どれくらいが適正?住宅ローンの返済比率は何%以内に収めるといいか検証

返済比率は年収に対するローン合計返済額の割合
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住宅ローンを組むとき、審査を受ける点でも、実際に返済を始めた後の生活を考える点でも、返済比率について考えておくことは大切です。

今回は、返済比率の計算方法から各金融機関の返済比率、理想の返済比率についてお伝えします。

返済比率の計算方法

住宅ローンの返済比率とは、年収のうち何%までをローンの返済に充てているかの比率のことです。返済比率の計算の際には、住宅ローン以外にも自動車ローンの返済額なども加味され、また、奨学金の返済がある場合にはそれらの返済額も加えて計算します。

例えば、年収400万円の人が月7万円の住宅ローンと月1万円の奨学金を支払う場合、

(7万円+1万円)×12ヶ月=96万円

96万円÷400万円=24%

で、返済比率は24%となります。

返済比率の計算で利用する年収は総収入で、手取り額ではありません。そのため、実際には、支払っている税金等によりそれぞれの方で返済に対する負担感は変わってきます。

なお、審査の際にはカードローンやクレジットカードのキャッシング枠、携帯電話の分割支払い分なども返済比率の計算の際に対象となるため注意が必要です。

カードローンの場合、実際には借金せずとも所有しているだけで、いつでも一定額の枠(借入可能額)の借金ができることになります。そのため、審査する上ではその枠の分だけ借入があると見られることがあります。

また、クレジットカードにはキャッシング枠が付いているものもあり、こちらも利用せずとも借入枠としてカウントされる可能性があります。

携帯電話の分割契約は、月額使用料の一部として優遇を受けていることが多いと思います。しかし、実際には支払っていなくとも、契約上の金額分が返済負担率に組み込まれてしまいます。お子様の分や配偶者の分も組んでいる場合には大きな額となることもあるため、住宅ローンの申し込みの際には注意が必要です。

金融機関の審査では返済比率を見られる

金融機関の審査では、審査金利と返済比率により、事前審査が行われます。

住宅金融支援機構のフラット35では、返済比率の上限を年収400万円未満の場合で30%、年収400万円以上の場合で35%としています。

民間金融機関の場合、返済比率の上限は金融機関により異なりますが、フラット35と同程度の場合が多く、実際には完済時の年齢や勤続年数、年収や申込者の健康状態等、その他の属性を含めて総合的に判断されます。

例えば、年収500万円の方がフラット35を利用する場合は、返済比率の上限は35%で、年間で住宅ローンの返済に充てられる金額は500万円×35%=175万円、月額で15万円までとなります。

また、月額の計算に使う金利は実際の金利とは異なり、金融機関ごとに定められた審査金利を利用します。例えば、審査金利3%の金融機関であれば借入期間35年の3,500万円で約13.4万円、4,000万円で15.3万円と月々返済額となるため、4,000万円を超えると住宅ローンの審査を通過できなくなります。

フラット35の場合、この返済比率をクリアしなければ基本的に審査を受けることすらできません。一方、民間金融機関の場合には、多少オーバーしていても他の条件が良ければ住宅ローンの承認を受けられることができます。

なお、フラット35は、審査金利が実行金利(※)と同じということもあり、民間金融機関と比べると返済比率は低くなる傾向にあります。また、民間金融機関の中でも都市銀行では年収が高くなるほど返済比率の上限を高く、年収が低いと返済比率を低く設定しているケースが多く、年収が高い人に取っては有利な設定となっていることが多いようです。

※フラット35の実行金利(2017年4月現在)

融資率が9割以下の場合は年1.120%~年1.670%

融資率が9割超の場合は年1.560%~年2.110%

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

返済比率は何%以内が良いのか?

住宅ローン審査時の返済比率の上限は金融機関ごとに定められていますが、各金融機関が定めた返済比率の上限より低ければ万全かと言えばそうでもありません。

金融機関の定める返済比率の上限は、あくまでも金融機関が定めた上限で、当然の事ながらそれぞれの家庭に合わせて定められているわけではありません。

すでにご説明しましたが、同じ年収400万円でも配偶者の年収やお子様の年齢、人数により税金に違いがあり、可処分所得が異なります。また、家庭により水道光熱費をはじめ支出の額は異なります。

生活上困らない返済比率を考えるには、実際に自分の生活にいくらお金がかかっているのかを見直し、住宅ローンの返済にいくらまでなら支払えるかをよく検討した上で決めると良いでしょう。

なお、住宅金融支援機構の調査によると、注文住宅の融資利用者の世帯収入に対する返済比率の平均は20.7%で、中古戸建の融資利用者の平均は18.8%、マンションの融資利用者の平均は21.1%となっています。

また、実際には、これから年収が高くなる見込みがある場合など、返済比率ぎりぎりで融資を申し込む方もいらっしゃるでしょう。

この場合、返済比率の上限が35%であれば33%、上限が30%であれば28%など、できれば返済比率上限より2% 程度の余裕を残しておくと印象が良いです。

ただ、住宅ローンの審査においては、年収は「基準を満たしているかどうか」を見られることが多く、他に問題がなければ返済比率上限ギリギリでも問題なく承認が得られることもあります。

住宅ローンの返済について見直したい際は「住宅ローンの計算方法を知り、返済プランで一番お得なものを選ぼう!」を参考にして下さい。

まとめ

住宅ローンの返済比率を考える上で、最初の目標としては金融機関によって定められた返済比率の上限を下回ることです。

ただ、それだけでは十分ではありません。できれば自分の生活にかかる費用を見直し、住宅ローンの支払いに割ける金額を割り出しましょう。その上で余裕のある生活を送ることができる返済比率を求めて、そこから住宅ローンの借入額を決めると良いでしょう。

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