住宅ローンのシミュレーションで借入額・返済額がわかる!

住宅ローンシュミレーション
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住宅ローンの利用を検討される方にとって、毎月の返済額や利息額が気になるのではないでしょうか。今では金融機関をはじめ、サイト上で様々なシミュレーションを行うことができます。

ほとんどのシミュレーションが誰でも簡単に利用できるよう工夫されていますが、どのように操作すればよいのか、シミュレーション結果をどうとらえればよいのか、など疑問点もあると思います。

ここでは、様々な住宅ローンのシミュレーションを紹介しながら、実際に借入可能額や返済額の試算を行っていきます。

金融機関のシミュレーションツールで借入可能額や返済額を試算しよう

金融機関のサイトでは住宅ローンの様々なシミュレーションを行うことができます。金融機関によって機能の違いがありますが、誰でも簡単に操作することができます。あくまでざっくりした金額しか出ませんが、目安を知るには十分だと思います。

ここではシミュレーションができるサイトを紹介しつつ、実際に借入可能額や返済額などを算出していきます。

シミュレーションをするために必要な情報

例えば、返済額を知りたい場合には、借入額や返済期間、金利が決まっていなければならないように、算出したい金額によって必要となる数値や情報が異なります。ここでは目的別に必要な情報を解説し、シミュレーションサイトの紹介をしていきます。

返済額のシミュレーションをする場合

毎月の返済額を求めるためには、最低限、借入額、返済期間、金利(利率)が必要ですが、シミュレーションによっては他にも入力しなければならない情報があります。毎月の返済額を知りたい場合におもに次の情報が必要となります。

希望する借入額 1万円単位で入力します。
返済方法 元利均等返済か元金均等返済を選択します。
取り扱っていない金融機関では自動的に元利均等返済で計算されます。
返済期間 1年単位で選択します。
金利タイプ 変動金利か固定金利か選択します。
また固定金利期間選択型の場合は、期間を選びます。
選択すると自動的にその金融機関の利率が表示されるサイトもあります。
当初金利 借入時の金利を入力します。任意の金利入力が選べると便利です。

<返済額のシミュレーションをするならこのサイト!>

りそな銀行

りそな銀行のシミュレーションは、返済額の試算が中心ですが、りそな銀行の金利だけでなく、任意の金利を入力できるため便利です。また諸費用も自動的に計算してくれるため、借り入れによる利息額だけでなく諸費用を含めた支出額を確認することができます。

借入可能額のシミュレーションをする場合

年収から借入可能額を試算するためには、次の情報が必要となります。

返済方法 元利均等返済か元金均等返済を選択します。
返済期間 1年単位で選択します。
当初金利 借入時の金利を入力します。
年収 税込年収を入力します。
返済負担率 年収に対する借入額を返済負担率といいます。
返済負担率25%の場合、年収の25%を返済に充てていることになります。

<借入可能額のシミュレーションをするならこのサイト!>

三菱東京UFJ銀行

三菱東京UFJ銀行のシミュレーションは、簡単な入力で、借入可能額を試算できます。また自動的に諸費用とその内訳が表示されます。

一部繰り上げ返済のシミュレーションをする場合

一部繰り上げ返済は、住宅ローンの返済中に、借入金の一部を返済することです。一部繰り上げ返済は利息の負担を減らす効果がありますが、シミュレーションでこの利息額がどの程度軽減されるか確認することができます。この試算には次の情報が必要となります。

当初の借入金額 住宅購入時に借りた金額を入力します。
当初の借入期間 住宅購入時に設定した返済期間を入力します。
当初の金利 借入時の金利を入力します。
シミュレーションによっては、金利の変動を入力できるものもあります。
複数回金利が変動している場合は試算の正確性が低下します。
返済方法 元利均等返済か元金均等返済を選択します。
繰り上げ返済の金額 繰り上げ返済をする金額を入力します。
借入先の金融機関によって、50万円以上など最低金額が定められていますので、
事前に確認が必要です。
繰り上げ返済の方式 期間短縮型か返済額軽減型を選択します。
期間短縮型は返済期間が短くなりますが、毎月の返済額は変わりません。
一方、返済額軽減型は毎回の返済額が減少しますが、返済期間はそのままです。

<一部繰り上げ返済のシミュレーションをするならこのサイト!>

三井住友銀行

三井住友銀行のシミュレ―ションは、必須の項目に入力するだけで簡単に試算することができます。試算結果では、繰り上げ返済した場合としなかった場合とを表で示してくれるので、見やすく、簡単に繰り上げ返済のメリットを確認することができます。

住宅ローンの繰上返済について詳しく知りたい際は「住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットとは?」を参考にしてください。

借り換え後の返済額のシミュレーションをする場合

借り換えとは、住宅ローンの借入先を変えることです。一部繰り上げ返済とは違い諸費用が必要ですが、金利の低い金融機関に借り換えることで利息負担を大きく減少させる効果があります。

借り換えシミュレーションは少しややこしく、借り換え前と借り換え後の数値を入力する必要があります。必要な情報としては以下の通りです。

<借り換え前(現在)の条件>

  • 借入残高:残っている借入額(元金)を入力します。
  • 残りの返済期間:あと何年(と何か月)残っているか調べて入力します。簡易的なシミュレーションでは年単位でしか試算できません。
  • 毎月の返済額:現在支払っている毎月の返済額やボーナス時の返済額を入力します。
  • 借入金利:借り換え前の金利を入力します。

<借り換え後の条件>

借入金利:借り換え予定の金利を入力します。

<借り換えのシミュレーションをするならこのサイト!>

三井住友銀行

三井住友銀行のシミュレーションは入力画面が見やすく、最小限の操作で試算結果を見ることができます。また結果は、借り換え前と借り換え後の毎月の返済額、1年間の返済総額、借り換えに必要な諸費用が表示されます。

金額が大きく変わる?借入額・返済額の事例をチェック!

ここでは、皆さんが利用できるサイト上のシミュレーションツールを使い、どのような借り方をすれば負担が軽減できるのか、逆に負担が増えるのか、検証していきたいと思います。

返済期間で返済金額が変わる

<前提条件>

借入金額 3,000万円
金利   固定金利1.5%
返済方法 元利均等返済(ボーナス返済なし)

上記の前提条件で、返済期間を35年に設定するAさんと、25年のBさんと比べてみましょう。なお、利息負担額とは、住宅ローンの総返済額に含まれる利息額のことです。

35年借りるAさん

  • 毎月返済額 9.2万円
  • 総返済額 3.858万円
  • 総返済額に含まれる利息額 858万円

25年借りるBさん

  • 毎月返済額 12万円
  • 総返済額 3.600万円
  • 総返済額に含まれる利息額 600万円

FPの見解

他の条件が同じ場合、返済期間を短くすると利息負担額が減りますが、毎月の返済額は増えます。上記の場合、10年短くすると利息負担額が258万円(858万円-600万円)減少していますので、返済期間が短い方がいいことが分かります。

ただ毎月の返済額が2.8万円増えてしまうので、月々の負担を考えると必ずしも返済期間を短くした方がいいとは限りません。早めに住宅資金の準備ができる人は、返済期間を短くするために、借入金額を減らすのも一つです。

返済方法で返済金額が変わる

<前提条件>

借入金額 3,000万円
金利   固定金利1.5%
返済期間 35年

上記の前提条件で、元利均等返済で借りるAさんと、元金均等返済のBさんとで比較してみましょう。

元利均等返済で借りるAさん

  • 毎月返済額 91,855円
  • 総返済額  38,579,100円
  • 総返済額に含まれる利息額 8,579,100円

元金均等返済で借りるBさん

  • 毎月返済額 108,928円
  • 総返済額  37,894,951円
  • 総返済額に含まれる利息額 7,894,951円

FPの見解

他が同じ条件の場合、元利均等返済は元金均等返済より当初の返済額は少ないですが、総返済額は元金均等返済の方が約68万円少なくなります。

なお、返済額償還表が表示されないシミュレーションがほとんどですが、元金均等返済で確認できるのは第1回目の返済額のみとなります。元金均等返済では、毎回の返済額が少しずつ減少することをおさえておきましょう。

金利で返済金額が変わる

<前提条件>

借入金額 3,000万円
返済期間 35年
返済方法 元利均等返済

では、最後に金利による利息負担額の違いを見ておきましょう。

金利2%で借りるAさん

  • 毎月返済額 99,378円
  • 総返済額  41,738,968円
  • 総返済額に含まれる利息額 11,738,968円

金利1.5%で借りるBさん

  • 毎月返済額 91,855円
  • 総返済額  38,579,008円
  • 総返済額に含まれる利息額 8,579,008円

金利0.8%で借りるCさん

  • 毎月返済額 81,918円
  • 総返済額  34,405,447円
  • 総返済額に含まれる利息額 4,405,447円

FPの見解

金利1.5%で借りるBさんと、金利0.8%で借りるCさんとでは、毎月の返済額で1万円ほど、利息負担額は倍の違いがあり、金利による利息負担額の差が明確です。

ただ金利0.8%で借りるCさんの場合は、変動金利を想定していますので、金利の動向次第では総返済額や利息負担額が増える可能性があることを忘れてはいけません。一見、同条件で比較しているようですが、リスクに差がありますので注意が必要です。

まとめ

いかがだったでしょうか。

サイト上でシミュレーションする場合、大まかな情報を得ることはできますが、家計への負担を知りたい場合には、住宅ローンのシミュレーションに加え、ファイナンシャルプランニングによる家計分析が必要となります。

ただ具体的に相談する前に、ご自身で家計の状況を再確認し、シミュレーションすることは大変重要ですので、利用してみてください。

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