住宅を購入したばかりなのに再び住宅探し?買い替えローンと注意点

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 住み替えは、現在の住宅から新しい住宅に転居することですが、予定外の転勤や親の介護などで急遽、今の住宅を手放す人もいらっしゃるでしょう。

計画的な住み替えなら金銭的負担も想定内ですが、予定外の場合、住宅ローンが残っている中で新たに借り入れなければならないこともありますので、不安に感じる人も多いと思います。

そこで今回は、住み替えを予定している人向けに、住み替えのポイントや注意点などについて解説していきます。

住み替えとは?状況によっては諸費用を二重に払う

住み替えは、購入した住宅を手放し、新たに住宅を建築又は購入することです。転勤や介護などによる予定外の住み替えだけでなく、子どもが独立した後や退職後にライフスタイルに合った住宅に引っ越す場合なども考えられます。

人生で二度も「住宅」という大きな買い物をすることになりますので、金銭的な負担はあるでしょう。住み替えをする際には、資金計画を立て、予算を決めた上で住宅探しをすることが重要です。

住宅ローンの返済中に住み替えする場合は、新たに住宅ローンを利用できるかなどの心配も生まれます。そこで住宅ローン返済中の住み替えについて具体的に見ていくことにしましょう。

「売却価額>住宅ローン残高」の場合

住宅ローンが残っていたとしても、これまで一部繰上げ返済を複数回行なっていたり、不動産の価値が上がっていたりすると、住宅ローンの残高よりも売却価額の方が高くなることがあります。

この場合、売却による利益に税金がかからないか、という疑問が出るかもしれませんが、売却金額で住宅ローンを返済し、さらに残った分を新しい住宅資金に当てられますので、住み替えに対する不安や心配は軽減できるかもしれません。

「売却価額<住宅ローン残高」の場合

一般的には建物の価値はゼロ近くまで下がりますし、駅前などの立地条件が良くない限り土地の価額が大きく上がることは考えにくいため、住宅を売却しても住宅ローンが完済できないケースがあります。

住宅ローンが残る場合、売却時には完済しておかなければなりませんので、不足額は預貯金などで補填する必要がります。売却と購入・建築を同時期に行いますので、ローンや売買契約の手続きが複雑になりますが、住み替えを希望する人のための「住み替えローン」もありますので、ある程度スムーズに進めることができます。

「売却価額>住宅ローン残高」の場合、「売却価額<住宅ローン残高」の場合いずれもどのような手順になるのか、「住み替えローン」の基本について見ていきましょう。

住み替えのタイミング「買い先行型」と「売り先行型」

新しく住宅を取得する場合と異なり、住み替えは、現在の住宅を売却しなければなりません。売却と取得を同時期に行わなければなりませんが、売却や取得のどちらかが先行すると手続きが少し複雑になります。先に新しい住宅を取得する場合を「買い先行型」、売却した後に住宅を取得する場合を「売り先行型」とし、それぞれの特徴を見ておきましょう。

買い先行型の特徴

買い先行型は、一時的に現在の住宅と新しい住宅を同時に所有することになりますので、住宅が売れるまではそれぞれの維持費がかかります。住宅ローンが残っていれば新しいローンと重ねて支払うことになります。

また売却価額が決定しないうちに新しい住宅を取得することになりますので、予想を下回る売却価額となった場合、不足額を預貯金などで補填し緊急用資金が減少すると、その後の生活資金に不安を感じるかもしれません。

売り先行型の特徴

売り先行型の場合、すでに売却価額が分かっていますので、新しい住宅の規模をどのくらいにするか、決めやすくなります。そのため売り先行型は資金予想が立てやすいという特徴があります。ただ住宅を先に売却してしまいますので、新しい住宅を取得するまでの間、賃貸住宅や親せきの住宅に住まなければならず、生活が落ち着かない可能性があります。

売却と購入は同時に行う

買い先行型と売り先行型には、それぞれメリット・デメリットがあります。売却と購入の時期に差が出るほど維持費がかかってしまいますので、できる限り新しい住宅に入居する頃に売却したいものです。新しい住宅に引っ越すことができなければ現在の住宅は手放せませんし、売却できなければ新しい住宅ローンを利用するのは難しいでしょう。売却と購入(取得)は同時に行うのが理想です。

すでに売却済みで新しい住宅を探す場合や住宅ローンの不足額を補填できる場合は一般的な住宅ローンを利用できますので、多くの商品から選ぶことができます。しかし売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は資金が不足することになります。このような「住み替え」時の問題点を解消しているのが買い替え(住み替え)ローンです。買い替え(住み替え)ローンは、新しい住宅取得のためだけでなく、住宅ローンの残高分も借りることができます。買い替え(住み替え)ローンの特徴について見ていきましょう。

買い替え(住み替え)ローンの基本

買い替え(住み替え)ローンは、売却により住宅ローンが完済できない場合に、新しい住宅ローンとともに不足分を借り入れることができる商品です。新しい住宅の価値(担保評価額)を超えて借り入れることができます。担保評価額の3倍なら「担保評価額×300%」という表記がされていますので、確認しておきましょう。収入基準や団信への加入、諸費用(事務手数料や保証料)の支払いなど、そのほかの点は一般的な住宅ローンと同じです。

買い替え(住み替え)の注意点

買い替え(住み替え)は、すでに一度住宅の取得を経験されていますので、何もわからず言われるがままに手続きが進んでしまった、というケースは少ないかもしれません。ここでは、住み替えならではの注意点を紹介したいと思います。

住み替えは、一般的に50代・60代と高齢になりがちです。そこから住宅ローンを組むと、年金収入の時期に住宅ローンを返済することになります。平均寿命は世界的に見ても高くなっていますので、退職後の生活設計をしっかり立てておき、金銭面で問題ないか必ず確認しておかなければなりません。

また住宅の売却と購入を同じ不動産会社に依頼すれば調整してもらえますが、別会社の場合、ご自身で希望や流れを伝え、調整しなければなりません。依頼する不動産会社探しも重要になりますので、じっくり比較検討しましょう。

まとめ

計画的に住み替えを検討している場合は資金面でも準備できているかもしれませんが、急遽、住み替えをしなければならなくなった場合は家計の負担が大きくなる可能性があります。できる限り金利が低く、諸費用が安い金融機関を選び、住み替えの流れを知っている不動産会社を探すなど、
住宅ローンの負担が軽くなるようにしなければなりません。

特に退職年齢を65歳とした場合、90歳までで25年あります。25年間の生活のことを優先し、もし住み替えをしなくて済むなら、「住み替えしない」という選択肢もご検討ください。

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