• 2020.05.11

低金利の今こそ住宅ローンの借り換えがお得⁉気になる手数料について徹底解説

銀行の模型と電卓と一万円札
auじぶん銀行

2020年現在、住宅ローン市場はかつてないほどの超低金利時代です。

固定費削減を目的として、住宅ローンの借り換えを検討する方も増えていますが、そこで気になるのは借り換えの諸費用(手数料)。

だからこそ、

「借り換えの手数料はどれくらいかかる?」
「諸費用を含めると、どれくらいお得になるの?」
「諸費用を用意できないと借り換えられない?」

というような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンの借り換えの際には、一般的に30万円~100万円程度の諸費用が必要です

とはいえ、借り換えで住宅ローン金利を引き下げられれば、諸費用以上に返済負担を軽減できる可能性も十分にあるため、まずは借り換えシミュレーションで比較してみると良いでしょう。

当記事では

まで、あらゆる視点から疑問を解消していきます。

当記事を読めば借り換え諸費用の目安がわかるだけでなく、「自分は借り換えすべきかどうか?」を判断できるようになります。

ぜひ参考にしてくださいね。

※当記事では借り換えにかかる手数料、各種税金を含めて「諸費用」と表現しています。
したがって手数料も諸費用も同じ意味合いになりますのでご留意ください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士 | 当サイトの執筆を担当している「政所温也」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用(手数料)の目安

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用の目安は、一般的に30万円~100万円程度です

なぜこのような金額差があるのかというと、借り換え時の住宅ローン残高や金融機関によって諸費用も異なるからです。

例えば住宅ローンの借入金額が1,000万円の方と3,000万円の方とでは、諸費用の金額も大きく変わってきます。

当然ながら諸費用の金額は、ローン残高が多い方ほど高くなるので注意しましょう。

ここでは実際に必要な諸費用の内訳と具体例、比較する際のポイントについてわかりやすくご説明していきます。

住宅ローンの借り換えに必要な諸費用の目安

住宅ローンの諸費用には複数の項目があり、それぞれ内容も異なります。

借入金額2,500万円、返済期間25年で住宅ローンを借り換えた場合に必要な諸費用の内訳と一般的な目安を一覧表にまとめました。

下記の表をご覧ください。

■借入金額2,500万円の住宅ローン借り換えにかかる諸費用の内訳と目安

諸費用項目 諸費用の内容 諸費用の目安
保証料 返済が滞った場合に保証会社が
銀行へ保証するための費用
  • 【都市銀行】
    30万円~50万円程度
  • 【ネット銀行、その他】
    0円
融資事務手数料 住宅ローンの申し込みや契約にかかる手数料
  • 【都市銀行】
    3万3,000円程度
  • 【ネット銀行、その他】
    55万円程度
印紙税 住宅ローンの契約書にかかる税金
(金融機関に関わらず一律)
2万円
登録免許税 借り換え時の「抵当権の抹消」と
「抵当権の設定」にかかる費用
(金融機関に関わらず一律)
10万2,000円
司法書士報酬 登記手続き(抵当権の抹消と設定)を
司法書士に依頼する際の費用
5~10万円程度
全額繰上げ返済手数料 現在の住宅ローンを一括返済する際にかかる費用 3万円程度
保証会社の事務手数料 現在の住宅ローンの保証料を一括前払いしている場合に、
保証会社から返金してもらうための事務手数料
1万円程度
合計
  •  【都市銀行】
    約55万円~約80万円
  • 【ネット銀行、その他】
    約76万円~約81万円

※全て消費税込で表記しています。

上記表をご覧いただくとわかるように、2,500万円で住宅ローンを借り換えした場合の諸費用の目安は、約55万円~81万円です。 

この金額を見て、「こんなにかかるの?」と感じる方も多いかもしれません。

しかし実は住宅ローンの借り換えで金利を大きく引き下げできれば、100万円以上の利息を軽減できる場合も少なくないのです

そうなれば諸費用が多少かかったとしても借り換えしたほうが結果的に有利ですよね。

つまり諸費用だけを見て判断するのではなく、

  • 借り換えをしなかった場合の住宅ローン支払総額
  • 諸費用を含めた借り換え後の住宅ローン支払総額

を比較したうえで検討する必要があるということです。

特に「保証料」と「融資事務手数料 」は諸費用の中でも多くの割合を占めています。

借り換えの諸費用(手数料)が用意できない時の対策

住宅ローンの借り換えには数十万円というまとまった諸費用が必要になりますが、

まとまった諸費用は用意できないけど、借り換えで住宅ローンの返済は軽減したい……

という方もいらっしゃるかと思います。

借り換えの諸費用を用意できない場合、以下4つの対策を取りましょう。

借り換え諸費用を用意できない場合の対策

  1. 諸費用をおさえられる住宅ローンに借り換える
  2. 諸費用を上乗せして借りられる住宅ローンを選ぶ
  3. 保証料内枠方式のできる住宅ローンを選び、保証料を金利に上乗せする
  4. 現在の住宅ローンで返金される保証料を諸費用に充てる

それぞれの対策についてわかりやすく解説していきますね。

対策1:諸費用をおさえられる住宅ローンに借り換える

最もおすすめの対策は、諸費用をおさえられる金融機関の住宅ローンに借り換えることです

諸費用の中でも高額になる融資事務手数料保証料は、金融機関によって金額が異なります。

数十万円以上の差になることも珍しくないため、必ず諸費用の総額を含めた見積もりを出した上で比較していきましょう。

諸費用の安い具体的な住宅ローンについては「諸費用をおさえられるおすすめ住宅ローン」の章でご案内しています。

対策2:諸費用を上乗せして借りられる住宅ローンを選ぶ

借入額に諸費用を上乗せして借りられる住宅ローンを選ぶ、という方法もあります。

住宅ローンへの上乗せになるため別途諸費用ローンを組む必要もなく、低金利で借入できるのがメリットです。

最近では借り換え時に諸費用分を住宅ローン金額に上乗せできる商品が増えています。

中でもauじぶん銀行イオン銀行は融資事務手数料から司法書士報酬まで上乗せして借り換えできて、かつ低金利なのでおすすめですよ。

上乗せで借り換える場合の注意点として、諸費用の支払いを住宅ローンに組み込む分割後払い方式になるので、その分返済額も高くなります

上乗せした場合と上乗せせず前払いした場合の返済額を比較し、ご自身にとってメリットの大きい選択肢をよく検討してくださいね。 

対策3:保証料内枠方式のできる住宅ローンを選び、保証料を金利に上乗せする

保証料を住宅ローン金利に上乗せして支払うという方法もあります。

この方法を「保証料内枠方式」といいます。

諸費用の中でも特に高額な保証料を金利に上乗せすれば、その分先払いする諸費用負担は減らすことができます。

諸費用を一気に支払うと手元の貯金が減ってしまうので不安

というケースなど、諸費用を一括で前払いするのが困難な場合におすすめの方法です。

ただし保証料内枠方式ができるのは、保証料を設定している都市銀行や地方銀行がほとんどで、ネット銀行では利用できません。

上乗せ金利は年0.2%前後になるのが一般的です。

保証料内枠方式を利用する際の注意点は、下記の2点です。

保証料内枠方式を利用する際の注意点

  1. 金利に上乗せ(後払い)できるのは保証料だけ。その他の諸費用は前払いになる
  2. 諸費用の支払いが住宅ローン金利に含まれるため、返済額も高くなる

諸費用を含めた支払総額自体は、保証料を一括で前払いする「保証料外枠方式」のほうがお得です。

保証料内枠方式はあくまで保証料を支払う時期を後ろ倒しにし、まとまった支払いを避けるための方法だといえます。

ご自身の状況を考慮しつつ、利用を検討してみてください。

対策4:現在の住宅ローンで返金される保証料を諸費用に充てる

現在の住宅ローンで返金される保証料がある場合は、それを諸費用の支払いに充てることができます。

返金を利用できれば負担も軽減されますよね。

ただし保証料の返金があるのは、現在の住宅ローンの借入時に保証料を一括前払いしている場合のみです(※保証料外枠方式という)
返金額は住宅ローンの経過年数や残高、保証会社によって異なるため、個人差があります。

少しでも返金されるお金があるのなら、そのお金を諸費用の支払いに充てましょう。

返金保証料の一般的な目安は、住宅ローン返済開始後10年で30%~35%程度の戻し率となっています。

例えば、

  • 当初借入金額が2,500万円、返済期間35年
  • 借入開始から10年後に全額繰り上げ返済

というケースの返金保証料は、約16万円~18万円程度(※)になります。
※元利均等返済方式/前払いしていた保証料約52万円/保証料率0.2%で計算した概算値

返金保証料だけで諸費用すべてを補填するのは難しいですが、手持ち資金が少ない方にとっては大きな足しになるでしょう。
 
なお一部繰り上げ返済をしている方はすでに一部保証料の返金を受けているはずなので、返金額も少なくなります。

また保証料は、借入開始当初数年間に多くの費用が充当される仕組みです。

住宅ローンの経過年数が短い方でもそれほど高額な返金額にはならないので、あくまで「諸費用の負担を多少軽減できる金額」として考えてくださいね

諸費用をおさえられるおすすめ住宅ローン

ここでは借り換え時の諸費用をおさえられる、おすすめの住宅ローンをご紹介します。

まずは諸費用の中でも金融機関によって差の大きい、保証料と融資事務手数料の目安額を一覧表にまとめました。

借り換え時の諸費用が金融機関によってどれほど異なるのか、ご覧ください。

【前提条件】
借入金額:2,500万円
返済年数:25年
元利均等返済方式

■金融機関別 借り換え時諸費用 比較表

金融機関 保証料/融資事務手数料等の内訳 保証料、
融資事務手数料の総額
新生銀行
<事務取扱手数料 定額型>
保証料:なし
融資事務手数料:5万5,000円
5万5,000円
楽天銀行
<変動金利 固定特約付き>
保証料:なし
融資事務手数料:33万円
33万円
みずほ銀行
<保証料一括前払い方式>
保証料:43万1,350円(※1)
融資事務手数料:3万3,000円
46万4,350円
三井住友信託銀行
<保証料一括前払い方式>
保証料:43万1,475円(※2)
融資事務手数料:なし
保証取扱手数料:3万3,000円
46万4,475円
住信SBIネット銀行 保証料:なし
融資事務手数料:55万円
55万円

※1 みずほ銀行の保証料は前提条件を元に借り換えシミュレーションを行い、算出された保証料を記載
※2 三井住友信託銀行の保証料は、公式HP内の「一括前払い方式【元利均等返済の場合】お借入金額1,000万円あたりのお借入期間別保証料」を参照して算出

一覧表にまとめると、新生銀行と楽天銀行の諸費用が飛び抜けて安いことに気付くと思います。

したがって借り換え時の諸費用をおさえたいのであれば、新生銀行または楽天銀行の住宅ローンを利用するのがおすすめですよ。

各銀行のおすすめポイントについて、解説していきましょう。

新生銀行 事務取扱手数料定額型

新生銀行の事務取扱手数料定額型は、借入金額がいくらであっても融資事務手数料が5万5,000円に設定されているプランです。

保証料もかからないため、借り換えにかかる諸費用をとことんおさえられます

ここでは借り換え時住宅ローン借入額が3,000万円の場合に、新生銀行での諸費用がいくらになるのかを試算してみました。

【前提条件】
借入金額:3,000万円
返済年数:30年
元利均等返済方式、ボーナス払いなし
事務取扱手数料:定額タイプ

■新生銀行 諸費用シミュレーション

必要な費用 諸費用額
保証料 無料
融資事務手数料 5万5,000円
印紙税 2万円
登録免許税 12万円
司法書士報酬 5~10万円程度
(公式HPに記載がないため、一般的な目安を記載)
全額繰り上げ返済手数料 3万円程度(※1)
保証会社の事務手数料 1万円程度(※1) 
合計 28万5,000円~33万5,000円

※1 現在借入れ中の金融機関によって異なるため概算値です。
※「ステップダウン金利タイプ」や「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」を選択の場合、融資事務手数料が異なります。

 
一般的なネット銀行であれば、融資事務手数料が借入金額の2.2%もかかるため、3,000万円なら66万円必要となります。

ネット銀行と新生銀行の融資事務手数料以外の諸費用が同じと仮定した場合、新生銀行を選ぶだけで60万5,000円も節約できる計算になります。

なおご紹介している<事務取扱手数料定額タイプ>には、より充実したサービスを付帯できる「安心パック」「安心パックW」「安心パックS」などのプランがあり、いずれのプランも借入金額に関わらず11万円~16万5,000円の融資事務手数料で利用できます。

「諸費用を抑えつつ充実した保障も付けたい」という方は、安心パックの利用も検討してみてください。

楽天銀行

楽天銀行の「変動金利(固定特約付き)」は、融資事務手数料が借入金額に関わらず一律33万円に設定されています。

新生銀行と比較すると高く見えますが、保証料も不要で充実した団信保障を付帯できるのが大きな魅力です。

ここでは住宅ローン借入額が3,000万円の場合に、楽天銀行での借り換え諸費用がいくらになるのかを試算してみました。

【前提条件】
借入金額:3,000万円
返済年数:30年
元利均等返済方式、ボーナス払いなし
変動金利(固定特約付き)

■楽天銀行 諸費用シミュレーション

必要な費用 諸費用額
保証料 無料
融資事務手数料 33万円
印紙税 2万円
登録免許税 12万円
司法書士報酬 10万円
(公式HPに記載)
全額繰り上げ返済手数料 3万円程度(※1)
保証会社の事務手数料 1万円程度(※1)
合計 61万円

※1現在借入れ中の金融機関によって異なるため概算値です。

新生銀行と比較すると、融資事務手数料の部分が高く感じてしまう方もいるかもしれませんね。

たしかに融資事務手数料については新生銀行が業界最安となっています。

しかし楽天銀行は借入金額に関わらず融資事務手数料が一律なので、一般的な金融機関の水準と比較すればかなりの金額を節約できます

加えて諸費用以外の楽天銀行の大きな魅力として、

  • がん保障の充実した「50%保障がん団信」を無料で付帯できる
  • すべての病気やケガによる所定状態を保障する「全疾病特約付き団信」を無料で付帯できる
  • 共働き世帯にうれしい「夫婦連生団信」を付帯できる(金利年0.2%上乗せ)

といった団信疾病保障があります。
 
特におすすめなのが、無料で付帯できる50%保障がん団信です。

がんと診断確定されるだけで住宅ローン残高の50%が保障されますので、いざというときも非常に頼りになる保障内容になっています。

この保障内容は利用者にとって安心の大きい団信と言えるでしょう。

また共働き世帯で住宅ローンを組む場合、一般的な団信では主債務者のみの保障となっているケースが多いです。

しかし共働き世帯では、家計の一部を担っている両者の保障が必要不可欠です。

楽天銀行の夫婦連生団信なら夫婦どちらでも万一の場合に保障対象となるので、共働き世帯でも安心して借り換えすることができますよ。

まとめ

住宅ローンの借り換え諸費用は条件や金融機関によって違いがあるものの、30万円~100万円ほど必要となります。

諸費用は決して安い金額ではありませんが、借り換えで住宅ローン金利を引き下げできれば、諸費用分を差し引いても負担を軽減できる場合が多いですよ。

諸費用をうまくおさえて借り換えするためには、以下3つのポイントが重要になってきます。

ポイント

  • 借り換えの諸費用で高額になりがちな「保証料」と「融資事務手数料」は、金融機関によって金額が異なる。
    諸費用も含めた返済総額を見て、金融機関を比較すること
  • 高額な諸費用の支払いが厳しいときは、諸費用の安い新生銀行や楽天銀行の住宅ローンがおすすめ
  • 諸費用を借入金額や金利に上乗せする方法もあるが、前払いするより返済額は高くなるので慎重に利用

上記の重要ポイントをもれなくチェックし、諸費用をおさえた借り換えを実現させてくださいね。

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