• 2019.10.01
  • 2019.10.01

2019年9月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

カラフルな棒グラフと家の模型を持つ女性
じぶん銀行

こんにちはブロガーの千日太郎です。ナビナビ住宅ローンでは、金利タイプ別の来月の金利予想を月の前半に公表しています。

関連記事米長期金利が急低下!2019年9月の住宅ローンの金利はどうなる?一番下がるおトクな金利タイプを予想します

関連記事消費増税直後2019年10月の住宅ローンの金利はどこまで下がるか?千日太郎が金利タイプごとに金利を予想します

この記事では、前月の予想に対して実績の金利がどうなったかと過去から今までの金利推移を分析し、現時点でのおススメ度を5段階評価で評価します。

執筆者情報

千日太郎

千日太郎 公認会計士・住宅ローンブロガー

公認会計士事務所を営みながら、住宅ローンブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。著書『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』はAmazon・楽天でカテゴリランキング1位を獲得。


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過去の予想に対する実績がどうだったかを公開する

予想に対して実績が当たっている場合は、それはそれで良かったねということなんですが、外れた場合の”なぜ外したか?”という分析は、今後の予想をする上で大事になってくるでしょう。

また、過去にどのくらいの精度で予想が当たっているか(また外しているか)がガラス張りになっていますので、この千日太郎の金利予想を利用する際に、参考にしてください。

今最もおトクな金利タイプは金利推移を見れば分かる

住宅ローンを貸す銀行もまた、利息を払って金融市場から資金を調達しており、それに自分の利益をオンして私たちに貸しています。

しかし、必ずしも全ての住宅ローンを調達金利と連動させて金利を決めている訳ではありません。その時々の営業方針によって、頑張って金利を下げる商品もあれば、高い金利で据え置く商品もあるのです。

そして不思議なことに、多くの銀行が金利を下げて価格競争となる金利タイプは集中する傾向があります。そして、その金利タイプは時とともに変遷していくのです。

こうしたことは、金利タイプごとに過去の金利推移と、その時にあった事象を照らしあわせていくことで見えてきます。

金利タイプ別2019年の金利推移

では、直近2019年9月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について見ていきましょう。

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

前月の金利予想に対する実績は的中!

2019年 9月
千日予想 まだ下がる
実績 前月比-0.06%下がった←的中!!

2019年8月に公開した9月の金利予想は「まだまだ下がる」というものでした。これに対して9月の実績は0.06%低下しましたので、見事的中しました。

ちなみに10月の30年超の金利予想は「下げ止まる」と見ています。詳しくは「10月金利予想」を読んでみてくださいね。

2019年9月までの推移とおススメ度

フラット35は、もともと金融市場の長期金利が低いため低金利で推移していたのですが、7月を境としてさらに低金利になっており、2019年度の最低金利を更新し続けています

フラット35と長期金利

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

<2019年度のフラット35(買取型)金利推移>

1月 2月 3月 4月 5月 6月
1.33% 1.31% 1.27% 1.27% 1.29% 1.27%
7月 8月 9月 10月 11月 12月
1.18% 1.17% 1.11%

ですから、長期の固定金利で借りたい人にとって、今のフラット35で借りるということは、最も低金利で借りることが出来るということになります。

★★★★★ オススメ度は5点満点で5点です! ★★★★★

20年固定金利

当初固定金利の中ではこれまで20年の固定金利はあまり目立つ位置づけではありませんでしたが、2019年7月を境に各行大きく金利を下げてきています

前月の金利予想に対する実績は的中!

2019年 9月
千日予想 0.8%台まで下がる
実績 0.85%前後まで下がった←的中!!

2019年8月に公開した9月の金利予想は「0.8%台まで下がるかも」というものでした。これに対して9月の実績はネット銀行を中心に0.85%前後まで低下しましたので、これも見事的中しました。

ちなみに10月の20年固定の金利予想は「下げ止まる」と見ています。詳しくは「10月金利予想」を読んでみてくださいね。

2019年9月までの推移とおススメ度

6月まではフラット35(買取型)とあまり変わらない水準で推移していたのですが、2019年7月を境として金利が下がり、8月から9月にはさらに下がっています

20年固定tpフラット35

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、20年固定金利は7月から金利を下げてきている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

これは、7月のFRB(米連邦準備制度理事会)利下げを契機として、銀行の低金利競争が従楽の変動金利からより金利の高い長期の固定金利に移行してきたということではないかと見ています。

これまでは、ずっとアメリカは利上げを続けてきていました。
なので、日本の金融機関としても、いずれ近いうち日本も利上げするだろう…という希望がどこかにあったのです。

しかし、10年半ぶりに米FRBが利下げをしたことで、当分の間は金利が上がるという見込みが無くなってしまったのですよ。

いまの変動金利0.5%の金利では、銀行にほとんど利益はありません。ほとんど赤字に近い低さです。「近いうちに上がる」という観測があったからこそできた低金利だったのです。

そこへ、今後当分の間は利上げの見込みが無いとなると、これ以上変動金利の融資を増やしてもジリ貧になりますよね。ならば、少しでも金利の高い商品を売らなければヤバイわけです。

20年固定は20年間金利を固定するわけですから、それなりに高い金利にしておかなければ、将来的には赤字になってしまう危険性があります。

しかし、そんな悠長なことを言っていたら、今年来年の決算が赤字になってしまい競争に負けてしまうので、まずは目先の利益を確保しなければ、という状態にまで追い込まれているのです。

これは、商品を買う我々の立場からすると美味しい状況なのですよね。なので、今後はハッキリ言って20年固定が狙い目です。

★★★★★ オススメ度は5点満点で文句なしの5点です!! ★★★★★

10年前後の中期固定金利

主要銀行の住宅ローンは10年固定をメインとして価格競争となってきたのですが、既に下がりきって、今はあまり動きの無い状況です。

前月の金利予想に対する実績は的中!

2019年 9月
千日予想 横ばい
実績 横ばい←的中!!

2019年8月に公開した9月の金利予想は「横ばい」というものでした。これに対して9月の実績は横ばいでしたので、これも的中しました。ただし全く動きの無い状況での的中なので、さほど誉められたことではないかなと思います。

ちなみに10月の10年固定の金利予想は「横ばい」と見ています。詳しくは「10月金利予想」を読んでみてくださいね。

2019年9月までの推移とおススメ度

7月を境としてフラット35の金利が下がっているのですが、10年固定については横ばいで推移しています。

10年固定とフラット35
(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、10年固定金利は過去から低金利で主力商品としている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

この10年固定が史上最も下がったのは英国のEU離脱ショック直後2016年8月の0.35%です。フラット35は団信込みでその当時よりも低金利になっているのですが、10年固定については、当時よりも少し高めの金利なのです。

歴史的に見て最低金利ではなくなっているのですが、未だ低金利ではありますので、

★★★★ オススメ度は5点満点の4点 ★★★★

といったところでしょう。

変動金利

ネット銀行を中心に変動金利が最低金利を争ってきています。数年単位で少しずつ刻むように下がっているという感じです。

ネット銀行が強いということもあって、住宅ローンをインターネットで検索していて、まず目につくのが変動金利だと思います。数値としては最も低金利になるので、各行が最も目立つところに金利を表示しています。

前月の金利予想に対する実績は的中!


2019年 9月
横ばい 横ばい
実績 横ばい←的中!!

2019年8月に公開した9月の金利予想は「横ばい」というものでした。これに対して9月の実績は横ばいでしたので、これも的中しました。

ただしほとんど動きの無い状況での的中なので、さほど誉められたことではないかなと思います。

ちなみに10月の10年固定の金利予想は「横ばい」と見ています。詳しくは「10月金利予想」を読んでみてくださいね。

2019年9月までの推移とおススメ度

住宅ローンの変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けます。なので、ここでは政策金利の推移を見ておきましょう。

日米政策金利の比較

20年固定のところでも述べましたが、2019年7月にFRB(米連邦準備制度理事会)が10年半ぶりに政策金利を下げたことが大きなトピックです。

日銀もさらに利下げが必要な局面か?と言われていて、日銀の黒田総裁もその可能性があることを言及していますが、これによってさらに変動金利が下がるということはあまり期待できないでしょう。

変動金利をこれ以上下げても銀行に儲けはありません。今後は20年固定の方に低金利競争が移っていくのでは?と見ています。

ただ売り手としては赤字の低金利ではありますので、

★★★★ オススメ度は5点満点の4点 ★★★★

といったところでしょう。

まとめ~過去からの推移では20年固定金利がおトク

住宅ローンの金利は金融市場の金利の影響を受けます。今は金利が下がっている状況なので、基本的にどの金利タイプについても低金利だと言えますが、特にこれからの注目は20年固定ですね。

まとめると以下のようになります。

金利タイプ オススメ度 コメント
30年超の固定金利 5点 フラット35が団信込みで史上最低金利にまで下がっている。
ただし9月が底かも?
20年固定金利 5点 0.8%台と史上最低金利にまで下がっている。まだ下がり代があるか?
10年固定金利 4点 低金利ではあるが、2019年度内は基本的に横ばい
変動金利 4点 低金利ではあるが、ここ数年は横ばい

ぜひ参考にしてください。

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