• 2020.06.08

住宅ローン本審査を徹底解説!受かるためのポイントと落ちた場合の対処法とは?

「住宅ローンの事前審査には通ったけど、本審査大丈夫かな」と不安になり、情報収集している方もいらっしゃるかと思います。

結論から言ってしまうと、事前審査と本審査では基準が異なるため、事前審査に通過しても本審査で落ちてしまう可能性があります

本審査をスムーズに通過するためには、事前に審査のポイントを抑えたうえで臨むことが大切ですよ。

そこで当記事では、

について、わかりやすくご説明していきますね。

本審査に不安がある方は、参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローン本審査と事前審査の審査基準の違いは?

住宅ローンの本審査と事前審査では、審査の基準や必要書類などが大きく異なります。

ここでは、一般的な審査基準について、それぞれのポイントをわかりやすくご紹介していきますね。

事前審査の審査基準

住宅ローンの事前審査(※仮審査ともいう)とは、利用者が「本審査を受ける基準をクリアしているか」をチェックするためのものです。
いわば、書類選考のようなものと考えるとわかりやすいかと思いますね。

そのため、事前審査は原則として自己申告のみで、書類の提出も必要ありません。
自己申告だけの簡単なチェックとはいえ、事前審査でおちる方もいるので要注意ですよ。

事前審査でおもに求められる審査項目と、一般的な審査基準を以下表にまとめました。

<事前審査のおもな審査項目と一般的な審査基準>

契約情報
(借入金額、返済期間など)
借入金額と年収のバランス(返済負担率)は適正か
 ⇒返済負担率:25%~35%以内(※)
※年収により変わる
属性
(生年月日、家族構成など)
借入時の年齢と完済時年齢が利用要件内におさまっているか
 ⇒借入時の年齢:65歳~75歳未満
 ⇒完済時の年齢:80歳未満
年収 年収の最低要件をクリアしているかどうか
 ⇒年収:100万円~200万円以上
物件情報 物件価格はいくらか、融資の割合はどうなっているか
 ⇒物件価格に対して融資割合を90%までに抑えるケースが多いが、フルローンが可能な住宅ローンもある
個人信用情報 個人信用情報に事故歴や滞納歴はないか、他に借り入れはあるか
 ⇒事故歴(個人信用情報に「異動」と記載がある)があると、原則借入不可

※金融機関によって詳細な審査基準は異なります。事前審査では、個人信用情報を確認しない金融機関も存在しています。

事前審査では、契約情報と年収のバランスなどから、「十分な返済能力があるかどうか」を重点的にチェックされることになります。

具体的には、

  • 年収に対しての返済負担率は適正か
  • 個人信用情報に問題はないか
  • 住宅ローン以外の借入れはないか

という点がポイントになってきますね。

年収または年齢に見合っていない無謀な返済内容だったり、個人信用情報に問題があったりすると、事前審査で落ちる場合もあります。
安心して返済するためにも、利用要件をしっかり確認した上で申込することが大切ですよ。

本審査の審査基準

住宅ローンの本審査では、審査の項目もぐっと増え、書類も多数提出する必要がでてきます。

書類の準備や記入もより複雑になりますし、事前審査よりはるかに手間がかかるのも本審査です。
したがって、事前審査に受かったからといって安心せず、ポイントをしっかり理解してから本審査へ進んでくださいね。

本審査の審査項目は非常に多く、金融機関や住宅ローンの種類によっても基準が異なります。

国土交通省の民間住宅ローン調査で多くの金融機関が審査で重視するポイントが紹介されているので、参考にすると良いでしょう。

ここでは、国土交通省の調査を元に、多くの金融機関が重視する審査項目と一般的な審査基準を下記表にまとめました。

<本審査のおもな審査項目と一般的な審査基準> 
※()内の%は、審査で重視していると回答した金融機関の割合

審査の分類 審査項目 一般的な審査基準
人に対する審査 借入時の年齢(98.3%) 65歳~75歳未満
完済時の年齢(97.7%) 80歳未満
融資可能額・融資率(79.6%)
(住宅購入の場合)
融資率90%までとする金融機関が多いが、最近では融資率100%のフルローン可能な住宅ローンもある
職業:
雇用形態(75.7%)、
業種(29.1%)など
個人事業主や中小企業の経営者は審査が不利になる
※フラット35の場合、職業が審査に影響することはない
勤続年数(95.7%) 勤続年数:3か月~3年以上
※勤続年数を問わない金融機関もあるが、
3か月未満の場合は別途職歴書などの提出を求められる
年収(95.6%) 100万円~200万円以上
返済負担率(90.7%) 25%~35%
※年収により異なる
健康状態(98.6%)
  • 指定の団体信用生命保険(以下、団信)へ加入できる健康状態かどうか
  • 提携保証会社の審査に通る健康状態かどうか
連帯保証(94.9%)  連帯保証人の有無
※連帯保証人を設定していなくても借入れできるケースが多い。
ただし、ほとんどの金融機関では、提携保証会社の保証を受けることが必須になっている
個人信用情報(63.1%) 個人信用情報に事故歴や滞納歴はないか、他の借り入れ状況はどうなっているのか
※事故歴などがなくても、クレジットカードのキャッシングや消費者金融の借入れがあると審査が不利になる
物件に対する審査 物件の担保評価(97.2%) 購入物件の担保評価はどうなっているか
※評価方法は金融機関によって大きく異なるが、築年数が古すぎる中古住宅、特殊な建築条件の住宅、私道に面している住宅などは、担保評価が低くなりがち

※金融機関によって詳細な審査基準は異なります。
※審査項目の出典:「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」(国土交通省)より、
 P18「融資を行う際に考慮する項目」


本審査で多くの金融機関がみている項目は、健康状態」「借入時年齢」「完済時年齢」「担保評価となっています。

このうち年齢に関する項目は、事前審査でもチェックされているため、事前審査に通過していればまず問題ないでしょう。

本審査で特に重視すべきポイントは、健康状態担保評価ですね。
ただし、金融機関によっては、個人信用情報の確認を本審査でのみ行う場合があります。

個人信用情報は事前審査・本審査問わず、常にクリーンな状態を維持しておくのが無難でしょう。

もし健康状態や担保評価が気になる場合は、後述の「ここに気を付けよう!本審査に落ちてしまう代表的な5つの原因」で、具体的な対策をご案内しています。

重要なポイントなので、不安な方は必ず参考になさってくださいね。

本審査に必要な書類は?

住宅ローンの本審査では、さまざまな書類が必要になってきます。

書類の種類は大きくわけて2つで、

 本審査に必要な書類

1.金融機関から入手し、ご自身で記入する書類→「住宅ローンの申込関連書類」
2.自治体や不動産会社から入手する書類→「本人確認書類」「収入関連書類」「物件関連書類」

などがあります。

住宅ローンの対象が戸建てなのか、マンションなのかでも必要書類は変わってきます。
一般的に必要とされる書類を物件別にまとめましたので、下記表をご覧ください。

本審査の必要書類 土地付き戸建て物件 マンション
    新築 中古 新築 中古
住宅ローンの申込関連書類 【原本】住宅ローン借入申込書(兼・保証会社委託申込書)
【原本】個人情報取扱い同意書
【原本】団体信用生命保険申込書兼告知書
本人確認書類 【原本】運転免許証、パスポート、個人番号カードなど
※ネット完結型の場合はコピーで可
【原本】健康保険証
【原本】住民票の写し
収入関連書類 <給与所得者> 【原本】直近の源泉徴収票
【原本】直近の住民税決定通知書
【原本】(給与所得者で確定申告している場合)
直近の確定申告書や所得証明書
<個人事業主> 【原本】直近の納税証明書2~3年分
【コピー】直近の確定申告書2~3年分
物件関連書類 <土地付き戸建て住宅の購入> 【原本】不動産登記簿謄本
【原本】公図
※コピーで可の場合もある
【コピー】住宅地図、物件案内図
【コピー】地積測量図
【コピー】建物平面図
【コピー】建物配置図
【コピー】建築確認済証
【コピー】不動産の売買契約書
【コピー】不動産の重要事項説明書

※金融機関や利用者の状況によって、詳細な必要書類は異なります。

前提として、本審査で必要な書類は事前審査の段階で準備しておくのが無難です。

なぜかというと、本審査の必要書類は非常に数が多く、事前審査後からだと慌てて用意することになる可能性が高いからです。

特に収入関連の書類については、事前審査で収入を間違いなく記載するためにもあったほうが良いでしょう。

毎年12月の年末調整時期にもらえる源泉徴収票や、2月~3月の確定申告書控えは、自宅に保管している方がほとんどだと思います。

事前審査の段階でこれらの書類を手元に準備しておき、書類を見ながら申込書を記載すれば、誤記載を防ぐことができますよ。

ここに気を付けよう!
本審査に落ちてしまう代表的な5つの原因

事前審査には通過しても、本審査で落ちてしまう方は一定数います。当然ながら、事前審査は書類選考レベルの審査基準ですからね。

本審査と事前審査が全く異なる審査基準である以上、結果が変わってしまう可能性も低くはないのです。

ただし、実は本審査で落ちてしまうケースのほとんどは、下記の5つが主な要因です。

  1. 書類の不備
  2. 仮審査時と本審査時の情報が違う
  3. 健康状態
  4. 返済負担率
  5. 担保評価

したがって、これからお伝えする「本審査に落ちやすい原因」をしっかり把握しておけば、適切な対策を取った上で安心して本審査に申込むことができますよ。

各原因と対策について、わかりやすく解説していきますね。

原因1:書類の不備

本審査では、多くの書類を提出しなければいけません。その中で記入間違いがあったり、提出書類が不足していたりなど書類不備が続けば、審査に落ちやすくなるので要注意です。

特にネット専用住宅ローンの場合、不備があるたびに、書類の郵送やWEB入力を繰り返さなければならないので、二重三重に手間がかかります。

審査する側からみても、「不備がある=ルーズな方」という印象をもたれて、審査の目がより厳しくなります

書類の不備は、徹底したダブルチェックで防ぐようにしましょう。

対策:提出前のダブルチェックを徹底

各金融機関では、本審査に必要な書類のチェックシートが用意されているはずです。

書類を提出する前には、チェックシートを見ながら、ダブルチェックを徹底してください。用意した書類に不足はないか、記入内容に間違いや漏れはないか、細かく確認することが大切です。

特に収入関連書類は、「納税証明書」「所得証明書」など似たような名前の書類が複数あるため、混同しがちです。

チェックシート記載の書類名称と様式をしっかり確認し、間違えないように気をつけてくださいね。

原因2:事前審査時との情報が違う

事前審査で申告した内容と本審査の申告内容が異なる場合や、申告内容と提出書類の内容が一致しない場合は、本審査で落ちやすくなります。

故意でなくとも、情報が違えば虚偽申告と思われる可能性があるので、気をつけておいてください。

特に気をつけたいのが、融資実行までに他の借入れをするなど、申告内容を変えてしまうような行動です。

すごく重要なポイントなので、対策と併せてわかりやすくご説明しますね。

対策:融資実行まで借入などは行わない

金融機関では、事前審査と本審査の申告内容にもとづいて、融資判断を行います

融資実行までに他の借入れをしたり転職したりといった行為は、申告内容が変わって審査に落ちる可能性があります。
かなりリスクの高い行為になってしまうので、絶対にやめておきましょうね。

本審査から融資実行まで、1か月~1か月半ほどかかります。
その間は余計なことはせず、審査結果が変わらないように気をつけてください。

原因3:健康状態が悪い

記事内で触れた国土交通省の調査結果にも記載されていたように、多くの金融機関で重視されている審査項目が「健康状態」です。

健康状態が悪ければ団信に加入することができず、保証会社の保証を受けることもできません。

したがって、健康状態が原因で本審査に落ちる可能性も非常に高くなるのです。
 
本審査で特にネックになるのは、団信の加入審査です。団信の加入審査では、過去5年以内の病歴や持病について聞かれます。

5年以内にがんなどの大病を患っている場合や、直近で手術や入院歴がある場合は、一般団信の加入は難しいと考えておくほうが良いでしょう。

ただ、一般団信に加入するのが難しい方でも、住宅ローンそのものを諦めるには早いですよ。
健康に不安がある方は、「ワイド団信」「フラット35」を利用するという方法があります。

それぞれの方法についてもご説明しておきましょう。

対策:ワイド団信やフラット35検討する

ワイド団信とは、病歴がある方でも入りやすい団体信用生命保険です。

金利に年0.2%~0.3%ほど上乗せ費用として支払わなければなりませんが、病歴がある方でも加入しやすいので安心ですよ。

ワイド団信の金利が気になる方は、フラット35を利用するという方法もあります。

フラット35は団信の加入が任意になっているため、団信なしで住宅ローンを申し込むことも可能です。
団信の審査がないと、健康状態を問われることがないので、安心して本審査を申し込むことができますよね。

ただし当然ながら、その分保障面でリスクを背負うことにもなります。

団信なしでフラット35を申し込む場合は、健康状態がよくなってから一般の生命保険に加入し、違う形で保障をそなえておくと安心ですよ。

原因4:返済負担率が高い

事前審査でも本審査でも、返済負担率が高い申し込みは落ちやすくなっています。
返済負担率とは、年収に対する返済額割合のことを指します。

返済負担率が申し込み要件ギリギリの状態で、しかも他に借入れがある場合は特に審査が厳しくなるので、注意してくださいね。

金融機関で返済負担率の上限を公表しているところは少ないのですが、だいたい25%~35%以下に抑えるのが理想とされています。
無理なく返済していくためにも、返済負担率は低いほうが安心ですよ。

心配な方は、借入金額を見直すなどして、返済負担率を抑えるようにしましょう。

対策:借入金額を見直す、他の借入れを完済させる

返済負担率を抑えるための方法として、手軽なのが「ローンの返済額を調整すること」です。

 具体的には、

  • 頭金を多くして借入金額を減らす
  • 他の借入れを完済させる

といった方法がおすすめですね。
いずれも住宅ローンのシミュレーションを行うことで可能な対策なので、ご自身の返済プランと併せて慎重に検討しておきましょう。

住宅ローンは非常に大きな金額を扱う借入契約です。
慎重に借入金額を検討した上で、安心して返済できるプランに設定するようになさってください。

原因5:担保評価が低い

物件の担保評価が低いと、本審査に落ちやすくなります。

担保評価は金融機関によって基準がばらばらですが、築年数が古い住宅や、特殊な条件で建てられている住宅などは、どんな金融機関でも評価は低くなりますよ。

だからといって、物件の条件を変えて担保評価を上げるというような対策は現実的ではないですよね。

担保評価が気になる場合は、いっそのこと審査に通りやすい物件に選びなおすという方法もありますよ。

対策:審査に通りやすい物件を選ぶのもひとつの手段

担保評価を変えるのは難しいですが、審査に通りやすい物件を選べば、担保評価で悩むことはありません。

審査に通りやすいのは、新築の戸建て物件やマンションで、金融機関の提携ローンが用意されている物件です。
提携ローンとは、金融機関が不動産会社と提携し提供する、専用の住宅ローンプランのことですね。

一般的に提携ローンでは、担保評価の基準を既にクリアしている物件が取り扱われています。

したがって、地元の不動産会社やハウスメーカーで、提携ローン可能な物件を確認してみるのも良いでしょう。

本審査後の流れ

住宅ローンの本審査を終えたあと、融資実行までの流れをご説明します。
併せて、審査に落ちてから他の金融機関に申込む場合の流れについても触れていきます。

本審査に受かっても落ちても、融資実行までは気がぬけません。

の流れの中で重要なポイントを、わかりやすくご説明していきますね。

通過した場合

住宅ローンの本審査に通過したあとは、

  1. 住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)の締結
  2. 司法書士との面談(抵当権の設定)
  3. 融資実行(引き渡し)

    などの手続きが必要です。

    対面型住宅ローンの場合1と2はそれぞれ対面で行うことになります。日程の調整がスムーズにいけば、1週間~2週間程度で融資実行を終えることができるでしょう。

    ネット完結型の場合1の手続きは自宅ででき、2だけ対面になるのが一般的です。
    面談がスムーズにいけば、1週間で融資実行を終えることも可能ですが、長引くこともあります。

    どちらの方法でも、融資実行までの期間はケースバイケースです。

    あらかじめ金融機関にスケジュールを確認した上で、スムーズに融資実行を終えられるように段取りしておきましょう。

    落ちてしまった場合

    住宅ローンの本審査に落ちた場合、「早く他で申し込まないと!」とすごく焦ってしまいますよね。

    せっかくお目当ての物件を見つけたのに、ローンが組めないと焦る気持ち、よくわかります。
    しかし、焦って手当たり次第に他の金融機関へ申し込むのは危険ですよ。

    なぜなら、金融機関の審査であなたの個人信用情報が照会されるたび、情報開示履歴が残ってしまうからです。

    たとえば、A銀行で審査に落ち、その次にB銀行へ申し込みをしたら、B銀行には「A銀行が個人信用情報を見た」という履歴がわかるということですね。

    つまり、住宅ローンの申し込みを重ねるたびに、金融機関の履歴が残るのです。

    したがって審査を担当する側からすれば、「他の銀行で落ちたから、うちに申込んだのかな」という印象をもってしまうわけですね。他の金融機関で何度も審査に落ちている履歴が残れば残るほど、審査で不利になります。

    住宅ローンの申し込みを複数の金融機関にしてはいけない、という決まりはありません。

    しかしながら、次に必ず審査に通るためにも、手当たり次第申し込む行為は避けるのが賢明ですよ。

    本審査に落ちた場合は、まず当記事を読み返して原因を把握しましょう。

    原因に対して適切な対策を取り、そのうえでご自身の状況にあった審査基準の金融機関を探すことが大切ですよ。

    まとめ

    住宅ローンの事前審査と本審査は基準が異なりますが、どちらもローンを借りるための重要なステップに変わりありません。

    事前審査の時点ですでにチェックが始まっていますので、しっかり準備して申込むようにしてくださいね。

    住宅ローンの審査に受かるためのポイントをまとめると、以下の4点が重要です。

    1. 書類不備や誤記載に気をつけ、事前審査と本審査の内容に違いが出ないようにすること
    2. 個人信用情報に問題があると、事前審査の段階で落ちやすいので要注意
    3. 他の借入れを完済させたり頭金を多く入れたりといった対策で、返済負担率を下げることが大切
    4. 本審査では健康状態と担保評価が重視される。健康面で不安があるならワイド団信やフラット35を選び、担保評価が気になるのなら提携ローンの利用を検討すること

      いずれも重要ポイントなので、審査の前に必ずチェックしてくださいね。

      住宅ローン審査のコツは、とにかく事前準備をしっかり行うことです。

      ご紹介したポイントを参考にしつつ、本審査に臨みましょう。

      「住宅ローンの審査対策・借り入れの流れ」の記事一覧ページ

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