• 2019.09.30
  • 2019.10.02

消費増税直後2019年10月の住宅ローンの金利はどこまで下がるか?千日太郎が金利タイプごとに金利を予想します

ナビナビ住宅ローン
じぶん銀行

こんにちはブロガーの千日太郎です。来月2019年10月の住宅ローンの金利予想をします。

ちなみに前回、連載第1回は9月の20年固定が0.8%台になるという予想が見事的中しました。連載1回目から幸先が良いです!

ところで、10月はとうとう消費税が10%になりますね。街ではまとめ買いセールをやっていますが、あと少ししたら年末セールもありますし、増税後の方がむしろ割引率が高くてトクな商品もありそうです。それが分からないのがミソですね。いずれにせよ色んなものが便乗値上げしてくるでしょう。

住宅ローンについては、10月の実行から融資手数料に課税される消費税が8%から10%に増税となります。例えば、増税前に2.16%であれば増税後は2.20%となります。これに対して保証料は非課税なので増税後も変わりません。

あとは、住宅ローンの金利ですが、利息も非課税です。今月もマーケットの動向と銀行の営業方針を読んでおトクな金利タイプを予想したいと思います。

執筆者情報

千日太郎

千日太郎 公認会計士・住宅ローンブロガー

公認会計士事務所を営みながら、住宅ローンブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。著書『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』はAmazon・楽天でカテゴリランキング1位を獲得。


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住宅ローンの金利に影響するマーケットの金利とは?

毎月の初日に各行で発表される住宅ローンの金利は金融市場の金利が反映されます。ただし、金融市場の金利と一言でいってもいろんな種類の金利があるのですが、ざっくり大きくわけると長期金利と短期金利があります

一般的に、長い期間お金を貸すほど高いリターンが求められますので融資の期間が長い兆期金利ほど高い金利になります。住宅ローンは最長35年の長期の融資ですから、期間の長い長期金利の影響を強く受けるのです。

そして一言で長期金利といっても様々な種類があるのですが、最も代表的な長期金利は10年国債利回りをいいます。これは10年の国債に投資して年に何パーセントのリターンがあるかという割合です。

住宅ローンの固定金利に影響する長期金利

全ての住宅ローンが長期金利の影響を等しく受けるのではなく、その住宅ローンや金利タイプによって影響を受ける度合いが異なります

固定金利タイプの中でもフラット35は、長期金利の影響を最もダイレクトに受ける住宅ローンです。

例えばフラット35(買取型)では、住宅金融支援機構は金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債(RMBS・住宅ローン債権担保証券)」という形で販売します。

この機構債は国が取り扱う安全な債券として、格付け機関から最高位のAAAの格付けを取得しています。機関投資家は国債のような安全資産として機構債を認識しています。つまり、次のような行動をとるわけです。

10年国債利回りが低いときは、機構債の金利も低くても購入しようとする。 10年国債利回りが高いときは、機構債の金利が高くないと購入しない。

このようなフラット35の資金調達の仕組みから、フラット35は長期金利(10年国債利回り)と連動することが説明できるのです。

そして、メガバンクの30年や35年などの超長期の固定金利を決める際にはフラット35の金利をウォッチし、それよりも少しだけ低い金利を付ける傾向があります。

なぜなら、フラット35は公的融資ということもあり、審査基準はメガバンクよりも甘いためです。フラット35の方が審査が甘いという前提があり、さらに金利が安ければだれもメガバンクで住宅ローンを借りようとはしないですよね。

そのため、フラット35以外でも、長期の固定金利になればなるほど、長期金利との連動性が高まる傾向があります。

住宅ローンの変動金利に影響する短期金利

変動金利は、各銀行の短期プライムレートと連動しています。これは「短プラ」とも呼ばれ、銀行等の金融機関が優良企業向けに、1年以内の短期間で貸し出す時に適用する、最優遇貸出金利です。

この短期プライムレートは金融機関同士がお金の貸し借りをする時に適用される市中金利に連動し、市中金利は日銀が民間銀行にお金を融資する政策金利の影響を受けます。

つまり住宅ローンの変動金利は、遡っていくと日銀の政策金利に連動するということになります。

長期金利と短期金利の今後の動向

ですから、フラット35をはじめとする長期の固定金利で住宅ローンを組もうとしている人は、特に長期金利(10年国債利回り)の動向に注目してください。

これに対して変動金利で住宅ローンを組もうとしている人は、長期金利を見ても意味ないとまでは言えませんが、それよりは日銀の政策金利の方がダイレクトに影響します。

長期金利の今後の動向

ここ最近の長期金利の低下は、米中貿易摩擦による世界経済への影響、やトランプ大統領のツイートなど、リスクに対する回避の意味合いが大きいです。

その証拠に9月10日あたりから長期金利は徐々に上昇に転じてきていて、一時的とはいいながら上昇してきているのです

これは、香港の逃亡犯条例撤回による混乱収束期待に加え、英国EU離脱問題では「合意無き離脱」リスクが低下したことで、株式市場に資金が戻り始めているためです。

短期金利の今後の動向

短期金利に影響する日銀の政策金利は今後下がるのか?というところです。日銀の黒田総裁はインタビューで現在マイナス0.1%の短期政策金利について「深堀りは従来から示している4つのオプションに必ず入っている」と述べています。

どういうことかというと、現在マイナス0.1%まで下がっている政策金利を場合によってはまた下げる準備があるということです。

ちょっと驚きです。とはいってもあくまで可能性の話であって、また利下げを来月に行うかというとその可能性は低いでしょう。

金利タイプ別10月の金利予想

この金利動向を踏まえて金利タイプ別に10月の金利がどうなっていくのか予想していきます。前月から引き続き低金利なのですが、既に下がりきっている変動金利は下がらず、長期の固定金利の低下傾向も一服して踊り場になるのではないかと見ています。

30年超の超長期固定金利は下げ止まる

30年超の超長期固定金利の代表であるフラット35の金利は横ばいか若干の上昇に転ずるのではないかと見ています。というのも2019年9月のフラット35金利が底になる可能性があるからなんですよ。

過去3年間(2016年8月~2019年9月)のフラット35(買取型)借入期間21年~35年の金利推移(団信抜き)をグラフにすると以下のようになります。

フラット35(買取型)の金利推移(2019年8月まで)

※フラット35の金利には2017年9月までは団信は別払いでした(料率0.358%)が2017年10月からは、団信が金利に上乗せ(料率0.28%)となっています。前後を連続して比較できるように2017年10月からは団信込みの金利から0.28%を引いてグラフを作りました。

2019年8月の金利は、それまでフラット35史上最低金利と言われていた2016年8月の英国EU離脱当時よりも低金利になっているのです。2004年12月にフラット35としてスタートしてから歴史的に見ても最低金利なのです。

前述のように民間銀行はフラット35の金利を見ながら自行の30年固定の金利を決めます。これよりも下がると民間銀行の方も赤字覚悟の低金利を付けなければならなくなります。

フラット35の方は公的融資ですから税金で運用されていますから、赤字という概念はありません。しかしながら、まだ下げられる余地があったとしても、税金で運営されている公的融資が不当に民間銀行の利益を圧迫してはならないという側面があるのです。

長期金利の動向については、下げ止まって若干上がるか?という予想をしていますが、もし予想に反して長期金利が下がっていったとしても、フラット35の金利は下がらない可能性が高いです。

そして、フラット35の金利が下がらなければ、民間銀行が30年固定を積極的に下げる理由はありませんから、下がらないだろうと予想できるのですね。

20年前後の長期固定金利はさらに下がる

8月から9月にかけては、30年の超長期金利が大きく下がったことで、20年固定も同じく下がり、最も低金利を出している銀行では0.8%台にまで下がっています。

金利は固定期間が長いほど高くなります。前述の30年固定が下がってきたら、20年固定はより低い金利を付けるということになります。

つまり、前述のように30年固定の低下ペースが止まるということは、20年固定についても、止まる可能性が高いということです。

ただし、最近は10年固定金利から20年固定金利の方に低金利の競争が移ってきている傾向が見てとれます。銀行によっては、9月から10月にかけて20年固定を下げるところが出てくるかもしれません

10年前後の中期固定金利は横ばい

2019年上半期までの主要銀行の住宅ローンは10年固定をメインとして価格競争の様相を呈してきました。そのため、10年固定はだいぶ下がりきっている状態で、これ以上に下げると必要な利益が取れない状態になってきます。

そして、下半期の低金利競争は20年固定の方に移ってきているのでは?と見ています。そうなると、20年固定が下がったとしても10年固定は据え置かれる可能性が高いですね。

変動金利は据え置き

前述のように変動金利は日銀の政策金利の影響を受けますので、黒田総裁が政策金利を下げれば、変動金利が下がるということが理論的には言えます。

ただ来月にただちに利下げが行われるようなひっ迫した状況にはないので、その可能性はかなり低いと思われます。

また、変動金利は今0.5%前後の水準ですが、これ以上下げてもそれほど利息には影響しないレベルです。変動金利については、ほぼ横ばいとなるでしょう。

まとめ~予想は保守的過ぎるくらいでちょうどいい

まあ、金利予想を公開するからには的中させたいという気持ちがあるのは否めません。20年固定が0.8%台に下がるという予想を的中させたのは結構嬉しかったです。

今回はたまたま金利が下がるという予想がピタリと当たったので良かったのですが、その予想が外れて金利が上がっていたら、どうなったでしょう?

「ムリなく返せそうだと思っていた住宅ローンだけど、実際には難しくなった。」ということになりますよね。

逆に、上がるという予想が外れて、実際に下がったなら上記のような損害は発生しません。

住宅ローンのような失敗のできない予想については、少し保守的過ぎるくらいの予想の方が良いのかもしれません。実績がその予想よりも低金利だったとして「しまった…!」と後悔しなくていいですからね。

今は金利が下がっている局面ですから、できれば下がってほしい!と思うのが人情です。しかし、実際に自分が家を購入するときの住宅ローンを幾らにするかを決めるにあたってのシミュレーションは、グッとこらえて、より保守的に行う方が良いと思います。

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