• 2020.09.25

住宅ローン借り換え手数料の早見表 | 費用を用意できない場合の4つの対策

監修者: 白坂大介 (ジョインコントラスト株式会社 代表取締役)
住宅ローンの借り換え手数料の解説
  • 借り換えには30万円~100万円ほどの手数料が必要
  • 融資事務手数料と保証料が大きな割合を占める
  • 手数料を上乗せして借りることもできる

「借り換えの手数料はいくら必要?」
「諸費用を含めると、どれくらいお得になるの?」
「諸費用を用意できないと借り換えられない?」

固定費削減を目的として、住宅ローンの借り換えを検討する方も増えていますが、そこで気になるのは借り換えの手数料。

一般的に住宅ローンの借り換えの際には、30万円~100万円程度の手数料が必要です

借り換え手数料の早見表
項目 手数料の目安(2,500万円を期間25年で借り換えた場合)
融資事務手数料 【都市銀行】3万円~55万円程度
【ネット銀行、その他】0円
保証料 【都市銀行】0円~45万円程度
【ネット銀行、その他】0円
印紙税 2万円
登録免許税 10万円程度
司法書士報酬 5~10万円程度
全額繰り上げ返済手数料 3万円程度
保証会社の事務手数料 1万円程度
とはいえ、急にまとまった資金を支払うのは避けたい方もいるかと思います。

そこで当記事では、借り換え時の手数料の金額や、手数料を用意するのが難しい場合の対策方法を分かりやすく解説していきます。

記事後半では借り換え手数料の安い住宅ローンも紹介していますので、ぜひ参考にしてくださいね。

※当記事では借り換えにかかる銀行の手数料をはじめとした、各種諸費用をすべて「手数料」と表現しています。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローン借り換えにかかる手数料等の目安

住宅ローン借り換えの手数料等は、一般的には30万円~100万円ほど必要です

なぜこのように金額に幅があるのかと言うと、借り換え時の住宅ローン残高によって、「融資事務手数料」や「保証料」は金額が大きく異なることが理由です。

この2つは住宅ローン借り換えに必要な手数料のなかでも、特に大きな割合を占めています。

いざ借り換えるとなった時に焦ってしまわないために、必要な手数料について確認しておきましょう。

住宅ローン借り換えにかかる手数料

融資事務手数料

融資事務手数料とは、住宅ローンの利用時に金融機関に支払う費用です。

融資事務手数料には「定額型」と「定率型」という2つの種類があり、都市銀行や地方銀行は定額型、ネット銀行は定率型を採用していることが多くなっています。

定額型と定率型それぞれの費用目安は、下記表の通りです。

借り換えに必要な融資事務手数料
定額型 定率型
3万3,000円 借入金額×2.2%

定率型は住宅ローンの借入金額によって融資事務手数料が決まるため、例えばローン残高が2,000万円の場合は44万円の融資事務手数料がかかります。

この金額だけを見れば定額型の3万3,000円のほうが圧倒的にお得に感じますが、定額型の住宅ローンには別途「保証料」が必要となることに注意してください。

保証料型と手数料型の違いの図

保証料

保証料は、住宅ローンを利用する際に、保証会社から保証を受けるために必要となる費用です。

保証料の支払い方法には、住宅ローンの借入金利に上乗せして支払う「金利上乗せ方式」と、借入時に一括で支払う「一括前払い方式」があり、借入年数にもよりますが一般的に、一括で支払うほうがトータルのコスト面ではメリットがあります。

金利上乗せ方式の場合の例
保証料
借入利率に対して、年+0.2%の上乗せ
一括前払い方式の場合の例(元利均等返済)
借入年数 借入1,000万円
あたりの保証料
5年 4万5,790円
10年 8万5,450円
15年 11万9,820円
20年 14万8,350円
25年 17万2,590円
30年 19万1,350円
35年 20万6,110円

※参考:三井住友信託銀行 ローン手数料一覧

また、ネット銀行の多くは保証料は不要ですが、融資事務手数料が必要となります。

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用を抑えるためには、必ず融資事務手数料と保証料を合算した金額で、借り入れる銀行を比較しましょう

その他の手数料

借り換えに必要な手数料等のなかで大きな割合を占めているのは「融資事務手数料」と「保証料」ですが、借り換えの際には他にも費用がかかります。

それぞれを下記表にまとめていますので、目安の金額とあわせてご確認ください。

住宅ローン借り換えその他の手数料
諸費用項目 諸費用の内容 目安の金額
印紙税 住宅ローンの契約書にかかる税金
(金融機関に関わらず一律)
2万円
登録免許税 借り換え時の「抵当権の抹消」と
「抵当権の設定」にかかる費用
(金融機関に関わらず一律)
10万円程度
司法書士報酬 登記手続き(抵当権の抹消と設定)を
司法書士に依頼する際の費用
5~10万円程度
全額繰上げ返済手数料 現在の住宅ローンを一括返済する際にかかる費用 3万円程度
保証会社の事務手数料 現在の住宅ローンの保証料を一括前払いしている場合に、
保証会社から返金してもらうための事務手数料
1万円程度

※全て消費税込で表記しています
※借入金額2,500万円、返済期間25年の場合を想定

ここまで紹介してきた融資事務手数料、保証料と合わせると、30万円~100万円ほどの支払いが必要になります

とはいえ、決して小さな金額ではないため「いきなり100万円も用意できない……」という方も多いかと思います。

そこで、まとまった資金を用意するのが難しい方に向けて、次は手数料等を用意できない場合の対策を紹介していきます。

住宅ローンの借り換え手数料を用意できない時の対策

住宅ローンの借り換え手数料を用意するのが難しい場合は、以下4つの対策を取りましょう。

借り換え諸費用を用意できない場合の対策

  1. 手数料が安い住宅ローンに借り換える
  2. 手数料を住宅ローンに上乗せして借り換える
  3. 「保証料内枠方式」で手数料を金利に上乗せする
  4. 戻し保証料で支払う

それぞれの対策について分かりやすく解説していきます。

対策1:手数料が安い住宅ローンに借り換える

もっともおすすめの対策方法は、手数料が安い住宅ローンへ借り換えることです

借り換えにかかる手数料等のなかでも大きな割合を占める「融資事務手数料」と「保証料」の金額は、金融機関によって異なります。

融資事務手数料と保証料の金額が安い金融機関を選ぶことで、借り換えの際にかかる金額を大きく抑えられます!

手数料の安い銀行の例を挙げると「新生銀行」があり、一般的なネット銀行と比べると数十万円以上もの差が生まれます

金融機関による手数料等の比較(概算)
項目 新生銀行 一般的なネット銀行
融資事務手数料 5万5,000円 55万円
保証料 0円 0円
印紙税 2万円 2万円
登録免許税 10万円 10万円
司法書士報酬 10万円 10万円
全額繰上げ返済手数料 3万円 3万円
保証会社の事務手数料 1万円 1万円
合計 31万5,000円 81万円

※20年固定金利への借り換えの場合
※借入金額2,500万円、借入期間25年、元利均等返済の場合
※「ステップダウン金利タイプ」や「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」を選択の場合、融資事務手数料が異なります

手数料の金額で損をしてしまわないためにも、必ず総額の見積もりを出した上で比較していきましょう。

諸費用の安い具体的な住宅ローンについては「住宅ローン借り換え手数料の比較表」の章でご案内しています。

対策2:手数料を住宅ローンに上乗せして借り換える

手数料を用意するのが難しい場合は、手数料等を上乗せして借りられる住宅ローンを選ぶ方法もあります

住宅ローンへの上乗せになるため、手数料等を現金で用意する必要がなく、また低金利で借入できることが大きなメリットです。

ただし、住宅ローンの残高が大きくなることによって返済額は少し上がってしまいます。

手数料を上乗せした場合の返済額(概算)
  手数料を上乗せした場合 手数料を一括で支払った場合 差額
毎月の返済額 9万979円 8万8,124円 +2,855円
支払総額 2,729万3,700円 2,643万7,200円 +3万9,500円

※借入金額2,500万円、借入期間25年、元利均等返済の場合
※借り換えに必要な手数料は81万円として算出
※当サイトの「返済額シミュレーションツール」を利用して算出

手数料分を上乗せした場合と、一括で支払った場合の返済額を比べた上で、メリットの大きい選択肢を選びましょう。

手数料等の上乗せをする場合は、融資事務手数料から司法書士報酬まで上乗せして借入できる「auじぶん銀行」と「イオン銀行」がおすすめです。

対策3:「保証料内枠方式」で手数料を金利に上乗せする

借り換え先が都市銀行や地方銀行だった場合は、「保証料内枠方式」を利用する方法もあります

保証料内枠方式では、諸費用のなかでも高額な「保証料」を金利に上乗せすることで、先払いする手数料等の負担を大きく削減できます。

内枠方式と外枠方式の違い

ただし、年+0.2%ほどの金利上乗せが必要になるため、借り換えのメリットが少なくなってしまう点には注意しましょう

また比較的金利の低いネット銀行の住宅ローンでは、保証料内枠方式は利用できません。

基本的には、ここまで紹介した「手数料が安い住宅ローンへ借り換える」「手数料等を上乗せして借りる」という2つを優先して検討しましょう。

対策4:戻し保証料で支払う

借り換え前の住宅ローンで「戻し保証料」を受け取れる場合は、それを諸費用の支払いに充てられます

戻し保証料の一般的な目安は、住宅ローン返済開始後10年で30%~35%ほど。

例えば、「借入金額2,500万円・返済期間35年」の場合であれば、10年後に全額繰り上げ返済をすると約16万円~18万円ほど返ってきます*。
*元利均等返済方式/前払いしていた保証料約52万円/保証料率0.2%で計算した概算値

戻し保証料だけで諸費用すべてを補填するのは難しいですが、手持ち資金が少ない方にとっては大きな足しになるでしょう。

住宅ローン借り換え手数料の比較表

借り換え手数料の一覧比較表
銀行 | 商品名 融資事務手数料 保証料
新生銀行 | 住宅ローン変動金利(半年型)タイプ 5万5,000円*1 0円
楽天銀行 | 住宅ローン(金利選択型) 33万円 0円
みずほ銀行 | みずほネット住宅ローン 3万3,000円 一括前払い型と金利上乗せ型により異なる
三井住友信託銀行 | リレープランフレックス 借入金額×2.2%*2 0円
住信SBIネット銀行 | ネット専用住宅ローン 借入金額×2.2% 0円
auじぶん銀行 | 住宅ローン(全期間引下げプラン 変動金利) 借入金額×2.2% 0円
SBIマネープラザ | ミスター住宅ローンREAL 借入金額×2.2% 0円
イオン銀行 | 住宅ローン金利プラン 借入金額×2.2%*3 0円
ソニー銀行 | 変動セレクト住宅ローン 借入金額×2.2%*4 0円
三菱UFJ銀行 | ネット住宅ローン 借入金額×2.2% 0円
りそな銀行 | りそな借りかえローン(WEB申込限定プラン) 33,000円+借入金額×2.2%*5 0円

*すべて税込
*1 安心パック未加入、定額型の場合
*2 融資手数料型の場合
*3 定率型の場合
*4 変動セレクト住宅ローンの場合
*5 融資手数料型の場合

借り換え手数料は「新生銀行」が安い

新生銀行住宅ローンの特徴解説

新生銀行住宅ローンの「定額型」では、借入金額に関わらず融資事務手数料は5万5,000円、保証料は0円となっています。

一般的なネット銀行の融資事務手数料は「借入金額×2.2%」なので、新生銀行では借り換え手数料を大幅に削減することが出来ます

また、より充実したサービスを付帯できる「安心パック」「安心パックW」「安心パックS」などのプランがあり、いずれのプランも借入金額に関わらず11万円~16万5,000円の融資事務手数料で利用可能です。

「諸費用を抑えつつ充実した保障も付けたい」という方は、安心パックの利用も検討してみてください。

新生銀行住宅ローンの手数料例

【前提条件】

  • 借入金額:3,000万円
  • 返済年数:30年
  • 元利均等返済方式、ボーナス払いなし
  • 事務取扱手数料:定額タイプ
新生銀行 諸費用シミュレーション
必要な費用 諸費用額
保証料 無料
融資事務手数料 5万5,000円*2
印紙税 2万円
登録免許税 12万円
司法書士報酬 5~10万円程度
(公式HPに記載がないため、一般的な目安を記載)
全額繰り上げ返済手数料 3万円程度*1
保証会社の事務手数料 1万円程度*1
合計 28万5,000円~33万5,000円

*1 現在借入れ中の金融機関によって異なるため概算値です。
*2 安心パック未加入、定額型の場合
*「ステップダウン金利タイプ」や「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」を選択の場合、融資事務手数料が異なります。

「楽天銀行」は手数料の安さと団信保障が魅力

楽天銀行住宅ローンの特徴解説

楽天銀行の「住宅ローン(金利選択型)」の融資事務手数料は、借入金額に関わらず一律33万円に設定されています。

新生銀行と比較すると高くなりますが、充実した団信保障を0円で付帯できることが大きな魅力です。

楽天銀行に0円で付帯できる2つの団信保障

  • 所定のがんと診断されると、ローン残高の50%が保障される
  • 所定の就業不能状態が1年を超えて継続すると、ローン残高が0円になる

変動金利の利率も低めに設定されているため、借り換えの手数料を抑えた方は、借り換えシミュレーションで試算してみましょう。

楽天銀行住宅ローンの手数料例

【前提条件】

  • 借入金額:3,000万円
  • 返済年数:30年
  • 元利均等返済方式、ボーナス払いなし
  • 変動金利(固定特約付き)
楽天銀行 諸費用シミュレーション
必要な費用 諸費用額
保証料 無料
融資事務手数料 33万円
印紙税 2万円
登録免許税 12万円
司法書士報酬 10万円
(公式HPに記載)
全額繰り上げ返済手数料 3万円程度(※1)
保証会社の事務手数料 1万円程度(※1)
合計 61万円

※1現在借入れ中の金融機関によって異なるため概算値です。

まとめ

住宅ローンの借り換え手数料は条件や金融機関によって違いがあるものの、30万円~100万円ほど必要となります。

決して安い金額ではありませんが、借り換えで手数料以上に負担を軽減できるケースも多くなっています。

まずは一度、借り換えメリットのシミュレーションを行ってみた上で、「自分の場合はどれくらいお得になるのか」を計算してみましょう。

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