• 2020.11.16

12月の金利上昇局面から予想する!2020年1月の住宅ローン金利は上がるのか?

執筆者: 千日太郎 (オフィス千日合同会社 代表社員)
「$」を持つ男性と上昇傾向の矢印と手

こんにちはブロガーの千日太郎です。12月の第一週に入ってから、長期金利が急上昇し、一時はプラス圏に入りそうな勢いでした。

長期金利は、今のところ上昇傾向ではありますが、その中でもより金利が上がる金融機関とそうでない金融機関があります。

千日の予想も参考にしつつ、念のため複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくことをおすすめします。

では、始めましょう。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員

保有資格・検定

公認会計士

大阪で公認会計士を営みながら、オフィス千日合同会社 代表社員として、「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」では金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信。「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名の相談に無料で乗って、そのコンサル内容をネットに公開している。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの金利予想は調達金利と融資金利の側面から行う

千日の公開する金利予想は今のところ4か月連続で的中しています。

なぜ精度の高い予想ができるのか?簡単に解説します。

知っている人にとっては当たり前のことなのですが、金融機関では、小売店が原価と売価の差益によって儲けを得るように、調達金利と融資金利の差益によって儲けを得ています。

お金を商品にしていると考えれば、調達金利は商品の原価であり、融資金利は商品の売価です。

金融市場➤(調達金利)➤金融機関➤(融資金利)➤私たち
調達金利:金融市場から資金を調達するために払う金利
融資金利:私たちに住宅ローンを融資するときに課す金利
➤:お金の流れ
():金利の種類

わたしは、金融市場の動向から少し先の調達金利を予想し、金融機関の営業方針から融資金利の傾向を推理して予想を出しています。

金融市場の動向を当てるのは、実際難しいです。
それが当てられるなら、デイトレーダーにでもなった方がいいでしょうね。

結果として、わたしの住宅ローンの金利予想が当たるのは、金融機関が考える今後の金利動向と私の考える今後の金利動向が似たようなものであり、加えて金融ビジネスに対する理解が的外れになっていないからでしょう。

では、調達金利の側面と融資金利の側面から全般的な予想をはじめますね。

調達金利の側面:2020年1月の住宅ローン金利に影響する金融市場の動向

金融機関にとっての調達金利が上がったり下がったりする要因の一つが金融市場の長期金利(10年国債利回り)です。

こちらは、ここ3か月ほどの日米長期金利の推移をグラフにしたものです。

米国と日本ではもともとの金利のベースが異なるので、両者を比べやすくするように米国の2.2%と日本の0%が同じ高さにくるようにしており、目盛りは0.1%刻みで統一しています。

7月の米FRBの利下げを境として米国の長期金利が大きく下がりました。
その後は乱高下しながらも、徐々に上がってきていますね。

下がったときのボトムラインちょっとずつ上に来ています。その傾向は日本も同じです。

日米長期金利

12月の第一週に金利が上がったのは、米中貿易協議の進展を期待する投資家によって債券が売られ、債券価格が下がった(利回りは上がった)のが主な要因です。

さらに12月は海外の金融機関の決算月でもあります。

決算月の金融機関は自己資本比率を上げるために保有資産を圧縮しようとする傾向があり、海外投資家の債券保有が減るため、債券価格が下がり、利回りが上がりやすい月でもあるのです。

融資金利の側面:2020年1月の住宅ローンの金利に影響する銀行の営業方針

12月から1月にかけては金融機関もわれわれも比較的長い休みに入る時期ですよね。

1月は営業日数が少ないうえに、12月に次いでに引っ越しをする人は少ないので融資実行件数も少ない月です。

つまり、住宅ローンの件数としては少ないのですが、逆に赤字覚悟の低金利を出しても実際にその金利で借りる人が少ないので損も少なく済む月なのです。

最も融資件数が多いのは決算月の3月なので、1月に大きく金利を下げても損をせず、3月の融資実行予定のお客さんに向けて低金利であることをアピールするのに都合の良い時期でもあります。

これは12月と同じ傾向だと言えますが、3月に引き渡しだと1月末ごろが住宅ローンを決める期限になりやすいです。

つまり、長期金利の上昇にともなって、金利を上げる銀行も出てくるでしょうが、主力商品を決めて戦略的に下げてくる(又は据え置く)こともあるでしょう。

金利タイプ別2020年1月の金利予想

では、金利タイプ別に2020年1月の金利がどうなっていくのか予想していきます。
基本的には金利上昇局面という前提での予想となります。

30年超の超長期固定金利は横ばいor上がる

30年超の超長期固定金利の代表であるフラット35の金利は11月から12月にかけて上昇しています。

フラット35と長期金利

フラット35の金利は前月の20日前後に決まりますので、その時点に青い棒グラフのフラット35(買取型)金利を立てています。

もし仮に長期金利が0%(右軸)になっているタイミングでフラット35の金利が決まったら、フラット35の金利は左軸の1.3%になるということですね。

なので20日までの金利動向に注目です。

千日の予想としては、このまま日本の長期金利がプラス圏に入るとは思えません。

マイナスでも買われている日本国債の人気を考えれば、仮にプラスに浮上したらすぐに買いが入り再びマイナス圏に戻るでしょう。

フラット35の金利は12月から横ばいか、少し上がる位の水準になると予想しています。

20年前後の長期固定金利は上がる

基本的にはフラット35が上がるならば、民間銀行の20年固定金利も上がると予想すべきです。

ただし、従来から20年固定を前面に打ち出している銀行については、戦略的に金利を据え置く可能性がありますが、10月から11月の金利上昇局面ではほぼ全ての金融機関が20年固定を上げています。

このことから、20年固定は各民間銀行の戦略商品からは外れつつあるのでは?と考えています。

長期金利がこのまま上がるなら、それに伴って上がるでしょう。

10年前後の中期固定金利は横ばいor上がる

2019年上半期までの主要銀行の住宅ローンは10年固定をメインとして価格競争の様相を呈してきました。

そのため、10年固定はだいぶ下がりきっている状態で、これ以上に下げると必要な利益が取れない状態になってきます。

長期金利が上昇局面にあった11月から12月にかけて、フラット35や20年固定が上がったなか、10年固定金利については一部のネット銀行やメガバンクは据え置いています。

3月に向けての戦略商品としてあえて据え置いている可能性がありますね。

10年固定については長期金利の上昇に伴い、普通に金利を上げる銀行もあるでしょうが、戦略商品と位置付けている銀行については、据え置くところも出てきそうです。

変動金利は変わらず横ばい

変動金利は日銀の政策金利の影響を受けますので、黒田総裁が政策金利を下げれば、変動金利が下がるということが理論的には言えます。

しかし、変動金利は今0.5%前後の水準です。
これ以上下げても銀行としては赤字が広がるだけなので。
我々が借りる住宅ローンの金利については、ほぼ横ばいとなるでしょう。

まとめ~市場は不安定なので複数の金利タイプで審査を通しておこう

最近の長期金利の動向としては、米中貿易協議の楽観的な見通し位しか要素が無く、金利が本格的に上がるとも下がるとも言えない状況です。

決定打に欠けているのですが、これは金利を付ける銀行にとっても同じです。

しかし12月から1月にかけては、間に正月休みを挟み、その間は取引がストップするということもあり、例年取引材料に乏しい月です。

12月の半ばまでの金利動向でだいたい1月の動向が予想できます。

今回は少し早めに金利予想を出しているのは、そうした理由もあります。

ただしあくまで予想は予想であり、実際の金利の動きとは異なってくる可能性は大いにあります。

ある程度複数の金利タイプで審査を出しておき、予想が外れた場合の保険としてくださいね。

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