返済シミュレーションでお得な住宅ローンを探そう!ツールの上手な使い方を解説

住宅ローン返済シミュレーション
じぶん銀行
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物件の見学を繰り返して、「やっと購入したい物件を見つけた!」となると、次に必要なのはどの銀行から住宅ローンを借りるのかということです。

ただしほとんどの人が住宅ローンには馴染みがないので、「どの銀行から借りたら良いの?」「不動産会社が勧めてくるローンって、本当にお得なの?」など、住宅ローンをどうやって選べば良いか少し分かりづらいですよね。

もちろん不動産会社が銀行が紹介してくれる住宅ローンも悪くはないのですが、ローンを選ぶ際には諸費用を含めた総支払い額で比較することを、筆者としてはおすすめしています

どこで借りても同じじゃないの?
1%未満の金利差でも、最終的な支払い額では数十万円単位で違いが生まれます!

例えば下記の例では金利は0.08%ほどの差ですが、最終的な返済額では40万円も違うのです

<金利差による住宅ローン総返済額の違い>

  金利 諸費用 35年間の総支払い額
(諸費用含む)
A銀行 0.447% 949,774円 33,362,854円
B銀行 0.520% 960,172円 33,779,392円
差額  ー ー  ▲416,538円

※借入金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合

 

どのローンを利用しても購入する物件は同じです。それなら出来るだけお得に購入できるローンを選びたいですよね

そこでこの記事では住宅ローン選びに便利な返済シミュレーションツールについて解説していきます。

基本的な使い方から、上手な活用まで紹介しますので、住宅ローン選びに活かしてくださいね。

返済額がかんたんにわかる!返済シミュレーションの基本

毎月の返済額や借入可能額は、シミュレーションでかんたんに調べられます。

シミュレーションを使いながら自分に合った住宅ローンを探すことになりますので、使い方を紹介しておきます。

総返済額や毎月の返済額をシミュレーションする

金融機関等のシミュレーションツールを使えば、借入金額から総返済額や利息額、毎月の返済額を確認することができます。

借入金額は物件価格を入力すればいいでしょう。試算結果のうち、毎月の返済額を見て、支払えるかどうかを判断するのが一般的な使い方です。

▼ シミュレーションに必要な情報

  • [必須]借入希望額(万円)
  • [必須]返済期間(年)
  • [必須]返済方法(元利均等・元金均等)
  • ボーナス返済額(万円)
  • 年収(万円)

▼ シミュレーション結果の例

支払額
毎月の返済額 10.2万円
総支払額 3776万円
(うち諸費用) 106万円

※条件:借入金額3,000万円・返済期間30年・元利均等返済・ボーナス割合0%・融資金利1.39%

▼ 結果の見方
毎月の返済額「10.2万円」を、数十年後でも安定して支払い続けられるのかどうかを確認します。

また総返済額から借入金額を引くと、利息額を求めることができます。今回のケースでは利息額は670万円*となり、住宅ローンを利用することで増える費用となります。

*利息額 = 3776万円 - 106万円 - 3000万円 = 670万円

借入可能額をシミュレーション

借入可能額は先ほどの借入希望額ではなく、現在の年収や現在の家計から考えた毎月の返済額ならどの程度まで借り入れが可能かを確認します。ここでは年収から借入可能額を計算してみましょう。

▼ シミュレーションに必要な情報

  • [必須]年収(万円)
  • [必須]返済期間(年)
  • [必須]返済方法(元利均等・元金均等)
  • ボーナス返済額(万円)
  • 毎月の返済額(万円)

▼ シミュレーション結果の例

支払額
借り入れ可能額 3678万円
月々返済額の上限 12.5万円

※条件:年収500万円・融資金利1.39%・30年・元利均等返済・返済負担率30%

▼ 結果の見方

返済負担率は年収に占める年間返済額の割合で、このケースでは毎月の返済額は約12.5万円以内にする必要があります。

フラット35であれば年収500万円なら返済負担率の条件は35%になり、もう少し可能額は増加します。ただしツールで分かるのは「あくまでも借り入れ可能な金額の上限である」という事には注意しましょう

今後30年間、現在の収入の35%がずっと固定費として消費されるという事を考えた上で、本当に余裕をもって返済していけるのかを考えましょう

シミュレーションの上手な使い方

前の章ではシミュレーションツールの基本的な使い方を解説しましたが、家計の状況と照らし合わせながら、様々な条件でシミュレーションをしてみましょう。

「返済期間を5年間変えてみると、返済額はどう変わるんだろう?」

「頭金をあと200万円増やすと、利息の金額はどれくらい変わるんだろう?」

など、条件を変えることでどのような違いが生まれるのかを調べることで、よりあなたのライフプランに沿った返済計画を立てられますよ。

返済期間を変えてシミュレーション

住宅ローンの返済額は、金利、返済期間、借入金額によって決まります。そのうち返済期間を変えてシミュレーションしてみましょう。

返済期間を変えた場合は次のようになります。

  • 返済期間を短くする
    総返済額が減少する。 利息額が減少する。 毎月の返済額が増加する。
    商品によっては金利が下がる。
  • 返済期間を長くする
    総返済額が増加する。 利息額が増加する。 毎月の返済額が減少する。
    商品によっては金利が上がる。

家計への影響として一番実感するのは毎月の返済額です。返済期間を短くすると利息額は減り、トータルでは有利です。ただし毎月の返済額が増加してしまうため、シミュレーションをして家計に合った金額を調べてみましょう。

借入金額を変えてシミュレーション

借入金額を変えるのは、あくまで予算内で行います。予算内で自己資金を増やすか迷った場合にシミュレーションをしてみましょう。

借入金額を変えると次のような影響があります。

  • 借入金額を増やす。
    総返済額が増加する。 利息額が増加する。
  • 借入金額を減らす。
    総返済額が減少する。 利息額が減少する。

借入金額を増やすと総返済額と利息額が増えますので、なるべく避けたいところです。借入金額のシミュレーションをする前に、予算を決めておきましょう。

みんなの返済額はいくら?地域別返済額

ここで、みんなが毎年どのくらい住宅ローンを返済しているか平均値を見てみましょう。

▼ 住宅ローンの年間返済額の平均値(万円)

全国 三大都市圏 首都圏 中京圏 近畿圏
注文住宅 平成24年度 110.0 118.5 124.7 106.5 123.4
平成25年度 113.1 128.9 125.9 114.0 197.1
平成26年度 114.4 122.7 131.5 116.3 116.4
平成27年度 133.7 158.8 242.1 113.7 87.2
平成28年度 142.0 120.7 107.9 113.1 140.8
分譲住宅 平成24年度 111.9 113.6 100.2 118.1
平成25年度 120.2 124.9 105.3 118.5
平成26年度 118.2 129.2 103.4 106.3
平成27年度 115.4 119.0 100.3 116.4
平成28年度 124.7 131.8 113.6 114.9
中古住宅 平成24年度 95.2 106.4 73.3 89.0
平成25年度 97.2 103.2 80.7 93.4
平成26年度 95.9 105.4 83.1 83.2
平成27年度 106.7 115.2 112.5 79.7
平成28年度 97.0 104.9 76.7 88.6

出典:国土交通省『平成28年度 住宅市場動向調査』

一般的に、住宅価格が注文住宅、分譲住宅、中古住宅の順に高いため、年間返済額の平均値も同じような傾向となります。この数値は平均値です。平均値は極端な数値があると影響を受けやすい特徴があります。

この調査の世帯平均年収である、注文住宅(三大都市圏)677万円、分譲マンション835万円、中古マンション650万円付近の年収であれば現実的な返済額と言えそうです。なお上記は世帯年収ですので、夫婦共働きの家庭であれば合算した年収となります。

みんなの不安解決Q&A

ここでは、今までいただいた相談やよくある質問に対して回答する形で、不安を解消していきたいと思います。

Q.住宅ローンの審査が通ったため不動産販売会社はどんどん住宅を勧めてきます。大丈夫だと言いますが、本当でしょうか?

A.あなたの家計の情報を持っていない限り、「大丈夫」という根拠は薄くなります。少なくとも住宅ローン返済中の収支予想はしておくべきでしょう。

ちなみに、住宅展示場でのFP相談によるアドバイスも、アドバイス内容に制限があります。住宅展示場での相談にも関わらず「住宅購入は止めておきましょう」とは言いにくいものです。
無料で資金プランを作成してもらえるなど、メリットもありますので上手に活用しましょう。

Q.おすすめの金融機関を教えてください。

A.どの金融機関が一番おトクかは借入金額、返済期間だけでなく、家計の状況によっても異なります。どのように探したらいいか分からないかもしれませんが、最初は誰しも同じです。

探していくうちにご自身に合った「借り方」がどのようなものか見えてくる場合もあるでしょう。簡単には見つかりませんので少し時間をかけてじっくり探してみてください。

住宅ローンの選び方を知りたい場合は、下記の記事も参考にしてみてくださいね。

関連記事おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説

Q.年収〇〇万円で〇〇万円の住宅購入は大丈夫でしょうか。

A.大丈夫かどうかは家計を分析してみないと分かりませんが、「大丈夫かどうか」と疑問を抱くということは「高い」と感じているのではないでしょうか。

おそらく住宅購入が不安なのではなく、その金額に不安を感じているのだと思いますので、「いくらだったら安心の金額になるか」という点も考えてみてください。

具体的な返済金額を調べるには返済額シミュレーションツールをご活用ください。

Q.住宅ローンについて、借入先はもちろん、どこから始めたらいいか全く分かりません。どこからスタートすればいいでしょうか。

A.住宅ローンについて全く分からないというのもごもっともです。住宅ローンを理解するのは簡単ではありません。ですので、まずは自分で決められる、借入金額や返済期間から決めていきましょう。

そのためには、家計に合った借入金額を考える必要があります。ある程度進んだらシミュレーションをしていくことになりますが、そこで変更しても構いませんので、まずは借入金額と返済期間を考えてみてください。

Q.自分に合った借入金額はどうやって求めればいいですか。

A.借入金額はシミュレーションで調べられ、毎月の返済額も試算されます。毎月の返済額から自分に合っているかどうかを判断する方が分かりやすいと思います。

また収入と住宅ローン以外の支出状況によって、適切な毎月の返済額は異なります。エクセルなどの表計算ソフトを使い、今後30年間分の収支予想をして、そこに住宅ローンの返済額を加えてみてください。

5年先ぐらいまでは頭の中で考えてもなんとなく分かりますが、エクセルを使うと、何年も赤字に・・・、ということもよくあります。

エクセルをどのように作成していいか分からない人には、下記の記事で解説していますので参考にしてみてください。

関連記事住宅ローンの利息の計算方法!エクセルとシミュレーションツールで、住宅ローンを比較

住宅ローンのお得な返済方法については「<これで安心>住宅ローンの返済イメージが湧く!お得に返済するコツも紹介」を参考にして下さい。

まとめ

返済額のシミュレーションは、借りられる最大値を求めるためではなく、どうやったら負担を軽くできるかを調べるために使用します。

住宅についてしっかりとした考えを持っていればいいですが、不動産会社の営業に勧められるがままに不動産を購入してしまいそうな人は、シミュレーションで予算を決めておきましょう。

また、住宅ローンは返済開始後に繰り上げ返済を利用することで、利息負担を軽減することが可能です。
余裕がある時に積極的に繰り上げ返済を利用して、計画的に返済をしていきましょう。

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