住宅ローンを増額したい!より多くの借入をする方法は?

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住宅ローンを返済中に、リフォームや大規模修繕などの理由で住宅ローンの増額を希望する人もいらっしゃるでしょう。住宅ローンは一部繰上げ返済ができるため、増額も簡単にできるとお考えかもしれません。また当初よりも必要資金が増えてしまい借入金額を増額したい場合はどうすればいいのでしょうか。今回は、住宅ローンの増額について解説していきます。

住宅ローンの返済中に増額する方法

すでに住宅ローンの契約を結んだ場合、返済に余裕があったとしても簡単に借入金額を増やすことは相当難しいでしょう。そのため契約済みの場合は、住宅ローンの借り換えを実施するなどをし、新たに目的に合わせたローンを組む必要があります。中には増改築にも対応した住宅ローンのほか、リフォームローンや多目的ローン、フリーローンなど様々ありますので、まずは住宅ローンの借入先に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

ただ、繰り返しにはなりますが、契約中の住宅ローンの金額を増額することは、非常に難しいと言えます。その為、当初の計画より多くの資金が必要となった場合、すでに返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)ギリギリで増額できるかどうかわからない人もいらっしゃるでしょう。

大事なことは、あらかじめ初めて借りる時からしっかりとライフプランニングをすることで借入期間中に増額が必要になることを防ぐことですが、次の項から、借り換えをする際に、もしくは初めての際でも、当初想定していたよりも多くの資金を借り入れる場合の方法について紹介します。

借入可能金額の枠を増額する方法

住宅ローン以外の借り入れを返済する

住宅ローンの借入金額は金融機関ごとに決められている返済負担率を下回る必要があります。
返済負担率は年収に占める返済額の割合で、たとえば年収400万円、返済額100万円なら返済負担率は25%になります。この返済負担率には住宅ローン以外の返済も含まれますので、教育ローンや自動車ローンなどの借入金も含まれます。
状況によっては使用していないキャッシング枠も対象になることがありますので、使わないクレジットカードなどは解約することで返済負担率を下げることができます。

ご夫婦での借り入れにする

夫(妻)だけの収入だけでは希望通りの金額を借りられないこともあるでしょう。年収に対する借入金割合を基準としていますので、現在の借金を見直すことが出来なければ申請する年収を増やすしかありません
そこで妻(夫)の収入も加算することで年収の額を増やし、希望通りの金額を借りられるようにします。妻(夫)の収入を加える場合、将来も現在の収入を維持できるか、妻を加える際には出産を控えている場合など、今後の夫婦でのライフプランの中でどうしても世帯収入が減少する場合は特に計画を立て、その時までに貯蓄するなどして対応しましょう。

関連記事勘違いしやすい「共働き夫婦が住宅ローンを借りる方法と注意点」

返済期間を延ばす

借入金額を増やすためには、返済負担率を減らすことがポイントとなります。
返済負担率は年収に対する返済額ですので、毎年の返済額を減らすことができれば返済負担率は下がります。そこで、借入金額や年収などは同じでも、返済期間を延ばすことで毎月の返済額を減らすことができます毎月の返済額も減りますので、より無理が少なく、安定して返済することができます。
ただ返済期間を延ばすことで、利息の負担が増え、借入状況によっては退職後も返済が続く可能性があります。

親から住宅資金の提供を受ける

親族間であっても金銭の受け渡しは贈与の対象となります。年間110万円の控除がありますので、110万円以内なら非課税となりますが、住宅取得資金の贈与で、一定の要件を満たせばまとまった金額の非課税枠を活用することができます。金額は贈与年や住宅の性能によって異なります。

住宅取得資金贈与 非課税限度額(※消費税8%時)

契約日 省エネ等住宅 左記以外の住宅

~平成271231

1,500万円

1,000万円

平成28年1月1日~平成32年3月31

1,200万円

700万円

平成32年4月1日~平成33年3月31

1,000万円

500万円

平成33年4月1日~平成331231

800万円

300万円

※「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準に適合する住宅用の家屋であることを書類により証明されたもの。省エネ等基準は耐震等級2以上など。

また「住宅取得資金贈与」の主な要件は次のようになります。

受贈者の要件

・贈与者は受贈者の直系尊属であること
・受贈者は20歳以上(贈与を受けた年の1月1日時)
・受贈者の合計所得金額が2,000万円以下(贈与を受けた年)
・平成21年分から平成26年分までに適用を受けたことがないこと
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された資金全額で住宅を取得すること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住むこと など

住宅の要件

・住宅の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
・床面積の2分の1以上は居住用であること
・中古住宅の場合は、取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたもの など

住宅取得資金贈与は、住宅の増改築にも利用できますので、借入時に借入金額を増やしたい場合だけでなく、住宅ローン返済中の資金として活用することができます。
贈与税の税率は最低でも10%あり、まとまった資金を贈与した場合には110万円を控除しても数十万円の税金がかかりますので、住宅取得資金贈与の非課税枠を使わなければ受け取った資金の一部を納税用に残しておかなければならなくなります。住宅取得資金贈与なら全額活用できますので、贈与してもらえそうな人は要件を確認してみてください。

※出典:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

ボーナス払いにする

ボーナス払いを併用し、毎月の返済額を変えず、借入金額を増やせるかシミュレーションをして確認してみましょう。

借り入れ条件の変更(パターンその①)

 借入金額3,000万円⇒3,500万円/金利0.625%(変動金利)/返済期間30

借入金額 返済期間 毎月の返済額 ボーナス月の返済額 総済額

3,000万円

30年

91,410円

91,410円

32,907,600円

3,500万円
※ボーナス月の返済額2倍

30年

91,410円

182,837円

38,395,920円

 ※変動金利型については、金利が変動しないものとして試算

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

このシミュレーションでは、ボーナス月に通常月の2倍の額を返済するようにし、毎月の返済額を同額にしています。
先ほど解説しました返済負担率は上がりますので、返済負担率の基準を満たすことが条件となりますが、返済期間は変わりませんので、退職前に完済したい人にはお勧めのプランとなります。

もちろんボーナス払いにしていますので、ボーナスが出なかったときは負担が大きくなります。ボーナス払いはせず、毎月の返済額を増やした場合や、返済期間を5年延ばした場合もシミュレーションしてみましょう。

借り入れ条件の変更(パターンその②)

 借入金額3,000万円⇒3,500万円/金利0.625%(変動金利)/返済期間30年⇒35

借入金額 返済期間 毎月の返済額 ボーナス月の返済額 総済額

3,000万円

30年

91,410円

91,410円

32,907,600円

3,500万円
※毎月の返済額増、
ボーナス払いなし

30年

106,646円

106,646円

38,392,560円

3,500万円
※返済期間延長、
ボーナス払いなし

35年

92,800円

92,800円

38,976,000円

 ※変動金利型ですが、金利は変動しないものとして試算

返済期間はそのままに、借入金額を500万円増やせば、毎月の返済額は増加します。ただボーナス払いをした場合や返済期間を5年延ばした場合に比べ、500万円を増額した中では毎月の支払額を増やした場合が最も総返済額は少なくなっています。

また借入金額を500万円増やすだけでは毎月の返済額が増え、返済負担率の基準をクリアできない場合は、返済期間を5年延ばせば、毎月の返済額は1,000円程度しか変わらないことが分かります。

いずれにしても借り入れ前であれば、返済負担率の基準を満たすように借り入れ条件を調整すれば借入額を増やすことができることが分かります。

もちろん、予定より借入金額が増えることになりますので、資金計画を立て直し、安定して返済できるか確認しておきましょう。

まとめ

今回は住宅ローンの増額をテーマにしました。子どものいるご家庭でしたら、住宅だけでなく、退職後の生活資金に加え、教育・養育資金の準備もしなければなりません。また、当然ですが、住宅購入の代金よりも必要以上に資金を借入(オーバーローン)すると、余分な金利の負担となることもあります。こちらの記事「オーバーローンで住宅ローンを借りたときの影響をシミュレーション」で解説してありますが、不要な借り入れは控えたほうが良いでしょう。

計画的な増額であれば家計への負担も想定内だと思いますので問題ありませんが、「モデルルームを見に行ったら予算オーバーだけどあの物件が欲しくなった」として増額する場合、なによりもしっかりプランを立ててから検討するようにしましょう。

おすすめの住宅ローンはこちらにも記載しておりますので、是非とも参考にしてください。
おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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