知って得する!マイナス金利導入で住宅ローンはどうなる?

マイナス金利導入
じぶん銀行
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2016年2月、日本銀行によるマイナス金利導入が決定されました。

マイナス金利導入により、各行の住宅ローン金利の低下は続き、また、住宅金融支援機構のフラット35は2016年8月にかけて、史上最低金利を連続して更新しました。

今回はマイナス金利が住宅ローンに与える影響についてお伝えします。

日本銀行がマイナス金利の導入を決定

2016年2月、日本銀行がマイナス金利を導入したというニュースが流れたのは記憶に新しいところです。

今回のマイナス金利の導入は、民間銀行が日本銀行に預ける当座預金の一部にマイナス金利を適用するというもので、これにより、民間銀行は日本銀行に預けているお金に対して、費用を支払わないといけなくなってしまいます。

その結果、民間銀行は日本銀行へ当座預金を預けることを避けて、そのお金を個人や企業への貸し出しにまわすようになります。それによって、お金の流れを活性化させることを目的としています。

マイナス金利は、日本銀行が行っている金融緩和政策の一つです。そもそも日本ではリーマンショック後の2008年よりゼロ金利政策が取られてきました。ゼロ金利政策は、政策金利を限りなく0に近づけることで、個人や企業が銀行からお金を借りやすくして、お金の流れを活性化させることを狙いとした政策です。

その後、ゼロ金利政策だけでは十分な効果を得られなくなり、日本銀行による民間銀行が所有する国債の買い取りなど、量的・質的金融緩和政策が取られました。しかし、それでも十分ではなく、今回のマイナス金利導入が行われた、というのがおおまかな流れです。

マイナス金利や量的・質的金融緩和は、日本銀行の目的である2%のインフレ目標達成のために取られた政策なので、基本的にはその目標が達成するまで解除されないと考えられます。

そして、ゼロ金利政策の解除となると、さらにその先の事なのでしばらくは現在の低金利状態が続くと考えられます。

マイナス金利と住宅ローンの関係

それでは、マイナス金利は住宅ローンにどのような影響を与えるのでしょうか。

住宅ローンの金利は、大きく分けて短期金利の影響を受ける変動金利と、長期金利の影響を受ける固定金利に分けられます。

変動金利に影響を与える短期金利は無担保コール翌日物金利と呼ばれる金利に連動しますが、この無担保コール翌日物金利は現在では政策金利としての側面を持ちます。

つまり、国がゼロ金利政策やマイナス金利政策を取り続ける限り現在の低金利が続くことになります。

一方、固定金利に影響を与える長期金利は、日本の10年国債利回りに連動します。10年国債利回りは日本の10年物国債の流通利回りで、国債の価格が高くなるほど(人気が高くなるほど)利回りが低くなります。

直接ゼロ金利政策やマイナス金利政策と連動するものではありませんが、2016年9月現在、マイナス金利政策に強い影響を受けており、10年国債利回りもマイナスの利回りとなっています。

こうした流れを受けて、固定金利の代表とも言えるフラット35の金利は下がっています。

その結果、フラット35の利用に対する注目は集まっており、また過去にフラット35を組んだ人が現在のフラット35の金利へ組み替える、フラット35からフラット35への借り換えも多く利用されています。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

マイナス金利導入で新規の住宅ローンは有利になる?

マイナス金利導入後の住宅ローンは、2019年7月時点での銀行のローンも、住宅金融支援機構の住宅ローンであるフラット35も金利が非常に低くなっています。

銀行のローンでは、得にメガバンクでその適用金利の低下が大きく、例えば、2019年7月時点みずほ銀行では変動金利が0.525%、三菱UFJ銀行では当初10年固定が0.59%での利用が可能となっています。

一方、地方銀行等では変動金利の金利低下は限定的です。

例えば2019年7月時点、静岡県の地方銀行、静岡銀行では変動金利が0.625%、山口県の地方銀行、山口銀行では変動金利が0.925%、熊本県の地方銀行、肥後銀行では変動金利が0.950%とメガバンクと比べると高めの金利設定となっています。

今後の住宅ローンの金利変動に関しては、少なくとも現在の日本銀行が掲げている2%のインフレ目標の達成がなされるまでは現在の金利水準が継続されることが予想されます。

ただし、もう一つの可能性として、現在日本は多額の借金をしていることはご存知かと思いますが、何らかのきっかけで日本の信用が落ち、国債が暴落してしまうようなことがあれば、住宅ローン金利が高くなってしまうケースも考えられます。

マイナス金利導入で今借りているローンは借り替えたほうがいいのか?

マイナス金利導入で金利は軒並み低くなっていますが、今借りている住宅ローンは借り換えた方が良いのでしょうか?

これには、あくまで一つの指標ですが、以下の3つを満たす場合には検討するとよいでしょう。

  • 住宅ローンの残高が1,000万円以上あること
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上あること
  • 金利差が1%以上あること

住宅ローンの残高や借入期間がまだまだ残っている場合にはちょっとした金利差でも借り換えによって大きなメリットが出ることも多いです。

なお、住宅ローンの借り換えは、借り換え元の金融機関で一括返済の手続きをして、借り換え先の金融機関で新規で住宅ローンを組むことになります。

そのため、元の金融機関にはペナルティとしての手数料を支払うことが通常で、また元の金融機関で設定した抵当権の抹消と、新しく組んだ住宅ローンの抵当権の設定手続きと費用が必要になります。

これらにかかる費用と、実際にローンを借り換えることで削減できる総返済額を比較して、借り換えを実行するかどうかを検討しましょう。

まとめ

マイナス金利の導入により住宅ローン金利は非常に低くなっています。

まだしばらくはマイナス金利が解除されることはないと予想できますが、解除された後は住宅ローン金利が高くなることが考えられます。

マイナス金利の仕組みと住宅ローン金利との関係をよく理解して適切な時期に住宅ローンを利用しましょう。

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