住宅ローン控除の条件の全知識!新築・中古住宅で減税の対象外のケースの対処方法

住宅ローン減税
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住宅ローンを組んで住宅を購入する方が、忘れてはいけないのが「住宅ローン減税」です。条件を満たした場合、最長10年間、最大400万円税金が安くなるという制度です。減税額が大きいので住宅ローンを組んで購入する場合はとても重要な知識です。

住宅ローン減税の条件がわからないからと、誤って条件に合わない住宅を購入してしまったり、ややこしいからと申請せずにいたりするのは非常にもったいないことです。

この記事では、あなたが住宅ローン減税の条件に当てはまるかどうか、どれだけ税金が安くなるのかについて丁寧に解説します。これを読めば、住宅ローン減税の理解が大きく深まります。

最初に知っておこう!住宅ローン控除(減税)とは何か

住宅ローン控除(減税)は、一定の条件を満たした状態で住宅ローンを利用した場合に、居住した年から最長10年間にわたって、所得税・住民税から税金が控除される制度です。

控除が適用されるのは、住宅を買った場合だけでなく、その他増改築や大規模修繕をした時も対象となります。

税金の控除を受けられる金額は、年末時点での住宅ローン残高の1%となり、10年間の合計額で最大400万円の控除を受けることが出来ます。

(一般住宅)住宅ローン減税の控除額

入居開始年 控除対象限度額 最大控除額 住民税からの控除上限額
平成26年4月~
平成33年12月
4,000万円 400万円 13.65万円/年
(前年課税所得×7%)

(認定長期優良住宅・認定省エネルギー建築物)住宅ローン減税の控除額

入居開始年 控除対象限度額 最大控除額 住民税からの控除上限額
平成26年4月~
平成33年12月
5,000万円 500万円 13.65万円/年
(前年課税所得×7%)

新築住宅の住宅ローン控除(減税)条件

新築住宅の場合の条件は次のものがあります。 

  • 床面積が50㎡以上であること
  • 自らが居住する住宅であること
  • 自己の居住部分が2分の1以上であること
  • 取得日から6ヶ月以内に入居し、減税を受ける年の年末まで引き続き居住していること
  • 金融機関からの借り入れで、返済期間が10年以上あること
  • 減税を受ける年の所得が3000万円以下であること

では、それぞれの条件について解説していきます。 

床面積が50㎡以上であること

住宅ローン控除を受けるためには、不動産登記上の床面積が50㎡以上である必要があります

ただし、マンションなどのパンフレットに記載されている床面積は、不動産登記上の床面積と異なる数字になっている場合があるということには注意が必要です

なぜ異なる数字になっている場合があるのかというと、戸建ての場合とマンションの場合では床面積の計算方法が違うのですが、パンフレットによっては「戸建ての計算方法で、マンションの床面積を計算してしまっている場合がある」ためです。

つまり、パンフレットに記載の床面積が50㎡をギリギリ上回っているくらいだと、不動産登記上の床面積では50㎡を下回ってしまっているという可能性があるのです。

正しい床面積は、法務局が発行している登記簿や、マンションの建築会社に問い合わせることで確認ができます。

住宅を購入・建築をする前に、床面積の条件を満たしているのかを必ず確認しておきましょう。

自らが居住する住宅であること

住居の所有者自身が済むということも条件の一つです
自身が住まずに貸し出す物件や、年に数回だけ訪れる別荘などでは控除の対象にはなりません。

また、住宅ローンの返済中に単身赴任などのやむを得ない事情によって、住宅の所有者が別のところに住む場合もありますよね。この場合、家族が対象の建物にそのまま住んでいれば、継続して控除の対象となります。

当初は自分や家族が住んでいて対象となっていても、転勤などで家族全員が引っ越しすることになったため、手放さずに対象の家を貸す場合も、年末に居住していない年については、減税をうけることはできません。

この場合は、転勤から戻ってきてその家に再度居住した年以降については、最初の年から最大10年目までであれば対象となります。

取得日から6ヶ月以内に入居し、減税を受ける年の年末まで引き続き居住していること

住宅を取得(新築または購入)した日から6ヶ月以内に入居し、12月31日まで引き続いて住んでいた場合に、その年の減税の対象となります。※ここで指す6ヶ月以内の入居とは、新居に住民票を移したタイミングとなります。

例えば、2017年12月に住宅を取得し、引っ越しが2018年2月とします。
この場合、2019年に2018年分の確定申告をすることで、2018年分の所得税から減税が適用されます。

金融機関からの借り入れであること

借り入れ先は基本的には金融機関である必要があります。
親族や知人など、個人的な付き合いの先からの借り入れでは、この減税制度は使えません。

ただし例外として、借入先が勤務先で、かつ金利が0.2%以上であれば、減税の対象となる可能性があります。(2016年までは1.0%でしたが、平成29年度(2017年度)税制改正により、0.2%に引き下げられました。)

勤務先が社員の住宅取得を推進している場合、社内の制度として、住宅購入資金を貸してくれる場合があります。低い金利で貸してくれる場合が多いため、勤務先で確認してみましょう。

返済期間が10年以上であること

返済期間については、単純に住民ローンの返済期間が10年以上である必要があるというものです

ただし、繰り上げ返済をして、返済期間が借入当初よりも短くなった場合、継続して控除を受けられない場合があるため注意しましょう

繰り上げ返済をした場合の控除条件については、記事の後半で解説しています。

減税を受ける年の所得が3000万円以下であること

納税者(債務者)の減税を受ける年の所得が3000万円以下の場合に対象となります。

あくまでも「所得」、年収から経費を引いた後の金額です。会社員・公務員であれば、年収が3220万円を超えると住宅ローン減税は使えません。

一般的にはあまり気にする必要はない条件でしょう。

自己の居住部分が2分の1以上であること

事務所や店舗など事業用のスペースと、居住用のスペースが一つの建物となっている場合、居住用部分の床面積が全体の2分の1以上でなければこの減税の対象の建物とはなりません。

また、居住用部分が2分の1以上であっても、あくまでも居住用の部分についてだけ、減税の対象となるので、自宅で事業をしようと考えている方は注意が必要です。

中古住宅の住宅ローン控除(減税)条件

中古住宅で住宅ローン減税が適用されるには、新築住宅の条件に加えて、「築年数が一定年数以下であること、または耐震基準に適合していること」という条件があります

築年数については、マンションなど耐火建物の場合は築後25年以内、耐火建物以外(木造)の場合は築後20年以内であれば対象となります。

<中古住宅で、住宅ローン控除を受けるための築年数の条件>

マンションなどの耐火建物 木造住宅など耐火建物以外
築年数 築後25年以内 築後20年以内


もし、築年数が上記以上の年数だったとしても、一定の耐震基準に適合するものであれば対象となります。

とはいえ、昭和56年5月以前に新築された建物は、現行の耐震基準が定められていなかった時の建物です。

住宅ローン控除の対象となるかどうかだけでなく、実際にその家で生活をしていくためにも、建物に耐震性向上のための手が加えられているかを、業者に確認しておいた方が良いでしょう

耐震基準適合証明書の取得方法など、中古住宅で住宅ローンを受けるために必要な手続きについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
中古住宅も住宅ローン控除の対象になる!減税の条件、申請方法を解説

繰り上げ返済をした場合、住宅ローン控除は受けられる?

繰り上げ返済によって返済期間が短くなった場合でも、継続して住宅ローンを控除を受けられるのは「返済開始~繰り上げ返済後の完済までの期間が10年以上ある」という場合です。

文章だけでは少し分かりづらいかと思いますので、具体例を紹介しますね。

例えば、当初は15年で完済する予定で住宅ローンを組んでいて、3年目に繰り上げ返済をしたとします。

繰り上げ返済を行い、残りの返済期間が9年になった場合は、3年+9年=12年となり、返済開始から完済までの期間が10年以上となるため、控除対象のままになります。

それに対して、もし繰り上げ返済後に、残りの返済期間が5年になった場合は、3年+5年=8年となり、完済までの期間が10年未満となるため、繰り上げ返済以降は住宅ローン控除を受けることはできなくなります。

借り換え後でも住宅ローン控除を受けられる条件

ここまで住宅ローン控除の条件について解説してきましたが、「借り換えをした場合でも、控除は受けられるのか」という事は気になりますよね。

借り換えの場合は原則としては住宅ローン控除が適用されませんが、下記の2つの条件を両方とも満たしている場合であれば控除を受けられます。

  1. 新しく借り入れをする住宅ローンの返済期間が、10年以上であること
  2. 新しく借り入れをする住宅ローンが、当初の住宅ローンの返済のためであること

この条件の中で注意が必要なのは、(1)の方です。

新しく借り入れをする住宅ローンの返済期間が10年以上であること

借り換えの時に注意したいのは、新しく借り入れをする住宅ローンの返済期間です。 借り換え後も住宅ローン控除を受けるためには、新しく借り入れをする住宅ローンの返済期間が、10年以上である必要があります。

例えば、現在は借り入れから5年が経過しているとします。

ここから返済期間が15年のローンに借り換える場合であれば継続して控除を受けられますが、もし5年のローンに借り換える場合であれば控除は受けられなくなってしまいます。

10年未満の住宅ローンに借り換える場合は、借り換えによる利息軽減効果と、控除を受けられなくなるデメリットを比較して、どちらの方がお得になるのかを必ず計算しておきましょう

借り換えをする前に、控除の条件を満たしているか確認をしよう

住宅ローンの借り換えをすることで返済負担を大きく減らせる可能性がありますが、その借り換えを行ったことによって住宅ローン控除を受けられなくなってしまうことがあります。

控除される金額よりも、借り換え効果の方が小さくなってしまうと、結果的には多くお金を払わなければならない場合もあるため、必ず控除の条件を満たしているのかを確認しておきましょう

    転勤をした場合でも住宅ローン控除は受けられる?

    勤務先から急な転勤の命令が出た場合などで、購入した家から離れた地域に住まなければならない場合があります。この場合でも、一定の条件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。

    転勤をしても住宅ローン控除を受けられるパターンは、下記の3つです。

    • 単身赴任の場合
    • 控除期間中に転勤で家を離れていたが、帰ってきて再び同じ家に住む場合
    • 入居した年の年末までの間に家を離れたが、帰ってきて再び同じ家に住む場合

    ただしどの場合も、会社都合での転勤の場合でなければ、控除の対象とはなりません。

    それぞれの条件について、簡単に説明します。

    単身赴任の場合

    単身赴任で住宅所有者だけが家を離れ、その家族は住宅に住み続けるという場合は、引き続き住宅ローン控除を受けられます

    離れた土地に一人で住むことになるため、単身赴任をイヤがる方も多いかとは思いますが、住宅ローン控除を引き続き受けられるのは嬉しいポイントといえます。

    控除期間中に転勤で家を離れていたが、帰ってきて同じ家に住む場合

    これまで住宅ローン控除を受けていた人が転勤になり、家族を含めて住宅に住まなくなった場合、控除は受けられなくなります

    ただし、次の条件をすべて満たしている場合であれば、再入居したあとは控除を受けられます。

    • 勤務先からの命令で、やむを得ず転勤になる場合
    • 平成15年4月1日以降に、住宅に住まなくなった場合
    • 家から離れるまでに、一定の手続きを行っている事

    入居した年の年末までの間に家を離れたが、帰ってきて同じ家に住む場合

    入居を開始した年の年末までに転勤となってしまった場合、下記の条件を満たしていれば、再入居したあとは控除を受けられるようになります。

    • 勤務先からの命令で、やむをえず転勤する場合
    • 住宅の取得日から、6ヶ月以内に本人が住んでいること

    住宅ローン控除条件を満たしていない場合でも使える制度

    もし、住宅ローン控除の条件を満たしていなかった場合には、次の制度が利用できるか検討してみましょう。

    すまい給付金

    すまい給付金は、特定の条件を満たすことによって、最大50万円の給付金を受け取ることができる制度です。
    給付額は住宅取得時の消費税率と取得者の収入によって異なります。

    消費税が8%で、収入の目安425万円以下の場合は30万円が給付基礎額となり、それに建物の所有権の持分を掛けた額となります。

    例えば、住宅の所有権が夫80%、妻20%の持分があった場合、
    夫:30万円 × 80% = 24万円給付
    妻:30万円 × 20% = 6万円給付

    となります。

    この給付金は住宅ローン減税との併用も可能ですが、住宅ローン減税が利用できなくても一定の要件を満たした50歳以上の方も対象となります。

    すまい給付金は以下の要件を満たしている場合対象となります。

    • 対象住宅の所有者であること
    • 対象住宅へ居住していること
    • 収入が一定以下であること
    • 床面積が50㎡以上であること
    • 第三者機関の検査を受けた住宅であること など

    認定住宅新築等特別税額控除

    控除額は、4万3800円に床面積を掛けた額(最大650万円)に10%を掛けた額が所得税から控除されるものです。(その年の所得税から引切れなかった場合は、翌年に繰り越しされます)

    なお、この控除を使用した場合は、住宅ローン減税の申請はできないので注意しましょう。

    認定住宅新築等特別税額控除は、以下の要件を満たした場合に利用できます。

    • 長期優良住宅または低炭素化建築物を取得したこと
    • 取得の日から6ヶ月以内に居住していること
    • この控除を受ける年の所得が3000万円以下であること
    • 対象住宅の床面積が50㎡以上であること など

     

    まとめ

    この記事では、住宅ローン控除を受けられる条件について解説してきました。

    住宅ローン控除は、所得控除を受けたあとに計算して出た税額から、さらにダイレクトで減税されるとてもお得な制度です。
    住宅ローン控除を受けた場合と受けなかった場合では、100万円~200万円以上もの差が出ることもあります。

    住宅ローンの購入を検討する際には、ぜひ住宅ローン控除の条件を満たしているか確認してみて下さい。

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