• 2017.10.24

あなたにぴったりな住宅ローンが見つかる!金利比較とかんたんシミュレーション

住宅ローンぴったりな住宅ローンの比較
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自分にぴったりな住宅ローンを見つけるのは簡単ではありません。住宅ローンの基本的な知識を身に付け、膨大な情報から必要な情報を選別する必要があります。

なんとなく情報収集をしてしまうと、目立つ情報に目が行きがちですが、その情報は自分に必要な情報であるとは言えません。そこで今回は、住宅ローンの基礎知識とともに、あなたに合った住宅ローンの見つけ方、住宅ローンの比較方法を解説していきます。

【住宅ローンの見つけ方】1.まずは予算を決める

ここでは自分にあった住宅ローンの見つけ方の紹介として、まずはじめに行う予算決めについて解説していきます。

予算を決める3つの方法

住宅探しを始める前に、毎月の返済額や借入金額など予算を決めておく必要があります。家庭に合った返済額の求め方をいくつか紹介しておきます。

30年資金計画を作成する(おすすめ)/やや難

個人で作成するのは難しいかもしれませんが、家計に合った返済額を求めるにはこれしかありません。エクセルなどの表計算ソフトを使い、30~50年間のお金の流れをつかむため、収入と支出を入力して毎年の貯蓄残高を計算します。

日本FP協会のサイトでエクセルファイルをダウンロードできますので、お試しください。

家賃から返済額を求める/普通

現在、家賃を支払っている人が利用できる計算方法です。

▼ 計算式
年間家賃+年間貯蓄額(借入前)-居住費(維持費)-年間貯蓄額(借入後)

▼ 事例
年間家賃:9万円×12ヵ月=108万円
年間貯蓄額(借入前):100万円(頭金を含める)
居住費:60万円(修繕積立金、固定資産税等、火災保険料 など)
年間貯蓄額(借入後):60万円(毎月5万円を貯蓄する計画)

108万円+100万円-60万円-60万円=88万円・・・年間返済額
88万円÷12ヵ月=7.3万円・・・毎月返済額(返せる額)

居住費は、住宅ローン以外で住宅購入により新たに増える費用です。また、上記の計算式はこれらの維持費や借入後の貯蓄を加味する計算方法となります。

年収から返済額を求める/簡単

「年収×25%」で求めます。例えば、年収400万円なら、年間返済額は100万円、毎月返済額は8.3万円となります。家計によって異なる支出状況は反映していないため、年収ではなく手取額にしたり、25%を20%にしたりして、より厳しい基準にすることはできます。

毎月の返済額や借入金額など、予算が決まれば、住宅探しをしつつ、住宅ローン選びをします。家計の状況を把握することから始めることで、様々な情報に流されることなく、住宅探しや住宅ローン選びをすることができます。

では、少しずつ住宅ローンの基本的な知識を身に付けていきましょう。

【住宅ローンの見つけ方】2.金利タイプを選ぶ

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて、固定金利と変動金利があります。

固定金利には全期間固定金利型や段階金利型(フラット35Sなどで採用)があり、変動金利には、変動金利型や固定金利期間選択型、上限金利付変動金利型(中央労金などで採用)があります。

また、固定金利と変動金利の両方を組み合わせるミックスプランもあります。まずは、これらの金利タイプを理解しましょう。

変動金利と固定金利って何が違うの?タイプ別まとめ

金利タイプの特徴を理解するために、全期間固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の3つのタイプを紹介しておきます。

なお、例えば固定金利20年であっても、全期間固定金利型の20年と固定金利期間選択型の20年があり、全期間固定金利型には金融機関独自の商品とフラット35と呼ばれる商品があります。

▼ 金利タイプ別の特徴

      全期間固定金利型 変動金利型 固定金利期間選択型
特徴 返済期間中、金利が変わらないタイプ。
契約当初しか選べない。
返済期間中も金利が変動するタイプ。 5年や10年など一定期間は金利が変わらないタイプ。
期間終了後は、変動金利か固定金利かを再び選択する
メリット 資金計画が立てやすい。 固定金利に比べて金利が低い。 10年固定金利の金利を低く設定してる金融機関が多い。
デメリット 変動金利に比べて金利が高い。 金利が上昇すると返済額が増える。 期間終了後に金利が上昇していると負担が増える。

金利タイプ別おすすめの人

金利タイプ別の特徴やメリット・デメリットを踏まえ、どのような人がそれぞれ選ぶべきか、解説していきます。

全期間固定金利型がおすすめの人

  • 返済期間中、支出の変動が考えられるため、返済額を安定させたい人
  • 教育費など、大きな支出をひかえている人
  • 金利変動による不安を感じたくない人

金利変動による返済額の増額がないため、住宅ローン以外にも大きな支出がある人に向いています。

返済期間中、市場金利が下がると固定金利の場合、借り換えを検討することになりますが、低金利時代の現在では、借り換えの機会はほとんどありません。毎月の返済さえ気にしておけばいいので、手間がかからないと言えます。

変動金利がおすすめの人

  • 当初の返済額を抑えたい人
  • 返済期間中も金利の変動に気を配れる人
  • 一部繰り上げ返済ができる人

30年や35年という長期の住宅ローンを変動金利で組む場合、金利が変動する可能性が高くなります。そのため、一部繰り上げ返済をして返済期間を短くし、金利が変動する可能性を少しでも下げると、リスクが軽減されます。

固定金利期間選択型がおすすめの人

  • 返済期間を20~25年以下に抑えられる人
  • 返済期間中、支出の変動が考えられるため、返済額を安定させたい人
  • 教育費など、大きな支出をひかえている人
  • 金利変動による不安を感じたくない人

固定金利期間選択型は特に10年固定金利に魅力があります。固定金利期間を10年と想定すると、借入期間30年や35年の場合は、期間満了後の返済期間が長く、金利変動の影響を受けやすくなります。

そのため、10年固定金利を利用する場合、期間満了後の期間が短く、全体の返済期間が20~25年以下であれば低金利の優遇を受けられる可能性が高くなります。シミュレーションをする必要がありますが、借入期間が短中期になる人にはおすすめのタイプです。

住宅ローンの金利動向

金利タイプごとの特徴を理解すると、これまでの金利推移が気になる人もいるでしょう。フラット35と変動金利の基準となる短期プライムレート、サイトで公開されている三井住友銀行の固定金利期間選択型の推移を紹介いたします。

フラット35の金利推移

【フラット35】借入金利の推移

フラット35は、借入期間(20年以下or20年超)、購入価格に対する借入額(9割以下or9割超)、団信への加入の有無・種類によって金利が異なります。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

変動金利の金利推移

長・短期プライムレート(主要行)の推移 2001年以降

短期プライムレートは、金融機関が企業に貸し出す最優遇金利のことで、変動金利の基準金利は、短期プライムレート+1%となっています。実際には、この基準金利から一定幅を引き下げて適用されます。

なお、短期プライムレートに連動せず、独自に決定している金融機関もあります。

固定金利期間選択型の金利推移

三井住友銀行 住宅ローン金利水準推移(新規)

変動金利と同じく、上記の金利からさらに一定幅を引き下げて適用されます。また、固定金利期間が長いほど金利は高くなりますが、引き下げ幅によっては、期間が長くても変動金利に近い低金利で設定されることがあります。

いずれの金利も低金利だと分かりますので、どのタイミングで上昇に転じるかを見ておく必要があります。過去の金利はあくまで参考でしかありませんが、これまでの金利タイプの特徴と合わせて、どのタイプがいいか考えていきます。

住宅の予算が決まり、金利タイプが理解できたら、いよいよ住宅ローンを比較していきます。

固定金利と変動金利について詳しく知りたい際は「【住宅ローン】固定金利・変動金利から、おすすめのプランを解説!」を参考にして下さい。

【住宅ローンの見つけ方】3.住宅ローンの金利を比較

住宅ローンを選ぶ際、まずは金利で比較します。

ここでは、都市銀行、信託銀行、ネット銀行等を紹介しますが、実際に比較する際には、職域ローン(取引先企業向けローン)、財形住宅融資、提携ローン(不動産会社の取引先ローン)、労金やJA、地方銀行も調べましょう。これらの方が有利なケースがあります。

変動金利 固定金利期間選択型 全期間固定金利型
固定10年 固定20年 固定35年 フラット35
みずほ銀行 0.600% 0.775% 1.125% 1.165% 1.360%
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.050% 2.600% 1.350%
三井住友銀行 0.575% 1.350% 1.050% 1.690%
りそな銀行 0.595% 1.370% 2.370% 1.350% 1.360%
ソニー銀行 0.499% 0.939% 1.372% 1.508%
楽天銀行 0.507% 1.081% 1.360%
住信SBIネット銀行 0.477% 0.720% 1.070% 1.280% 1.360%
じぶん銀行 0.497% 0.590% 1.303% 2.170%
イオン銀行 0.570% 0.690% 1.360%
三菱UFJ信託銀行 0.575% 1.130% 1.050% 1.310%
三井住友信託銀行 0.525% 0.700% 1.050% 1.360%
ARUHI 1.360%
財形住宅金融株式会社 1.360%

(2017年10月現在 色付きは最低金利)

※表示金利は優遇金利(借入条件により基準金利から最も引き下げた金利)です。審査の結果によって、適用される金利は異なります。
※金利の引き下げには、当初期間型と全期間型があります。表は当初の引き下げ幅が大きい当初期間型の金利です。
※変動金利型は、保証料が必要な場合、金利上乗せではなく一括払いでの金利です。
※固定10年と固定20年は固定金利期間選択型、固定35年は全期間固定金利型です。
※「-」は取り扱いなしです。なお、全期間固定型20年を取り扱っている金融機関も「-」としています。
※フラット35は、融資率90%以内、借入期間21年以上、団信加入で定率型の金利です。

金利だけではNG!正しい住宅ローン比較方法

金利の一覧を作成しましたが、住宅ローンを選ぶ際には金利だけでなく、諸費用を含めた総支払額での比較が必要です。また借入金額や返済期間だけでなく、条件やプランによっても総支払額は異なります。

近年の住宅ローン商品は多種多様で、比較するときに同条件になっているかを十分確認する必要があります。

「当初型」と「全期間型」や「上乗せ型」と「一括前払い型」の違いに注意

例えば、固定金利期間選択型で比較する場合、固定金利期間に引き上げ幅が大きい「当初型」と、当初型に比べ固定金利期間中の引き下げ幅は小さいですが、期間満了後の引き下げ幅は当初型より優遇されている「全期間型」があります。

さらに、保証料を金利に上乗せする「上乗せ型」と一括して前払いする「一括前払い型」との違いもあります。次のりそな銀行を参考にすると分かりやすいと思います。

▼ りそな銀行の金利プラン(抜粋) 変動金利・固定金利期間選択型

全期間型 当初型
上乗せ型 一括前払い型 一括前払い型
最大 金利
引き下げ幅
全期間
年1.88%
全期間
年1.85%
当初年2.0%~2.25
期間終了後年1.6%
変動金利 0.825% 0.625%
固定10年 1.600% 1.400% 1.050%
固定20年 2.600% 2.400% 2.250%

りそな銀行 ローン金利

このように同じ金利タイプでもプランによって金利は異なる点に、注意しましょう。

シミュレーションはあくまでも前提条件に基づいた試算

▼ りそな銀行の金利プラン(抜粋) 固定金利期間選択型10年

一括前払い型
全期間型 当初型
最大 金利
引き下げ幅
全期間
年1.88%
当初年2.0%~2.25
期間終了後年1.6%
固定10年 1.400% 1.050%

りそな銀行 ローン金利

りそな銀行の金利プランを紹介しましたが、例えば、固定金利期間選択型10年の場合、全期間型の一括前払いだと、1.400%で、当初型は1.050%です。金利だけ見てしまうと、当初型の方が魅力的に見えます。

しかし、当初型の場合、期間終了後の最大引き下げ幅は1.6%ですので、全期間型の1.85%より幅は小さくなります。しかも全期間型、当初型ともに10年後の金利水準によって適用される金利は異なります。

そのためシミュレーションをして総支払額を確認しなければなりませんが、その前提条件によっても結果は変わってしまいますので注意が必要です。大切なことは、無意識に受動的になりがちな情報収集を、能動的に行うことです。

ご自身で条件を変えながら、納得できるまで何度もシミュレーションをしましょう。

諸費用も合わせた総支払額を比較しよう

ここでは、シミュレーションで総支払額を比較していきます。まずは、諸費用を考慮せず、金利の違いによる総支払額の違いを見てみましょう。

金利による総支払額の違いは?

▼ 諸費用を含めない総支払額(3,000万円+利息額)

※借入金額3,000万円 返済期間30年 元利均等返済

変動金利 毎月返済額 総支払額
A銀行 0.477% 89,454円 32,203,445円
B銀行 0.497% 89,717円 32,298,069円
C銀行 0.507% 89,848円 32,345,478円

(2017年10月現在)
※金利は変動しないとしてシミュレーション

金利の低い順に、A銀行→B銀行→C銀行と並んでいます。金利が低ければ、当然、毎月返済額や総支払額は低くなります。

A銀行とB銀行とでは、毎月返済額は262円、総支払額は94,624円の差があり、A銀行とB銀行では、毎月返済額は394円、総支払額は142,033円の差があります。

もちろん、諸費用を含めて比較しなければなりませんので、次に、諸費用にどのようなものがあるか確認しておきます。

▼ 住宅ローンの諸費用

保証会社事務手数料 保証会社を利用している金融機関に支払います。
一般的にネット銀行では保証会社を利用していないため不要です。
事務手数料が3万円程度、保証料が60万円程度必要となります。
また、+0.2%など、保証料を金利に上乗せして支払うタイプもあります
保証料
事務取扱手数料 主に保証料がかからないネット銀行で必要です。60万円程度かかります。
登録免許税 軽減税率の適用で、登録免許税として「借入金額×0.1%」かかります。
シミュレーションによっては、軽減税率前の「借入金額×0.4%」で計算しています。
また司法書士に依頼するための報酬がかかります。
事前調査費など別途費用がかかりますが、シミュレーションツールでは含まれないのが一般的です。
司法書士報酬
印紙税 契約額1,000万円超5,000万円以下の場合、20,000円かかります
融資手数料 金利プランによって、「借入金額×2.16%」のように、借入金額に対してかかります。
固定金利手数料 当初の金利で固定金利を選択した場合にかかることがあります。10,000円程度。
団信保険料 万一のときにローン残高がゼロになる保険で、住宅ローンにかかる費用ではありませんが、
金利に含まれている場合もありますので、比較する際には確認しておく必要があります。
なお、2017年10月からフラット35では、金利に団信保険料が含まれるようになりました。
諸費用を含めた場合の総支払額の違いは?

では、諸費用を含めて住宅ローンを比較してみましょう。金利差が小さい、住信SBIネット銀行と楽天銀行を比較してみます。諸費用を考慮しなければ、住信SBIネット銀行の方が142,033円安くなります。では、諸費用の違いを確認してみましょう。

▼ 諸費用を含める総支払額(3,000万円+利息額+諸費用)

※借入金額3,000万円 返済期間30年 元利均等返済

C銀行 A銀行 B銀行
総支払額 32,345,478円 32,203,445円 32,298,069円
事務取扱手数料 324,000円 648,000円 648,000円
登録免許税 30,000円 30,000円 30,000円
司法書士報酬 等 70,000円 70,000円 70,000円
印紙税 20,000円 20,000円 20,000円
登録免許税 30,000円 30,000円 30,000円
諸費用を含めた
総支払額
32,789,478円 32,971,445円 33,066,069円

事務取扱手数料の差が大きく、諸費用を含めた総支払額では、C銀行→A銀行→B銀行の順になり、諸費用を含めるとC銀行が安くなり、B銀行が3行の中では最も高くなります。金利だけでは判断できない一例です。

しかし、C銀行が優れているかというとそうとは言い切れません。最近では金利の引き下げによる差別化には限界があり、団信の保障内容などで差別化を図ろうとしています。

特に保険は住宅ローンと密接な関係がありますので、比較項目としてチェックする必要があります。

諸費用を含めても比較したことにならない場合もあり

住宅ローンを比較する際には、諸費用を含めて比較する必要がありますが、それだけでは不十分な場合があります。例えば、A銀行とC銀行の住宅ローンには、他にはなく、8大疾病保障付き団信の保険料も金利に含まれていますが、保障内容が異なります。

共通した保障内容として、待機期間3ヵ月経過後、就業不能状態が1年続いた場合、ローン残高がゼロとなります。A銀行の団信はさらに、待機期間3ヵ月経過後、就業不能状態となった場合、最長12ヵ月分のローン返済額を保障してもらえます。

8大疾病保障以外の病気やケガで入院し就業不能状態になると、免責期間1ヵ月ありますが、最長11ヵ月分のローン返済額を保障してもらえます。

8大疾病保障が必要かどうかの問題もありますが、A銀行の団信保障が手厚い分、総支払額がC銀行より高いとも考えられます。つまり、同じ条件で商品を比較していないため、総支払額に差が出るのは当然で、単純に総支払額では判断できません。

住宅ローンの諸費用について詳しく知りたい際は「住宅ローンの諸費用は240万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説」を参考にして下さい。

かんたん!住宅ローンのシミュレーション活用

金融機関のサイトではシミュレーションツールが充実していますので、ここではどのようなことができるか紹介していきます。

いくら返すことになるの?返済額シミュレーション

住宅ローンの毎月の返済額を求めることができます。諸費用の試算もできるサイトがベスト。金利タイプによる違いを実感しましょう。

(例)りそな銀行 シミュレーションツール

ポイントと注意点

  • 最初に設定した予算内に収めることを意識しましょう。
  • 総支払額と諸費用は別々に試算されます。諸費用を含めた総支払額を知りたい場合には、合計する必要があります。

いくら借りることができるの?借入額シミュレーション

年収から借入可能額を試算することができるシミュレーションです。実際の借入可能額は融資条件によって変わりますが、目安にすることができます。

(例)イオン銀行 シミュレーションツール

ポイントと注意点

  • かなり簡単に試算することができます。
  • 他にも借り入れがあるなど、状況によって借入可能額は異なります。
  • 試算通りに借りると、借り過ぎになることがありますので注意が必要です。

いくら節約できるの?借り換えシミュレーション

現在借入中の金融機関から新しい金融機関に変えることを借り換えと言います。借り換えは効果があるかどうかのシミュレーションは必須ですので、必ず確認しましょう。

(例)ソニー銀行 シミュレーションツール

ポイントと注意点

  • 現在の借り入れ状況と借入先の情報が必要です。
  • 借り入れから10年以上経っている人は一度、シミュレーションしましょう。
  • 借り換えには諸費用がかかりますので、注意しましょう。

住宅ローンの審査について知ろう

住宅ローンの審査は二段階で行われ、事前審査(仮審査)と本審査と呼ばれています。

審査基準は公表されていませんが、一般的には、人物(年齢や健康面)、職業(勤続年数)、収支(年収や借入金額)、物件(価値)で審査されます。もう少し審査について見ていくことにしましょう。

事前審査と本審査

事前審査は、ネット銀行だけでなく都市銀行などの店舗中心の銀行もネットで申し込むことができます。ネット銀行は本審査もメールや郵送だけで完結します。

審査期間は金融機関によって異なりますが、一般的にはネット銀行の方が時間はかかります。これは書類の準備や手続きを自分で行うためです。

何が見られるの?審査基準

主に次のような項目が審査されます。

  • 年齢
  • 健康状態
  • 不動産価値
  • 勤続年数
  • 年収
  • 返済負担率
  • 他の借り入れ状況 など

審査をひかえている人は、他の借り入れを整理したり、家計を見直して頭金を準備したりして審査に通りやすくすることはできます。

住宅ローンの審査について詳しく知りたい際は「住宅ローンの審査の基準って何!?通らなかった理由と解決策!」を参考にして下さい。

又、仮審査については「住宅ローンの仮審査はどんな内容?審査基準や通過ポイントをFPが解説」を参考にして下さい。

住宅ローンを申し込む上での注意点

ここまで、様々な住宅ローンについての解説をしてきましたが、申し込む際の注意点をまとめておきたいと思います。自分に合った住宅ローンを見つけるためのポイントになりますので、参考にしてください。

これだけはおさえておきたい!住宅ローン申し込み時の注意点

  • 家計を分析し、予算を決めることが最優先
  • 情報を見極めることも重要(大切なことは小さな文字で書いてある)
  • なるべく多くの住宅ローンを比較する。
  • シミュレーションすることを面倒くさがらず、何度も行う。

最後に情報を見極め方について解説して終わりにします。

自分に合った住宅ローンを探そう!ネット情報の見極め方や考え方

団信の保障内容による違いがありましたが、ネットのランキングや今回のシミュレーション結果も、前提条件があります。例を挙げますと、A銀行は「借入金額×2.16%」、C銀行は「324,000円」が事務取扱手数料でした。

借入金額が1,500万円未満になると、A銀行の方が事務取扱手数料は安くなり、総支払額も下がります。

つまり、前提条件を変えると、総支払額のランキングは変わりますので、ネットのランキングやシミュレーション結果がアテになるのは、前提条件が全く同じ場合ということになります。

金利も限定的に割引しているケースもありますので、「最も選ばれている」「No.1」などのうたい文句に惑わされることなく、自分で調べて選択しましょう。

大切なことは、「住宅ローンに対する考え方」や「シミュレーションの方法」など、「一人ひとりが納得いく住宅ローンを選択するためには何をすればいいか」という点で、この記事でもその点を重視しています。

次のステップで、A銀行とC銀行を比べると、「8大疾病保障」が必要かどうか、という疑問が生じるかもしれません。必要でなければ、保障内容の優先順位が下がり、総支払額で住宅ローンを選びます。

必要性を感じる場合は、他に8大疾病保障付き団信を取り扱っている金融機関がないか探すことになります。このように比較していくと、どのような住宅ローンが自分に合うか選択肢を絞ることができ、能動的な情報収集をしていることになります。

団信について詳しく知りたい際は「住宅ローン借入時に必要な保険は?住宅ローンと団体信用生命保険の関係を解説」を参考にして下さい。

まとめ

いかがだったでしょうか。

記事を書く際にはなるべく誤解を生まないように気を付けていますが、住宅ローンも様々な商品が出ているので、情報を整理して分かりやすくお伝えするのも一苦労です。そこで最後に、どのように信頼できる情報を得て、記事を書いているか紹介いたします。

住宅ローンの記事ですので、各金融機関のサイトを細かく調べます。基本的にバナーなど目立つ情報ではなく、「説明書」や「概要」など主観が入りにくい文章を参考にしています。

分かりにくい時もありますが、商品の特徴を理解するためには「説明書」や「概要」が一番です。少し慣れが必要ですが、調べる際には「説明書」や「概要」を参考にしてみてください。

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