を審査に利用します。
  • 年間返済額には、住宅ローンの返済額だけでなく、教育ローンや自動車ローンなど住宅ローン以外の返済額も含まれます。

住宅ローンの契約に際しては、実際に返済に関わってくる適用金利のほかに、審査されるときだけ登場する審査金利があります。審査金利の利率は適用金利の利率より高くなるのが一般的です。しかし、この高い審査金利での返済シミュレーションをクリアしていなければ、住宅ローンの審査には通りません。ここでは、審査金利および審査金利に関して理解しておきたい基礎知識を解説しています。

執筆者情報

株式会社エスティライフ

株式会社エスティライフ ファイナンシャル・プランナー

FP1級技能士、CFP、DC1級アドバイザー、証券外務員、住宅ローンアドバイザー、損害保険プランナー、TLC(生保協会認定FP)など幅広い専門的な知識・経験をもとにライフプランの"お金”に関する問題を解決するファイナンシャルプランナーの集団です。


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審査金利とは?

審査金利とは?審査金利とは、住宅ローンの審査をするために金融機関が設定する仮の金利のことです。実際に住宅ローンを借りるときに設定される貸出金利とは異なります。

私たち借りる側が住宅ローンを検討する際には、「自分に合った金利タイプのローンを選ぶ」という発想から入ります。しかしながら、銀行側が審査をする際には「どんな金利タイプのローンでも返済できる人を選ぶ」という発想から入ります。

まずは十分な返済能力がある人を厳選し、その後でお客様に自由にローンを選んでもらう、という流れが銀行側の発想です。そのため審査用としてある程度厳しめの金利を仮設定し、これを十分にクリアできる人を厳選するわけですが、ここで利用される金利を審査金利と呼んでいます。

審査金利は金融機関によってそれぞれ率が違います。数字は非公表ですが、概ね3.0~4.0%が相場と言われています。2016年度の住宅金融支援機構の調査結果によると金融機関全体の66.7%が審査金利制度を導入しています。

参照:http://www.jhf.go.jp/files/300331712.pdf

資料P34「21.審査の所要期間、審査事務に関する事項」より

審査金利と返済負担率

各種の審査項目の中で、審査金利が登場する場面は返済負担率の計算をする際になります。返済負担率とは、年収に対するローンの年間返済額の割合のことです。

単純に計算すれば、年収600万円の人が毎年150万円を返済した場合、

150万円÷600万円×100=25%(返済負担率) となります。

審査金利が高いか低いかによって年間返済額も上下しますので、結果として審査金利は返済負担率の割合にも影響を及ぼすことになります。

【参考】返済負担率について

上の計算では、仮に返済負担率25%という数字が出ましたが、年間返済額によっては15%になることもあれば35%になることもあります。実は、各金融機関には「返済負担率○○%までなら貸出が可能」といった暗黙の規定があり、その%を超える貸出はできないことになっています。返済負担率の上限をいくらにしているかは、各金融機関によって異なります。25%と設定している金融機関が多いと言われることがあります。

金融機関によって審査金利が違う

審査時の金利をいくらに設定するかは、各金融機関の自由裁量になります。ただ多くの金融機関では、次の3つのうちのいずれかの金利を利用して審査を行っています。

金融機関が設定した「独自金利」

実勢を反映した「変動金利」

住宅ローンの「適用金利」

独自金利とは、
それぞれの金融機関が審査用に独自で設定した金利のことです。通常、住宅ローンのパンフレットなどで見る金利よりも高めに設定してあります。

変動金利とは、
世の中の金利変動に合わせて設定した金利のことです。金利は政府の政策や経済状況などの影響によって常に変動しています。この変動を考慮したものが変動金利で、独自金利よりは低いことが通例です。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

適用金利とは、
実際に住宅ローンを借りる際に適用される金利のことです。別名「優遇金利」とも言われています。金融機関同士の競争原理が反映されるので、かなり低めに設定されることもあります。

借りる側にとって有利な順に並べれば、適用金利→変動金利→独自金利となります。3つのうちどの金利を審査の際に利用しているかは、各金融機関、非公表です。

返済負担率の計算の具体例

返済負担率と審査金利の関係を、①独自金利、②変動金利、③適用金利の3つのパターンで計算してみましょう。

・審査金利:①独自金利4.5%、②変動金利2.875%、③適用金利2.0%

・年収:600万円

・借入金額:3,500万円

・返済方法:元利均等返済

・返済期間:35年

この場合、年間返済額はそれぞれ次のようになります。

①独自金利4.5%の場合…1,987,668円

②変動金利2.875%の場合…1,587,204円

③適用金利2.0%の場合…1,391,292円

これら年間返済額を、それぞれ年収600万円で割ると返済負担率が算定されます。

①は33.1%、②は26.5%、③は23.2%です。

一般的に考えて、

①の場合は融資額の減額を打診される可能性が高いでしょう。

②も満額3500万円の融資は難しいかも知れません。

③であれば満額融資の可能性はありますが、場合によっては減額を相談されることもあるでしょう。

金融機関でどんな審査金利を採用しているかによって返済負担率は大きく異なります。返済負担率が異なれば融資の可否や金額に影響を与えることを認識しておきましょう。

返済負担率の計算で注意すべきこと

返済負担率の計算で注意すべきこと返済負担率を計算する際、年間返済金額の中には他のローンの返済金額も加算されます。

住宅ローンの年間返済額が100万円、教育ローンの年間返済額が50万円、自動車ローンの年間返済額が50万円であれば、合計した200万円を年間返済額として返済負担率の計算がなされます。

ちなみに、個人の借入状況や返済状況はすべて個人信用情報機関という機関が把握しています。また、すべての銀行はこの機関と連携しています。そのためお客さんが他のローンの存在を隠していても、銀行はすべて把握しています。

【参考】個人信用情報機関4団体

全国銀行個人信用情報センター(主に銀行が加盟)

株式会社CIC(主にクレジット業者が加盟)

株式会社JICC(主にクレジット業や消費者金融系が加盟)

ご自身の信用情報がどのように登録されているかについては、それぞれの団体に直接問合せることで知ることができます。

住宅ローンの審査項目と審査内容

ここで改めて住宅ローンの審査項目を網羅的に確認してみましょう。各銀行、住宅ローンの審査項目は公表していませんが、一般に以下のような項目が審査対象となっていると言われます。

・返済負担率

・年収

・勤続年数

・借入時の年齢

・完済時の年齢

・担保の有無と評価額

・他のローンの借入状況と返済履歴

ほかにも、勤務先の財務状況や家族構成などが比較的重要な項目として確認されているようです。誤解しないようにしていただきたいのですが、年収が低いからと言って住宅ローンを借りられないわけではありません年収が低くても、それに見合った金額や返済年数で住宅ローンを組める可能性は十分にあります。

2016年現在、地方銀行の中には年収200万円台の人に住宅ローンの融資を行なっているところもあります。金利を添えてお金を返してくれる可能性が高い人であれば、その金額が高かろうが低かろうが、銀行にとっては大事なお客様です。

逆に、年収が高くても返済リスクのある人に銀行は融資をしません。

住宅ローンの審査で落ちる意外な2つの理由

住宅ローンの審査で落ちる意外な2つの理由住宅ローンの審査に不合格となったとしても銀行側は不合格の理由を明らかにはしてくれません。ただし、何が理由だったのかは、本人であれば大体想像ができるでしょう。

しかしながら、どれだけ想像力を巡らせても理由が思い浮かばないことがあります。その場合は次回の住宅ローンに備え以下の2点がなかったかどうか確認してみて下さい。

①携帯電話の料金支払い遅れ

携帯電話の本体代を電話料金と合算して割賦払いしている場合、毎月の料金支払いに遅れがあるとローンの返済が遅れた履歴として個人信用情報機関に記録されます。

「本体0円」「本体1円」などと謳っていた携帯を購入している場合、本体代はローン契約となっている可能性が高いので要注意です。

②キャッシング・カードローンの利用可能枠

キャッシングやカードローンの利用可能枠は、たとえ利用していなくても、全額借入金とみなされます。理由は「いつでも本人の自由意志で現金化できる」からです。実質、借入をしていることと同じです。利用していないキャッシング枠・カードローン枠がある場合には、住宅ローンの審査を申し込む前に解約しておきましょう。

住宅ローンの審査においては、パンフレット掲載の利率よりも高い審査利率で返済能力を判断されます。パンフレットだけをにらんで、あれこれ返済計画をイメージするのではなく、まずは銀行に足を運んで相談してみるようにしましょう。

住宅ローンの審査について詳しくは、「住宅ローンの審査に落ちた9つの理由!審査通過するにはどうする?」で解説しています。

審査にかかる期間

事前審査、本審査それぞれにかかる期間を見ていきましょう。各金融機関によっても違ってきますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

事前審査にかかる期間

住宅ローンの事前審査に必要な期間は一般的には3日間~1週間程度です。条件が厳しいなどの理由から、先に述べた以上の期間が可能性があります。

事前審査の期間が短い金融機関には住宅ローン専門金融機関の「ARUHI」とネット銀行の「住信SBIネット銀行」、「じぶん銀行」のそれぞれの審査期間は下記のようになっております。

金融機関 本審査期間
ARUHI 最短即日
住信SBIネット銀行 当日~3営業日
じぶん銀行 1~数日

また、「新生銀行」のように、事前審査がない金融機関もあります。本審査のみの手続きで済むため、スムーズに進めることができますね。

住宅ローンの事前審査について詳しく知りたい際は
住宅ローンの事前審査(仮審査)について詳しく解説!
初めての方必見!住宅ローン事前審査に落ちないためのポイント5つ」を参考にしてください。

本審査にかかる期間

住宅ローンの本審査の期間は、一般的には2週間~3週間と事前審査よりも長い期間を要します。

住宅ローンの本審査の場合、保証会社の承認を取り付ける必要があり、追加書類の提出を求められると保証会社から本店、本店から支店へと取次が必要になり、審査期間がより長くなります。

本審査の期間が短い金融機関には住宅ローン専門金融期間の「ARUHI」や、他にも「新生銀行」、「じぶん銀行」があり、審査期間は下記となっております。

金融機関 本審査期間
ARUHI 最短3営業日
新生銀行 書類提出後約7営業日
じぶん銀行 1~数日

審査にかかる期間について詳しく知りたい際は「住宅ローンの審査にかかる期間はどれくらい?」を参考にして下さい。

まとめ

審査金利とは、金融機関が融資の可否を審査する返済額の試算をするために用いる金利です。

金融機関によって返済額の試算に用いる金利は異なり、単純にローン申込時の適用金利で試算するもの、将来金利が上昇しても返済に支障がない程度の少し高い金利を適用して審査するものなど様々ですが、審査金利以外の審査項目で落ちないよう、クレジットカードのショッピングローン(1回払いは除く)やクルマのローン、リボ払いなどの残高を確認し、整理・返済できるものは審査前までに済ませておくことをおすすめします。

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