知って得する!賢い住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済
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「住宅ローンを組んだのはい いけれど、想定していたより返済がきつい…」と思われる方、多いのではないでしょうか。

実は、住宅ローンを返済していくとき、賢い返済方法があります。

返済方法を工夫することで、住宅ローンの返済期間を短くできたり、支払い総額を縮小できたり、返済と貯蓄を同時にできる可能性もあります。

今回は、住宅ローンの賢い返済方法を様々な観点からご紹介していきたいと思います。

借換えの基本とは

いま借入している住宅ローンを一括返済するために、新たに住宅ローンを借入することを借換えといいます。上手く借換えを利用することができれば、金利が有利になり、結果的に返済総額を少なくすることができます。

最近では、住宅ローン金利が過去最低基準であるため、まだ返済期間が長く残っている、ローン残高が多く残っている場合、金利差が生じる借換えを実施すると大きな効果が生まれます。

以下に借換え効果の例をまとめてみました。

同じ金利タイプでの借換え効果の例

下記表は、「ローン残高2,500万円、残り返済期間25年」を想定したシミュレーションです。

事例(借入時期) ローン残高 金利 年間返済額 差額
フラット35 (2012年5月) 2,500万円 2.07% 128.2万円 ▲51,804円
借換え後 2,575万円 1.46% 123.0万円
10年固定金利 (2011年5月) 2,500万円 2.20% 130.1万円 ▲103,356円
借換え後 2,525万円 1.40% 119.6万円
変動金利型 (2010年5月) 2,500万円 1.475% 119.6万円 ▲57,792円
借換え後 2,525万円 0.975% 113.8万円

※借換え後の借入金額は諸費用を含む(ローン残高の1%、フラット35はローン残高の3%と想定)

借換えは既存の住宅ローンと、現行の住宅ローンの金利差があるときに利用することが基本です。

また、ローン残高が多く、長期間返済が残っている場合、金利差がたとえ0.1%であったとしても、借換えに必要な諸費用がカバーできる可能性があります。

住宅ローンの借り換えについては「住宅ローンの借り換え相談Q&A!借り換えの流れ・お得になる金額を公開!」を参考にして下さい。

支払い総額を少なくする方法

住宅ローンは毎月返済していきますが、通常の返済とは別に、基本的にいつでも好きなときに好きなだけ返済することが可能です。一部分を繰り上げて返済することを一部繰上げ返済といいます。

一部繰上げ返済を利用することによって、結果として支払い総額を少なくすることが可能です。

何故かというと、一部繰上げ返済を行なった場合、繰上げした金額は全て元金部分に充当されるので、繰上げした金額の分の利息は支払わなくて済むからです。

一部繰上げ返済には、大きく分けて以下の2パターンがあります。

  • 毎回の返済額はそのままで、返済期間を短縮する(期間短縮型)
  • 返済期間はそのままで、毎回の返済額を減らす(返済額軽減型)

返済期間が長い方は期間短縮型を選び、返済額を減らしたい方は返済額軽減型を選ぶと良いでしょう。

繰上げ返済を行う際には、金融機関により一定の手続きが必要となりますので、借入している金融機関にお問い合わせしてみてください。

返済と貯蓄を同時にするには

住宅ローンの返済が始まると、大きな金額が家計の負担となります。今まで貯蓄に充てていたお金を住宅ローンの返済に充てていくと、貯蓄が思うように進まないということも考えられます。

そういった場合の賢い手段のひとつとして、金利状況によっては資産運用する方法です。

例えば、毎月3万円の積み立てを行なったとき、普通預金と資産運用をした場合の金利差が大きいと、結果として大きな違いが出てきます。

普通預金金利0.03%、資産運用3%で積立した場合の比較例

年数 普通預金合計額(運用収益) 資産運用合計額(運用収益) 運用収益差額
5 1,801,373円(1,373円) 1,944,250円(144,250円) ▲144,877円
10 3,605,450円 (5,450円) 4,202,723円(602,723円) ▲597,273円
15 5,412,236円(12,236円) 6,826,204円(1,426,204円) ▲1,413,968円
20 7,221,733円(21,733円) 9,873,683円(2,673,683円) ▲2,651,950円
25 9,033,947円(33,947円) 13,413,685円(4,413,685円) ▲4,379,738円
30 10,848,881円(48,881円) 17,525,812円(6,725,812円) ▲6,676,931円

※資産運用した場合の確実な収益を保証するものではございません。

上記の例を参考にすると、毎月同じ金額の積み立てを行なったとして、資産運用を上手く利用した場合と、低金利で普通預金していった場合では、30年後に約660万円の金額差が出ます。

積み立てた元本を貯蓄、運用収益分で住宅ローンの繰上げ完済を行えば、元本分は貯蓄にプラスすることができるので、返済と貯蓄を同時に行うことができます。

ただ、もちろん資産運用する際には、リスクが伴う可能性がありますので、ご自身に合った資金計画を立てる必要があるでしょう。

自分にあった住宅ローンを知りたい際は「住宅ローンの種類には何がある?あなたに合った住宅ローンの見つけ方を徹底解説!」を参考にして下さい。

まとめ

住宅ローンの返済方法には、様々な方法があります。しかし、利用者のライフスタイルなどにより、最適な住宅ローンの返済方法は変わってくるものです。

ご自身にあった賢い返済方法を見つけるためには、様々な情報を得ることが非常に重要です。最適な返済方法を見つけるために、この記事をご参考いただければ幸いです。

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