頭金なしの満額住宅ローンで住宅を購入できる?

オーバーローンで住宅ローンを借りたときの影響をシミュレーション
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簡単に言うと…
  • 住宅ローンの中には、頭金がないと借りられないローンと頭金がなくても借りられるローンがあります。
  • 頭金なしで満額を住宅ローンで借りると借入額が大きくなりすぎてしまうリスクがあり、将来金利が上昇したり、給与が下がってしまった場合には、返済が難しくなる可能性があります。
  • 一方で、住宅ローンは他のローンと比べると金利が低く、手元に現金がある場合でも頭金として組み込まずに、借りられるだけ借りた方がお得になるケースもあります。

頭金なしで住宅ローンを購入する、という話を聞きますが本当に可能なのでしょうか?

もしできるとしたら、危険はないのでしょうか?

頭金なしで住宅ローンを借りるメリットや危険性について詳しく説明します。

頭金なしでも住宅ローンは借りられる?

住宅ローンの中には、頭金がないと借りられないものと、頭金がなくても借りられるものがあります。

例えば、住宅金融支援機構のフラット35は通常9割融資と呼ばれ、最大で土地建物の9割までしか借りられません。

住宅の購入には、土地建物の購入費以外に諸費用も必要ですが、フラット35では諸費用も別途用意する必要があります。

例えば、3,000万円の物件を購入しようと思えば、土地建物代金の1割の300万円に加えて、諸費用が必要になり、合わせて500万円~600万円程必要になります。

一方、金融機関の住宅ローンは、一般的に土地建物の10割の融資を受けることができ、また多くの住宅ローンでは諸費用まで融資を受けることができます。

こうした商品を利用する場合には、頭金なしでも住宅ローンを借りることができます。

さらに、住宅ローンの中には、家具家電代やリフォーム費用、借り換え費用まで融資を受けられるものもあります。

ただし、そうした住宅ローンは金利が高めに設定されている場合もあるため必要に応じて使い分けると良いでしょう。

頭金なしの時の住宅ローンの審査について

頭金なしでは、住宅ローンの審査に影響がある場合があります。

金融機関は、審査において、債務者がお金をきちんと返済していけるかどうかを調べます。

例えば、毎月少しずつお金を貯めているような形跡が見られれば、住宅ローン審査にプラスになります。

その手っ取り早い確認方法が、物件購入にあたって頭金を組み込んでいるかどうかです。

そのため、頭金なしで申し込む場合は、上記の理由を考慮して、手元に現金がある事や、毎月少しずつお金を貯めている証拠を通帳などで示すことができれば効果的です。

とはいえ、住宅ローンの審査では債務者の年収と属性、個人信用情報を重視するため、一定の年収があって過去に借り入れで延滞していなければ、頭金なしで申し込んでも問題ないでしょう。

頭金なし満額住宅ローンの危険性

頭金なしで満額住宅ローンを借りる危険なところは、借入額が大きくなりすぎてしまう可能性があることでしょう。

現在、住宅ローンの金利は非常に低くなっているため、年収と比して過大な借入額でも承認が得られるケースが多くなってきています。

現在の水準の金利が続けば問題ないのですが、今後数十年の間には金利が上昇していくことも考えられます。

また、将来給与が下がってしまったり、リストラにあってしまったりした場合には、過大な借入額のため、返済が困難になってしまう可能性があります。

現金を持っているけど、頭金として組み込まないという選択は問題ないですが、現金を持っておらず、頭金なしの満額住宅ローンを組む場合には年収と比べて大きすぎる額の借り入れはしない方が良いでしょう。

住宅ローンは借りられるだけ借りた方がお得?

住宅ローンは、他のローンと比べて最も金利が低く、手元にある程度の現金がある場合でも借りられるだけ借りた方がお得であると言われています。

その理由は3つあります。

理由1

住宅の購入にあたって手持ちの現金を全て使ってしまい、その後、突発的に現金が必要になった時に、自動車ローンや教育ローン、カードローンなど他のローンでお金を借りてしまっては、結局、住宅ローンよりも高い金利を支払わなければならなくなります。

理由2

住宅ローンの借入残高の1%を10年間税金から控除できる住宅ローン控除の制度があります。

現在の住宅ローン金利は1%を切っているものも多いため、控除限度額の4,000万円までであれば借り入れできるだけ借り入れた方がお得になります。

理由3

住宅ローンには、住宅ローン返済中に債務者が死亡した場合に負債がゼロとなる団体信用生命保険が組み込まれています。

そのため、住宅ローンの借入額を大きくして、保障の厚い生命保険の代わりとして利用できます。

頭金300万円と頭金なしの比較

ここでは、現金を300万円持っており、3,000万円の物件を購入する場合で、頭金300万円を組み込むAさんのケースと、頭金なしのBさんのケースで比べてみたいと思います。

Aさんのケース

金利1.0%、借入期間35年の住宅ローンで、頭金として300万円組み込み、2,700万円のローンを組みます。

その場合の月々の返済額は76,217円となります。

総返済額のうち、利息にあたる額は501万円となります。

物件購入後、200万円の新車を買うことになりましたが、手元に現金がないため、200万円の自動車ローンを組んだとします。

自動車ローンの金利を4.0%、7年払いで考えると月々の支払いは26,426円になり、総返済額のうち利息にあたる額は30万円です。

住宅ローン控除を10年間受けられ、2,700万円で組んだ場合、10年間で約233万円の控除を受けることができます。

Bさんのケース

金利1.0%、借入期間35年の住宅ローンで、頭金なしで、3,000万円のローンを組みます。

その場合の月々返済額は84,685円となります。

総返済額のうち、利息にあたる額は557万円となります。

物件購後、200万円の新車を買うことになり、手元にある300万円から200万円支払いました。

そのため、自動車購入にかかる金利負担分はありません。

住宅ローン控除を10年間受けられ、3,000万円で組んだ場合、10年間で約259万円の控除を受けることができます。

以上の利息負担分から住宅ローン控除を差し引いた合計額は、

Aさん:頭金300万円を組み込むケース

501万円+30万円-233万円=298万円

頭金300万円を組み込まないケースで

557万円-259万円=298万円

と同額の利息支払額となります。

ただし、Bさんはまだ手元に100万円が残っています。

このように頭金をなしにして、住宅ローンを多く借りたほうが有利になるケースもあります。

昨今の住宅ローンは非常に低金利となっているため、まとまった現金があったとしても頭金をなしにして、借りられるだけ住宅ローンを借りた方がお得な場合があります。

頭金なしの満額住宅ローンの危険性もよく把握した上で、賢く住宅ローンを利用しましょう。

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