元利均等返済と元金均等返済はどちらを選ぶべき?最適な返済方式とは

家と電卓
じぶん銀行
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

住宅ローンの返済方式について決めるとき、出てくる疑問が「元利均等返済か元金均等返済、どっちがお得なの?」というポイントではないでしょうか。

しかしながら色々調べていると、

  • 住宅ローンの総返済額が抑えられる元金均等返済がおすすめ
  • 低金利だからお得度はそんなに変わらない、返済しやすい元利均等返済がおすすめ

という両極端な意見が目につき、結局どっちなの?と混乱してしまう場合があります。

上記の2つはいずれも間違いではないのですが、大切なポイントが抜けているのです。

住宅ローンの返済方式を考えるときに大切なのは、「各家庭のライフスタイルに合うかどうか」ということ。そして、金利タイプは変動か固定か、返済期間はどれくらいなのかなど、ほかの要素も含めて総合的に考えなければ、どちらが適切なのかは見えてきません。

元利均等返済と元金均等返済には、それぞれメリットとデメリットがあります。それをふまえたうえで、ご自身に最適な返済方式を選ぶコツについてご案内していきますね。

元利均等返済と元金均等返済とは

住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があり、どちらを選ぶかは多くの住宅ローン利用者が悩むところですよね。

両方の特徴を簡単にまとめてみましょう。

<住宅ローンの返済方式>

元利均等返済方式
毎月の返済額が完済まで一定。借入当初は返済額に対する利息比率が高めで、徐々に元金部分が増加していく。
元金均等返済方式
毎月の返済額に対する元金部分が一定。
つまり、利息負担の大きい借入当初は返済額が高めであるものの、利息が減るにつれて徐々に返済額自体も減少していく.

一般的によく選ばれているのは「元利均等返済」で、毎月の“返済額”が一定になる返済方法です。一方、マイナーな選択肢である「元金均等返済」は、毎回の“元金”が一定になる返済方式で、総返済額は安くなるといわれています。それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

<元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリット比較表>

返済方式 メリット デメリット
元利均等返済
(毎月の「返済額」が一定になる方法)
・毎月の返済額(元金と利息)が一定なので、安定した返済計画を立てやすい
・元金均等返済に比べて、借り入れ当初の返済負担が軽い
・金利や返済期間、借り入れ金額がまったく同じ条件の場合、元金均等返済に比べて総返済額が高くなる
・変動金利を選択した場合、金利上昇局面では未払い利息が発生する可能性がある
・元金均等返済に比べ、ローン残高の減りが遅い
元金均等返済
(毎月の「元金」が一定になる方法)
・金利や返済期間、借り入れ金額がまったく同じ条件の場合、元利均等返済に比べて総返済額が安くなる
・元利均等返済に比べて、ローン残高の減りが早い
借り入れ当初の返済負担が重くなる
・住宅ローン借り入れ当初10年間に適用される「住宅ローン減税」をフル活用できなくなる

こちらのメリット・デメリット表をもとに、元利均等返済方式と元金均等返済方式それぞれについて、詳しく解説していきます。

元利均等返済のメリット

元利均等返済は月々の返済額が一定なうえ、変動金利で金利が上昇しても、月々の返済額の上げ幅に上限が設定されている(※125%ルールや5年ルールと呼ばれるもの)ので、安定した返済計画を立てることができます。家計において住居費が占める割合は大きく、計画的に返済できる元利均等返済が選ばれるのは理にかなっていますよね。

元利均等返済のデメリット

元利均等返済の問題点としては、125%ルールや5年ルールは毎月の返済額を調整するだけなので、「本来支払うべき利息(未払い利息)」がゼロになるわけではないということ。金利が急上昇したとき、毎月の返済額は125%までに抑えられていても、「本来支払うべき利息(未払い利息)」は見えない部分でたまっていきます。

もし未払い利息の返済を終えられないままローン返済期間が終了すれば、未払い利息の残高を一括返済しなければならなくなります。とはいえ、これは変動金利を選択した場合のリスクです。固定金利を選択すれば金利上昇リスクはありません。

つまり、元利均等返済は安定した返済が期待できますが、変動金利で利用する場合の金利上昇リスクには注意したほうが良いということです。

元金均等返済のメリット

一方、元金均等返済は毎月の元金が一定なので、同じ条件(金利・返済期間・借入金額)で比較すれば、元利均返済より総返済額が安くなるというメリットがあります。この点は、「住宅ローンを少しでも安い金額に抑えたい」という方にとって大きなメリットだといえます。

元金均等返済のデメリット

しかし、総返済額が安くなることばかりに注目して元金均等返済を選ぶのは危険です。なぜかというと、このメリットは利息額そのものの大きさが関係するからです。2018年11月現在のように、住宅ローン低金利が続いている状況では利息額自体が小さくなるため、著しく有利になるわけではありません。

また、元金均等返済は借り入れ当初の返済額負担が重くなるため、借り入れ当初の時期と子どもの進学時期が重なれば、住宅ローンと教育費の支出によって家計を圧迫するリスクも考えられます。

元金均等返済は、総返済額そのものは安くなるものの、借入当初は返済額が高くなるため、利用する場合は家族のライフイベントや支出の予定をふまえた慎重な計画が必要です。また、住宅ローン減税(住宅ローン借り入れ後10年間、ローン残高の1%の所得税が控除される制度)をフルで受けたい場合は、ローン残高の減りが早い元金均等返済は不利になるということも覚えておきましょう。

返済方式はメリット・デメリットを踏まえ、家庭に適したものを選択しよう

元利均等返済も元金均等返済も、金利タイプとの組み合わせや使い方次第でメリットとデメリットの現れ方が大きく変わります。それぞれの返済方式の特徴を把握しつつ、各家庭の状況に適した方法を選ぶことが大切なのです。

元利均等返済と元金均等返済はどちらの方がお得?

「元利均等返済と元金均等返済の比較ではどちらがお得なの?」

これは返済方式を選ぶうえで必ず議論になるテーマです。

結論から言えば、まったく同じ条件(金利・返済期間・借入金額)で比較した場合は、元利均等返済よりも元金均等返済の方が少しだけお得です。「少しだけ」なのは、低金利が続くとそもそも利息額自体が小さくなるため、「元金均等返済の方がお得!選択すべき!」といえるほどの差が出ないからです

現在の金利で元利均等返済と元金均等返済の総返済額を比較したとき、金額の差異はどの程度のものになるのでしょうか。

返済期間や金利の違いも併せて一覧表で解説します。

<元利均等返済と元金均等返済の住宅ローン総返済額比較表>

【前提条件】
借り入れ金額 3000万円
金利 返済期間に応じて年1.35%~1.45%
(フラット35・全期間固定金利)
ボーナス払い なし
自己資金割合 1割

※フラット35の金利は2018年11月時点のデータを元にしています。

返済期間 適用金利 元利均等返済の
返済総額(A)
※()内は利息総額
元金均等返済の
返済総額(B)
※()内は利息総額
総返済額の差額(A)-(B)
① 返済期間:20年 年1.35% 3424万8799円
(424万8799円)
3406万6875円
(406万6875円)
▲18万1924円
② 返済期間:25年 年1.45% 3578万3223円
(578万3223円)
3545万5625円
(545万5625円)
▲32万7598円
③ 返済期間:30年 年1.45% 3701万4416円
(701万4416)
3654万3125円
(654万3125円)
▲47万1291円

上記の表を見てみると、返済期間が長引けば長引くほどに利息がふくらんでいくので、それに伴い元利均等返済と元金均等返済の返済総額の差額も大きくなっていることがわかります。

「長い目で見ればこれだけ差が出るのだから、やっぱり元金均等返済の方がお得なのでは?」と思う人は要注意です。たしかに長期間固定金利のうえに繰り上げ返済もせずにいれば、元利均等返済よりも元金均等返済の方がお得です。

しかし、そもそも固定金利で長期間借りているうえに繰り上げ返済を一切しないという返済計画自体がナンセンスな話なので、返済期間が長いとそれだけ支払う利息も増えているということに気づかなければいけません。

少し発想を変えて、元利均等返済のまま上記表の返済期間25年で繰り上げ返済すればどうなるでしょうか。
※繰り上げ返済ありの(C)は、10年後に150万円を期間短縮型で繰り上げ返済したと仮定しています。
※フラット35の金利は2018年11月現在のデータを参照しています。

返済期間 適用金利 元利均等返済
返済総額(A)
※()内は利息総額
元金均等返済
返済総額(B)
※()内は利息総額
元利均等返済
繰り上げ返済ありの返済総額(C)
※()内は利息総額
返済総額の差額
②返済期間:25年 年1.45% 3578万3223円
(578万3223円)
3545万5625円
(545万5625円)
3544万5804円
(544万5804円)

・元利均等返済と元金均等返済の差額(A-B)
▲32万7598円

・元利均等返済で繰り上げ返済あり・なしの返済の差額(A-C)
▲33万7419円

上記の表をよく見てください。元利均等返済でも借り入れ開始から10年後に150万円分の繰り上げ返済を行えば、その分返済期間も短くなり、結果として元金均等返済で繰り上げ返済をしない場合(B)よりも返済総額が9821円安くなっています。

つまり、住宅ローンの返済総額を減らしたいなら返済方式にこだわり過ぎるのではなく、早々に繰り上げ返済をして返済期間を少しでも短くする方がよっぽどお得なのです。

元金均等返済は、長い目で比較すれば元利均等返済より返済総額は安くなります。しかし、利息を抑えて返済総額を減らしたいなら繰り上げ返済で返済期間を短くする方が利息も返済総額も抑えられます。

元利均等返済か元金均等返済かを選ぶときには、返済期間などほかの要素も加味してトータルでお得な方法を考えましょう。 

元金均等返済の場合、はじめの10年の負担は137万円大きくなる!?

元金均等返済を選ぶと、借り入れ当初の返済額の負担が大きくなるということをお話ししました。

借入当初の10年間は負担が重くなるといわれていますが、どれほど「重い」のか、いまいちピンときませんよね。

そこで、3000万円を35年かけて返済した場合、元金均等返済と元利均等返済とでは月々の返済額がどう変わっていくのかを表で比較してみましょう。

【前提条件】
借り入れ金額 3000万円
金利 年1.45%
(フラット35・全期間固定金利)
ボーナス払い なし
返済期間 35年

※フラット35の金利は2018年11月現在のデータを参照しています。

<元利均等返済と元金均等返済の返済額の比較>

返済年度 元利均等返済
毎月の返済額
(A)
元金均等返済
毎月の返済額
(B)
毎月の差額
(A)-(B)
※()内は年間の差額
1年目 9万1122円 10万7679円 ▲1万6567円
10年目 9万1122円 9万6847円 ▲5725円
15年目 9万1122円 8万6490円 4632円
20年目 9万1122円 7万6133円 14989円
35年合計 3827万1381円 3763万625円 64万756円

1年目は元金均等返済(B)の返済額がもっとも高い年なので、元利均等返済(A)との返済額の差額は1万6567円とかなり大きくなっています。しかし元金均等返済(B)の返済額は毎月少しずつ減少していくため、10年も経つと差額は5725円になり、15年経つ頃には逆転して元利均等返済(A)の返済額のほうが高くなっています。

最終的な差額は元金均等返済(B)の方が約64万円安いという結果になりましたが、35年間一度も繰り上げ返済をしない前提なので、あまり大きな差額とはいえませんね。

さらに、はじめの10年間の返済総額を比較してみましょう。

<元利均等返済と元金均等返済 最初の10年間の返済総額 比較>
※前提条件は上記表と同じ

返済年度 元利均等返済
10年間の返済総額
(A)
元金均等返済
10年間の返済総額
(B)
返済総額の差額
(A)-(B)
※()内は年間の差額
1-10年目
(はじめの10年間)
1093万4640円 1230万5180円 ▲137万540円
35年合計 3827万1381円 3763万625円 ▲64万756円

35年間という長期間で見れば返済総額の差は約64万円でした。しかし、これがはじめの10年間になるとその差は約137万円にもなり、元金均等返済(B)ははじめの負担がいかに重くなるかということがよくわかります


つまり、返済方式について悩んでいる場合、まず住宅ローン借り入れ後10年間にどのようなライフイベントがあるのかを考えておく必要がありますね。この先支出が増えたり、収入が減ったりするライフイベントが予想される場合は、元利均等返済を選択し、差額の137万円はできるだけ貯蓄して不測の事態に備えるのもひとつの方法ですよ。

家計に影響を与えるライフイベントの代表例には、

  • 子どもの進学(特に大学進学時期は教育費支出のピークになる)
  • 親の介護
  • 転職や離職(妻が家庭に入ったり、パートに切り替えたりする場合も考慮すること)
  • 子どもの出産、育児(共働き世帯は妻が産休に入るタイミングなど考慮すること)

などがあります。特に結婚したばかり、子どもができたばかりなどの家庭は今後のライフイベントが不確定のはずです。元利均等返済を選ぶか、元金均等返済でも返済額を少なくするなどして調整しましょう。

自身に合った返済方式を選ぶ方法

マイナス金利政策や金融機関の金利競争によって、史上最低ともいわれる低金利状態が続いています。長引く低金利は、従来の元利均等返済や元金均等返済に対する考え方を変え、もはや「お得かどうか」という視点で返済方式を考えるのが難しくなってきました。

これから元利均等返済と元金均等返済を選ぶときは、「どちらの返済方式がお得なのか」という視点ではなく、「自分の家庭に適しているのはどちらか」といった視点で選ぶようにしましょう

ライフスタイルの変動に備え、余裕を確保できる返済計画を

働く女性が増え、共働き家庭がスタンダードになりつつある現代では、住宅ローンを夫婦で借りるケースも増えてきました。

しかしながら共働き家庭の多くが、「今後、妻の収入が少なくなる可能性(仕事を辞めたり、正社員からパートに切り替えたり、子どもが生まれて休暇を取ったりなど)」をあまり考慮できていない場合が多いです。子どもの人数が増えたり、子どもの年齢が上がったりすると仕事と育児の両立は難しくなっていくものです。

今の働き方を今後も十数年継続できると過信せず、ライフスタイルの変動を加味してできるだけ柔軟な返済計画を立てること、多少収入が変動したとしても無理なく返済できる返済方式を選ぶことが重要だといえるでしょう

返済方式と金利の「組み合わせ」には注意が必要

さらにいえば、返済方式と金利の組み合わせにも考慮したいもの。変動金利で元利均等返済を選ぶと今の返済額は抑えられますが、今後金利が上昇したときのリスクに気をつけなければいけません。反対に全期間固定金利で元金均等返済を選ぶと、金利が高くつくことで当初10年間の返済負担が重くなってしまいます。

リスクと返済負担をうまく抑え、バランスが良いのは10年固定金利と元利均等返済の組み合わせでしょう

この組み合わせであれば、当初10年間は返済負担を適度に抑えられるため、貯蓄もあわせて行いやすくなっています。ただ、10年固定金利の固定期間終了後は金利が上がるリスクもあります。どの組み合わせ、どの返済方式でもリスクは付き物なので、あらゆるリスクを想定してリスク対策を把握しておくことが重要です。

一般的に、人は「リスクをいかに予知するか」を考えがちな傾向にあります。しかしハッキリ言ってしまえば、将来発生するリスクを予知することなんてできないわけです。私たちにできることは、「リスクが現実になったとき、どれだけ損失を小さく抑えられるか」という対策だけです。対策さえしておけば、リスクがたとえ現実になったとしても、落ち着いて対処することができますよ。住宅ローンを組む際は、リスク対策もセットで返済計画を作成しておきましょう。

まとめ

住宅ローンは、さまざまな要素が絡みあうことで、トータルコストやリスクの大小が変動します。元金均等返済も元利均等返済も、住宅ローンを構成する要素のひとつにすぎず、それ単体で大きなメリットをもたらすというものではないのです。


どちらを選ぶにしてもご自身のライフスタイルや家族の状況に加え、金利や返済期間などをふまえたうえで、最適な返済方式を選んでくださいね。

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

詳細はコチラ
スポンサーリンク

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキングを全て見る

人気の記事

新着記事

たった1分 住宅ローン シミュレーション
■当サイトに関する注意事項
  • 当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。
  • お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。
  • 当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。
  • 本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。
  • なお、本注意事項に定めがない事項は当社が定める「利用規約」 が適用されるものとします。

「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。

株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。
証券コード:3662