• 2020.07.03

2020年3月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

執筆者: 千日太郎 (オフィス千日合同会社 代表社員)
青い家の模型と棒グラフ

こんにちはブロガーの千日太郎です。

ナビナビ住宅ローンでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。

この記事では、前月の予想に対して実績の金利がどうなったかと過去から今までの金利推移を分析し、現時点でのおススメ度を5段階評価で評価します。

※当記事の金利や情報は2020年3月時点のものを記載しております。最新の金利情報は、必ず金融機関の公式サイトをご確認ください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員

保有資格・検定

公認会計士

大阪で公認会計士を営みながら、オフィス千日合同会社 代表社員として、「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」では金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信。「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名の相談に無料で乗って、そのコンサル内容をネットに公開している。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

コロナショック!の割には下がらなかった2020年3月の住宅ローン金利

新型コロナウイルスの感染拡大リスクで米長期金利が市場初の1%割れとなり、米連邦公開市場委員会(FOMC)は3日に0.5ポイントの緊急利下げを決定しました。

この緊急利下げは2008年10月のリーマンショック以来の緊急事態として市場にも衝撃が走りましたが、住宅ローン金利については、歴史的な米政策金利の利下げと比べると実に地味な下がり幅でしたね。

もともと3月は金融機関にとって金利を下げるインセンティブの少ない月ですので、こうした対応は想定の範囲内でした。

わたしにとって想定外だったのは新型コロナウイルスの感染拡大ペースであり、その点では大方の投資関係者と同じです。

では始めましょう。

金利タイプ別2019年9月~2020年3月の金利推移

では、直近2020年3月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について見ていきましょう。

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

金利予想に対する実績は7か月連続的中!

2019年 9月 10月 11月 12月
千日予想 まだ下がる 下げ止まる
or
上がる
横ばい
or
上がる
上がる
実績 前月比-0.06%下がった
的中!!
横ばいだった
的中!!
上がった
的中!!
上がった
的中!!
2020年 1月 2月 3月
千日予想 横ばい
or
上がる
横ばい
or
上がる
横ばい
or
下がる  
実績 上がった
的中!!
 上がった
的中!!
 下がった
的中!!

金利予想としては、7か月連続で的中しています。

ちなみに2020年4月の30年超の金利は「下がる」と予想しています。

フラット35は公的融資ですから、後述する民間融資のように利益のためにあえて金利を下げないというようなことはありません。

長期金利が下がれば、同じ幅だけ下がります。

フラット35が金利を下げると、フラット35と競合している民間融資もある程度下げざるを得なくなるので、民間融資の30年程度の超長期固定金利も同じように動く傾向が強いと言えます。

2020年3月までの推移とおススメ度

下記のグラフのように新型コロナウイルスの影響で長期金利とフラット35金利は、同じ幅で下がっています。

2020年3月振り返り1フラット35と長期金利のグラフ
(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

<2019年度のフラット35(買取型)金利推移>

1月 2月 3月 4月 5月 6月
1.33% 1.31% 1.27% 1.27% 1.29% 1.27%
7月 8月 9月 10月 11月 12月
1.18% 1.17% 1.11% 1.11% 1.17% 1.21%

<2020年度のフラット35(買取型)金利推移>

1月 2月 3月 4月 5月 6月
1.27% 1.28% 1.24%
7月 8月 9月 10月 11月 12月

3月から4月にかけてはさらに下がると予想していますので、オススメ度は5点満点で5点です!

★★★★★ オススメ度は5点満点で5点★★★★★

20年固定金利

当初固定金利の20年については、10月を境として徐々に上げる金融機関が増えてきていましたが、新型コロナウイルスの影響で2月から3月にかけては下がりました。

金利予想に対する実績は7か月連続的中!

2019年 9月 10月 11月 12月
千日予想 0.8%台まで下がる 下げ止まる 横ばい
or
上がる
横ばい
or
上がる
実績 0.85%前後まで下がった
的中!!
横ばい、
一部上げた
的中!!
横ばい、
一部上げた
的中!!
上がった
的中!!
2020年 1月 2月 3月
千日予想 上がる  横ばい
or
上がる
横ばい
or
(期待含みで)
下がる
実績 上がった
的中!!
横ばい
的中!!
 下がった
的中!!


ちなみに2020年4月の20年固定は「横ばいor(期待含みで)下がる」と見ています

20年固定金利は各金融機関の営業方針によって対応が変わる金利タイプですので金融機関によって違いが出やすい面があります。

2020年3月までの推移とおススメ度

2020年3月には新生銀行など複数の銀行で「住宅ローン控除で借入が多いほどおトクになる」という1%のラインを下回りました。

2020年3月振り返り20年固定とフラット35のグラフ

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、20年固定金利は7月から金利を下げてきている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

2月から3月にかけては20年固定に力を入れている金融機関で順位の変動がありました。

2020年3月適用の20年固定金利では、それまで1位だったauじぶん銀行は変わらずの0.981%(全期間引下げプラン)だったのに対して、2位の新生銀行が1.0%から0.95%に下げて1位に躍り出たのです。

今後、auじぶん銀行と新生銀行の間で20年固定の一位を争う可能性もあり、そうなると今後さらに下がる期待が持てます。

その期待も込めてオススメ度は前回の3.5点から4.0点にアップしましょう。

★★★★★ オススメ度は4.0点★★★★★

10年前後の中期固定金利

主要銀行の10年固定金利は、これまでおおむね長期金利の動向とシンクロしてきましたが、新型コロナウイルスの影響で長期金利が大きく下がった割に10年固定はさほど下がりませんでした。

新型コロナウイルスの影響でもさほど下がらなかった

2019年 9月 10月 11月 12月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
or
上がる
実績 横ばい
的中!!
横ばい上下が混在
的中!!
横ばい
的中!!
横ばいと
上昇が混在
的中!!
2020年 1月 2月 3月
千日予想 横ばい
or
上がる
横ばい 上がる
or
(期待含みで)
横ばい
実績  横ばい
的中!!
下がった!  横ばい
的中!!

予想記事はいつも月の前半で執筆するので、その時点では上がるか横ばいと予想していました。

月の後半で長期金利が大幅に下落したので「今回は外したかも」と思っていたのです。

ちなみに2020年4月の10年固定の金利は「横ばいor(期待含みで)下がる」と予想しています

2020年3月までの推移とおススメ度

フラット35と20年固定はおおむね長期金利に似た動きになっていますが、10年固定については基本的に横ばいで推移しています。

2020年3月振り返り20年固定とフラット35と20年固定のグラフ
(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、10年固定金利は過去から低金利で主力商品としている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

2019年上半期までの主要銀行の住宅ローンは10年固定をメインとして価格競争の様相を呈してきました。

そのため、10年固定は限界まで下がりきっている状態で、これ以上に下げると銀行が最低限の利益を取れない状態になってきます。

それを裏付けるかのように2020年3月適用の10年固定金利でトップのauじぶん銀行は横ばいの0.55%(当初期間引下げプラン)でした。

翌月の予想としては「横ばいor(期待含みで)下がる」ですがベースが低いのであまり今後の低下は望めないように思います。

低金利でお得なのは変わらないので、おススメ度は前回の4.5点を維持します。

★★★★★ おススメ度は4.5点★★★★★

変動金利

これまでネット銀行を中心に変動金利が最低金利を争ってきましたが、2020年1月にはジャパンネット銀行が0.399%と変動金利としては初めて0.4%を切る金利を出して頭一つ抜けました。

記録更新の後、横ばい

2019年 9月 10月 11月 12月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
実績 横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
2020年 1月 2月 3月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい
実績 少し下がった 横ばい
的中!!
横ばい
的中!!

1月は初めて外しました。下がったとはいっても0.01%台の微妙な下げ幅であって、実質的には横ばいといっても差支えないと思います。

1月から3月にかけては横ばいです。

2020年3月までの推移とおススメ度

住宅ローンの変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けます。

なので、ここでは政策金利の推移を見ておきましょう。

2020年3月振り返り日米政策金利の比較のグラフ

市場関係者の間では17、18日の米FOMCでさらに0.25%の追加利下げがあるのでは?と期待されており、ドル安・円高のリスクが高まりやすい状況にあります。

そうなってくると日銀の黒田総裁が円高に対応するためにさらに政策金利を下げてくるかもしれません。

これまでしばしば「マイナス金利の深堀り」を示唆してきましたので可能性はあります。

ということは、「日銀がマイナス金利政策の深堀りを実行に移せばさらに変動金利が下がる?」と思われるかもしれませんが、そうはいきません。

すでに変動金利はこれ以上下げられないほどの低金利になっています。

2020年1月のときのような微妙な低下はあるかもしれませんが、あってもその程度でしょうね。

大きな低下は期待できません。

また同時に今後変動金利が上がる可能性についてはこれまで以上に減りました。

上がる時期についても幾分後ろ倒しになったと言えそうです。

オススメ度は前回の4点から4.5点に上げましょう。

★★★★★ おススメ度は4.5点★★★★★

まとめ~新型コロナウイルスの影響で不安定な金利動向

今後の動向ということで鍵になるのは言うまでもなく新型コロナウイルスの影響です。

今のところは低金利に振れているので、どの金利タイプであってもお得な時期であることに変わりはありません。

オススメ住宅ローンをまとめると以下のようになります。

金利タイプ オススメ度 コメント
変動金利 4.5点 もともと低金利からさらに低金利になった。
さらにコロナショックによって金利が上がる要素が減っている。
30年超の
固定金利
5点 長期金利が下がることでフラット35の金利も下がっている。
20年
固定金利
 4点 コロナショックによって1%未満となっており
住宅ローン控除でのうま味が復活。
10年
固定金利
4.5点 コロナショックの割には下がらなかった。
しかし10年固定は低金利であり、住宅ローン控除でのメリットは大きい。

ぜひ参考にしてください。

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