住宅ローン低金利はいつまで続く?2019年の金利動向を予想してみよう

家 グラフ
じぶん銀行
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「空前の低金利」「金利は今が底値」と言われながら、2018年も住宅ローン市場の金利は上がる気配を見せず、2019年を迎えようとしています。住宅ローンを考えている人にとって、2019年の住宅ローン市場はまだまだ低金利が続くのか、金利動向がどうなるのかが気になるところではないでしょうか。

2019年10月には消費税増税が予定されており、より一層住宅の購入タイミングについて悩んでいる人も多いと思います。

当記事では、2018年の住宅ローン金利動向から2019年の金利を予測し、住宅購入の適切なタイミングについて解説しています。住宅ローンや購入のタイミングについて悩んでいる人はぜひ、参考にしてください。

2018年10月~12月の住宅ローン金利の動向

それではまず、2018年10月から12月の住宅ローン金利の動向を振り返ってみましょう。金利タイプ別に、主要な金融機関の金利推移をまとめてみました。
※2018年12月時点の情報を元に記載しています。
※記載している金利はさまざまな要件を満たした場合の最下限金利です。 

変動金利

変動金利については10月から12月まで大きな変動がなく、依然として過去最低水準を維持しています。

<変動金利の金利動向>

金融機関 住宅ローン商品名 2018年10月
の金利
2018年11月
の金利
2018年12月
の金利
楽天銀行 住宅ローン
金利選択型(変動金利)
年0.527% 年0.527% 年0.527%
ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン 年0.457% 年0.457% 年0.457%
三井住友信託銀行  住宅ローン
<リレープランフレックス
全期間一定金利引下げ>
保証料型
年0.525% 年0.525% 年0.525%

10年固定

固定期間選択型の10年固定金利は、11月にやや上昇、12月にまた下落という傾向が見られました。ただ、変動があったといってもその金利差は0.05%程度で、微々たる変動にとどまっています。

<10固定金利の金利動向>

金融機関 住宅ローン商品名 2018年10月
の金利
2018年11月
の金利
2018年12月
の金利
楽天銀行 住宅ローン
金利選択型
(固定金利10年)
年1.204% 年1.242% 年1.197%
ソニー銀行 固定セレクト住宅ローン
(固定金利10年)
年0.66% 年0.68% 年0.68%
三井住友信託銀行 住宅ローン
<リレープランフレックス
当初期間金利引下げ>
保証料型
固定プラン10年
年0.85% 年0.85% 年0.80%

フラット35

全期間固定金利のフラット35についても固定金利10年と同様、11月にやや上昇した金利が12月で再び下落というゆるやかな動きを見せています。

<全期間固定金利(フラット35)の金利動向>

金融機関 住宅ローン商品名 2018年10月
の金利
2018年11月
の金利
2018年12月
の金利
住宅金融支援機構
/ARUHI
フラット35(買取型)
※機構団信加入
返済期間21年~35年
自己資金1割以上
年1.41% 年1.45% 年1.41%

※フラット35については主要な販売金融機関での金利差がないため、ARUHIのみ記載しています。

こうして見比べると、変動金利と固定金利とでは金利の動き方に少し違いがあるのに気づくと思います。そう、変動金利と固定金利はそれぞれ影響を受ける指標が異なるため、金利の動き方も違うのです。

住宅ローンの金利が決まる仕組みとは

そもそも住宅ローンの金利はいつ、どのように決まるかをご存知でしょうか。

昨今の住宅ローンの低金利状態についてはよく「マイナス金利の影響で……」といわれることが多いため、マイナス金利についてはなんとなく知っている人が多いと思います。

しかし変動金利や固定金利がそれぞれ、何にどのような影響を受けているのかを答えられる人は非常に少ないです。住宅ローンを考えるうえで金利が決まる仕組みの理解は欠かせませんので、各金利タイプ別の仕組みについてしっかり解説していきますね。

変動金利

変動金利は名前のとおり、住宅ローン借り入れ後に金利が変動する金利タイプです。金利変動のタイミングは半年に1回。つまり、広告やネットで「家賃並みの費用でローンが組めます!」などとキャッチーに宣伝されている変動金利の金利は、半年しか約束されていないものなのです。

ただ、半年に1度必ず金利が変わるということではなく、半年に1度見直しのタイミングがあるというだけなので、変動金利の元になる指標に変動がなければ金利はそのままです。

<変動金利が決まる仕組み>

  • 金利が決まるタイミング(発表される時期): 基準日は毎年4月1日と10月1日
  • 金利に影響を与える指標 : 日銀の政策金利(短期金利)

変動金利に影響を与える指標は「短期プライムレート」です。

短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して賃金を貸し出す際の最優遇金利で、1年以内の貸し出しに対して用いる金利のことです。短期プライムレートは日銀の政策金利に影響を受けていますので、変動金利=日銀の政策金利に影響を受ける、ということでもあるわけですね。

日銀の政策金利といえば、2016年に発表された金融緩和政策(マイナス金利付き量的・質的金融緩和)で、政策金利を初めてマイナスにすることが話題になりました。2016年からの短期金利の低下はまさにこのマイナス金利政策によるもので、物価の上昇率を2%にすることを目的として2018年現在も引き続き実施されています。

残念ながら2018年現在、日銀が目指す物価上昇率2%には達していませんし、景気が良くなったという実感を得られている人は少ないと思います。
しかし現在の政策が実を結び、将来的に景気が上向きになれば日銀は金利を引き上げる動きを見せるでしょう。そうなれば変動金利も上がる可能性があるということです。

過去の短期プライムレートの推移※を見ても、日本の景気動向がこれから先ずっと同じ状態で続くことはないと思われます。当面は変動金利の低金利は続きそうですが、「変動金利はいつか必ず上がるもの」ということを念頭に利用するようにしましょう。

※参考:「長・短期プライムレート(主要行)の推移 2001年以降(日本銀行)」 

固定金利(フラット35)・固定金利選択型

固定金利には「全期間固定金利(フラット35)」のものと、当初数年間だけ金利が固定になる「固定金利選択型(厳密には変動金利に分類されますが、ここでは固定金利のひとつとして位置づけます)」とがあり、変動金利との違いは元になる指標が異なるということです。

変動金利は日銀の政策金利が指標ですが、固定金利の場合は国債の利回り(長期金利)に大きく影響を受けるのが特徴なのです。この点をお話しすると、日銀の政策金利(マイナス金利)と国債の利回りは無関係だと感じるかもしれませんが、マイナス金利とは大量の国債を買い上げることなので、国債の利回りは当然低くなります。

特に10年もの国債の利回りは重要で、10年以上の固定金利に大きく影響します。つまり、短期金利(変動金利に影響)も長期金利(固定金利に影響)もどちらも日銀のコントロール下にあるというわけですね。

<1年~9年の固定金利選択型が決まる仕組み>

  • 金利が決まるタイミング(発表される時期): 当月金利が前月末に決まる
  • 金利に影響を与える指標 : 短期・中期国債の利回り

<10年以上の固定金利選択型が決まる仕組み>

  • 金利が決まるタイミング(発表される時期): 当月金利が前月末に決まる
  • 金利に影響を与える指標 : 10年もの国債の利回り(長期金利)

<全期間固定金利(フラット35)が決まる仕組み>

  • 金利が決まるタイミング(発表される時期): 当月金利が毎月1日に決まる
  • 金利に影響を与える指標 : 10年もの国債の利回り(長期金利)

短期プライムレートや国債の利回りは日銀のコントロール下にありますが、どちらもまったく同じような動きを見せるわけではありません。特に長期金利の元になる国債は、日本政府が発行するために信用度が高い金融商品として多くの投資家の間で売買されています。

つまり売買で活発に動く国債の利回りは、日々変動しているわけですね。また固定金利の見直しタイミングは1か月に1度なので、国債の利回りの影響を受けて変動しやすくなっているのです。

実際に2018年の8月に日銀が金融緩和政策の一部修正を発表し、長期金利が0.2%まで上昇することを認めたら、住宅ローン金利(長期固定金利)も一時上昇しました※。変動金利と比べて固定金利は、市場の経済状況がすぐに反映されやすくなっているのですね。

※参考:10年国債の利回り(三井住友銀行)

金利割引の仕組みは?

住宅ローンの金利の元になる指標は短期プライムレートや国債の利回りなどの経済的な指標ですが、実際にローンを借りるときの「適用金利」を決める要素はもうひとつあります。

それは、各金融機関が独自に行う「金利割引」です。金融機関のHPを見ていて、「店頭金利」と「適用金利」で数値が違うことに気付いたことのある人は多いと思います。多くの金融機関では基本の「店頭金利」から独自の金利割引サービスを付け、「適用金利」まで金利を引き下げて住宅ローンを提供しているのです。

この割引幅は金融機関によって違います。住宅ローンを考える際は表面的な店頭金利だけ見るのではなく、適用金利との差額を見て、金利割引がどれほどあるかを確認しておきましょう。

2019年の金利予想

ここまでの内容で、住宅ローンの金利には経済の動きと金融機関の動きが深く関わっていることがおわかりいただけたかと思います。2つの動きを踏まえたうえで、筆者が考える「2019年の金利予想」を立ててみました。

<筆者の2019年金利予想>

  • 変動金利(短期金利): 引き続きマイナス金利政策の影響があり、年0.45%~年0.65%の程度で推移
  • 固定金利(長期金利): 12月から長期金利が大きく下がり始めたため、1月~3月ごろまでは1.35%程度で推移。ただし、日銀が上限を緩和したこともあり、4月以降は上昇の可能性もあり。

<金利予想の根拠>

筆者の個人的な予想でいえば、「2019年の金利はほぼ現状維持」だと想定しています。金利動向に関わる経済の動きで重要なポイントは先ほどお伝えした「金融緩和政策」です。日銀は物価上昇率2%を目標に、かつてないほどの金利操作を行って大規模な金融緩和を目指してきましたが、いまだにその目標には到達しそうにありません。2018年12月20日に行われた金融政策決定会合でも、2018年の世界経済自体の不安定さ、物価上昇率の目標に達していない状況などを考慮した結果、2019年も現状維持の金融緩和政策をとることが発表されました。

<2018年12月20日の金融政策決定会合まとめ>

  • 2%以上の物価上昇率目標と安定的な実現を継続するまで、短期金利および長期金利の操作を引き続き現状維持で行う。消費税増税の経済効果についてはまだ不確実性があるため、それを踏まえたうえで当面現在の超低金利状態を維持することを想定している
  • 短期金利:政策金利残高に▲0.1%のマイナス金利を適用
  • 長期金利:10 年もの国債金利がゼロ%程度で推移するよう、長期国債の買い入れを行う

出典:当面の金融政策運営について(日本銀行)

上記の日銀発表から見ても、直近の金利動向から見ても、「2019年はほぼ現状維持の年」になる可能性が非常に高いといえますね。ただし、既にお伝えしたように、これらはあくまで筆者個人の予測です。ここで大切なのは金利がいくらくらいになるか?と考える経済感覚や金利が決まる過程を知ることであって、「金利は〇%になる」という予測結果自体にはあまり大きな意味はありません。当記事を見ていただいている方は、金利予測の結果ではなくその過程をじっくり学ぶようにしてくださいね。

2019年の金利に影響を与える可能性のある要因

2019年の金利に影響を与える要因として、筆者が考えている要因は以下の2つです。

  • 消費税増税
  • 金融緩和政策の一部修正

ただしこちらも金利予測と同じで、ご自身で考えることが大切です。結果を確実にあてるのが大切なわけではありません。

ぜひ、皆さんも一緒に考えてみてくださいね。

消費税増税

2019年10月1日より消費税が増税されます。今まで8%だった消費税が10%になるため、増税前に住宅の購入を考えている層の申し込みが殺到する可能性があります。

しかし金融機関側も、消費が冷え込む増税後のお得な住宅ローンプランを考えているはずですし、後述しますが消費税増税前のほうが絶対にお得ということはありません

消費税増税による経済効果はまだまだ未知数で、日銀もその不確実性について懸念を示していました。日銀の黒田総裁の言葉を見ると、消費税増税による金融政策の決定や修正は、2019年中にはなさそうだなというのが個人的な感想です。 

金融緩和政策の一部修正

長引く大規模な金融緩和政策で生じる副作用を和らげるため、2018年8月には日銀が長期金利の上昇率を0.2%に緩和する動きがありました。

結果的に8月から秋にかけて長期金利はやや上昇しましたが、その後世界同時株安があり、世界経済の変動に引きずられるように長期金利はまた低下、という動きを見せています。

しかし、金利が多少変動してもいまだ0.2%までの変動にはならず、誤差の範囲でおさまっています。12月中旬からの国債利回りの低下状況を見ても、0.2%マックスに上昇することはなさそうですね。

消費税が10%になる前に、住宅を購入したほうが良い?

「どうせ買うなら、消費税増税前のほうがお得だろう」と誰もが思うでしょうし、不動産会社の営業マンもそういった営業トークをしてくると思います。

しかしマイホームのすべてに消費税が課税されるわけではありません。

土地は非課税で、課税されるのは建物部分です。

たとえば4000万円程度の物件を購入するとして、建物部分の価格が6割なら、課税対象は2400万円です

そのほかにも諸費用や引っ越し代が120万円程度かかるすると、課税対象の合計は2520万円です。

2520万円にかかる消費税は8%の場合201万6000円、10%の場合252万円です。

このケースの場合、消費税増税前と後の差額は50万4000円ということになりますね。

この50万円、後述する住宅ローン控除やすまい給付金の拡充によって、十分ペイできる金額です。人生を左右するマイホーム購入を焦って決断してしまわないよう、消費税増税後のお得な制度も確認しておきましょう。

住宅ローン控除が3年間延長になる

増税後への対策として、住宅ローン控除が3年間延長することが決定しています。

これまでの制度では、購入後10年間の住宅ローン残高×1%が借入者の所得税から控除されるというものでした。こちらが控除期間が延長されることによって、13年間の控除を受けられるようになります。

11~13年目の控除される金額は、

  • 年末時点の住宅ローン残高の合計額
  • 建物価格の2%(3等分して、3年で控除)

のいずれか低い金額が控除されます。

建物価格の2%ということは、先ほどご紹介した「建物価格2400万円の物件」であれば48万円が所得税から差し引かれるということですね。

すまい給付金が増える

住宅ローン控除と合わせて利用できる「すまい給付金」も拡充されます。

現行のすまい給付金制度では最大30万円だった給付金ですが、消費税増税後には最大50万円となります。また目安収入510万円までの世帯が対象でしたが、増税後は目安年収510万円~775万円以下の世帯まで給付金対象になりました。

先ほどご紹介した4000万円の物件を購入した世帯の年収が525万円~600万円以下だった場合、増税前のすまい給付金は対象になりませんが、増税後は給付対象になるため、給付金額が30万円もらえます。

3年間の住宅ローン減税延長期間分(48万円)、すまい給付金(30万円)を合わせれば合計78万円もらえます。消費税増税前と増税後の差額が50万4000円ですので、増税後のほうが27万6000円もお得になるという計算です。

このような点から見ると、増税前だからといって焦って住宅を購入するのは、少し考えものだということがわかりますね。

贈与税の非課税が延長される

親や祖父母からマイホーム取得資金の援助を受けた場合、指定の要件を満たせば、一定の贈与税が非課税になる制度(住宅取得等資金の贈与税の非課税)があります。

実はこちらの制度も消費税増税タイミングにあわせて延長され、非課税限度額も消費税増税後のほうがお得になっています。増税後は一般的な住宅であれば、700万円~2500万円まで(住宅取得日によって異なる)非課税で贈与を受けることが可能です。

贈与を受けられる場合は、ぜひ活用したいですね。

2014年に消費税が5%から8%に増税されたとき、政府の予想以上に景気が冷え込み、消費動向が悪化しました。政府はそのときの傾向もふまえ、2019年の増税対策はかなり慎重に、手厚くすすめているように感じます。

特に住宅ローン減税の延長とすまい給付金の給付金額アップ&対象世帯拡大はかなりお得なポイントなので、対象に当てはまる人はぜひ利用をおすすめします。焦って増税前に買うより、増税後にゆっくり良い物件を見つけたほうがお得になるかもしれませんよ。 

2019年9月までに住宅ローンを契約する場合のおすすめ

もしどうしても消費税増税前に住宅ローンの契約をしたい場合、物件の契約(引き渡し・決済の日)完了日を2019年9月30日までに設定しておかなければいけません。

また注文住宅の場合は請負契約を3月31日までに済ませておけば、建築が遅れて引き渡しが9月30日以降になっても消費税は8%で適用されます。戸建住宅と注文住宅でそれぞれ期日が異なるので、気をつけてくださいね。

また住宅ローン選びも慎重にしておきたいところ。金利タイプによっておすすめの住宅ローンが変わってくるので、消費税増税前に契約する人向けに、おすすめの住宅ローンプランをご紹介します。

変動金利

変動金利は2019年も現在の低金利状態が続くと想定されます。ネット銀行の場合は特に金利が下がるのでお得に住宅ローンを組むことができますよ。

ソニー銀行<変動セレクト住宅ローン>

金利 年0.457%

2019年7月適用金利、変動セレクト、新規購入で自己資金10%以上

(自己資金1割超)
特徴

ネット完結型の住宅ローンなので、ネットで手続きすることに抵抗がなければぜひ使っていただきたいお得プランです。

金利の低さに加え、保証料無料など各種手数料の安さが魅力です。また、がんと診断確定されたら住宅ローン残債の半額が保障される「がん50%保障団信」が無料で付けられます。

住信SBIネット銀行<通期引下げプラン>

金利 0.447%

2019年7月適用金利

特徴

使い勝手の良い住信SBIネット銀行は破格の低金利に加え、すべての病気やケガで就業不能状態になった場合に月々の返済額が支払われる、「全疾病プラン」が0円で付けられます。

もちろん通常の団信も付いているので、保障を手厚くしたい人にもおすすめです。

固定金利10年

固定金利10年タイプは、期間に対する金利割引度が高く、低金利のメリットと固定期間の長さとのバランスが良いおすすめプランです。

短い期間で計画的に返済できる人にとって最適なプランだといえますね。

じぶん銀行<当初期間引下げプラン>

金利 1.54%

2019年7月適用金利

特徴

KDDI系のネット銀行で、店舗相談はできませんが、ネットである程度手続きが可能です。

ソニー銀行同様、金利上乗せ不要でがんと診断確定されたらローン残高の半分が保障される「がん50%保障団信」も魅力ですね。

みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>

金利 年0.6%

2019年7月適用金利

特徴

メガバンクのみずほ銀行もネット完結型住宅ローンを提供しています。

ネット完結型なので対面相談はできませんが、メガバンクゆえの安心感と、特約で付けられる「8大疾病補償プラス・8大疾病補償」が魅力で、8大疾病で所定の状態になったときに住宅ローン残高が保障されます。

フラット35

フラット35(全期間固定金利)は販売金融機関によって独自のプランや団信を選ぶのがお得です。自己資金を用意すれば金利が下がるため、できるだけ用意してからフラット35を申込みましょう。

ARUHI <ARUHIスーパーフラット8>

金利

年1.08%
(全期間固定)
※団信加入あり
※2019年7月適用金利

特徴

フラット35販売金融機関最大手、ARUHIの人気プランです。自己資金が2割以上あることが条件ですが、その分長期固定金利でここまで金利が低くなるのは大きなメリットでしょう。

楽天銀行フラット35

金利 年1.18%

2019年7月適用金利


※団信加入あり
特徴

自己資金が2割に満たない場合は楽天銀行のフラット35もおすすめ(自己資金1割以上でOK)です。楽天銀行の「全疾病特約付団体信用生命保険」が無料で使えるため、病気やケガで働けなくなった場合も安心です。

まとめ

現在の低金利がどこまで続くのか、また2019年の金利動向はどうなるのかについてお話ししました。低金利についてはしばらく現状維持で続く予定です。金利についても、大幅な変動はせず月によって誤差の範囲で増えたり減ったりするのではないかと思われます。

ただ、住宅の購入は自己資金がしっかり貯まり、資金計画の見通しができたときこそベストタイミングです。「消費税増税前のほうがお得」と焦って、ちょっとした金額のために家族の将来を決めてしまうのはもったいないです。

ご紹介した方法で金利動向や金利の仕組みについて考え、家族にとって最適なプランで住宅ローンを選ぶようにしてくださいね。 

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

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