あなたが住宅ローン減税の条件に当てはまるかすぐわかる!〈新築&中古〉

住宅ローン減税
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住宅ローンを組んで住宅を購入する方が、忘れてはいけないのが「住宅ローン減税」です。条件を満たした場合、最長10年間、最大400万円税金が安くなるという制度です。減税額が大きいので住宅ローンを組んで購入する場合はとても重要な知識です。

住宅ローン減税の条件がわからないからと、誤って条件に合わない住宅を購入してしまったり、ややこしいからと申請せずにいたりするのは非常にもったいないことです。

この記事では、あなたが住宅ローン減税の条件に当てはまるかどうか、どれだけ税金が安くなるのかについて丁寧に解説します。これを読めば、住宅ローン減税の理解が大きく深まります。

最初に知っておこう!住宅ローン減税とは何か

税金を支払う人が住宅ローンを利用して、住宅を買った場合と、その他増改築や大規模修繕をした時に、一定条件を満たしていれば、取得や増改築等をして居住した年から最長10年間、所得税・住民税から税金が控除される制度です。

年末時の住宅ローン残高の1%を控除額として、10年間減税されます。最大で400万円の減税を受けることができるものです。

住宅ローン減税の控除額(一般住宅)

入居開始年 控除対象限度額 控除額(10年間) 最大控除額 住民税からの控除上限額
平成26年4月~
平成33年12月
4,000万円 1.0% 400万円 13.65万円/年
(前年課税所得×7%)

住宅ローン減税の控除額(認定長期優良住宅・認定省エネルギー建築物)

入居開始年 控除対象限度額 控除額(10年間) 最大控除額 住民税からの控除上限額
平成26年4月~
平成33年12月
5,000万円 1.0% 500万円 13.65万円/年
(前年課税所得×7%)

住宅ローン減税と住宅ローン控除は同じ

住宅ローン減税、住宅ローン控除などの呼び方がありますが、正式な名称は「住宅借入金等特別控除」と言い、どちらも同じ制度です。本記事では、住宅ローン減税と呼ぶことにします。

住宅ローン減税は新築の場合も中古住宅購入の場合も利用することができます。では、新築と中古それぞれの条件を見ていきましょう。

条件が違う?新築住宅と中古住宅の条件

住宅ローン減税は、新築住宅、中古住宅どちらの取得でも利用できますが、住宅の要件に違いがあります。

新築住宅の住宅ローン減税条件

新築住宅の場合の条件は次のものがあります。 

  • 床面積50㎡以上であること
  • 自ら居住すること
  • 自己の居住部分が2分の1以上であること
  • 取得日から6ヶ月以内に入居し、減税を受ける年の年末まで引き続き居住していること
  • 金融機関からの借り入れで、返済期間が10年以上あること
  • 減税を受ける年の所得が3000万円以下であること

では、それぞれの条件について解説していきます。 

床面積50㎡以上であること

床面積とは、不動産登記上の床面積であり、戸建て住宅の場合は柱の中心を結んだ線となりますが、マンションなど共同住宅の場合は、柱の内側を結んだ線の面積が登記上の床面積となります。

マンションなどのパンフレットの床面積は戸建て同様、柱の中心を結んだ面積で書いてある場合があるので、購入の際には登記上の床面積はどうなるのか法務局が発行している登記簿や、共同住宅の建築会社に確認して、50㎡以上である物件を選ぶことが重要となります。

これから設計する場合は、要件に当てはまる住宅を建てる、建て売り住宅の購入なら条件に当てはまる住宅を購入することを第一に優先します。

自ら居住すること

自ら、税金を払う人であり、ローンを返済する人が居住することも条件の一つです。つまり、自分は住まずに賃借しようとしている物件や、年に数回だけ訪れる別荘などは対象とはなりません。

当初は自分や家族が住んでいて対象となっていても、転勤などで家族全員が引っ越しすることになったため、手放さずに対象の家を貸す場合も、年末に居住していない年については、減税をうけることはできません。

この場合は、転勤から戻ってきてその家に再度居住した年以降については、最初の年から最大10年目までであれば対象となります。

また、取得者本人のみが別のところに住んでいても、家族が対象の建物にそのまま住んでいれば継続して減税となるので、売却予定がないならそのような方法をとることも視野にいれてみましょう。

自己の居住部分が2分の1以上であること

事務所や店舗など事業用のスペースと、居住用のスペースが一つの建物となっている場合、居住用部分の床面積が全体の2分の1以上でなければこの減税の対象の建物とはなりません。

また、居住用部分が2分の1以上であっても、あくまでも居住用の部分についてだけ、減税の対象となるので、自宅で事業をしようと考えている方は注意が必要です。

取得日から6ヶ月以内に入居し、減税を受ける年の年末まで引き続き居住していること

住宅を取得(新築または購入)した日から6ヶ月以内に入居(住民票を移す)し、12月31日まで引き続いて住んでいた場合に、その年の減税の対象となります。

例えば、2017年12月に住宅を取得し、引っ越しが2018年2月となった場合は、2019年に2018年分の確定申告をすることで、2018年分の所得税から減税が始まります。

金融機関からの借り入れで、返済期間が10年以上あること

借り入れ先は基本的には金融機関であることが必要です。親族や知人など個人的な付き合いの先からの借り入れでは、この減税制度は使えません。

但し、勤務先からの借り入れの場合は、金利が0.2%以上であれば減税の対象となる可能性があります。(2016年までは1.0%でしたが、平成29年度(2017年度)税制改正により、0.2%に引き下げられました。)当然、金利が証明できる書面が必要となります。

勤務先からの借り入れとは、勤務先が社員の住宅取得を推進している場合、会社内の制度として低い金利で住宅購入のための資金を貸してくれる場合があります。勤務先で確認してみましょう。

返済期間についてですが、これは単純に住宅ローンの返済期間が10年以上である必要があるというものです。気になるのが、繰り上げ返済によって当初の返済期間より短くなった場合の扱いですね。

繰上げ返済した場合は、最初に住宅ローンの返済を始めたときから、返済を完済する予定の期間が10年以上あれば継続して対象となります。

つまり、当初15年返済で住宅ローンを組んだが、3年目に繰上げ返済をして残り期間が9年となったとしても、3年+9年=12年となり、10年以上となるので残りの9年間も対象のままとなります。

しかし、繰上げ返済をしたために残り期間が5年となった場合、3年+5年=8年となり、10年未満となるため、繰上げ返済以降は住宅ローン減税を受けることはできなくなります。

金融機関からの借入であれば、金利が何%であっても対象となります。総支払利息を考えると金利はできるだけ低い越したことはありませんし、返済期間も短いほど利息は少なくなります。

しかし、返済期間は、1.0%未満の金利で住宅ローンを組むことができるのであれば、住宅ローン減税のことを考えると、返済期間を9年にするぐらいなら、10年を検討する余地はあるのではないでしょうか。

もちろん、その他の要件は満たしていることが必要となります。自分が返済できる最短期間と住宅ローン減税を使った10年とで、ぜひシミュレーションしてみて下さい。

減税を受ける年の所得が3000万円以下であること

納税者(債務者)の減税を受ける年の所得が3000万円以下の場合に対象となります。あくまでも「所得」、年収から経費を引いた後の金額です。会社員・公務員であれば、年収が3220万円を超えると住宅ローン減税は使えません。一般的にはあまり気にする必要はない条件でしょう。

中古住宅の住宅ローン減税条件

中古住宅で住宅ローン減税が適用されるには、新築住宅の条件に加えて、以下の条件が追加されます。

  • 築年数が一定年数以下であることまたは耐震基準に適合していること

では、それぞれについて解説していきましょう。 

築年数が一定年数以下であることまたは耐震基準に適合していること

マンションなど耐火建物の場合は築後25年以内、耐火建物以外(木造)の場合は築後20年以内であれば対象となります。それ以上の築年数であっても、一定の耐震基準に適合するものであれば対象となります。

とはいえ、昭和56年5月以前新築の建物は、建築基準法で現行の耐震基準がまだ定められていなかった時の建物なので、住宅ローン減税の対象となるかどうかだけでなく、住む上でも、新築以降、建物に耐震性向上のための手が加えられているか業者に確認したいものです。

住宅ローン減税で戻ってくる金額の目安

10年間で最大400万円が戻ってくる

住宅ローン減税は、10年間の控除合計が最大で400万円となります。

【計算式】
その年の12月31日の住宅ローン残高(最大4000万円)×1% = 住宅ローン減税額
所得税額 - 住宅ローン減税対象額 = 所得税納税額 

この計算式でマイナスとなる場合は、翌年の住民税から控除できます。

翌年の住民税 - 次のいずれか低い額(残った住宅ローン減税額、13万6,500円、前年の住民税課税所得の7%)= 住民税納税額

事例で見る住宅ローン減税で戻ってくる金額

では、事例で確認してみましょう。

家族構成:専業主婦の妻と小学生の子ども二人
借り入れの概要:全期間固定型、金利1.5%、35年返済とした場合

年収400万円で3500万円を借りたAさん

毎年の所得税・住民税の減税額が16.9万円となり、10年間で169万円の減税合計となります。

内訳としては、所得税全額である約7万円、住民税からは課税所得の7%である約10万円の減税となります。所得税の納付税額はゼロとなり、納める必要がなくなるので、翌年の住民税は年間約4万円を納付することになります。

本来Aさんの場合、所得税・住民税併せて約20万円の納税なのですが、住宅ローン減税を受けることによって、納税は住民税の4万円のみとなります。

この条件ですと、当初の10年間は、年間約50万円から40万円の金利を支払うことになりますが、そのうち毎年17万円分は住宅ローン減税として戻ってきたと考えることができます。

では、年収700万円で、4000万円を借りた場合を考えてみましょう。

年収700万円で4000万円を借りたBさん

初年度は所得税・住民税合わせて39万円の減税となりますが、年々減税額は減少し、10年目では、30万円となります。10年間で349万円の減税合計となります。

内訳としては、初年度は所得税全額である約25万円、住民税からは控除最高額の13.65万円、合計約39万円の減税となります。所得税は納付税額はゼロになりますので納める必要はないですが、一方住民税は、翌年(初年度)約22万円を納付することになります。

2年度目から10年度目までについては、所得税は全額控除対象となりますが、住民税は22.6万円から30.2万円と納付額が年々増加していきます。なぜなら、住宅ローンの残高が減ることによって、住宅ローン減税の額が減額されていくからです。

本来Bさんの場合、本来所得税・住民税併せて10年間で約600万円の納税なのですが、住宅ローン減税を受けることによって住民税のみ10年間で259万円の納税となります。

この条件ですと、当初の10年間は、約60万円から47万円の金利を支払うことになりますが、そのうち約39万円から30万円はローン減税として戻ってきたと考えることができます。

※本シミュレーションは2017年税制により計算しています。

住宅ローン減税が対象外だった場合の対処方法

もし、住宅ローン減税に当てはまらない場合は、次の制度が利用できるか検討してみましょう。

すまい給付金

給付金は一時金で、給付額は住宅取得時の消費税率と取得者の収入によって異なります。消費税8%で収入の目安425万円以下の場合は、30万円が給付基礎額となり、それに建物の所有権の持分を掛けた額となります。

例えば、住宅の所有権が夫80%、妻20%の持分があった場合、
夫:30万円 × 80% = 24万円給付
妻:30万円 × 20% = 6万円給付

となります。

この給付金は住宅ローン減税との併用も可能ですが、住宅ローン減税が利用できなくても一定の要件を満たした50歳以上の方も対象となります。

すまい給付金は以下の要件を満たしている場合対象となります。

  • 対象住宅の所有者であること
  • 対象住宅へ居住していること
  • 収入が一定以下であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 第三者機関の検査を受けた住宅であること など

認定住宅新築等特別税額控除

控除額は、4万3800円に床面積を掛けた額(最大650万円)に10%を掛けた額が所得税から控除されるものです。(その年の所得税から引切れなかった場合は、翌年に繰り越しされます)

なお、この控除を使用した場合は、住宅ローン減税の申請はできないので注意しましょう。

認定住宅新築等特別税額控除は、以下の要件を満たした場合に利用できます。

  • 長期優良住宅または低炭素化建築物を取得したこと
  • 取得の日から6ヶ月以内に居住していること
  • この控除を受ける年の所得が3000万円以下であること
  • 対象住宅の床面積が50㎡以上であること など

減税以外で、住宅ローンをお得に借りるための方法

住宅ローン減税以外で、住宅ローンをお得に借りるための方法を、2つお伝えします。

複数の金融機関で検討しよう

住宅ローンの金利は、金融機関によって違いがあります。しかし、金利だけで金融機関を選ぶのは危険です。

金利だけでなく、事務手数料や保証料、登記費用や火災保険・生命保険についても金額や、その金融機関での加入が強制されているかどうかなども含めて、複数の金融機関で検討しましょう。

もちろん、借りた後も長い「返済」という付き合いが続くことを考慮することも、大きな要素の一つです。

優遇金利はできるだけ最初に多く下げ幅を獲得しよう

変動金利でも固定金利でも、まず、店頭金利という窓口に表示されている金利から、交渉次第で金利を低くてしてくれることがあります。「優遇金利」といわれるもので、それまでの取引実態や勤務先、年収などによって変わります。

変動金利の場合は、「優遇金利」の幅について特に注意しなければなりません。借り入れ当初の優遇金利幅が住宅ローンの返済期間の最後まで同じということは少なくて、一般的には金利を見直すたびに優遇金利の下げ幅が小さくなります。

なぜならば、金融機関はなるべく優良な新規の融資先を獲得したいと考えているからです。であれば、最初になるべく多くの下げ幅が得ることができるように賢く交渉したいものです。

住宅ローンをお得に借りたい際は「金利の低い金融機関を知りたい!金利でみる住宅ローンの比較の仕方」を参考にして下さい。

まとめ

住宅ローン減税は、所得控除を受けたあとに計算して出た税額から、さらにダイレクトで減税される、とてもお得な制度です。

とはいっても、最大で10年間という終わりが決まった制度です。住宅ローンを10年で完済できる人は少なく、住宅ローン減税が終わったあとも返済は長期に続きます。

11年目からは突然その恩恵がなくなることも考慮にいれて、減税分は貯蓄にまわしてその貯まった減税貯蓄を、住宅ローン返済11年目以降に一部繰上げ返済に回せるような家計を心がけることが、減税が終わったあとも賢く、安心して暮らせる秘訣です。

執筆者情報

小野みゆき

小野みゆき FP Cafe登録パートナー

得意分野:不動産、公的年金など社会保険制度、iDeCo・確定拠出年金(DC)、住宅ローン
資格:社会保険労務士・ファイナンシャルプランナー(CFP)・1級DCプランナー・年金マスター

持っている知識や経験を惜しみなく伝えて、お金に関する不安を和らげるお手伝いをしています。身近でいつでも気軽に相談できる社労士FPです。

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