• 2017.05.31
  • 2018.12.07

住宅ローンの繰り上げ返済はタイミングが肝心!賢く活用する5つのコツ

住宅ローン繰り上げ返済のタイミング
じぶん銀行
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住宅ローンの返済総額を軽減する方法として繰り上げ返済があります。
毎月の返済とは別に返済することで住宅ローンの元金を減らすことができるのです。
繰り上げ返済を検討するにあたり、このような疑問や不安はないでしょうか?

  • 繰り上げ返済は短期縮小型と返済額軽減型のどちらがいい?
  • 繰り上げ返済をする利点と欠点は何?
  • どのタイミングで行うべきか
  • 賢く返済するポイントが知りたい

繰り上げ返済は返済の負担を軽くする一方、その分リスクを背負うこともあり、無計画で行うことは危険です。
今回は繰り上げ返済の特徴をはじめ、適切なタイミングや活用する際のコツをご紹介していきます。

繰り上げ返済は総返済額の負担を軽くする

大きな返済額と長期に渡る住宅ローン返済は、ある方法を使うことで少しでも負担を軽くすることができます。
その中の1つが繰り上げ返済です。

繰り上げ返済は、返済にかかってくる負担を軽くすることができる方法の1つで、毎月の返済やボーナス時に返済するローンとは別に、住宅ローンの借入金の一部を予定よりも先に返済することを言います。

返済の総額全てを繰り上げて返済する場合と、返済の一部を繰り上げて返済する場合があり、どちらの場合でも予定よりも早く返済したことで元金にかかってくる利息分を支払う必要がなくなってくるので、単純に返済期間を短縮できるだけでなく、利息分の負担がかからなくなるので負担が軽くなることにもつながります。

また、繰り上げ返済には2つの種類があるのでそれぞれの特徴をご紹介していきましょう。

繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済は、少しでも早く終わることができれば利息軽減効果も高くなりますが、どのような方法を取った方が良いのでしょうか?

短期縮小型

繰り上げ返済の短期縮小型は、毎月の返済額を変えずに返済期間だけ縮小していく方法で、これによって得られるメリットは、利息の軽減効果になります。
総返済額の利息分を少しでも減らした方や住宅ローンを少しでも早く完済したい方におすすめの方法です。

返済額軽減型

繰り上げ返済の返済額軽減型は、返済の翌月から返済額が減額されていき、返済期間は変わらないものの毎月の返済の負担を減らすことができる方法です。
これによって得られるメリットは毎月の返済の負担が軽くなるということなので、将来収入が低くなってしまう可能性がある方におすすめの方法です。

メリット・デメリット

では、2つの方法を比較してみましょう。

  • 短期縮小型(毎月の返済額は変わらないが、返済期間が短縮されて利息の総支払額が少なくなる)
  • 返済額軽減型(毎月の返済額は少なくなるが、返済期間はそのままで利息の総支払額が少し減る)

同じ条件で繰り上げ返済をした場合には、一般的に短期縮小型の方が利息の軽減効果があるため、少しでも無駄な支払いはしたくないのであれば短期縮小型の方が良いと言い切ってしまうことができるのですが、長い返済期間に何があるかわからないのが正直なところです。

また、これから出産が控えている場合、子どもの成長と共にかかってくる費用も年々増えていきます。
これらを考えたとき、住宅ローンと教育資金の支払いが一緒になることもあるので、少しでも現金を手元に残しておきたいと思う方もいるでしょう。

そんな中、繰り上げ返済をするメリットやデメリットはなんでしょうか?

メリット

  • 利息の軽減効果
    どちらの方法であっても、繰り上げ返済することで利息を減らすメリットがあります。
    例えば、ローン残高2,500万円、返済期間30年、借入金利全期間固定3%、ボーナス返済無しの場合、約100万円の繰り上げ返済をしたらどうのようになるのでしょうか?

    短期短縮型の場合、短縮できる期間が約1年11ヶ月、利息の軽減効果が約1,410,000円です。
    返済額軽減型の場合、軽減できる返済額が毎月約4,200円、利息の軽減効果が約518,000円です。

    金額に違いはありますが、どちらの場合でも利息を軽減されることができます。
    そのため、住宅ローンの総返済額を減らすことに効果的です。
  • 早期完済や毎月の返済額を減らすことができる
    これは短期短縮型、返済額軽減型それぞれの場合ですが、早期完済することでお金の収支は大きく変わってきます。
    少しでも借入期間を短くできれば金銭的な効果も高くなっていきます

デメリット

  • 繰り上げ返済によって資金がなくなる
    余裕資金で繰り上げ返済をするなら特に問題はないのですが、少しでも早く返済したい場合に生活資金を切り崩したり、将来のための貯蓄も返済に充てたりしてしまうと、いざというときに使える資金が手元になくなってしまいます
    返済は計画的に行いましょう。
  • 団信の保障期間も短縮される
    住宅ローンを借り入れるときに、団信に加入した場合は繰り上げ返済をすると短縮された期間だけ保障が受けられなくなります

    繰り上げ返済をしたときに残りを一括返済した場合、団信がなくても十分な生活資金があるかどうか確認しないといざというときに、困った事態になりかねません。
  • 住宅ローン控除の対象外になる
    住宅ローン控除を受けている場合、返済期間が10年以上の住宅ローンであることが条件になるため、繰り上げ返済で10年未満になった場合、控除の対象から外されてしまうので注意しましょう。
  • 住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットについて詳しく知りたい際は「住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットとは?」を参考にして下さい。

繰り上げ返済のタイミング

住宅ローンは元利均等返済が一般的で、返済額は期間中ずっと均等となりますが、元金と利息の割合が返済期間によって変わってきます。
住宅ローンを始めて最初のうちは利息の割合が高く、返済期間の経過と共に元金の方が高くなっていきます。

利息を減らすために、繰り上げ返済をどのタイミングですることが効果的なのか、考えてから返済してみましょう。

早く繰り上げ返済をしたほうが有利

住宅ローンの利息と元金の関係によって、少しでも早い返済が有利になりますが、お金が貯まった時点ですぐに返済してしまうのではなく、手持ちの現金を少しでも残しながらなるべく早めに返済するようにしましょう

子どもの成長に合わせた資金や会社の景気状況など、万が一のときに備えながら返済してしかなければ、最終的にローンの支払いができずに手放すなんてことにもなりかねません
少しでも早ければ利息を減らすことができますが、計画的な繰り上げ返済をしましょう。

控除がある場合は例外

住宅ローン控除は、税額控除で納め過ぎた税金が戻ってくる仕組みになっていますが、確定申告(年末調整)のタイミングで住宅ローン残高の1%が所得税から戻ってくる制度になるため、繰り上げ返済をしてしまうと住宅ローンの残りも減額となり、控除額も減ってしまいます

住宅ローン金利が低い金利の場合は、住宅ローン控除が終わったあとにまとめて繰り上げ返済するのも1つの方法です。

貯金や退職金などで一括返済は避ける

定期的な収入がなくなる退職後に住宅ローンが残っていた場合、残りの住宅ローン返済に不安を感じて、退職金を残りの住宅ローンの支払いに充てようとする方が多くいます。

これによって、退職後収入がなくても大きなローンがなくなることで不安は解消されると思いますが、全てを住宅ローンの返済にしてしまうと今後大きな病気やけがをした場合備えが減ってしまうリスクや、団信の保障がなくなったあとに残された家族が困るなどのリスクも考えられます

また、貯金なども全て繰り上げ返済にしてしまうと、このような万が一の事態が起きてしまい最終的に住宅ローンが終わったばかりの家を手放すことになる可能性も考えられます
できるだけ、貯金や退職金などで一括返済することは避けて、将来のことを考えてから計画的な返済をしていきましょう

もちろん、早めの繰り上げ返済によって得られる効果の高さや利息の軽減効果もあり、繰り上げ返済には多くのメリットもありますが、住宅ローン終了後の生活もきちんと送ることを考えてみましょう。

繰り上げ返済を賢く使うコツ

繰り上げ返済には、メリットだけでなく様々なデメリットもあるということがお分かりいただけたかと思います。

しかし、繰り上げ返済を行う上で気をつけたいポイントは、このようなデメリットの他にもいくつか挙げられます。
繰り上げ返済を賢く使うコツを見ていきましょう。

有利なポイントを知る

繰り上げ返済を行う目的を最初に明確にしておきましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済には、「短期縮小型」「返済額軽減型」の2つがあることは前述の通りです。

同じ繰り上げ返済でもそれぞれ「返済額はそのままで返済期間を短くする」「返済期間はそのままで返済額を減らす」という違いがあります。

「返済期間を短くしたい」「毎月の返済額を減らしたい」というように、人によって繰り上げ返済を行う目的は違うでしょう。

繰り上げ返済の目的を明確にし、目的に合った返済方法を選ぶことが大切です。
特に目的がなく、とにかく得をしたいという場合も少なくないでしょう。

その場合は、なんとなく繰り上げ返済を行ってしまう前に、一度様子を見てみるようにしましょう。
その上で、繰り上げ返済によるメリットを考えてみることが大切です。

手持ち金をある程度確保する

ローンを返済したい一心で、臨時収入や貯金を全て繰り上げ返済に充てるという人もいるかもしれません。

しかし、病気や怪我、子どもの教育費など、急な出費への備えは必要です。
急な出費に対応できなかった場合、結局ローンの支払いも滞ってしまうということも考えられます。
繰り上げ返済に充てたお金は、その後の生活に支障が出ても返ってくることはありません。

家計の負担にならない範囲で、ある程度の資金も残して繰り上げ返済を行うようにしましょう。

手数料に注意する

繰り上げ返済にかかる手数料は、意外と負担の大きいものです。
頻繁に繰り上げ返済を行っていると、いつの間にか手数料としてかなりの額を支払っていたということにもなりかねません。

最近では、手数料が無料だったり小額だったりする場合もありますが、手数料にかかる負担や繰り上げ返済を行う回数には注意しましょう。

また、インターネット上で繰り上げ返済を行う場合、窓口で行うよりも手数料が安くなることもあります。
繰り上げ返済を行うときは、手数料を安くする方法がないか、手数料の負担はどれくらいかを確認しておくようにしましょう。

繰り上げ返済の手数料について詳しく知りたい際は「主要銀行11行の住宅ローン「繰り上げ返済手数料」を調べてみた」を参考にして下さい。

返済期間や目先の損得

住宅ローンの返済は、長期間継続的に行うものです。
繰り上げ返済によるメリットを実感できるのは、多くの場合かなり先のことになるでしょう。
できるだけ節約して将来の負担を減らすことも大切ですが、その時にしか経験できないこともあります。

子どもがいる場合は特に、年齢や成長に応じてその時期にしかできないことが多くあるでしょう。
ローンの返済だけを考えるのではなく、自分や家族の生活に何が大切かを考えてみてください。

家は生活に必要なものですが、住宅ローンを支払うことは生活の目的ではありません。
ローン返済と現在の生活の両方のバランスを考えましょう。

繰り上げ返済を行う際には、返済期間や将来的な負担に対する長期的な目線と、現在の生活に対する短期的な目線の両方が必要なのです。

生活でのお金のやりくり

繰り上げ返済を賢く行うためには、返済額や返済期間だけでなく生活にかかるコストも考えておかなければなりません。
住宅ローンの返済を行っている間、自分や家族の生活にも世間の情勢にも様々な変化が起こるでしょう。

充実した生活を送るためには、そういった変化に対応する必要があります。
前述したように、手持ち金を確保しておくことも必要ですし、手持ち金の中でのやりくりにも注意が必要です。

「とにかくお金が貯まったら繰り上げ返済を行う」というのも1つの手ですが、「生活を第一に考えて、余裕があれば繰り上げ返済を行う」という姿勢も繰り上げ返済を賢く行うコツの1つでしょう。

まとめ

繰り上げ返済を行うことで返済残高が少なくなり、最終的な返済総額を安くすることができます。
メリットの大きな繰り上げ返済ですが、注意しなければならないことも少なくありません。

賢く繰り上げ返済を行うためには、様々なことに気を配る必要があります。
繰り上げ返済にも種類がありますし、繰り上げ返済を行える金額や手数料にも違いがあります。
こういったことに注意して、住宅ローン返済の負担を上手く軽減していきましょう。

また、住宅ローンの返済期間や返済額だけを考えて繰り上げ返済を行うのではなく、現在の生活のことを考えることも重要です。
充実した生活を送る上で必要なのは、住宅ローンを返済することだけではありません。

生活において何を優先したいかは、人によって様々な意見があるでしょう。
自分が繰り上げ返済を行う目的をはっきりさせ、その他に優先したいものがないかを考えてみてください。

将来の負担と現在の生活の両方を視野に入れ、その上で賢く繰り上げ返済を行うことが大切です。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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