• 2020.07.31

【住宅ローン借り換え後】年末調整はどうすれば良い?控除額の計算方法と注意点

監修者: 白坂大介 (ジョインコントラスト株式会社 代表取締役)
住宅ローン年末調整のアイキャッチ
  • 基本的に借り換え後の控除手続きは年末調整でOK
  • 10月以降に借り換えた方は確定申告が必要
  • 借り換えで増額した方は計算方法に注意

住宅ローンの借り換え後の年末調整は、基本的には前年までと同じ手続きを行えば問題ありません

年末調整を行えば控除される所得税が還付され、12月分の給与と併せて支払われます。

しかし、借り換え後も控除を受けるための条件を満たしている必要があるほか、借り換え時期によっては年末調整に間に合わないので確定申告が必要となる場合もあるので注意が必要です

このページでは、借り換え後の年末調整時の手続きや、控除額の計算方法について解説していきます。

「手続きを間違えて住宅ローン控除を受けられなかった……」という失敗をしてしまわないように、ぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

執筆者

秦 創平

ライター

保有資格・検定

管理業務主任者、シニアライフコンサルタント

国内不動産会社の経験が10年・海外不動産投資会社の経験が2年あり。一般的な住宅から投資物件まで取り扱ってきた。現在はフリーライターとして不動産関連の記事を中心に執筆している。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

借り換え後も年末調整をすれば住宅ローン控除を受けられる

住宅ローンの借り換え後でも、年末調整を行うことで税金の控除を受けられます。

ただし、借り換え後に控除を受けるためには所定の基準を満たしている必要があります

借り換え後に住宅ローン控除を受けるための条件

  1. 借入金を借り換え前の住宅ローン返済に当てる
  2. 返済期間が10年以上に設定されている
  3. 合計所得が3,000万円以下である

1点目については、住宅ローン控除はあくまで住宅購入の資金に対する借入が税控除の対象となるため、借り換えによる借入金は当然のことながら従来の住宅ローンの返済に充てていなければなりません。

残り2点については、住宅ローン控除を受けるための基本的な条件であり、借り換え後にもこれらの条件を満たしていることが必須です。

また、上記3点に加えて、借り換え時期が10月以降になった場合には再度確定申告が必要になります

10月以降に借り換えた場合は、確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるためには、年末調整の際に「残高証明書」が必要になります。

しかし、金融機関は残高証明書を毎年9月末に発行するため、住宅ローンの借り換え時期が10月以降になった場合には、残高証明書と実際の住宅ローン残高とに差異が生まれてしまいます

借り換え後の金融機関に伝えれば残高証明書を発行してもらうことも出来ますが、その年の年末調整までには間に合わない場合もあるでしょう(年末調整は毎年11月初旬~12月初旬を目処に行われます)

そのため、年末調整に借り換え後の住宅ローンの残高証明書が間に合わなければ、自分で確定申告をする必要があるのです

なお、借り換え後は住宅ローン残高の計算方法が異なるため注意しましょう(後述)。

借り換え後に確定申告するときの注意点

確定申告の受付期間は、毎年2月16日から3月15日までです

期間中に、税務署の窓口・e-Taxシステムの利用・郵送、のいずれかの方法によって申告しましょう。

ただし、税務署へ行って提出する場合には、例年期間中の窓口は混雑しています。

できる限りインターネットのe-Taxシステムまたは郵送によって申告することをおすすめします

インターネットもしくは郵送によって申告した場合に、何らかの不備があったとしても、電話などで税務署から連絡がありますので、きちんと対応すれば問題ありません。

所得税の控除を申請すれば、住民税は自動的に控除される

住宅ローンの利用によって控除を受けられるのは、所得税と住民税です。

所得税と住民税とで手続きは変わらないのかといった疑問を持つ方もいるかもしれません。

結論からお伝えすると、住民税の控除に関しては別途の手続き等不要です。

職場での年末調整や所得税の確定申告を行うことで、勤め先の会社もしくは税務署から各自治体へ情報が共有されます。

借り換え後の住宅ローン控除額の計算方法

借り換え前は「年末時点での住宅ローン残高の1%」が控除される上限額でしたが、借り換えた金額によって残高の計算方法が異なります

  • 「同じ金額 or 少ない金額」で借り換えたケース
  • 「大きい金額」で借り換えたケース

1つ目の「同じ金額 or 少ない金額」で借り換えた場合は、昨年までと同じ計算方法。つまり、借り換え後の住宅ローンの年末残高に対して住宅ローン控除が適用となります。

しかし、借り換え前よりも大きな金額で借り換えたケースでは、計算方法が異なるため注意が必要です

借り換え前より「大きい金額」で借り換えたケース

借り換え前より大きな金額で借り換えたケースでの、税控除適用額の計算方法は以下の通りです。

新しいローンの年末残高 × 借り換え前のローンの残高 ÷ 新しいローンの借入額

計算式では少し分かりづらいため、具体的な例を用いて計算してみましょう。

借り換え前のローン残高 1,500万円
新しいローンの借入額 1,700万円
新しいローンの年末残高 1,600万円
1,600万円 × 1,500万円 ÷ 1,700万円 = 1,411万7,647円

住宅ローン残高のうち、この金額に対して1%となる14万1,176円が控除限度額となります。

諸費用を含めて借り入れた方や、リフォーム費用を含めて借り入れた方など、借り入れ前よりも金額が大きくなっている方は注意しましょう。

また、これから借り換えをしようと考えている方は、借り換えの諸費用をも含めた上で、資金計画を立てましょう。

住宅ローン借り換え後の年末調整で気をつけるべきこと

住宅ローンの借り換え後も控除を受けるためには、以下の3点に注意しましょう。

借り換えても控除期間は延長されない

住宅ローン控除の期間についての注意点

一点注意が必要なのは、住宅ローンの借り換えをしても新たに10年間の税控除が適用されるわけではないことです

税控除が適用されるのは「居住の用に供した年から一定期間である」とされていて、あくまでも住宅に住み始めてから10年間のみです。

例えば、2年返済した時点で借り換えたとすると、借り換え後の返済期間が10年以上あったとしても、残り8年間しか税控除は受けられません。

※参照:国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」

繰り上げ返済後の条件によっては控除を受けられないことも

繰り上げ返済は住宅ローンの借り換えとは異なりますが、注意点を解説しておきます。

2種類ある繰り上げ返済のうち、返済金額を短くする「期間短縮型」を利用したことで、住宅ローンの借入当初から数えて10年を下回った場合には、住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます

繰り上げて返済したことによって、「償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの」に該当しなくなった場合には、その該当しなくなった年以後については住宅借入金等特別控除を受けることはできないこととされています

国税庁「繰上返済等をした場合の償還期間」から引用

住宅ローンの税控除は「居住のように供した年から10年間」受けられるものです。

住宅ローンを最初に借りた時からの返済期間が10年を超えていればよいので、「繰上げ返済後の返済期間」が10年を下回ったとしても、当初からの返済期間が10年を超えていれば問題はありません

繰り上げ返済の2つの種類

住宅ローンの繰上げ返済には、「返済額軽減型」と「返済期間短縮型」の2種類があります。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

「返済額軽減型」は、返済期間はそのままに毎月の返済額を減らす返済方法。

「期間短縮型」は、毎月の返済額はそのままにした上で返済期間を短縮します。

同じ条件での繰り上げ返済では、利息軽減効果は期間短縮型のほうが大きくなりますが、先述のように条件次第では住宅ローン控除を受けられなくなってしまうケースも起こりえます。

実行する前に税控除による効果と、支払利息の軽減効果を比較した上でお得な方を選びましょう

年末調整には「住宅借入金等特別控除申告書」が必要

借り換え後に限った話ではありませんが、2年目以降に住宅ローン控除を申請するためには「住宅借入金等特別控除申告書」という書類が必要です

住宅借入金等特別控除申告書は、住宅ローンの契約期間が10年以上に達している証明として必要な書類で、1年目の確定申告後に税務署から送られてきます。

10年分がまとめて送られてくるため、受領後はしっかり保管しておきましょう。

なお、万一、住宅借入金等特別控除申告書を紛失してしまった場合は、税務署に依頼することで再交付を受けることができます。

まとめ

一定の基準を満たしていれば、住宅ローンの借り換え後も例年どおりの年末調整を行えば控除を受けられます。

なお、借り換え後の住宅ローン控除では、以下の内容に注意しましょう。

借り換え後住宅ローン控除の注意点

  • 住宅ローンの借り換えをしても税控除の期間は延長されない
  • 借り換え前よりも大きな金額を借りると、年末ローン残高の全額が控除対象とはならない
  • 10月以降に借り換えを実行すると確定申告が必要になる可能性がある
  • 住宅ローンの残高証明書に加えて住宅借入金等特別控除申告書が必要になる

住宅ローン控除を受けられなくなってしまうと、せっかく借り換えてお得になったメリットも少なくなってしまいます。

このページで紹介したポイントを踏まえて、10年間のお得な税控除を活用してくださいね。

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