• 2020.11.16

2020年11月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

執筆者: 千日太郎 (オフィス千日合同会社 代表社員)
2020年11月まで 住宅ローン金利

こんにちはブロガーの千日太郎です。

ナビナビ住宅ローンでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。

この記事では、前月の予想に対して実績の金利がどうなったか?

また、過去から今月までの金利推移を分析し、現時点でのおススメ度を5段階評価で評価します。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員

保有資格・検定

公認会計士

大阪で公認会計士を営みながら、オフィス千日合同会社 代表社員として、「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」では金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信。「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名の相談に無料で乗って、そのコンサル内容をネットに公開している。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

長期化するコロナ不況下でおトクな金利タイプは?

米大統領選は民主党のバイデン氏が選挙人を306人獲得し、過半数の270人を大幅に超える結果となりました。

新型コロナウイルス感染症と並ぶ不透明要素が一つ解消したことで株価は上昇し長期金利も上昇傾向にあります。

日本3メガバンクの中間決算発表においては、三菱UFJとみずほが通期の純利益予想を上方修正した一方で、ウイズコロナの経済回復シナリオを下方修正しています。

日米の新型コロナウイルス感染者数は毎日最大数を更新しており、感染拡大抑止と経済活動維持のバランスとどう取っていけばいいのか?

難しい問題が横たわっています。

コロナ不況が長期化する見込みであるということは、長期金利が下がる要因です。

こうした現在の状況に至るまでの2020年11月までの金利動向を振り返り、今おトクな金利タイプを分析します。

金利タイプ別2020年1月~2020年11月の金利推移

では、直近2020年11月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について見ていきましょう。

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

フラット35の金利は11月に0.01ポイント上昇

2020年 1月 2月 3月
コロナショック
 4月
千日予想 横ばい
or
上がる
横ばい
or
上がる
横ばい
or
下がる  
下がる
実績 上がった
的中!!
 上がった
的中!!
 下がった
的中!!
上がった!
2020年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
実績 横ばい
的中!!
 0.01下がった
ほぼ的中
0.01上がった
ほぼ的中
0.01上がった
ほぼ的中
2020年 9月 10月 11月 12月
千日予想 横ばい  横ばい  横ばい 
実績 0.01上がった
ほぼ的中 
0.02下がった! 0.01上がった!

コロナショックが落ち着いた後、7月から9月までの3か月はコロナ不況にあって金利が上がり続けるという異常事態だったのですが、9月から10月にかけて一気に0.02ポイント下がりました。

その後11月は横ばいと予想したのですが、0.01ポイントの上昇となりました。

ここ数か月は0.01ポイントの小幅な上下を交互に繰り返しているような状態です。

12月の予想は横ばいとしています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

2020年11月までの推移とおススメ度

2020年3月のコロナショックの前後では乱高下しましたが、その後なだらかな右肩上がりを経て、おおむね1.3%くらいに落ち着いてきているように思います。

2020年11月まで 住宅ローン 金利(フラット35と長期金利)

注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

2020年度のフラット35(買取型)金利推移
1月 2月 3月 4月 5月 6月
1.27% 1.28% 1.24% 1.30%  1.30% 1.29%
7月 8月 9月 10月 11月 12月
1.30% 1.31%  1.32% 1.30%  1.31%

千日太郎としてはコロナ不況下のフラット35の適正水準を1.3%と考えており、数か月先に実行を予定している人の住宅ローンシミュレーションを行う場合の金利は1.3%で行います。

しかしグラフを見てもわかるように、コロナ前の方が長期金利は低金利であり、フラット35の金利も今よりはるかに低金利でした。

過ぎたこととは言え、今の金利水準は経済実体と比較すると少し割高という感は否めません。

オススメ度は基本的に高いものの、前月の4.0から横ばいとします。

★★★★オススメ度は5点満点で4.0点★★★★

20年固定金利

20年固定金利は、長期金利も動向ももちろんですが、銀行の営業方針から金利を決める傾向が高いです。

これを目玉商品としている銀行が少ない=ライバルが少ないことが、その理由の一つではないかとみています。

下半期に入って低金利競争が再開!

2020年 1月 2月 3月
コロナショック
4月
千日予想 上がる  横ばい
or
上がる
横ばい
or
(期待含みで)
下がる
横ばい
or
(期待含みで)
下がる
実績 上がった
的中!!
横ばい
的中!!
 下がった
的中!!
下がった
的中!!
2020年 5月 6月 7月 8月
千日予想 横ばい  横ばい
or
上がる
横ばい 横ばい
実績  横ばい
or
上がった
的中!!
横ばい
的中!!
0.05上がった!
ほぼ的中
銀行により対応が
分かれた
2020年 9月 10月 11月 12月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい
or
下がる 
実績 銀行により対応が
分かれた  
下がった! 銀行により対応が分かれた

年度の下半期に入ると、民間金融機関の間で住宅ローンの金利引き下げ競争が始まります。

1年の中で最も新築マンション等の完成引き渡しが多いのが年度末の3月であり、下半期には来年の3月に向けて金利競争が始まります。

そうした傾向を反映してか、10月にはほぼ全ての主要銀行で金利を下げてきました。

しかし、11月には銀行によって上がった銀行、下げた銀行(三菱UFJ銀行、三井住友信託など)、横ばいの銀行(新生銀行)と対応が別れました。

特に今まで最低金利を出していたネット銀行が金利を上げたため、0.95%で横ばいとした新生銀行が最低金利となっています。

2020年12月の20年固定は横ばいと予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

2020年11月までの推移とおススメ度

直近の4か月で「住宅ローン控除で借入が多いほどおトクになる」1%のラインを下回る水準で推移しています。

2020年11月まで 住宅ローン 金利(20年固定とフラット35)

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、20年固定金利は7月から金利を下げてきている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

今の20年固定の最低金利は金融機関によっては0.9%(頭金1割以上)など存在します。

これに対して住宅ローン控除で住宅ローン残高×1%の税金がかえってくるので、その差0.1%分が逆に儲かります。

借入から10年を上限にこの住宅ローン控除を受けられるのですが、2019年10月に行われた10%の消費増税の特例で13年間に延長されています。

現行法(2020年度税制改正)において、住宅ローン控除が13年に延長される条件は、2020年12月末までに入居することですが、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために入居時期が延期となったことを書面で申し出れば2021年12月末の入居まで延長されることになっています。

コロナ不況が長引く見込みとなっているため、この13年の延長措置はさらに今後も延長して適用される可能性があります。

20年固定金利も1%未満の金利水準が続くとすれば、かなりオススメ度は高いです。

前月と同じく4.5点とします。

★★★★★オススメ度は5点満点で4.5点★★★★★

10年前後の中期固定金利

主要銀行の10年固定金利のトレンドとしては長期金利が上下しても住宅ローンの金利に影響せず、9月までの10年固定金利は一貫して横ばいで推移してきましたが、10月から金利を下げ始めています。

11月はズバリ的中

2020年 1月 2月 3月
コロナショック
4月
千日予想 横ばい
or
上がる
横ばい 上がる
or
(期待含みで)
横ばい
 横ばい
or
(期待含みで)
下がる
実績  横ばい
的中!!
下がった! 横ばい
的中!! 
横ばい
的中!!
2020年 5月 6月 7月 8月
千日予想 横ばい  横ばい
or
上がる
横ばい 横ばい
実績  横ばい
or
上がった
的中!!
横ばい
的中!! 
横ばい
的中!! 
横ばい
的中!! 
2020年 9月 10月 11月 12月
千日予想 横ばい 横ばい  横ばい
or
下がる
実績 横ばい
的中!!
下がった! 的中!!

11月には最低金利を付けているネット銀行の金利は横ばい、2位グループのメガバンク(三菱UFJ銀行や三井住友信託銀行など)が金利を下げると予想し、まさに的中しました。

ちなみに2020年12月の10年固定金利についても「横ばい(2位グループは下げる可能性あり)」と予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

2020年10月までの推移とおススメ度

フラット35と20年固定についてはある程度の動きが見られますが、10年固定の最低金利については、ほとんど横ばいで推移しています。

2020年11月まで 住宅ローン 金利(10年固定とフラット35と20円固定)

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、10年固定金利は過去から低金利で主力商品としている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

10年固定金利の最低金利はジャパンネット銀行の0.53%です。2位グループのメガバンク(三菱UFJ銀行、りそな銀行など)は10月11月の2か月連続で金利を下げています。

期末に向けてさらに下げ代があるため、おススメ度は依然として高く前回の4.5点を維持します。

★★★★★オススメ度は5点満点で4.5点★★★★★

変動金利

各行が名目上の最低金利を競っているような状態ですが、変動金利についてはどの銀行も僅差です。

利用者の我々としては金利だけに引っ張られず、実際の支払額(毎月の返済額や総支払額)で比較すべきです。

期間限定のキャンペーンを除きおおむね横ばい

2020年 1月 2月 3月 4月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい  横ばい
実績 少し下がった 横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
少し下がった
2020年 5月 6月 7月 8月
千日予想 横ばい  横ばい 横ばい 横ばい
実績  横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
少し下がった 横ばい
的中!!
2020年 9月 10月 11月 12月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい
実績 横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
横ばい
的中!!

変動金利はどの銀行もおおむね0.5%台かそれを下回る水準です。

ジャパンネット銀行など一部のネット銀行では0.3%台に突入しています。

ただしベースの金利が低いため、実際に毎月の返済額や総支払額で比較すると、変動金利同士では有意な差にならないことが多いです。

そうした場合は無料で付帯する疾病保障の手厚さなどが決め手になると思います。

なお、2020年12月の金利予想は「横ばい」としています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

2020年11月までの推移とおススメ度

住宅ローンの変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けると言われます。

ただし、日銀の政策金利はすでにマイナスとなっており、現時点ではその影響力を失っていると考えています。

むしろ前述のように銀行間の駆け引きによって上がったり下がったりする傾向にあります。

しかし、念のため直近の政策金利の動向について確認しておきましょう。

2020年11月まで 住宅ローン 金利(10年固定とフラット35と20円固定)(日米政策金利の比較)

米連邦準備理事会(FRB)はコロナショックの2020年3月にゼロ金利政策を導入しており、少なくとも2022年末までという長期間にわたりマイナス成長が続くとの見通しを表明しています。

さらに、大手銀行3グループは2020年度の中間決算で日本経済の回復ペースは当初の想定よりも遅くなるとの見方を示しています。

現時点で変動金利が上がる要素は皆無と言えるでしょう。

しかし、変動金利は6か月ごとに金利を見直し、銀行の判断で上げることのできる金利タイプです。

そのため、オススメ度は満点とはできず前回の4.5点を維持します。

★★★★★オススメ度は5点満点で4.5点★★★★★

まとめ~コロナ不況であるが住宅ローンの金利面では追い風

長期金利は短期的には上がらないと予想しています。

特に日本国債は安全資産とされていて、今のようにコロナで先行きが不透明な時には多くの投資家によって買いが入り、債券価格が上がり、長期金利が下がるのがセオリーです。

どの金利タイプを選んでも、低い金利で実行できる可能性が高いため、住宅ローンの金利面では追い風が吹いています。

この記事の執筆時点で、ということですが千日太郎の考えるおススメの住宅ローンは以下の通りです。

金利タイプ オススメ度 コメント
変動金利 4.5点 もともと低金利からさらに低金利になった。
さらにコロナショックによって短期的に金利が上がる要素は減っている。
30年超の
固定金利
4.0点  フラット35の金利はコロナ不況下の割には高い水準。
しかし歴史的に見れば十分に低金利水準と言える。
20年
固定金利
 4.5点 1%未満ならば住宅ローン控除でメリットが大きく、今後期末に向けてさらに下がる可能性もある。
10年
固定金利
4.5点 コロナショック前後で変わらず低金利で推移している。
今後期末に向けてさらに下がる可能性もある。

少しでも低金利で低リスク、低コストの住宅ローンを選ぶための参考としてください。

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