• 2019.10.30
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2019年11月日銀の金融緩和政策下でおススメの住宅ローンの金利タイプは?千日太郎が金利タイプごとに金利を予想します

家の模型を眺める小銭の上に座る人形
じぶん銀行

こんにちはブロガーの千日太郎です。2019年11月の住宅ローンの金利予想をします。

連載第1回9月の20年固定が0.8%台になるという予想が見事的中し、第2回10月の20年固定は下げ止まるという予想がピタリ的中しました。

ただし、民間金融機関が11月の住宅ローンの金利を発表するのは11月1日であり、行内では28日ごろに立案して10月30~31日ごろに最終決定を行う予定になっています。

これまでの予想がピタリ的中している理由は、わたしが予想記事を書いてから各行が行う意思決定までの間に、たまたま想定外の事象が発生しなかったということでもあるでしょう。

千日の予想も参考にしつつ、念のため複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくことをおススメします。

では、始めましょう。

執筆者情報

千日太郎

千日太郎

千日太郎です。大阪で公認会計士事務所を営むかたわら、(千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える)を通じて金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信することをライフワークにしています。ナビナビ住宅ローンで公開する記事が、少子高齢化社会でマイホームを買うあなたの良きナビケーターとなることを、心から願っています。

長期金利と日銀の「イールドカーブ・コントロール」政策

今後の金利動向を予想するにあたってぜひ知っておいて欲しいのが日銀の「イールドカーブ・コントロール政策」です。

これは日銀が債券市場で指値を付けて大量に国債を買い取ることで、債券価格(=長期金利)をコントロールする政策です。

日銀は、毎月いくら国債を買い取るかという計画を公表し、それによって投資家の行動をコントロールすることで債権価格を動かし、利回りをコントロールしているのです。

日銀が毎月安定した金額で国債を買い取っていると、投資家は「日銀がある程度の価格で買い取ってくれる」という安心感のもと、安全資産として国債を買います。そのため、債券価格は高くなりやすいです。

債券価格が上がると利回り(金利)は下がります。 これに対して日銀が買い取る量を減らすようなそぶりを見せると、投資家には「日銀が買い取ってくれないかもしれない、マイナス金利では満期まで持っていても損」という危機感が生まれます。債券価格は下がり、利回り(金利)は上がります。

長期金利の今後の動向

その「イールドカーブ・コントロール政策」において、日銀が9月末に発表した10月の国債買入計画では、年限「25年超」となる超長期債の買い入れ額の下限を初めてゼロにしたのです。これによって、債券を買う動きが鈍ったため価格は下がり、利回り(金利)が上がりました。

日銀としては長期金利低下に歯止めをかけたいという意図があったことは明らかです。米長期金利はかなり下がっていますが、日本の長期金利の下げ幅は小さくなると思います。

短期金利の今後の動向

今回、日銀が超長期の固定金利を上げる動きに出た理由として、近い将来に短期金利を下げるつもりであり、その副作用を小さくするためではないか?という見方もあります。

日銀の追加緩和政策によって短期や中期の金利が下がれば、連動して長期や超長期の金利も下がりやすくなります。

超長期の金利がマイナスになってしまうと、私たちの退職金の原資になる年金資産が目減りしてしまい国民の不安が増大してしまい、緩和政策の効果が無くなってしまう副作用があるのです。

そうならないために、予め超長期の金利を上げておこうという意図なのだとしたら、短期金利がさらに下がるというのは、現実味の出てくる話ですね。

金利タイプ別11月の金利予想

この金利動向を踏まえて金利タイプ別に11月の金利がどうなっていくのか予想していきます。

前月から引き続き低金利なのですが、既に下がりきっている変動金利は下がらず長期の固定金利の低下傾向も一服して踊り場になるのではないかと見ています。

30年超の超長期固定金利は1.11%が底

30年超の超長期固定金利の代表であるフラット35の金利は横ばいか若干の上昇に転ずるでしょう。2019年9月のフラット35金利が底だからです。

過去3年間(2016年8月~2019年10月)のフラット35(買取型)借入期間21年~35年の金利推移(団信抜き)をグラフにすると以下のようになります。

フラット35(買取型)金利推移

※フラット35の金利には2017年9月までは団信は別払いでした(料率0.358%)が2017年10月からは、団信が金利に上乗せ(料率0.28%)となっています。前後を連続して比較できるように2017年10月からは団信込みの金利から0.28%を引いてグラフを作りました。

2019年9月の金利は、それまでフラット35史上最低金利と言われていた2016年8月の英国EU離脱当時よりも低金利になっており、そのまま10月は横ばいとなっています。

2004年12月にフラット35としてスタートしてから歴史的に見ても最低金利なのです。もう下がり代が残っていないと見ています。

また直近4か月のフラット35(買取型)金利と長期金利の推移をグラフにすると以下のようになります。

フラット35(買取型)長期金利

フラット35の金利は前月の20日前後に決まりますので、その時点に青い棒グラフのフラット35(買取型)金利を立てています。

8月までは長期金利に約1.3%を足した金利でフラット35の金利が決まっていました。9月の長期金利はマイナス0.24%でしたから、これに1.3%を足すと1.06%です。なので、従来のパターンでは9月のフラット35金利は1.06%になるはずだったのですが、実際には1.11%となっています。

グラフでは青い棒グラフが突き抜けているのが、その現象を表しています。1.11%がフラット35としての最低金利であって、今後長期金利がどれだけ下がったとしてもこれ以下にはならないだろう、という仮定が成り立つのです。

その後10月のフラット35が決まる時の長期金利はマイナス0.22%に上がりました。しかしフラット35の金利は上がらず1.11%のままです。まだ長期金利が低すぎるのでフラット35が上がる段階まで来ていないためです。

つまり、長期金利が今のマイナス0.2%台よりも低水準にある限り、いくら金利が下がってもフラット35の金利は1.11%を維持するでしょう。逆に7月、8月の水準まで戻ってくれば、1.11%よりも上がるでしょう。

20年前後の長期固定金利は横ばいor上がる

9月から10月にかけて、主要銀行の20年固定は横ばいと0.05%ほど上げた銀行が混在していました。 金融マーケットでは25年超の超長期債の価格が上がってきているのですが、これは民間銀行がプラスの利回りを確保するために積極的に買っているのでは?と分析しています。

長期金利は期間が長いほど高くなります。 また住宅ローン市場においては、9月までは20年固定金利に低金利の競争が移ってきている傾向がありました。20年固定金利は変動金利や10年固定よりもベースの金利が高いので、同じように低金利競争をするなら20年固定の方が銀行の利益は上がります。

それに加えて20年よりも長いフラット35の金利が下がってきていたのもありますね。ただ、9月から10月にかけてフラット35の金利が1.11%で下げ止まったのを見て各行で20年固定の金利水準を探っているのだと思います。

だとするならば、フラット35が横ばいならば、20年固定金利も横ばいで推移し、フラット35の金利が1.11%よりも上がるようなことになれば、20年固定も上がる可能性があるでしょう。

10年前後の中期固定金利は横ばい

2019年上半期までの主要銀行の住宅ローンは10年固定をメインとして価格競争の様相を呈してきました。そのため、10年固定はだいぶ下がりきっている状態で、これ以上に下げると必要な利益が取れない状態になってきます。

そして、下半期の低金利競争は20年固定の方に移ってきているのでは?と見ています。そうなると、20年固定が下がったとしても10年固定は据え置かれる可能性が高いですね。

変動金利は変わらず横ばい

前述のように変動金利は日銀の政策金利の影響を受けますので、黒田総裁が政策金利を下げれば、変動金利が下がるということが理論的には言えます。

しかし、変動金利は今0.5%前後の水準です。これ以上下げても銀行としては赤字が広がるだけなので。我々が借りる住宅ローンの金利については、ほぼ横ばいとなるでしょう。

まとめ~複数の金利タイプで審査を通しておこう

住宅ローンの金利は金融マーケットの長期金利の動向の影響を受け、(変動金利タイプを除き)ほとんど毎月のように変動しています。そのため、住宅ローンを借りるわたし達は金融マーケットに参加する投資家ではないのに、マーケットの影響を強く受けてしまうのです。

ですから、リアルに数千万円単位の元手で金融市場に参加するのと同じ心構えが必要です。投資家が様々な銘柄に分散投資することでリスクを分散させるのと同じように、わたし達も複数の金利タイプで審査を通しておくことで、リスクを分散させる必要があるのです。

今回、ご紹介した金利タイプについては低金利の商品が多く出ていますので、各金利タイプで有利な商品を探してみてくださいね。

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