• 2019.05.09
  • 2019.09.19

フラット35の建物の条件を解説!新築と中古でも条件が違うので注意しよう

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フラット35は収入基準さえ満たせばだれでも利用できるわけではなく、物件検査で合格しなければ融資対象になりません。

物件検査は、これから建物を建てる場合(注文住宅)とすでに建っている場合(建売住宅・マンション)では流れが異なり、中古住宅は検査済みでなければ原則、融資を受けることができません。

物件検査は建築会社や不動産会社にお任せすることが大部分ですが、大きな支出となりますので、基本的な内容だけでも知っておくと安心でしょう。

そこで今回は、フラット35の融資条件である物件検査について解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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フラット35の種類によって、建物の条件が異なる

フラット35には建物基準があります。耐震性や省エネ性が高い建物の場合はさらに金利が優遇されます。まずはプランごとの違いを簡単にまとめておきます。

金利 主な建物基準・技術基準
フラット35 全期間固定金利型

[床面積]
▹戸建:70㎡以上
▹マンション:30㎡以上
[住宅の規格]
原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
[併用住宅の床面積]
併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
[断熱構造]
住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上)
[住宅の構造]
耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合

フラット35S
Aプラン
全期間固定金利型
当初10年間は–0.25%
上記の条件に加え、「認定低炭素住宅であること」、「耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅であること」など1つ以上の基準を満たすことが条件。
フラット35S
Bプラン
全期間固定金利型
当初5年間は–0.25%
上記の条件に加え、「断熱等性能等級4の住宅」、「耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2の住宅であること」など1つ以上の基準を満たすことが条件。

一般のフラット35は、床面積や最低限の耐熱性などが条件となりますが、フラット35Sは、これらの基本的な条件に加え、住宅が長く使えるような性能を持つことが基準となっています。

フラット35Sは6項目ある基準のうち1つを満たせばいいことになっています。またフラット35SのAプランとBプランの違いがわかる項目を例に表にまとめていますが、Aプランの方が求められる性能は高いことがわかります。

新築住宅の場合の条件

一戸建ての床面積は、「延べ面積」で判断します。たとえば、1階と2階の床面積がそれぞれ50㎡であった場合、延べ床面積は100㎡になりますので、基準の70㎡以上を満たしていることになります。

また、マンションの床面積は、パンフレット等の専有面積(壁芯面積)で判断できます。住宅ローン控除の条件では床面積はパンフレット等ではなく、登記簿上の面積(内法面積)を使用しますが、フラット35はパンフレット等の面積となります。なお、中古マンションと同様、登記簿上の面積に1.06倍をかけて判断することも可能です。

新築戸建て

新築戸建ての建物基準は次のとおりです。

<新築一戸建て住宅等(※1) 建物基準>

接道 原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模(※2) 70㎡以上
住宅の規格 原則として2以上の居住室
(家具等で仕切れる場合でも可)、炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等 木造の住宅(※3)は一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工
(断熱等性能等級2レベル以上)
住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※4)または耐久性基準(※5)に適合
配管設備の点検 点検口等の設置
区画 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画

※1 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含む。
※2 住宅の規模とは、住宅部分の床面積のことで、車庫や共用部分(マンションの場合)の面積を除く。
※3 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※4)の住宅以外の住宅を指す。
※4 準耐火構造には、省令準耐火構造を含む。
※5 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準。

新築マンション

新築マンションの建物基準は次のとおりです。

<新築マンション 建物基準>

接道 原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模(※1) 30㎡以上
住宅の規格 原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)、炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等 木造の住宅(※2)は一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上)
住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※3)または耐久性基準(※4)に適合
配管設備の点検 共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと
区画 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
床の遮音構造 界床を厚さ15cm以上(RC造の場合)
維持管理基準 管理規約 管理規約が定められていること
長期修繕計画 計画期間20年以上

※1 住宅の規模とは、住宅部分の床面積のことで、車庫や共用部分(マンションの場合)の面積を除く。
※2 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※3)の住宅以外の住宅を指す。
※3 準耐火構造には、省令準耐火構造を含む。
※4 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準。

※出典:【フラット35】「新築住宅の技術基準の概要」

なお、新築マンションの場合、すでに物件検査を受けていれば適合証明の手続きが簡素化されます。対象物件は登録マンションとしてサイト上で検索できますので、下記のサイトをご利用ください。
「フラット35登録マンション検索」

中古住宅の場合の条件

新築と同様、中古一戸建ての床面積も「延べ面積」で判断します。たとえば、1階と2階の床面積がそれぞれ50㎡であった場合、延べ床面積は100㎡になりますので、基準の70㎡以上を満たしていることになります。

また、中古マンションの床面積は登記簿上の面積(内法面積)に1.06倍をかけて判断します。新築マンションとは異なり、パンフレット等がない可能性がありますので、登記簿で判断できるようになっています。

中古戸建て

中古戸建ての建物基準は次のとおりです。

<中古一戸建て住宅等(※1) 建物基準>

接道 原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模(※2) 70㎡以上(共同建ての住宅は30㎡以上(※3))
住宅の規格 原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)、炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等 木造の住宅(※4)は一戸建てまたは連続建てに限る
住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※5)または耐久性基準(※6)に適合
住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後(※7)であること (建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※8)は、耐震評価基準などに適合)
配管設備の点検 点検口等の設置
劣化状況 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等

※1 一戸建て住宅等には、連続建て住宅、重ね建て住宅及び地上2階以下の共同建ての住宅を含む。
※2 住宅の規模とは、住宅部分の床面積のことで、車庫やバルコニー等は含まない。
※3 共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あればよい。
※4 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※6)の住宅以外の住宅を指す。
※5 準耐火構造には、省令準耐火構造を含む。
※6 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準。
※7 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年4月1日以後。
※8 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日以前。

※出典:【フラット35】「中古住宅の技術基準の概要」

中古マンション

中古マンションの建物基準は次のとおりです。

<中古マンション 建物基準>

接道 原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模(※1) 70㎡以上
住宅の規格 原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)、炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等 木造の住宅(※2)は一戸建てまたは連続建てに限る
住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※3)または耐久性基準(※4)に適合
住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後(※8)であること (建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※9)は、耐震評価基準などに適合)
劣化状況 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等
維持管理基準 管理規約 管理規約が定められていること
長期修繕計画 計画期間20年以上

※1 一戸建て住宅等には、連続建て住宅、重ね建て住宅及び地上2階以下の共同建ての住宅を含む。
※2 マンションとは、地上3階以上の共同建ての住宅を指す。
※3 住宅の規模とは、住宅部分の床面積のことで、車庫やバルコニー等は含まない。
※4 共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あればよい。
※5 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※6)の住宅以外の住宅を指す。
※6 準耐火構造には、省令準耐火構造を含む。
※7 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準。
※8 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年4月1日以後。
※9 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日以前。

※出典:【フラット35】「中古住宅の技術基準の概要」

なお、新築マンションと同様、中古マンションも物件検査を受けているマンションであれば、適合証明の手続きが簡素化されます。
登録している中古マンションを調べるには、次のサイトをご利用ください。
「中古マンションらくらくフラット35検索」

フラット35の適合証明を取得する方法

適合証明書は、取得予定の物件がフラット35の技術基準に適合しているかどうかを検査機関が検査し、交付するものです。適合検査にかかる時間や費用について解説していきます。

適合検査にかかる時間(回数)

適合検査にかかる時間(回数)は、物件によって異なります。注文住宅の場合、設計検査・現場検査(中間)・現場検査(竣工)の3回の検査が行われます。また竣工済みの物件の場合、設計検査と現場検査(竣工)の2回の検査が行われます。なお新築マンションや中古マンションでは販売にあたり適合検査を受けているものもあります。

なお、建築基準法の中間検査を利用すれば現場検査を省略できたり、設計住宅性能評価を活用すれば設計検査を省略できたりと他の検査を併用することで時間(回数)を短縮できます。

適合検査に必要な費用

適合検査に必要な費用は、検査機関によって異なります。注文住宅は3万円前後、中古は5万円前後、10万円程度する検査機関もあります。

検査機関は条件付き検索で調べることができますので、次のサイトをご利用ください。
「適合証明のお問い合わせ窓口」

適合検査の申し込み方法

適合検査の申し込みは、基本的に建築会社や不動産販売会社を通して行います。もしご自身で申し込む場合は、融資スケジュールなどの日程を確認の上、検査機関検索サイトで探し、問い合わせてみてください。

フラット35の適合検査の流れ

適合検査の流れは、中間検査のある注文住宅の場合と、中間検査がない設計検査と現場検査のみの竣工済みの物件の場合とで異なりますが、基本的に手続きは建築会社や不動産販売会社に任せることになります。

また建売住宅やマンションですでに物件検査を受けている場合は、フラット35を利用することができます

ここでは、まだ検査を受けていない物件について、適合検査の大まかな流れを紹介しておきます。

注文住宅の検査の流れ

注文住宅の場合、複数の検査がありますので、最初の申請から証明書を受け取るまで時間がかかります。借り入れの申し込みと建築計画との兼ね合いで、基本的には建築会社や金融機関のスケジュールに合わせて進めることになります。

そのため、借り入れ申し込みを行うタイミングは建築会社等によって異なりますので、事前に確認しておくといいでしょう。一般的には融資時に適合証明書が必要ですので融資時までに交付してもらえばいいですが、金融機関によっては早めに必要な場合もありますので、提出時期を確認しておきましょう。

借り入れの申し込み

審査結果の連絡

設計検査の申請(1回目)

着工

中間現場検査の申請(2回目)

竣工

竣工現場検査の申請(3回目)

融資実行

※参考:【フラット35】「融資手続・必要書類」

竣工済み物件の検査の流れ

注文住宅以外でまだ適合証明書を受けていない場合、まずは物件検査を受けられるかどうかの確認が必要です。次の検査の流れは、物件検査が受けられる場合の流れとなります。

物件検査(設計検査と現場検査)の申請

借り入れの申し込み

審査結果の連絡

融資実行

※参考:【フラット35】「融資手続・必要書類」

なお、検査が受けられない場合は「竣工済特例」を利用することになります。

フラット35の条件を満たしていなかった場合

フラット35の条件を満たしていない場合、他の住宅ローンを利用することになります。フラット35を希望していたという人は固定金利を希望しているでしょうから、代替案として、全期間固定金利型や固定金利期間選択型などが挙げられます。

一般的にフラット35の金利は、ほかの金融機関より低めですので、固定金利期間選択型の方が利用しやすいかもしれません。

いずれにしても、シミュレーションをして、返済できる額かを検討してから選びましょう。

まとめ

フラット35の建物についての条件や物件検査は、詳しく知らなくても、建築会社や不動産販売会社に任せることになるでしょう。そのため大切なことは相談相手探しです。信頼できる建築会社かどうか、任せてもよい不動産販売会社かどうかを見極め、少し疑問を抱いたら計画を中止するなど、余裕のある住宅探しをしましょう。

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