• 2020.02.25

2020年2月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

家の模型とお札と電卓
auじぶん銀行

こんにちはブロガーの千日太郎です。

ナビナビ住宅ローンでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。

関連記事緊迫するイラン情勢の影響は?2020年2月の住宅ローン金利動向を予想します

関連記事中国で発生した新型肺炎の影響は?2020年3月の住宅ローン金利動向を予想します

この記事では、前月の予想に対して実績の金利がどうなったかと過去から今までの金利推移を分析し、現時点でのおススメ度を5段階評価で評価します。

※当記事の金利や情報は2020年2月時点のものを記載しております。最新の金利情報は、必ず金融機関の公式サイトをご確認下さい。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

千日太郎です。大阪で公認会計士事務所を営むかたわら、(千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える)を通じて金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信することをライフワークにしています。ナビナビ住宅ローンで公開する記事が、少子高齢化社会でマイホームを買うあなたの良きナビケーターとなることを、心から願っています。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

新型コロナウイルスによって下がった2020年2月の住宅ローン金利

新型コロナウイルスの流行によって1月後半から末にかけて長期金利が大幅に下がり、それを反映して民間銀行を中心に住宅ローンの金利が下がりました。

住宅ローンの金利は、そのときどきの金融情勢が強く影響します。

そして、金融市場というものは現時点の混乱はさておいて、「将来どうなるのか?」という見込みを織り込んで価格(金利)が決定されます。

つまり、大方の人が予想して「下がるだろう」と考えている要素はすでに現時点の金利に反映されているのです。

新型コロナウイルスの感染はまだ拡大しておりいつ収束するかは依然として不透明ですが、その見込みが立ったと市場が判断した時点で金利は上がり始めるでしょう。

2月から3月にかけて同じように金利が下がるとは限らないのでその点に注意が必要です。

金利予想も併せてご利用ください。

関連記事中国で発生した新型肺炎の影響は?2020年3月の住宅ローン金利動向を予想します

金利タイプ別2019年9月~2020年2月の金利推移

では、直近2020年2月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について見ていきましょう。

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

金利予想に対する実績は6か月連続的中!

2019年 9月 10月 11月 12月
千日予想 まだ下がる 下げ止まる
or
上がる
横ばい
or
上がる
上がる
実績 前月比-0.06%下がった
的中!!
横ばいだった
的中!!
上がった
的中!!
上がった
的中!!
2020年 1月 2月
千日予想 横ばい
or
上がる
横ばい
or
上がる
実績 上がった
的中!!
 上がった
的中!!

金利予想としては、6か月連続で的中しています。

ちなみに2020年3月の30年超の金利は「横ばいor下がる」と予想しています

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

関連記事中国で発生した新型肺炎の影響は?2020年3月の住宅ローン金利動向を予想します

なぜ2020年2月の金利が上がったのか?

ここでなぜフラット35の金利が上がってしまったのか?
不思議に思った人もいると思います。

これはフラット35の金利がどうやって決まっているかを理解する必要があります。

住宅ローンのフラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。

機構債のしくみ

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

この機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。

2月のフラット35金利については、対応する機構債の表面利率が発表されたのが1月22日であったため、その時点の長期金利を反映して決まっているのです。

機構債の表面利率が発表された1月22日の時点では、まだ新型コロナウイルスの危険性が過少に評価されていて長期金利がそれほど下落しておらず、むしろ少し上がったタイミングにあったのです。

金融マーケットの長期金利はその後、ウイルスのリスクを織り込んで下がっていたのですが、フラット35の金利が決まる機構債の発表時点では、まだ認識されていなかったのですね。

2020年2月までの推移とおススメ度

下記のグラフのようにフラット35金利は、新型コロナウイルスの影響で長期金利が大幅に下がったにも関わらず、むしろ上がっています

2020年2月フラット35と長期金利
(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

<2019年度のフラット35(買取型)金利推移>

1月 2月 3月 4月 5月 6月
1.33% 1.31% 1.27% 1.27% 1.29% 1.27%
7月 8月 9月 10月 11月 12月
1.18% 1.17% 1.11% 1.11% 1.17% 1.21%

<2020年度のフラット35(買取型)金利推移>

1月 2月 3月 4月 5月 6月
1.27% 1.28%
7月 8月 9月 10月 11月 12月

上がったとはいうものの、長期金利のマイナスを反映した超低金利であることに変わりはありません。

さらに3月には「横ばいor下がる」と予想しています

★★★★★ オススメ度は5点満点で「5点」です! ★★★★★

20年固定金利

当初固定金利の20年については、10月を境として徐々に上げる金融機関が増えてきています。

金利予想に対する実績は6か月連続的中!

2019年 9月 10月 11月 12月
千日予想 0.8%台まで下がる 下げ止まる 横ばい
or
上がる
横ばい
or
上がる
実績 0.85%前後まで下がった
的中!!
横ばい、
一部上げた
的中!!
横ばい、
一部上げた
的中!!
上がった
的中!!
2020年 1月 2月
千日予想 上がる  横ばい
or
上がる
実績 上がった
的中!!
横ばい
的中!!

金利予想としては上記のように、6か月連続で的中しています。

ちなみに2020年3月の20年固定は「横ばいor(期待含みで)下がる」と見ています。

20年固定金利は各金融機関の営業方針によって対応が変わる金利タイプですので金融機関によって違いが出やすい面があります。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

関連記事中国で発生した新型肺炎の影響は?2020年3月の住宅ローン金利動向を予想します

2020年2月までの推移とおススメ度

2020年1月には大半の銀行で「住宅ローン控除で借入が多いほどおトクになる」という1%のラインを超えています。

その後、新型コロナウイルスの影響で長期金利が下がったにもかかわらず、横ばいで推移しています。

 2020年2月千日さん予想20年固定とフラット35

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、20年固定金利は7月から金利を下げてきている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

今のところは1%を辛うじて下回っているのですが、フラット35でも「S」などで当初期間の金利引き下げが受けられ、それでも1%を下回るケースがあることを鑑みると、あえて20年固定を選ぶべき人の範囲は限られてきます。

また、1月から2月にかけては新型コロナウイルスの影響で長期金利が大きく下がったにも関わらず、大手銀行の20年固定は横ばいとなっており、3月に下がる期待は持ちにくいですね。

できれば下がってほしいですが…。

★★★★★ オススメ度は前回の「3.5点」から変わらずとしましょう★★★★★

10年前後の中期固定金利

主要銀行の住宅ローンは10年固定をメインとして価格競争となってきました。

1月から2月にかけて新型コロナウイルスの影響で金利が下がっています。

変動金利に近い低金利の水準で10年間金利が固定されるので人気の金利タイプですね。

新型コロナウイルスの影響で金利予想に対する的中実績がストップ!

2019年 9月 10月 11月 12月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
or
上がる
実績 横ばい
的中!!
横ばい上下が混在
的中!!
横ばい
的中!!
横ばいと
上昇が混在
的中!!
2020年 1月 2月
千日予想 横ばい
or
上がる
横ばい
実績  横ばい
的中!!
下がった!

これまでの連続的中がストップしました

これは千日が予想を公開したのが1月の前半であり、1月の後半から新型コロナウイルスの影響で長期金利が大幅に下がったためです。

予想の時点では加味できなかった要素ですが、タイムラグがある以上はどうしてもこういうことは起こります。

ちなみに2020年3月の10年固定の金利は「上がるor(期待含みで)横ばい」と予想しています

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

関連記事中国で発生した新型肺炎の影響は?2020年3月の住宅ローン金利動向を予想します

2020年2月までの推移とおススメ度

長期金利と連動するフラット35の金利は11月を境として上がってきており、20年固定もつられて上がっているのですが、10年固定については基本的に横ばいで推移し、1月から2月にかけては下がっています

 2020年2月千日さん予想10年固定とフラット35

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、10年固定金利は過去から低金利で主力商品としている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

最も低金利を付けているのはauじぶん銀行の0.55%(前月0.59%)です。

他の主要銀行では0.59%(前月0.69%)となっています。明らかに下がりました。

翌月の予想としては「上がるor(期待含みで)横ばい」ですがベースが低いですし、今のように世界情勢が不安定で金利動向を読みにくいタイミングでは、10年であっても金利を低く据え置いてくれる10年固定金利型のメリットは上がってきています。

★★★★ おススメ度は前回の「4.5点」を維持します。 ★★★★

変動金利

これまでネット銀行を中心に変動金利が最低金利を争ってきましたが、2020年1月にはジャパンネット銀行が0.399%と変動金利としては初めて0.4%を切る金利を出して頭一つ抜けました

記録更新の後、横ばい

2019年 9月 10月 11月 12月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
実績 横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
2020年 1月 2月
千日予想 横ばい 横ばい
実績 少し下がった 横ばい

前月は初めて外しました。

下がったとはいっても0.01%台の微妙な下げ幅であって、実質的には横ばいといっても差支えないと思います。

1月から2月にかけては横ばいです。

2020年3月の金利予想も「横ばい」と見ています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

関連記事中国で発生した新型肺炎の影響は?2020年3月の住宅ローン金利動向を予想します

2020年2月までの推移とおススメ度

住宅ローンの変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けます。

なので、ここでは政策金利の推移を見ておきましょう。

 2020年2月千日さん日米政策金利の比較

2019年7月にFRB(米連邦準備制度理事会)が10年半ぶりに政策金利を0.25%下げ、9月10月には刻むように0.25%ずつ下げ、2020年2月現在では1.75%で止まっています。

これに対して日本の政策金利は2016年1月の-0.1%から今までずっと変わっていません。

そして最近になって変動金利が下がっている理由としては、

「銀行が今後近い将来に政策金利の利上げがあると見込んでいて、すでに融資している住宅ローンの金利を上げられると予想しているからではないか?」

と推理しています。

これはもちろん個人的な想像の域を超えないものです。

★★★★ オススメ度は5点満点の「4点」といったところでしょう。 ★★★★

まとめ~新型コロナウイルスの影響で不安定な金利動向

短期的には、新型コロナウイルスが世界経済へ及ぼすダメージを市場がどう評価していくかによって、上がる可能性もあるし、下がる可能性もある、とても不安定な状況と言えます。

オススメ住宅ローンをまとめると以下のようになります。

金利タイプ オススメ度 コメント
変動金利 4点 もともと低金利からさらに低金利になった。
これが近い将来の上昇を示唆するか?
また、下がり幅としては微妙。
30年超の
固定金利
5点 長期金利が上がったことでフラット35の金利も上がっている。
ただしここ1年の中でも十分に低金利の水準である。
20年
固定金利
3.5点 ここ最近の長期金利上昇局面で金利を上げる銀行が多数派。
1%超となっており住宅ローン控除でのうま味が減っている。
ただし1%を下回れば4点。
10年
固定金利
4.5点 変動金利が下がったことで、むしろ近い将来の上昇兆候が見えてきている。
10年は低金利を維持できるメリットが相対的に上がった。

ぜひ参考にしてください。

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