オーバーローンで住宅ローンを借りたときの影響をシミュレーション

オーバーローンで住宅ローンを借りたときの影響をシミュレーション
じぶん銀行
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住宅の建築費や購入費以上にお金を借りることをオーバーローンと言います。
住宅ローンを組む際には様々な手数料や費用がかかり、数十万、数百万円という金額になりますので、ローンを利用したい人もいらっしゃるでしょう。
その場合、諸費用ローンを利用する方法と、住宅ローンにまとめて借りる方法があります。
どちらの方法が負担は軽いのか、各金融機関のオーバーローンへの対応を調べましたので、シミュレーションとともに参考にしてください。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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オーバーローンの意味と契約内容

オーバーローンは、住宅の建築費や購入費以上に資金を借りることを指します。
オーバーローンは住宅に関係なく多めに借りることを指す場合もありますが、ここでは住宅の建築費や購入費に加え、諸費用部分も借りることをオーバーローンとし、話を進めていきます。
以前は、建築費や購入費の8割までなど、借入額に制限がありましたが、最近ではどの金融機関も建築費や購入費と同額、つまり100%借りることができます。
今回は、110%、120%など、建築費や購入費以上に借りられるか、また借りた場合、家計にどのような影響があるか、解説していきます。

一般的な住宅ローン契約

オーバーローンの金融機関を紹介する前に、一般的な住宅ローンがどうなっているか確認しておきます。
一般的に住宅ローンは土地の購入資金や住宅の建築費・購入費、増改築が対象となります。
以前は「都市銀行はどこも同じ」でしたが、最近は金融機関ごとに特徴があり、各金融機関の特徴を確認する必要があります。
「土地の購入資金や住宅の建築費・購入費、増改築」以外にも使いみちがあるためです。

オーバーローンの契約ができるかは、住宅ローンの説明書で「資金の使いみち」を確認する必要があります(金融機関によっては別の項目に記載されています)。
今回、おもな金融機関の説明書を読み、確認しましたので、紹介していきます。

各金融機関の諸費用への対応

諸費用を含めて借りられるかどうか、次の表は、各金融機関のオーバーローン(諸費用を含めた借り入れ)への対応をまとめたものです。
すべて商品概要説明書を参照しています。
新規の住宅ローンで諸費用を含めない金融機関には【諸費用ローンあり】、諸費用を含めて住宅ローンを利用できる金融機関には【諸費用に対応】とし、対象となる諸費用の詳細を記載しています。

分類 金融機関 諸費用への対応と諸費用の範囲
都市銀行 みずほ銀行 諸費用に対応
火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金
三菱UFJ銀行 諸費用ローンあり ※借り替えに伴う諸費用のみ
三井住友銀行 諸費用ローンあり
りそな銀行 諸費用ローンあり
信託銀行 三菱UFJ信託銀行 諸費用ローンあり
三井住友信託銀行 諸費用に対応 詳細は問い合わせる必要あり
ネット銀行等 イオン銀行 諸費用に対応
取扱手数料、火災保険料、登記費用、印刷代、不動産仲介手数料、修繕積立基金、水道加入負担金、借換え時に発生する諸費用とします。
じぶん銀行 諸費用に対応
印紙税、登録免許税・司法書士・土地家屋調査士の手数料、事務手数料、火災保険料、地震保険料、不動産仲介手数料、引っ越し費用 など
新生銀行 諸費用ローンあり(提携)
住信SBIネット銀行 諸費用に対応
住宅の新築・購入資金およびこれにかかる諸費用
住宅ローンの借換資金およびこれにかかわる諸費用
ソニー銀行 諸費用に対応 取扱手数料
楽天銀行 諸費用に対応
融資に関する登記費用、融資事務手数料、火災保険料、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立一時金、水道負担金、引越費用等の住宅取得に関する諸費用
借り換えの場合は、登記費用、融資事務手数料、繰上返済手数料・経過利息、火災保険料、印紙代等の借り換えに関する諸費用
フラット35 諸費用は対象外ですが、こちらに記載の費用は建築費や購入費に含まれます。
※金融機関が取り扱う諸費用ローンを利用することになります。

(2017年12月12日時点)

借入額に諸費用を含められない金融機関では諸費用ローンを取り扱う

「借入額に諸費用を含むことができない金融機関」には諸費用ローンの取り扱いがあります。
つまりどの金融機関でも諸費用を含めて借りることはできます。
ただ一般的には諸費用ローンの金利は住宅ローンの金利より高くなりますので、諸費用の金額によっては住宅ローンとともに借りられる金融機関の方が有利になることがあります

なお諸費用は住宅ローン控除の対象とはなりません。
住宅ローン控除は住宅ローンの残高をもとに計算しますが、建築費や購入費より住宅ローンの借入金額が高い場合、建築費や購入費の額が控除対象となります。
確定申告する際に請負契約書や売買契約書を添付しますので、税務署によってチェックされます。

諸費用について詳しく知りたい際は「住宅ローンの諸費用は210万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説」を参考にして下さい。

借り換えの場合だけ諸費用を含む金融機関があります

住宅ローンの対象となる使いみちとして、新規ではなく借り換えだけ対象となる金融機関もあります。
今回調べた金融機関の中では、三菱UFJ銀行の一行のみとなります。

借り換えについて詳しく知りたい際は「借り換えを検討される方必見!住宅ローンの見直しポイント3つ」を参考にして下さい。

諸費用の範囲は金融機関によって異なる

ひと口に諸費用といっても、中身を見ると金融機関によって異なることがわかります。
ソニー銀行のように取扱手数料のみを対象としている金融機関もあれば、みずほ銀行や楽天銀行のように引越費用も含める金融機関もあります。

オーバーローンでどのくらい負担が増えるかシミュレーション

諸費用をどうやって支払うか、支払方法によりどのくらい負担が変わるのかシミュレーションしていきます。
「現金で払う(現金)」「諸費用ローンを利用する(諸費用ローン)」「諸費用を含めて借りられる住宅ローンを利用する(住宅ローン)」の3パターンを比較してみましょう。

▼ 住宅ローン 条件

  • 借入金額:3,000万円
  • 返済期間:30年
  • 金利:1.5%

▼ 諸費用ローン

  • 金利:2.5%
  • 借入金額:100万円
  • 返済期間:10年
  • 事務取扱手数料:32,400円
  • 保証料:9.000円
現金 諸費用ローン 住宅ローン
建築費・購入費 37,272,769円 37,272,769円 38,515,208円
諸費用 1,000,000円 1,172,590円 (上記に含む)
返済額合計 38,272,769円 38,445,359円 38,515,208円
毎月の返済額 103,536円 112,962円
※11年目から103,536円
106,987円

▼ FPによる解説

シミュレーションしてみましたが、諸費用の額、返済期間、金利など様々な条件によってどの方法がいいか変わるでしょう。
ですので、必ず上記のような結果になるとは限りません。
また諸費用ローンを別で組むと、諸費用ローンにも事務取扱手数料や保証料が必要となります。
諸費用ローンを利用すると金利も高いし、手数料もかかるし、負担が重そうですがどうなのでしょうか。解説していきます。

諸費用の支払い方法 現金・諸費用ローン・住宅ローンを比較

3パターンを比較しますと、諸費用の100万円を現金で支払う方法が、返済額合計38,272,769円で最も負担が軽くなります
現金で支払っていますので返済額が少なくなるのは当然なのですが、問題は貯蓄額100万円がなくなるため、他の支出に影響が出る可能性があることです。
また諸費用ローンを利用するより諸費用とともに住宅ローンを借りた方が負担は重くなりました。
これは諸費用の額も30年の長期で借りているため、利息額が増えたことが原因です。

なお諸費用ローンを使うと、住宅ローンの金利を割引しない金融機関があることも注意が必要です。
割引されないと金利がかなり高くなりますので、諸費用ローンを利用する方法は最も高くなることが考えられます。
また諸費用も含めてローンを組むと借入額が増えるため審査に影響することも忘れてはなりません。

「諸費用は現金で」が最も負担が軽いですが、手元の資金が減ることが心配であれば、諸費用も一緒に借りることで手元に資金を残し、緊急の支出に対応することができます。何パターンか返済額のシミュレーションをして、一番自分に合った借り方を見つけてください。

まとめ

諸費用を現金で支払う場合は別として、諸費用ローンを利用した方がいいかどうかは条件によって変わりそうなことがわかりました。

金利が高くても返済期間が短ければ負担する利息額は大きくならないため、諸費用ローンを利用した方がいいケースも多くありそうです。
少し手間でも、シミュレーションをして比較した方がいいでしょう。

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