• 2017.11.02
  • 2019.10.28

住宅ローンの種類には何がある?あなたに合った住宅ローンの見つけ方を徹底解説!

住宅ローン種類
じぶん銀行

住宅ローンの借入先を決定するときは様々な「タイプ」の特徴を理解し、一つひとつ選択しています。変動金利型か固定金利型かだけでなく、返済方法や手数料の支払方法、制度の利用の有無などを決めていかなければなりません。

これから住宅ローンの借入先を探そうという人にとっては難しいかもしれませんが、この記事で「これだけの種類がある」という全体像を把握してください。

住宅ローンの種類には何がある?

住宅ローンは、借入先や金利タイプ、返済方法などによって返済額や利息額が異なります。住宅ローンを決める際に選択しなければならない項目や返済額に影響する内容を紹介していきます。

実際には少しずつ決めていきますので、一気に考える必要はありませんが、このような種類があるということをまず知っておきましょう。

  • 借入先:民間金融機関・住宅金融支援機構(フラット35)・財形住宅融資
    ※不動産業者と提携している提携ローンや勤務先で申し込める提携ローンと非提携ローンの区別もあります。
  • 金利プラン:変動金利型・全期間固定金利型・固定金利期間選択型(10年固定など)・金利ミックス型
    ※段階金利や上限付き変動金利などもあります。
  • 返済方法:元利均等返済・元金均等返済
    手数料の支払方法:定率型・定額型
  • 借入内容:借入金額に対する自己資金の割合や金融機関との取引内容
    制度の利用:勤労者住宅資金利子補給制度

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

住宅金融支援機構では、様々な種類を取り扱っています。

  • フラット35とフラット35S(Aタイプ・Bタイプ)
  • フラット20とフラット35
  • 子育て支援型や地域活性化型
  • 買取型と保証型

2つのフラットを組み込む「ダブルフラット」や売主の住宅ローンを引き継げる「アシューマブルローン」、リフォーム費用と一緒に借りられる「リフォーム一体型」、住宅の性能を向上させると利用できる「リノベ」などの種類もあります。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

自分に合った住宅ローンは3ステップで選ぼう!

住宅ローン3ステップ

自分に合った借入先を選ぶための3ステップを紹介します。借入先を選ぶステップは、「借入金額を決める」、「返済期間を決める」、「金利タイプを選ぶ」を基本とし、そこから住宅ローンの借入先を決めていきます。

ステップ1.借入金額を決める

まず住宅ローンを選択しようとする際に決めるのは借入金額です。借入金額を決めるには、金利や返済期間をわかる必要があるため、決めるのは借入金額ではなく、毎月の返済額でも構いません。

毎月、いくらぐらいなら余裕を持って返済できるか、家計を見返して考えておきます。あらゆる支出に住宅ローンが優先するなら別ですが、一般的には他の支出もありますので、住宅で支出できる金額を決めておきます。

また、見学会などでグレードの高い物件を見て、予算面で無理をしてしまうのを防ぐためにも先に決めましょう。

借入金額を決めるポイント

  • 家計を見直し、予算を決めてから考えます。
  • 毎月の返済額をベースにすると分かりやすい。

ステップ2.返済期間を決める

返済期間は、できれば60歳まで、遅くとも65歳までに返済が終わるように設定します。毎月の返済額だけで決めてしまうと、返済期間が長くなってしまい、退職後の年金収入中心の期間も支払わなければならなくなります。

また退職金で一括返済を考えている人も注意が必要です。退職後の生活資金が不足する可能性がありますので、退職後の資金計画を立てておく必要があります。

住宅ローンの返済額は、金利、借入金額、返済期間の3つの要素で決まりますが、自分で決められる借入金額と返済期間を先に決めておくことで、自分に合った借入先を見つける準備をしています。

また、金利や借入先、希望物件により借入金額や返済期間を見直すかもしれませんが、その際には、親からの贈与や自己資金の増額、購入の延期など別の手段を取るようにし、借入金額と返済期間は変更しないようにしましょう。

返済期間を決めるポイント

  • 退職前に支払いが終わるようにします。
  • 退職金は退職後の生活資金になりますので、あてにし過ぎないように。
  • 資金計画を立てると安心です。

ステップ3.金利タイプを決める

最後に、変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型などの金利タイプを決めます。基本的にはそれぞれの特徴を理解し、家計に合ったタイプを選びます。金利タイプの選択は、住宅ローンの返済額を決定する金利につながります。

つまり、変動金利型を選択すれば金利は低くなり、全期間固定金利型を選べば変動金利型より金利は高くなります。詳しくは、次の特徴をご覧ください。

3つの金利タイプ特徴まとめ

金利タイプ 変動金利型 全期間固定金利型 固定金利期間選択型
特徴 返済期間中も金利が変動するタイプ 返済期間中は金利が一定のタイプ 固定金利期間中は金利が一定で、期間終了後に金利タイプを選択するタイプ
メリット 全期間固定金利型に比べ金利が低い。 返済期間中は金利が一定のタイプ 10年固定など、期間によっては低い金利で借りられることがある。
デメリット 金利の変動により返済額が増える可能性がある 金利が高い分、支払う利息額が増える。 期間終了後に、金利が変動している返済額が増える可能性がある。
こんな人におすすめ 返済期間中も金利の変動に気を配れる人。 他に大きな支出があり、計画的な返済をしたい人。 返済期間を10年や20年など短く設定できる人。

変動金利型を選択している人の割合が高く、なんとなく「みんなと同じなら・・・」と思いがちですが、上記の特徴などを参考に自分にあった金利タイプを選ぶようにしましょう。

自分に合った借入先を選ぶ

住宅ローンの返済額を決定する、金利(のタイプ)、借入金額、返済期間を決めたら、いよいよ借入先を選んでいきます。

住宅ローンの借入先を決めるポイント

住宅ローンの借入先を選ぶポイント・手順は次の通りです。

  • 金利の低い金融機関を多めに選び、都市銀行等は近くに店舗があるか確認する。
  • あらかじめ3つのステップで決めておいた条件でシミュレーションをする。
  • シミュレーションは諸費用を含めて行う。
  • 住宅ローンの仮審査に申し込む金融機関を2~3行選ぶ。
  • 最終的に利息額の少ない金融機関に絞り込む。
具体的なシミュレーションをするには、下記のツールが便利です!

住宅ローンの借入先

住宅ローンの借入先を大きく分けると、銀行や信金などの民間ローン、住宅金融支援機構のフラット35、公的ローンの財形住宅融資の3つになります。それぞれの特徴を確認しましょう。

借入先の種類 民間ローン フラット35 財形住宅融資
特徴 様々な金利タイプを取り扱う。
選択肢が豊富。
全期間固定金利型のみですが、幅広い層に対応している。 毎月一定額を積み立て、
その資金をもとに融資を受けられる。
メリット 多種多様な住宅ローンを取り扱うため、自分に合った商品がある。 全期間固定金利型なので、
返済期間中金利が変動しない。
フラット35との併用が可能で、
要件を満たせば金利が下がる。
デメリット 種類が多いため、どれを選んだらよいか分からない。 変動金利型よりも金利が高い。 財形を導入している企業の従業員しか利用できない。
こんな人におすすめ 変動金利型や固定金利期間選択型を中心に選びたい人。 全期間固定金利型を選びたい人。 高校生以下の子供がいる人など、金利をさらに下げられる人。

財形住宅融資は、勤務先に導入していなければ利用できませんので、民間ローンとフラット35の比較になる人もいます。

各金利タイプの取扱機関

変動金利型 全期間固定金利型 固定金利期間選択型
取扱機関 民間金融機関 民間金融機関
フラット35
民間金融機関
財形住宅融資(5年固定)

財形住宅融資は、固定金利ですが、全期間固定金利型ではなく、5年毎に金利を見直しますので、固定金利期間選択型に分類しました。

諸費用がいくらかかるか調べよう

金利とともに諸費用の額も重要です。特に保証料や事務取扱手数料の金額が大きく、差が出やすいポイントです。シミュレーションで毎月の返済額などの基本的な試算結果だけでなく、諸費用の金額も確認しておきましょう。

住宅ローンの諸費用について詳しく知りたい際は「住宅ローンの諸費用は240万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説」を参考にして下さい。

まとめ

住宅ローンを選ぶ際に、金利タイプや返済方法など、様々な種類から選ばなければならず、初めての人には複雑に感じるかもしれません。

基本的には今回紹介した3つのステップの中で、少しずつ理解できると思いますので、一気に覚える必要はありません。重要なことは、自分で決められることを先に決め、それを軸に借入先を探すことです。

そうすることで、住宅ローンを組んだ後に「返済が厳しい」という状況になる可能性が低くなります。これから住宅ローンの借入先を探そうと考えている人は参考にしてみてください。

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