住宅ローンで審査をする保証会社の有無で何が変わるのか?

住宅ローン審査の保証会社
じぶん銀行
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

住宅ローンを利用するとき、保証会社に保証料を支払う必要があります。「保証」といっても、保証するのは金融機関に対してですので、返済が厳しくなった時に利用者の肩代わりしてくれるわけではありません。

しかも諸費用の中で最も高いのが保証料、これが無料になるとトクだと思いませんか?そこで今回は、保証会社と保証料のしくみについて解説していきます。最も安くなる方法はあるのか?記事をお読みください。

住宅ローンで審査をする保証会社について

保証会社は、住宅ローンの利用者が滞納したときに、利用者に代わって金融機関に返済し、保証会社が利用者に返済を求める役割を担っています。

住宅ローンを利用するためには、事前審査や本審査に通る必要がありますが、保証会社は本審査で利用者の情報をチェックしています。

保証会社に支払う保証料

保証会社は滞納したときに借金を肩代わりしなければなりませんので、リスクがあります。

住宅ローンの利用者の何割が滞納するかなど、過去のデータをもとに必要な資金を算出し、事前に利用者から保証料として受け取ります。これが住宅ローンを利用するときの諸費用の一つとなっています。

保証料が不要な金融機関

ネット銀行を中心に、保証料を支払う必要がない金融機関があります。なぜ保証料が不要かと言いますと、保証会社を使わず、金融機関自らが滞納リスクを負っているためです。単純比較はできませんが、その分、審査基準は厳しくなると考えられます。

では、保証会社の有無を調べましたので、それぞれの違いを具体的に見ていきましょう。

保証会社による保証が必要な銀行と不要な銀行

都市銀行、信託銀行、ネット銀行等に分類した、保証会社の有無の一覧です。ネット銀行等は保証会社を利用していないため、保証料は不要となります。

分類 金融機関 保証会社の有無
都市銀行 みずほ銀行
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
りそな銀行
信託銀行 三菱UFJ信託銀行
三井住友信託銀行
ネット銀行等 イオン銀行 ×
じぶん銀行 ×
住信SBIネット銀行 ×
ソニー銀行 ×
楽天銀行 ×

保証料を支払う方法がいくつかありますので、確認していきます。

保証料を支払う方法

保証会社を利用している金融機関では保証料を支払う必要がありますが、一般的には2つの支払方法があります。一括前払い方式(保証料外枠方式)と金利上乗せ方式(保証料内枠方式)です。

一般的には、金利上乗せ方式より一括前払い方式の方が保証料の総額は安くなります。なお、保証料の他に、事務手数料(多くは32,400円)を保証会社に支払う必要があります。

一括前払い方式(保証料外枠方式)

一括前払い方式(保証料外枠方式)は、金利に上乗せせず一括して払う方法です。保証料は、借入金額、返済期間によって異なりますが、都市銀行の保証料で比べてみても大きな金額の差はありません

借入金額3,000万円、返済期間30年の場合、保証料は60万円弱となります。

金利上乗せ方式(保証料内枠方式)

一方、金利上乗せ方式(保証料内枠方式)は金利に上乗せして支払う方法ですので、最初の諸費用を抑えることができます。ただ金利が高くなるため審査も厳しくなります。多くの金融機関では、0.2%の上乗せとなります

借入金額3,000万円、返済期間30年の場合、金利上乗せ方式を選ぶことで、総返済額が90万円超多くなります。

ネット銀行等は保証料がない分お得か?

ネット銀行等は保証会社を利用していないため、保証料が不要です。ただ、保証料がなくても、事務取扱手数料がかかります。事務取扱手数料は、保証会社を利用している金融機関にはない費用ですので、必ずしもおトクとは言えません。

事務取扱手数料も保証料と同じく、2つのタイプから選択します。

定額型

事務取扱手数料として、一定額支払うとともに、金利に0.2%上乗せされるタイプです。保証料の金利上乗せ方式に似ています。

定率型

借入金額に対して一定割合(最低取扱手数料あり)を最初に支払うタイプです。保証料の一括前払い方式と似ています。

金融機関ごとの事務取扱手数料一覧

イオン銀行の定額型は、金利に0.2%上乗せされるタイプですが、ソニー銀行の場合、どちらかを選択できるわけではなく、商品によってタイプが決まっています。また、楽天銀行は定額型しかありませんので金利の上乗せはありません。

金融機関名 定額型 定率型(最低手数料)
イオン銀行 108,000円 2.16%(216,000円)
じぶん銀行 2.16%
住信SBIネット銀行 2.16%
ソニー銀行 43,200円 2.16%
楽天銀行 324,000円

一括前払い方式と金利上乗せ方式、どちらがいい?

ネット銀行等の事務取扱手数料は、商品を決めると自動的にタイプが決まりますが、保証料の場合、どちらか選ぶことができますので、どちらがいいか考えてみましょう。

一括前払い方式は、次のような仕組みで保証料の額が決まります。

▼ 一括前払い方式 融資額1,000万円あたりの保証料

融資期間 15年 25年 35年
元利均等返済 119,820円 172,540円 206,200円
元金均等返済 101,950円 139,080円 163,290円

例えば、借入金額3,000万円、返済期間35年の場合、上記の金額は、1,000万円あたりの保証料なので、

206,200円×3=618,600円

となります。

ただ、実際には審査の結果によって保証料は変動します。上記の金額は最安値の金額となります。

一方、金利上乗せ方式は、金利に0.2%を上乗せします。次の条件で、タイプによる違いを見てみましょう。

▼ 借入条件

借入金額3,000万円 返済期間35年 金利0.625%(元利均等返済)

一括前払い方式 金利上乗せ方式
金利 0.625% 0.825%
返済期間 3,000万円 3,000万円
総返済額 33,408,346円 34,549,392円
保証料 618,600円 0円
保証会社手数料 32,400円 32,400円
団信保険料 0円 0円
印紙代 0.625% 0.825%
登記手数料 150,000円 150,000円
合計 34,229,346円 34,751,792円

このシミュレーションの場合、一括前払い方式の方が、522,446円安くなります。単純な比較だけなら、一括前払い方式の方がいいことになります。

金額だけでは比較できない?一括前払い方式と金利上乗せ方式

比較するときによく考えなければならないことは、お金がいつなくなるか、ということです。一括前払い方式は総返済額では安いですが、借入時に60万円ほど支払う必要があります。このお金の使い道は色々と考えられます。

例えば、大学入学を控えている子供がいる場合、教育費に充てることができます。国の教育ローンの金利が1.76%(2018年5月現在)ですので、住宅ローンで借りた方が負担は少なくて済みます。

また、60万円分を頭金にして借入金額を減らすことも可能です。貯金額がゼロになるようでしたら、当面、緊急用資金として貯蓄しておくのも手です。住宅ローンの金利より高い運用商品があれば、そこに投資するという方法もあります。

さらに、一括前払い方式の場合に限り、繰上返済をすると最初に支払った保証料の一部が返金されます。単純に繰り上げ返済した期間に応じた金額が戻ってくるわけではなく、また事務手数料が引かれます。

保証会社によって返金の計算方法は異なりますが、保証料60万円支払い、10年後に一括返済した場合に戻ってくる保険料は18万円程度です。繰り上げ返済時期が遅れるほど、戻ってくる保証料は減少します。

これに対して、。10年後に一括返済した場合の違いについて見ておきましょう。金利上乗せ方式の場合、繰上返済をすれば0.2%の上乗せもなくなります

▼ 借入条件

一括前払い方式 金利上乗せ方式
10年間の
利息負担額
1,632,296円 2,164,035円
保証料 618,600円 0円
保証料返金 180,000円
合計 2,070,896円 2,164,035円

10年後に一括返済した場合、保証料の返金を考慮すると、一括前払い方式の方が負担は低いですが、差は93,139円に縮まりました。審査の結果、保証料の負担が重ければ、逆転する程度の差です。

このように、借入時だけでなく、返済期間中のプランによってどちらがいいか判断しなければならないことが分かります。ちなみに、ネット銀行等の事務取扱手数料は、保証料ではありませんので繰上返済しても返金されません

住宅ローンの保証料について詳しく知りたい際は「意外と知らない!?住宅ローンの保証料とは」を参考にして下さい。

まとめ

いかがだったでしょうか。

住宅ローンのシミュレーション結果から考えなければならないことは、総支払額は低いけど、貯蓄額が減少するケースです。将来のプランや考え方によって、どちらがトクか異なりますので、よく検討しましょう。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

詳細はコチラ
スポンサーリンク

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年7月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年7月適用金利

総合人気ランキングを全て見る

人気の記事

新着記事

たった1分 住宅ローン シミュレーション
■当サイトに関する注意事項
  • 当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。
  • お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。
  • 当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。
  • 本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。
  • なお、本注意事項に定めがない事項は当社が定める「利用規約」 が適用されるものとします。

「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。

株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。
証券コード:3662