• 2020.06.12

審査の甘い借り換えローンに申し込みたい人必見!確認しておきたい3つの注意点

家の模型と「〇」の札
借り換えローンで審査の甘い住宅ローンはある?

このように考えて情報収集していませんか?

2020年現在の住宅ローン市場は超低金利水準です。

だからこそ借り換えに魅力を感じてはいるものの、住宅ローン審査に不安を感じて躊躇している方も多いですよね。

結論から言えば、「審査の甘い借り換えローン」と公表している金融機関はありません。

審査は金融機関にとって非常に重要な項目で、審査基準を緩和してそれを公表するのはリスクが高すぎるからです。

ただしそもそも借り換えローンを検討される方は「一度住宅ローン審査に通過できている」状況です。

つまり審査の甘い住宅ローンでなかったとしても、
借り換え審査のポイントごとに適切な対策を取れば、
審査に通る可能性は十分にありますよ

当記事では借り換えローンの審査時に注意すべき3つのポイントをご説明したうえで、具体的な対策をご案内しています。

対策をしっかりと取ることで、不安なく借り換えローンの審査を受けることができますよ。

記事後半ではおすすめの借り換えローンもご紹介していますので、「住宅ローンの借り換え審査に不安がある」という方はぜひ参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

審査の甘い借り換えローンはない!

冒頭でもお伝えしましたが、「審査が甘い借り換えローン」と公表されているような都合の良い住宅ローンはありません。

金融機関によって住宅ローンの審査基準は異なります。

そして審査基準は一般に公開されていないので、審査が甘いかどうかも客観的に判断しようがないのです。

借り換えを検討していると、口コミで「あの金融機関は審査が甘い」と聞くことがあるかもしれません。

しかし審査結果をどう感じるかは住宅ローン利用者の状況や借入れ内容によって変わってしまいます。

つまりある人からは審査が甘く見える金融機関でも、またある人には審査が厳しいように見えるケースもあるということです。

このように口コミの評価は人の主観によって大きく変わるため、注意が必要です。

したがって住宅ローンの借り換えでは
「どの金融機関の住宅ローン審査が甘いのか」を気にするよりも
「自分が審査に通る方法」を考えるべきだと言えますよ

住宅ローンの借り換え審査に通るために大切なポイントは下記の3点です。

  1. どの金融機関にも共通している住宅ローン審査の注意点を知っておくこと
  2. 注意点に対し適切な対策を取って審査に臨むこと
  3. それでも不安な場合は基準の異なる複数の金融機関で審査を試してみること

これからお伝えする注意点と対策をもとに、ご自身が借り換え審査に通るために必要な改善点を見つけましょう。 

借り換えローン審査時の3つの注意点

住宅ローンの借り換え審査は金融機関によって基準が異なりますが、どの金融機関でも共通して注意すべきポイントが3つあります。

借り換えローンの審査時に注意すべきポイント

  1. 健康状態の悪化
  2. 住宅ローン対象物件の経年劣化
  3. 住宅ローン等の返済状況の変化

新規借入れ時には契約者の年齢が若く、住宅ローンの対象物件自体もまだ新しかったはずです。

しかし借り換え時には多くの方が年齢を重ね、物件も中古になっています。

年齢を重ねれば健康状態も悪化しますし、築年数が経てば物件も劣化するのが当然ですよね。

加えて新規の借入れ時には住宅ローンを組むのが初めてだったという方でも、借り換え時にはすでに住宅ローンの返済を抱えている身となっています。
 
もちろん住宅ローン等の返済状況も、借入れ時と大きく変わっているでしょう。

住宅ローンの借り換え審査では、こうした変化によって審査が厳しくなることが多いです。

しかし、今からお伝えする各注意点に適した対策を取っておけば、審査に通る可能性は十分ありますよ

大切なポイントなので、それぞれ具体的にお伝えしていきましょう。

1.健康状態の悪化により、団信に加入できない可能性がある

新規借入れ時と借り換え時で決定的に違うポイントは、契約者の年齢が上がっているということです。

一般的に人は年齢が上がれば上がるほど、健康状態も悪くなります。

つまり新規借入れ時には問題なく団信に加入できていた方でも、借り換え時には団信に加入できない可能性が出てくるのです。

民間の金融機関の大半は、指定する団信の加入を借り換え条件にしています。

団信加入ができなければ借り換え自体ができなくなるため、ご自身の健康状態に不安な点はないかをよく確認しておきましょう。

よくある事例としては、直近の健康診断で指摘されたにも関わらず放置しているケースです。

たとえ軽微な指摘であっても再検査を指摘されたまま放置していると、団信の審査には悪影響です。

健康診断で指摘事項があればその指摘をクリアしたうえで団信の審査へ進みましょう。

もし健康状態の不安が簡単に解消できそうにない場合は、ワイド団信やフラット35を利用するという方法があります。

対策:ワイド団信やフラット35を利用する

借り換えをしたいけど健康状態が悪く、通常の団信加入は難しそう

という方は、ワイド団信やフラット35の利用を検討しましょう。

ワイド団信とは

「引受基準緩和型団信」と呼ばれる団信で、健康状態に不安がある方でも加入しやすい内容になっています。

ワイド団信の特徴は下記のとおりです。

ワイド団信の特徴

  • 住宅ローン金利に年0.2%~0.3%の上乗せが必要なので、借り換え後の金利が少し上がる
  • 多くの金融機関で取扱いがあり利用しやすい

上記の特徴を踏まえると、「多少金利は上がっても借り換えしたい」という方におすすめです。

もう1つの方法として、公的ローンと民間ローンのハイブリッドであるフラット35を利用するという選択肢があります。

実はフラット35であれば団信に加入せず借り換えローンを利用することが可能です。

フラット35の特徴は下記のとおりです。

フラット35の特徴

  • 全期間固定金利のため金利が変動せず、安心感がある
  • 借り換え対象の住宅がフラット35の技術基準に適合していなければならない

上記の特徴から、「固定金利への借り換えを検討していて、フラット35適合住宅に住んでいる」という方におすすめですよ。

ただし注意点として、フラット35で団信保障を付けずに借り換えすると、借り換え後のローンに対する保障が何も無くなります。

したがってもし健康上の理由でフラット35を契約する場合は、民間の保険などで団信の代わりの保障を考えるようにしてくださいね。

2.対象物件の経年劣化により、返済負担率や年収の審査が厳しくなる

新規借入れ時と借り換え時で異なるポイントの2つ目は、「住宅ローン対象物件の経年劣化」です。

新規借入れ時には新築だった物件も、借り換え時には必ず中古物件になっています。

そして物件の経年劣化によって、借り換え審査時には返済負担率(年収に対する年間返済額の割合のこと)や年収を厳しくチェックされやすいのです。

なぜ物件の劣化が返済負担率に関係するの?

と疑問に思いますよね。

理由は担保評価をカバーするための金融機関の措置が影響するからです。

金融機関の中古物件査定では、住宅ローン残高に見合わないほど低い担保評価がつくことが多々あります。

ただ担保評価が低い状態で通常の住宅ローン審査をすれば、多くの顧客は返済能力が下がって借り換えできなくなってしまいますよね。

当然金融機関としては、借り換えでより多くの新規顧客を獲得し融資を増やしたいのが本音です。

そこで借り換えローンの審査では担保評価を甘く見るかわりに、年収などの人物評価を厳しく見て審査のバランスを取っているのです。

わかりやすくいえば
借り換えで物件の担保評価が低いのはしょうがない。
ただこのままでは融資を通せないから、年収や返済負担率を厳しく審査して決めよう
というイメージですね

年収や返済負担率の審査の厳しさに対処するためには、繰上返済や頭金の増額といった対策を取ることができます。 

対策:繰上返済で元本を減らす、または頭金を多く入れる

お伝えしたように借り換えローンの審査では、返済負担率や年収を厳しくチェックされる傾向があります。

このうち年収については一朝一夕でどうにかできるものではないですよね。

ご自身が借り換えしたい金融機関の年収基準を確認し、適した借り換えローンを選ぶしか対策はありません。

しかし返済負担率については、繰上返済や頭金の増額などで簡単に抑えることができます。

具体的には下記のような対策を取ります。

返済負担率を抑えるための対策

  • 現在の住宅ローン(借り換え前のローン)を繰上返済して残高を減らす
  • 借り換え時に頭金を多く入れ、借入金額を減らす

上記の対策はいずれも借り換え時の借入金額を少なくできるので、返済負担率も大きく引き下げることができます。

また金融機関によっては、頭金の増額で住宅ローンの適用金利を低くできる可能性があります。

どちらの対策を採用するかは、借り換えしたい金融機関や住宅ローンの金利条件にあわせて決めましょう。

3.現在の返済状況が悪く延滞していると借り換えできない可能性が高い

新規借入れ時と借り換え時で異なるポイントの3つ目は、「住宅ローンの返済状況が個人信用情報に追加されている」ということです。

新規借入れ時の個人信用情報では、「クレジットカードや自動車ローンの返済に気をつける程度だった」という方は多いでしょう。

しかし借り換えをするときには、これらの返済に住宅ローンの返済情報が加わっている状況ですよね。

現在の住宅ローンを延滞している場合、個人信用情報に延滞履歴が記載されているので、借り換えローンの審査に通らない可能性が高くなります。

個人信用情報が原因で住宅ローンの借り換え審査に落ちるのは、下記のような状況にある場合です。

個人信用情報が原因で住宅ローンの借り換え審査に落ちるケース

  • 住宅ローンや他の各種ローンでたびたび延滞を繰り返している
  • 3か月以上の延滞で個人信用情報に傷がついている
    (いわゆる「金融事故情報」が記載されている状態)

1度や2度のうっかり延滞程度であれば、大きな問題はないでしょう。

しかし何度も短期の延滞を繰り返している場合や、延滞期間が3か月以上など長期に至った場合は、審査で落ちる可能性が非常に高いです。

特に審査で「一発アウト」になるのは、個人信用情報に傷がついている(金融事故情報の記載がある)ケースです。

個人信用情報に対する対策もご説明しますね。 

対策:個人信用情報の事故情報が消えるまで借り換えを控える

長期延滞などで個人信用情報に傷がついている場合、一般的な住宅ローンへの借り換えはまず不可能です。

そのため「個人信用情報に記載されている金融事故情報が消えるまで借り換えを控える」しか、有効な対策はありません。

過去に長期延滞などの経験がある方は、以下のとおり対処しましょう。

過去に長期延滞などの経験がある方の対処方法

  1. ご自身の個人信用情報を開示請求し、いつ頃事故情報が記載されたのかを確認する
  2. 事故情報記載の年月から5年間は借り換えを保留にし、その間は貯蓄をして住宅ローン関連費を貯めておく

なお国内の個人信用情報機関は以下の3つです。

  1. 全国銀行個人信用情報機センター(JBA):銀行系
    本人開示の手続き方法
  2. 株式会社シー・アイ・シー(CIC):カード系
    本人開示の手続き方法
  3. 株式会社日本信用情報機構(JICC):消費者金融系
    本人開示の手続き方法

いずれも郵送やネットから500円~1,000円程度の費用で簡単に開示請求可能です。

まずはご自身の返済状況が個人信用情報にどのように記録されているのか、確認しておきましょう。

審査が不安な場合は借り換えローンを複数申し込んでみよう

借り換え審査が不安な場合は複数の借り換えローンを申し込み、ご自身の状況にマッチする金融機関を見つけましょう。

先述したとおり住宅ローンの借り換えでは、どの金融機関にも共通する審査の注意点があります。

そのため借り換え審査を受ける際は、共通の注意点にあわせて事前に対策を取ったうえで審査を受けることが大切です。

ただ十分な対策を取っていても審査に落ちてしまう方や、どの金融機関で審査を受けるか悩んでしまうという方もいるでしょう。

このように審査に落ちたり金融機関選びで悩んだりした場合こそ、複数の金融機関で審査を受けるべきですよ

1つの金融機関で審査に落ちたからといって、絶対に借り換えできないわけではありません。

なぜなら借り換え審査の最終判断は金融機関によって異なるからです。

したがって借り換えの際は、基準が異なる金融機関を3つ程度絞り込んで申し込みましょう。

手あたり次第審査を受けるのはおすすめしませんが、3つ厳選して申し込めば、ご自身の状況に合う借り換えローンを見つけやすくなりますよ。

ここでは借り換えにおすすめできる住宅ローンを3つ厳選してご紹介します。

審査に不安がある方はご紹介する金融機関も選択肢に含めて、借り換え審査を複数受けてみてくださいね。 

借り換えにおすすめの住宅ローン3選

借り換えにおすすめできる住宅ローンは下記の3商品です。

借り換え時におすすめの住宅ローン3選

  1. 新生銀行の「パワースマート 住宅ローン変動金利(半年型)」
  2. ARUHI(アルヒ)の「ARUHIスーパーフラット」
  3. auじぶん銀行の「住宅ローン変動金利全期間引下げプラン」

それぞれおすすめできるポイントが異なりますので、各住宅ローンの特徴や金利情報も詳しくお伝えしていきますね。

新生銀行 パワースマート 住宅ローン変動金利(半年型)

対面相談できる店舗を全国に複数持つ新生銀行では、諸費用がお得な「パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)」が販売されています。

当プランであれば、借り換え金額がいくらであっても事務取扱手数料を5万5,000円に抑えることができます。

加えて新生銀行はネット銀行並みの低金利でかつ対面相談もできるので、借り換え審査や手続きに不安がある方でも安心ですよ。

パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)の特徴は下記のとおりです。

パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)の特徴
  • 金利(返済期間5年~35年/変動金利):
    0.650%

    2020年07月適用金利

  • 頭金:
    不要
  • 各種サービス:
    事務手数料は最低5万5,000円から利用可
    独自の保障付き団信「安心パックシリーズ」を利用できる
    諸費用も含めて借り換えできるなど
  • 年収要件:
    前年度税込年収300万円以上

特に通常であれば数十万円必要になるはずの事務手数料が5万5,000円という圧倒的な安さになっている点は、借り換え時の自己負担を抑えたい方にとって大きな魅力ですよ。

加えて独自保障が付いた団信「安心パックシリーズ」を利用すれば、下記の保障を受けることができます。

  • 共働きにうれしい「病児保育サービス」や「家事代行サービス」
  • 自然災害時に住宅ローンの返済が一定期間免除される「自然災害時債務免除特約」

「借り換え時の諸費用を抑えたい」という方や「契約者サービスにこだわりたい」という方には、新生銀行での借り換えがおすすめですね。

ARUHI(アルヒ)のARUHIスーパーフラット

フラット35販売金融機関最大手のARUHIでは、「ARUHIスーパーフラット」という独自のフラット35を販売しています。

ARUHIスーパーフラットの大きな特徴は、一般の金融機関ではあまり取扱いのない「保証型」という形で融資を受けられることです。

保証型の場合、貸し手が住宅金融支援機構ではなくARUHI自社になります。

そのため数あるフラット35の中でもより自由度の高い商品設計をすることができます。

ARUHIスーパーフラットの詳細な特徴は下記のとおりです。

ARUHI スーパーフラットの特徴
  • 金利(返済期間15年~35年/全期間固定金利):
    1.250%

    2020年07月適用金利

    自己資金10%以上

    一般団信加入

  • 頭金:
    不要
  • 各種サービス:
    ARUHI独自の団信に加入できる
    契約者向けの「ARUHI 暮らしのサービス」を利用できる
    諸費用も含めて借り換えできる
  • 年収要件:
    なし(※1)
    ※1 年収ごとの返済負担率制限はあり}
    年収400万円以下は返済負担率30%以下/年収400万円以上は返済負担率35%以下 

ARUHIスーパーフラットの魅力は、全期間固定金利で金利上昇の不安がないことと、年収制限なし団信加入なしで利用できる手軽さですね。

また団信や契約者サービスなど、ARUHI独自の保障を受けられる点も利用者にとっては大きなメリットです。

「全期間固定金利に借り換えたい」という方や、「借り換え審査で年収や健康状態に不安がある」という方は、ARUHIでの借り換えがおすすめですよ。

auじぶん銀行の住宅ローン変動金利全期間引下げプラン

KDDIと三菱UFJ銀行の共同出資でできたauじぶん銀行では、ネット完結型の「住宅ローン変動金利全期間引下げプラン」が販売されています。

auじぶん銀行はネット銀行のため、対面相談できる店舗はありません。

しかしスマホやパソコンなどで申し込みから契約まで完結できる手軽さは、仕事で忙しい方でも非常にありがたいポイントですよね。

加えて住宅ローン変動金利全期間引下げプランは圧倒的な低金利と、充実した団信保障が大きな魅力になっています。

住宅ローン変動金利全期間引下げプランの詳細な特徴は下記のとおりです。

住宅ローン変動金利全期間引下げプランの特徴
  • 金利(返済期間1~35年 (※借り換えは一部制限あり/変動金利):
    0.380%

    2020年07月適用金利

    全期間引下げプラン

    じぶんでんきをセットでご契約の場合

  • 頭金:
    不要
  • 各種サービス:
    金利上乗せなしで「がん50%保障団信」「全疾病保障」を付帯できる
    諸費用も含めて借り換えできる
  • 年収要件:
    前年度の税込年収200万円以上

上記の中でも特におすすめのポイントは、金利の上乗せなしで付帯できる「がん50%保障団信」です。

がん50%保障団信はがんと診断確定された時点で、住宅ローン残高の50%が保障されます。

またすべての病気やケガで180日以上入院した場合に住宅ローン残高が100%保障される「全疾病保障」もなんと無料付帯です。

ただでさえ安い金利に加えて、ここまで充実した保障が無料でついている借り換えローンはなかなかありませんよ。

auじぶん銀行の住宅ローン変動金利全期間引下げプランは、「金利の低さにこだわりたいけど団信保障も充実させたい」という方の借り換えにおすすめです。

まとめ

住宅ローンの借り換えで「どこの借り換えローンの審査が甘いのか」を気にしても答えは出ません。

住宅ローンの借り換え審査は金融機関によって基準が異なるので、誰に対しても審査が甘い金融機関なんて存在しないからです。

借り換えで何より大切なのは、「ご自身の状況で契約できる借り換えローンを見つけること」です。

ご自身に適した借り換えローンを契約するためには、以下3つのポイントに気をつけてください。

注意点

  • 借り換えでは健康状態の悪化、物件の劣化、返済状況の変化に気をつける必要がある 
  • ご自身で気になる変化があれば、審査を受ける前に適切な対策を取ることが重要
  • 審査に不安がある場合は基準の異なる金融機関を3つに絞って申し込み、希望に沿った金融機関を見つける
上記のポイントやご紹介したおすすめ金融機関を参考に、最適な借り換えローンを契約してくださいね
保険相談
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新生銀行
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新生銀行
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じぶんでんきをセットでご契約の場合

2位 住信SBIネット銀行
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2020年07月適用金利

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3位 新生銀行
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