住宅ローンの諸費用は210万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説

住宅ローン諸費用
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「人生で最も高価な買い物」といわれるマイホーム。かつて、「夢のマイホーム」という言葉があったほど、住宅は人の価値観の中でも重要なものの1つになっています。住宅の購入には相応の資金が必要になるため、「住宅ローン」でお金を借りて購入するのが一般的ですよね。

しかし実は、住宅ローンを組むために必要な「諸費用」が高額だという事実をご存知でしょうか。建物や土地の価格とは別に、たくさんのお金が必要になるのです。

この記事では、住宅ローンの諸費用にどのようなものがあり、それぞれ必要になる金額がどの程度で、どうすれば出費を抑えられるか?というポイントを中心に解説します。

住宅ローンを組むときにかかる諸費用は50~210万円

住宅ローンを組むときには、建物・土地購入費用以外にも様々な費用が必要となります。一般的に、建物・土地の費用以外に必要な費用をまとめて「諸費用」と呼びます。

住宅ローンの代表的な諸費用、大まかな金額帯は下記のとおりです。

項目 金額帯 費用の説明 支払い時期
住宅ローン 融資事務手数料 3万円~70万円 住宅ローンを利用する金融機関へ支払う手数料のことです。
定率タイプ、定額タイプがあります
住宅引渡しまで
住宅ローン保証料 0~70万円 保証会社に保証人となってもらうための費用です。
契約者本人が返済不能に陥ってしまった場合、保証会社が住宅ローン会社へ弁済を行います。
その後、契約者は保証会社に対して返済義務を負います。
収入印紙代 1万円~3万円 書類用の印紙代です。購入価格によって変わります。 ローン契約時
登録免許税 4万円~9万円 所有権を「登記」する際に必要となる税金です。
登記とは、不動産の所有権や担保の保有者を明確にするための法的手続きです。
第三者に所有権の所在を証明する際に利用することもあります。
住宅引渡しまで
不動産取得税 軽減措置により非課税になる場合が多い 不動産を取得する際に必要となる税金です。
一定条件を満たす場合、税金の軽減措置を受けられます。
住宅取得後、半年~1年半前後
登記手数料 5万円~10万円 登記を司法書士に依頼した場合にかかる報酬額です。
依頼する司法書士によって異なります。
住宅引渡しまで
団体信用生命保険料 10万円~12万円 契約者本人が死亡したり、収入を得られないような高度障害に陥ってしまったり、
住宅ローンを返済できなくなるような不測の事態に備える生命保険です。
万一の場合、生命保険会社が住宅ローンを一括で完済します。
多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険の加入が貸付条件になっています。
火災保険料 15万円~40万円 火災等の災害時に補償を受けられる保険です。
万一の場合に残債のみが残ってしまわないよう、住宅ローンの貸付条件の1つになっています。
合計 50万円~210万円前後 購入総額の3~8%程度が目安です。
費用帯は利用する住宅ローンなどによって異なり、比較検討する必要がありますが、大体の予算として左記を参考にしてください。

登録免許税額参考
※不動産価格2,000万円~3,000万円前後の場合
※あくまでも大まかな金額です。正確な予算を把握する場合は、利用する住宅ローンの詳細を確認してください。
※各支払発生時期は、住宅ローンによって異なる場合があります。

上記表をご覧いただくとわかるように、住宅ローンの諸費用は多岐にわたります。また、金額帯もさまざまですので、一概に予算を出すのは難しいでしょう。そこで、大体の予算を試算できるシミュレーションツールを活用することで、大まかな諸費用を把握することができます。

下記のシミュレーションツールも参考になさってください。

住宅保証機構株式会社

京都不動産NET

ざっくりとした予算を組むなら、購入価格の8%前後を目安にしましょう。例えば、3,000万円の住宅を購入する場合、

3,000万円×8%=240万円(諸費用の大まかな予算)

と試算すれば、多くのケースで問題なく住宅ローンを利用できるでしょう。ただし、不動産会社の仲介を利用した場合、別途「仲介手数料」が必要となります。こちらも不動産会社によって大きく異なりますが、50万円程度の金額がかかってしまう可能性もあります。

したがって、不動産仲介手数料有りの場合で購入価格の10%、無しの場合で8%前後を目安に予算を組めば問題ないでしょう。

ここからは、先述したシミュレーションツールを利用し、具体例を挙げて諸費用を試算してみたいと思います。

具体例

子供が生まれたAさんは、「家賃を払い続けるのもバカにならないし、この際マイホームを購入しよう!」と決意しました。

しかしながら、住宅・土地購入費用以外にどのような諸費用が必要なのかがわからず、まずはシミュレーションツールで試算してみることにしました。Aさんのケースでは、どの程度の諸費用が必要になるのでしょうか。

購入価格明細

全体借入額:3,000万円(内、建物2,000万円、土地1,000万円)
建物条件:新築
建物構造:耐火
建物面積:120㎡
土地面積:160㎡

シミュレーションツール入力諸費用明細

融資手数料:40万円
保証料:60万円
火災保険:20万円
登記手数料:5万円
団体信用生命保険料:10万円
不動産仲介手数料:38万円

試算結果

諸費用合計:約189万円
Aさんが用意すべき諸費用の大まかな金額は、約189万円です。

※大まかなシミュレーションです。実際に必要な金額とは多少異なります。

上記のケースでも、購入価格の10%を予算として組んでおけば、問題なく住宅ローンを利用できます。予算が余れば、家具の購入や引っ越し費用に充てるのも良いでしょう。少し多めに予算を見ておくことで、不測の事態にも対応することができます。

住宅ローンは諸費用分も含めて借りることはできるか

利用する住宅ローンによっては、諸費用を含めて借りることも可能です。ただし、注意しなければならない点があります。それは、「住宅ローンの融資実行日よりも、諸費用支払い日が先になる場合がある」ということです。

この場合、別のローンで諸費用分を借入する「諸費用ローン」を利用することも可能なのですが、住宅ローンに比べると金利は高く設定されています。当然ながら、諸費用ローンにも審査や手続きが必要となりますから、簡単にいうと面倒な手続きが増えてしまうわけです。

つまりまとめると、「諸費用を含めて借りることも可能だが、融資実行日をあらかじめ確認しておく必要がある」ということです。これらを念頭において検討する必要があるでしょう。

そもそも諸費用は住宅ローンに含めた方が得なの?

「諸費用を住宅ローンに含めたほうが得なのか」という疑問を解決するためには、支払い方法によるメリット・デメリットを把握する必要があります。

諸費用の支払い方法の選択肢を挙げると、

  1. 住宅ローンに諸費用を含める
  2. 諸費用だけを別のローンで組む
  3. 諸費用を現金で用意する

という3つがあります。それぞれのメリット・デメリットを考えてみましょう。

1.住宅ローンに諸費用を含める

メリット

  • 低い金利で諸費用分を借入できる
  • 大きな金額を用意する必要がないため、購入ハードルが低い
  • 現金を手元に残せる

デメリット

  • 住宅や土地にあてられる借入可能額が減ってしまう
  • 諸費用を含めると金利が上がる場合が多い
  • 「返済能力に不安あり」と判断され、審査に落ちてしまう可能性がある
  • 借り換えする際に諸費用分の追金が発生する可能性がある

2.諸費用だけを別のローンで組む

メリット

  • 現金を用意する必要がない
  • 場合によっては、購入を早められる
  • 現金を手元に残せる

デメリット

  • 住宅ローンよりも金利が高い
  • 手続きに要する手間が増える
  • 毎月の返済額が増える

3.諸費用を現金で用意する

メリット

  • 借入可能額が増える
  • 利息の支払いが少なくなる
  • 審査面でも有利になる可能性がある

デメリット

  • 手元に残る貯金が少なくなる
  • 別の目的に現金を使えなくなる
  • 無理に現金を充当すると家計が厳しくなる

上記のメリット・デメリットをもとに、「諸費用を住宅ローンに含めたほうが得なのか?」という質問にFPとして返答するなら、「含めたほうがお得です」と言わざるを得ないでしょう。特に、現在のような超低金利であれば諸費用を含めて借入したとしても、少ない利息を支払うだけで済みます。

この点は、住宅ローン利用者にとっても大きなメリットでしょう。ただし、この返答は、「ケースに応じたリスクを考慮していない場合」です。当然ながら、全ての方が住宅ローンに諸費用を含めてお得になるわけではありません。

「リスクを考慮する」というのは、時代背景的な部分も大きく影響します。現在の日本では、国を挙げて雇用の流動化を推進しています。つまりわかりやすくいえば、「住宅ローンの返済途中で転職する可能性が非常に高い」ということなのです。

転職には、年収の低下リスクが伴います。したがって、現在の勤続年数、会社の業績、今後の見通しなどを踏まえてよほど安心できる状況でなければ、借入期間をできる限り短く、借入金額もできる限り少なく、というリスク対策を取るのがおすすめだと筆者は考えています。

このようなリスクを考えると、「諸費用は現金で払ったほうが無難」という結論になります。

このように、「お得かどうか」というポイントと、「リスク対策」を同時に検討する必要があるため、個々のライフスタイルに合った返済計画を立てる必要があるでしょう。

諸費用をローンで支払う場合のコツとおすすめローン 

諸費用を住宅ローンで支払うのであれば、

  • できる限り低金利であること
  • 「諸費用組み込み可」と明記されている
  • 諸費用項目が少ないかどうか

というポイントをチェックしましょう。しかしハッキリいってしまえば、これらの条件を満たす住宅ローンは非常に少ないです。少ない選択肢の中でおすすめを挙げるなら、「JA住宅ローン」が良いでしょう。

JA公式

諸費用に関する質問

利用条件や適用要件は地域によって異なる可能性がありますが、保証料、登記費用、司法書士報酬、火災保険料なども住宅ローンに組み込むことができます。

JAの住宅ローンはプランも複数の選択肢がありますし、敷居も決して高くありません。JA住宅ローンに諸費用を組み込む場合は、必ず事前に詳細を相談するようにしましょう。

また、住宅ローン以外のローンを利用する場合は、できる限り「住宅諸費用を目的とするローン」を選択しましょう。なぜかというと、汎用性の高いカードローン等を利用した場合、住宅ローンよりも遥かに高い金利になってしまう可能性があるからです。

ちなみに、住宅諸費用を目的とするローンは、原則自社の住宅ローン利用者を対象としていますので、優劣を付けるのは難しいでしょう。

住宅ローン以外のローンで諸費用を賄う場合の注意点としては、「資金に余裕ができたら優先して繰り上げ返済する」というポイントでしょう。

なぜかというと、住宅諸費用を目的としたローンであったとしても、住宅ローンよりは金利が高く利息もかさみやすいからです。優先して繰り上げ返済し、早期完済を目指しましょう。

住宅購入の諸費用を抑える3つのポイント

住宅ローンを検討中の方が、「無駄な諸費用を安く抑えたい…」と考えるのは当然のことでしょう。住宅ローンの諸費用を安く抑えるポイントは、下記の3つです。

  1. 諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ
  2. 不動産会社が売り主である物件を購入する
  3. 登記を自分で行う、または、手数料の安い司法書士を探す

上記は、節約効果の高い順になっています。それぞれ具体的な方法を確認していきましょう。

1.諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ

住宅ローンの諸費用を抑えるポイントの中で、特に効果的なのが「諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ」という方法でしょう。なぜかというと、実は「諸費用の金額が住宅ローン会社によって異なる」からです。

例えば、先述した図表でも高い金額となっていた「保証料」ですが、選択する住宅ローンによっては0円の場合もあるのです。

また、「融資事務手数料」ですが、こちらも少額のものを選択すれば、その分だけ諸費用が安くなります。ケースによっては、これらを事前にチェックするだけで、50~70万円程度を節約できるケースもあるほどです。

具体例を挙げると、諸費用の少ない住宅ローンで代表的なのは「新生銀行 住宅ローン」です。新生銀行の住宅ローンは保証料や団体信用生命保険料が無料で、諸費用の少なさでは非常に優秀です。住宅ローンの諸費用を節約したい方は、新生銀行の住宅ローン借入シミュレーションを行ってみましょう。

新生銀行

新生銀行

適応金利
変動
0.600%
当初10年固定
1.000%
当初20年固定
1.450%
当初35年固定
1.700%
繰上げ返済手数料 無料
保証料 無料
事務手数料 108,000円
団体信用生命保険料 無料

諸費用で差がつく「6つの0円」!保証料・一部繰上返済手数料・コントロール返済手数料・団体信用生命保険・団体信用介護保障保険料・ATM手数料が全て0円。また、事前審査(仮審査)がなく審査が1回のみのためスムーズに審査が進みます。

固定期間 借入可能期間
1~35年 ~1億円
返済方法 対応地域 来店
元利均等返済 全国 必要
お申込みはこちら

2.不動産会社が売り主である物件を購入する

新築の物件を購入する際は、

  1. 不動産会社が直接売り主として売り出している
  2. 不動産会社が仲介している

という2つのパターンがあります。

諸費用を少しでも安く抑えたい場合は、①の物件を購入するほうが格段に節約できます。なぜかというと、「仲介手数料がかからないから」なのです。

先述のシミュレーション計算にも記載されていたとおり、「仲介手数料」は非常に高額です。3,000万円程度の物件を購入した場合、100万円程度の仲介手数料が発生するケースもあるでしょう。

しかしながら、該当物件が売り主との直接取引だった場合、そもそも仲介する必要がありません。つまり、仲介手数料をそのまま節約できる可能性もあるのです。

ただしデメリットとして、「物件を探すのが大変」という点があります。なぜかというと、売り主が直接売り出している物件自体が全体的に少ないからです。しかし、節約効果は非常に大きいので、時間のある方はじっくり探してみるのも良いでしょう。

3.登記を自分で行う、または、手数料の安い司法書士を探す

最後に、「登記を自分で行う」という方法があります。建物の登記であれば、ご自身で済ませてしまうのも1つの手段です。もし自分で済ませることができれば、司法書士への手数料をそのまま節約することができます。

しかしながら、登記は専門用語が多く、必要となる書類も多いです。したがって、ここまで触れた2つの方法より優先度は低いかもしれません。

登記の流れを大まかにご説明すると、下記のようになります。

建物表題登記の流れ

  1. 建物を管轄する法務局へ行く
  2. 敷地の登記簿と公図を取得
  3. 建物図面、平面図を作成する
  4. 建物表題登記申請書を用意する
  5. 住民票、所有権証明書、建築確認書類、完了検査証、原本証明書、現地地図を用意する
  6. 用意した書類を法務局へ持参し、申請を行う

上記をご覧いただくとわかるように、全くの素人には理解しづらい書類もたくさん必要になります。したがって、「不動産に関する知識がある」という方以外は、司法書士に任せたほうが無難かもしれません。

しかしながら、全くの素人でもできる諸費用の節約方法があります。それは、「手数料の安い司法書士を探す」という方法です。実は、司法書士に支払う報酬額は、ピンキリの相場なのです。

したがって、安い場合と高い場合では、10万円以上の節約効果を得られる可能性があります。住宅ローンの諸費用を抑えたい方は、必ず覚えておきましょう。

万が一、不動産会社の指定する司法書士を利用するように促された場合も、必ず比較検討するようにしてください。中には著しく高い金額を提示されるケースもあるので、留意しておきましょう。

住宅ローンの手数料を含む諸費用については「住宅ローンの手数料含む諸費用は120万円? 諸費用を一覧にして解説!」を参考にして下さい。

まとめ

住宅ローンの諸費用は非常に高額です。しかしながら、工夫次第で節約することもできます。予算を明確にしつつ、できるかぎり無駄な諸費用を節約するようにしましょう。

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