住宅ローンの借り換えをする前に要チェック!借り換えのメリット・デメリットとは

住宅ローン借り換えの前に要チェック!借り換えのメリット・デメリット
じぶん銀行
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

住宅ローンの借り換えについて、気にはなっているけど行動には移せていない人が多いと思います。

おそらく、

  • 金利の低さには魅力を感じるけど、手続きが面倒くさそう
  • メリットばかり語られているけど、デメリットがないのか気になる
  • 今のままでもある程度返済できているし、無理に借り換える必要はないかも
  • 借り換えの審査が厳しいと聞いたので、悩んでいる


などの理由から借り換えを躊躇しているのではないでしょうか。

当記事では借り換えで生じるメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。

借り換える人の目的や立場によってもメリットやデメリットの見え方は変わりますので、それを意識したうえで読んでみてくださいね。

「難しいことは良いから、借り換えでどれくらいお得になるのかだけ知りたい!」という方は、下記のシミュレーションツールをご活用ください。

借り換えによるデメリット

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローンの借り換えの際に気になるデメリット。金融機関では金利引き下げなどのメリットばかりがアピールされて、デメリットについてはあまり教えてくれませんよね。

メリットがあるものには当然デメリットもあり、住宅ローンの借り換えでも同様です。

ただし借り換えのデメリットは、あらかじめ対処することである程度リスクを抑えられるものが多くあります。

借り換えによるデメリットと対処法についてご説明していきます。

数十万円の諸費用が必要なので、一時的に負担が大きくなる

住宅ローンを新規で借り入れるときと同様に、借り換えには数十万円の諸費用がかかります。この点は借り換えを行う最大のデメリットだといえるでしょう。

諸費用の内訳は、

    • ローン保証料(フラット35では不要)
    • ローン事務手数料
    • 印紙代
    • 司法書士報酬費
    • 抵当権設定(登録免許税)費用
    • 抵当権抹消費用

などで、もっとも金額が大きいのはローン保証料です。

最近ではローン保証料のないネット銀行(ソニー銀行が有名)もありますが、ネット銀行はその分審査基準が厳しくなる傾向があり、対面相談できない分ローン利用者にとって融通が利かない点も懸念点です。

ほかにローン保証料がかからない借り換え先として長期固定金利のフラット35という選択肢もありますが、フラット35は住宅金融支援機構が定める住宅の独自基準を満たさなければ利用できません。

保証料不要のローンにはこうした注意点もあるので、利用する際は気をつけておいてくださいね。

借り換えによる保証料は、借入金額を少なく、返済期間を短くするだけで簡単に抑えられます。無謀な借り換えプランを立ててしまわないためにも、自己資金を充当して保証料を少なくするのがおすすめですよ。

変動金利は、将来的に負担が大きくなる可能性がある

各金融機関で積極的に宣伝している住宅ローンの金利は、ほぼ変動金利です。ひと昔前では考えられなかったような低い金利の数字が広告やネットで出ているのを見ると、ついつい借り換えしたくなりますよね。

しかし、それだけ低金利なローンを金融機関が積極的にすすめるのには理由があります。

その理由は、今後金利が上昇したとき、長期固定金利では貸し手(金融機関)側が金利上昇リスクを負うのに対し、変動金利は借り手(住宅ローン利用者)が金利上昇リスクを負うという背景があるからです。

つまり金融機関にとって変動金利は、低リスクで低金利をアピールしてお客さんを集められる有利な材料だということですね。

逆にいうと金利が上昇したときに責任を取るのは契約者本人なので、目先の低金利で飛びついて後々金利が上昇したら、損をするのも本人だということです。

現在の低金利がいつまで続くかわかりませんが、長い期間で見ればいつかは金利上昇の局面がくるのではないでしょうか。

住宅ローンの借り換え後の返済期間が短い人であれば多少金利が変動しても完済できる見込みはあるでしょうが、借り換え後の返済期間が長い人、借入金額が多い人は変動金利によるリスクが大きくなるので気をつけましょう
 
借り換えで変動金利を賢く使うコツは、繰り上げ返済を活用して返済期間を短くする、自己資金を投入して借入金額を少なくすることです。

借り換えをすること自体に手間がかかる

初めて住宅ローンを借りたときの大変さを思い出してみましょう。用意する書類の多さや複雑さは、借り換えの場合でもそう変わりません

むしろ不動産会社のサポートなどがある新規借り入れ時より、サポートが期待できない借り換えではさらに手間がかかります。

また住宅ローンを借り換えするときは大体住宅の資産価値も下がっているので、新規でローンを借り入れするときより借り換えするときのほうが、審査は厳しくなります。

過去に住宅ローンを借りたときから状況が変わり、職業や健康状態、年収などに変化がある場合は、自分に合う審査条件の借り換え先を見つけなければいけませんし、複数の借り換え先に申し込みをしているうちに、融資実行のタイミングがずれて金利が変わってしまう、なんてことにもなりかねません。

借り換えにはさまざまな手間がかかりますので、自分の状況に適した借り換え先選びが大切です。書類の記入や準備に不安があり、対面で相談したい人には店舗を多数抱えるメガバンクや、柔軟なサービスが期待できる地方銀行での借り換えがおすすめです。

できるだけ時間をかけずにネット上でやりとりしたい人にはスマホから書類を送れるネット銀行もありますし、最近では住宅ローンの借り換え代行業者が登場して話題になっています。金融機関ごとに手続きや相談方法が微妙に異なるため、そういった点も重視して借り換え先を選ぶようにしましょう。

借り換えで審査が通らない可能性もある

住宅ローンを借り換えするときは、違う金融機関で新たに住宅ローン審査をする必要があります。さきほども触れたように、借り換えの審査は厳しくなりやすいです。加えて、多くの民間金融機関では団体信用生命保険(通称「団信」)の加入が前提になっているため、健康状態が悪化していると入れない可能性があります。

健康状態に不安がある人は、ワイド団信という選択肢もありますが、ワイド団信はローン金利に0.3%上乗せされるため、借り換えメリットが薄くなる可能性があります。過去に健康診断で指摘を受け、再検査をせずそのまま、というケースでも告知に引っ掛かることがあるため、健康状態についても注意して借り換えを検討する必要があります。

ここまでの解説だけを見ると、デメリットばかりに感じるかもしれませんが、デメリットを踏まえたうえで借り換えを上手く行うことができれば、大きなメリットを得られますよ。

次は借り換えで得られるメリットについて解説していきますね!

借り換えによるメリット

住宅ローン借り換えの3つのメリット

借り換えによるデメリットをしっかり理解してリスク対策をしておけば、借り換えで得られるメリットをより実感できるはずです。

「住宅ローンの借り換えって、金利が低くなる以外に何があるの?」「そんなにお得になるの?」と思う人もいるでしょうが、借り換えのメリットは金利だけではありません。借り換えで得られるメリットをひとつずつ、解説していきますね。

返済負担を減らすことができる

借り換えでローン金利を引き下げ、ローンの利息を軽減することで返済負担を減らすことができます。特にマイナス金利政策と金融機関間の金利引き下げ競争が過熱している今は、低金利の住宅ローンに借り換えて返済負担を減らせる人がほとんどではないでしょうか。

住宅ローンの返済負担を減らすには、繰り上げ返済による返済期間短縮という方法も有効です。ただ、繰り上げ返済は手数料がかかる金融機関もありますし、住宅ローン控除(※)の適用期間中は繰り上げ返済でローン残債を減らしたくないという人もいるでしょう。これらの事情で積極的に繰り上げ返済できない人にとっても、借り換えによって返済負担を減らせるのは大きな魅力です。

(※)住宅ローン控除については借り換え後の住宅ローンが一定の要件に当てはまなければ利用できないので注意してください。

借り換えの最大のメリットといえる返済負担減(=金利引き下げ)ですが、金利の低さを最優先に金融機関を選ぶのは危険です。メリットを活かすためにも、借り換えで生じるデメリットや金利タイプなどの要素を考慮して金融機関を絞り、最後に金利の差異で借り換え先を選ぶほうがリスクを抑えられますよ。 

将来的な金利上昇リスクに備えることができる

今の住宅ローンが変動金利や固定期間選択型金利の場合、今後金利が上昇するリスクを抱え続けることになります。「金利が上昇したら、そのときに金利タイプを固定金利に変更したら良いのでは」と思うかもしれませんが、変動金利が上がるときには固定金利はすでに上がっているというのが金利のセオリーです。

また、変動金利には金利上昇時に月々の返済額を抑えるという独自の金利変動ルール(5年ルールや125%ルールというものです)がありますが、この金利変動ルールは表面的な返済額を抑えるだけで、本当に支払うべき返済額は目に見えないところで増えていくという大きな問題を内包しています。

こうした金利上昇リスクは、借り換えで住宅ローンの金利タイプを固定金利に変えることで解消できます。最近は長期固定金利でも1%台の低金利に下がっており、固定金利に借り換えるには絶好のタイミングといえるでしょう。

異なる団信や特典を利用できる

住宅ローンを借り換えるということは、違う金融機関で改めて住宅ローンを組みなおすということです。当然、金融機関を変えれば受けられる特典や利用できる団信も変わってくるので、ご自身の状況に適したプランを用意している金融機関を選ぶことができます。
 
たとえば三井住友信託銀行の「子育てサポートサービス ベビさぽ」では、出産時の一定期間金利を優遇したり、子育て期間中に使える優遇クーポンを配布したりして子育て世帯を応援する特典を用意しています。

また、じぶん銀行やソニー銀行では、金利の上乗せなしでがんと診断確定されたらローン残債が50%保障される「がん団信50」を用意しています。最近ではこうした独自の団信や特典を展開する金融機関が増えており、これらも含めて自分にとって最適な住宅ローンを選びなおすことができるのは、借り換えの隠れたメリットといえるでしょう。

借り換えのメリットを受けられるか判断するには

冒頭でお伝えしたとおり、借り換えによるメリットは借り換えをする人の状況や目的によって変わるものです。借り換えに何を求めるかでメリットのとらえ方が変わるため、画一的な判断はできませんが、参考になる判断チャートを下記に記載しました。これはあくまでざっくりとした目安なので、借り換えの際は必ず金融機関で細かなシミュレーションを出してもらい、総合的に判断するようにしてください。

<借り換えメリット判断チャート>

借り換えメリット判断チャート

借り換えのメリットを受けられる条件

住宅ローンの借り換えでお得になるポイント

住宅ローンの借り換えメリットを受けられる条件として、下記の3つの条件を見たことがある人は多いと思います。

<メリットを受けられる条件>

  • 金利差が1%以上
  • 残高が1,000万円以上
  • 返済期間が10年残っている

この基準はひと昔前に住宅ローンの借り換えブームがおきたときから言われているもので、返済負担効果があるかどうかを示すものになっています。確かにこの条件を満たしているとメリットが得られる人は多いのですが、すべての条件を満たしていないとメリットが得られないわけではありません。

保証料がかからないネット銀行の登場や、かつてないほど低くなった長期固定金利など、現在の住宅ローン市場の状況を加味すると、ローン残高が1,000万円以下でも、金利差があまりなくても、借り換えによるさまざまなメリットを得られる可能性はあります。それぞれの条件について、少しでも当てはまるものがないか確認してみてくださいね。 

金利差が0.5%~1%以上

一般的な基準でいえば、借り換え時の金利差は1%以上が望ましいとされています。しかし最近では保証料などの諸費用を抑えたネット銀行も登場し、借り換えにかかるコスト自体を抑えられるようになり、金利差が0.5%でもメリットを得られるケースも増えています。大して金利差がなかったり、逆に金利が少し上がってしまったりする場合でも、今のうちに長期固定金利に変えて長期の安心を得るという借り換え方法もあります。

ここでは金利差が0.5%~1%をひとつの目安にしていますが、金利面以外で得られる見直しメリットが大きい場合もあるので、総合的なメリットを見て判断してくださいね。

残高が1,000万円以上

残高が1,000万円以上ある場合は、借り換えによる負担軽減効果が大きくなります。ただ、残高が1,000万円以下でも借り換えすることはできますし、今の金利タイプが変動金利で、金利も高い場合には固定金利に借り換えて得られるメリットは大きいでしょう。残高に関しても、金利や返済期間などの要素を加味して、総合的に判断するようにしましょう。

返済期間が10年以上残っている

返済期間が10年以上ある場合、残高が1,000万円の場合と同様、借り換えによる負担軽減効果が大きくなります。もちろん10年以下でも状況次第では借り換え可能ですが、10年未満であれば繰り上げ返済をし、返済期間を短縮するのもひとつの方法ですよ。金融機関によっては10年未満の返済期間を嫌がるケースもあるので、融資条件を確認しておくのも大切です。

借り換え効果のシミュレーション

借り換えによるメリットやデメリットがたくさんあることをお伝えしましたが、借り換えの最大のメリットである返済負担軽減効果が特に気になっている人は多いと思います。実際に軽減効果がどれほどあるのかをシミュレーションで見てみましょう。

<借り換え効果がある人のシミュレーション例>

※変動金利2.1%から、20年固定金利1.2%に借り換えた場合のシミュレーションです。

借り換え前のローン 借り換え後のローン
ローン残高 1,800万円 1,800万円
ローン金利 変動金利2.1% 20年固定金利1.2%
ローン返済期間 20年0か月 20年0か月
毎月の返済額 8万4873円 8万4396円
返済総額 ①2,205万9,230円 ②2,064万8,791円
※諸費用39万3,630円を含む
借り換え効果 ①-②=141万439円

上記の例は金利差は0.9%ですが、残高は1,000万円以上、返済期間も10年以上という一定の基準を満たしています。諸費用の約40万円を差し引いても、20年で見れば約141万もの軽減効果があることがわかりますね

さらにこの計算例では元々借りていたローンの変動金利が上昇しなかったという前提で返済総額を出しているので、金利上昇リスクをふまえると借り換え効果の大きさがわかると思います。

このように金利差が1%未満でも、負担軽減のメリットが受けられる場合もあります

「実際にどれくらいのメリットを受けられるのか」を調べるには、住宅ローン借り換えの一括シミュレーションが便利です。

諸費用も含めて計算できますので、色々なパターンでシミュレーションしてみてくださいね。

借り換えの前に、金利の引き下げ交渉をしてみよう

ここまで借り換えのメリット・デメリットについて解説してきましたが、住宅ローンの返済負担を軽減する方法には他にも、

    • 返済期間の短縮(繰り上げ返済)
    • 金利引き下げ交渉という裏技

などの方法もあります。金利引き下げ交渉がうまくいけば面倒な手続きや手間を省けますし、諸費用もかからず、審査に通らないかもしれないという不安もなくなります。

最近の住宅ローン市場は競争が激しく、借り換えで顧客が流れてしまうくらいなら、金利を引き下げて顧客を引き留めるという金融機関も増えてきました。

ただし交渉はあくまで“奥の手”ですので、やみくもにしてもうまくいきません。金利交渉の際は下記のコツを参考にしてみてください。

<金利引き下げ交渉のコツ>

金融機関に借り換える本気度を見せることが大切です。ほかの金融機関で借り換えシミュレーションをしてもらい、試算表を持って現在の借り入れ先の担当者に話しましょう

「住宅ローン金利が下がってきているので、ほかで借り換えたほうが利息を軽減できるのでは」と、端的に借り換えのメリットを伝え、本気度を見せることが大切です。

くれぐれも「最近、ローン返済が厳しくて」などと言ってはいけません。金融機関がいくら顧客獲得競争をしているとしても、基本的に「これからもきちんと返済してくれる、信用力のある人」でなければ交渉には応じてくれないでしょう。

また地方銀行の場合は、その地域で競い合っているライバル行へ借り換える意思を見せ、ライバル同士で金利の引き下げを競わせるなんていう裏技が有利に働くケースもあります。いずれも、借り換え先の情報を集め、慎重に準備をしたうえで交渉してください。

<金利引き下げ交渉の注意点>

金利引き下げ交渉は金利を引き下げることがメインなので、現在の家庭の状況に合わせた返済方式に変更するといった、ローン内容自体の見直しは難しいといえます。なぜかというと、既に契約している商品の内容を見直せる範囲には制限があり、借り換えを実施するときほど、自由に内容を変更することができないからです。

また金利引き下げ交渉では、借り換えで受けられる金利ほど低くならない傾向があるので、「手間を省ける分、返済負担軽減メリットは小さめ」になります。

「交渉で金利を引き下げられたらラッキー」ぐらいで構えておくのが無難でしょう。

まとめ

住宅ローンの金利が底値状態にある今、借り換えをすればメリットが得られる人はたくさんいます。手続き面で手間がかかることは事実ですが、少しでも早く行動すればその分、長い安心とお得を得られるはずです。

家計の状況や目的に適した住宅ローンとは何かを考え、住宅ローン借り換えのデメリットを理解してポイントを抑えておけば、借り換えで失敗することはないでしょう。ぜひ、ご紹介したポイントを抑えて、借り換えによるさまざまなメリットを享受していただけたらと思います。

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

詳細はコチラ
スポンサーリンク

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年7月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年7月適用金利

総合人気ランキングを全て見る

人気の記事

新着記事

■当サイトに関する注意事項
  • 当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。
  • お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。
  • 当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。
  • 本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。
  • なお、本注意事項に定めがない事項は当社が定める「利用規約」 が適用されるものとします。

「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。

株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。
証券コード:3662