<これで安心>住宅ローンの返済イメージが湧く!お得に返済するコツも紹介

住宅ローン返済イメージ
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ご自身やご家庭に合った住宅ローンの借入額や返済方法を知りたいときには、各金融機関のサイトで情報を集めつつ、シミュレーションツールを利用することで、具体的な数値を試算することができます。

ある程度、希望する住宅は見つかったけれども、購入資金はどうしようとお悩みの方は、シミュレーションツールでご自身やご家庭に合った返済方法を考えることができます。

今回は、様々な角度からどのように家計への負担が変化するかをシミュレーションし、最終的にどのような返済方法がふさわしいかを見つけていただければと思います。

住宅ローンの返済額をイメージしよう

住宅探しをしていると、少しずつ借入れなければならない金額が分かってきます。基本的には予算の範囲内で借入れるべきなので、物件探しで予算枠を超えることは避けたいですが、家計の見直しにより予算が変動することがあります。

このような場合、ご家庭で簡単に住宅ローンのシミュレーションができると助かると思います。最終的には金融機関の見積もりで判断しますが、ご家庭でできるシミュレーションを紹介していきます。

前提条件

  • 借入金額 3,000万円
  • 返済期間 35年
  • 金利 1.5%(元利均等返済)

りそな銀行のシミュレーションツールを利用

毎月返済額 91,855円
総返済額 38,579,008円
利息負担総額 8,579,008円

この金額だけでは、良し悪しを判断しにくいので、条件を変更してシミュレーションし、比較します。基本的には借入金額、返済期間、金利のいずれかを変更してどのような違いが見られるか確認していきます。

元利均等返済に合う人・元金均等返済に合う人

都市銀行など一部の銀行では、元利均等返済と元金均等返済を選択することができます。字面から判断できるように、それぞれ均等なものが「元利」と「元金」で異なるのですが、元利は「元金+利息」、元金は「元金のみ」となります。

つまり、元利均等返済は元金と利息の合計額(=毎月の返済額)が毎月一定で、元金均等返済は元金だけが毎月一定となります(下図参考)。

毎月の支払額が一定の元利均等返済

元利均等返済

元利均等返済は、当初の返済額に占める利息額の割合が高く、元金均等返済と比較し元金の減りが遅いという特徴があります。

毎月の支払金額の「元金」が一定の元金均等返済

元金均等返済

元金均等返済は、元金が一定ですので、元利均等返済と比べて当初の元金の返済額が多くなっています。
では、元利均等返済、元金均等返済はどのような人が選択すればいいのでしょうか。

元利均等返済が合う人はこんな人 元金均等返済が合う人はこんな人
  • 毎年、支出額が一定ではない人
  • 将来の支出額の予想が難しい人
  • 近い将来、大きな支出を控えている人
  • 利息負担額を極力減らしたい人
  • 近い将来、支出に余裕がある人

返済方法を迷う方は総返済額で選ぼう

近い将来、教育資金が必要な子育て世帯では、元利均等返済と元金均等返済を比較すると、毎月の返済額が一定である元利均等返済の方が安心すると思います。

しかし、教育資金が十分準備できている場合はどちらを選んだ方がいいか迷われるかもしれません。特に当初の返済額が多くても問題ない場合は、総返済額が少ない元金均等返済がおすすめです。

住宅ローンをお得に返済するコツ

住宅ローンの家計への負担を減らす方法は複数あります。ここでは住宅ローンの仕組みを知って、賢く返済する方法について解説していきます。

ボーナス払いで返済スピードアップ

ボーナス払いは、毎月の返済に加え、ボーナス時期に一定額を上乗せして支払う方法です。ボーナスに期待できないと選びにくい支払方法ですが、万一ボーナスが減額された場合に備え、余剰資金を準備しておくなどの対策はできます。

ここではボーナス払いの有無による違いを見ていきたいと思います。

ボーナス払い有無による返済期間の違い

ボーナス払い 無 ボーナス払い 有
ボーナス返済割合10%
毎月返済額 91,855円 90,803円
ボーナス月の返済額 91,855円 151,486円
利息負担総額 8,579,008円 7,541,001円
返済期間 35年 31年

※埼玉りそな銀行のシミュレーションツールを使用

まず、前提条件として、「ボーナス払い無」を基準に、借入金額3,000万円、金利1.5%(元利均等返済)、返済期間35年でシミュレーションし、毎月返済額が91,855円と試算されました。

「ボーナス払い有」は、この毎月返済額の近似値でシミュレーションしたところ、返済期間が31年と4年短縮となりました。また利息負担総額はおよそ100万円の負担減となります。

「ボーナス払い有」にすることで、ボーナス時の負担は増えますが、総負担額は減少することがわかります。なお、条件が変わればシミュレーション結果も変わってしまいますので、ご注意ください。

何年で返済するのが良いか

住宅ローンを組む際に、返済期間を何年にすればよいのでしょうか。多くの方は、返済期間ではなく、毎月の返済額を中心に条件を決めると思います。一方、返済期間を中心に借り入れが可能な場合、選択肢の幅が広がります。

一般的に返済期間が短いほど金利は低く設定されていますが、その代表例としてフラット35(全期間固定金利)があります。フラット35は返済期間20年以下にすると金利が下がりますので、返済期間を調整して金利を下げる方法をとることができます。

ただし、教育費の支払いを控えているなど、将来の支出額が変動しそうな場合は、返済期間で無理はせず、一部繰り上げ返済で対応することも可能です。

返済期間による利息負担額の違い

返済期間35年 返済期間30年
毎月返済額 91,855円 103,536円
総返済額 38,579,007円 37,272,768円
利息負担総額 8,579,007円 7,272,768円

※イオン銀行のシミュレーションツールを使用

条件は引き続き、借入金額3,000万円、金利1.5%(元利均等返済)とし、返済期間35年と30年で比較しました。

返済期間を5年短縮させると、毎月の返済額が1万円ほど増えますが、利息負担総額は約130万円減少します。借入金額や金利によって利息負担総額の差は異なってきますが、トータルの負担額は減少します。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にしてください。

一部繰り上げ返済を上手く活用する

金融機関によって一部繰り上げ返済できる下限額(50万円以上など)が決まっていますが、ある程度の貯蓄があれば一部繰り上げ返済を検討しましょう。一部繰り上げ返済の資金は元金部分に充当され、利息負担額が減少します。

具体的にシミュレーションでどのくらいの効果があるのか見てみましょう。

一部繰り上げ返済の有無による返済期間の違い

一部繰り上げ返済 無 一部繰り上げ返済 有
毎月返済額 91,855円 91,855円
ボーナス月の返済額 91,855円 91,855円
利息負担総額 8,579,100円 8,156,797円
返済期間 35年 33年9カ月

※三井住友銀行のシミュレーションツールを使用

先ほどのシミュレーションと同様、借入金額3,000万円、金利1.5%(元利均等返済)、返済期間35年でシミュレーションし、10年後に100万円を一部繰り上げ返済した場合(期間短縮型)と比較しました。

一部繰り上げ返済をすることで、返済期間が1年3ヵ月短縮され、利息負担総額が40万円ほど減少しています。

金利が下がったら借り換えを検討

一般的に、現在の借入先の融資条件と比べ、金利差1%以上、残債1,000万円以上、残りの返済期間10年以上であれば借り換えによる利息負担軽減効果が出ると言われています。

実際にはこの条件を満たさなくても借り換えをした方が負担は軽くなる場合がありますので、借り入れから10年以上経過している人はシミュレーションしてみましょう。

借り換えによる総返済額の違い

借り換え前 借り換え後
毎月返済額 91,855円 83,206円
20年間の返済額 22,045,200円 19,969,440円
諸費用 478,576円

※みずほ銀行のシミュレーションツールを使用

借入金額3,000万円、金利1.5%(元利均等返済)、返済期間35年で借り、15年後に借り換えしたとしてシミュレーションしました。15年返済後の残債,1900万円で設定しています。

まず借り換えにより、毎月返済額が約9,000円、残り20年間の返済額が約200万円減ります。借り換えでは新たに金融機関から借り入れるための諸費用が必要ですので、諸費用の約50万円差し引いても、トータルの負担額は減少することがわかります。

まとめ

今回は、誰でも利用できる金融機関のシミュレーションツールを使って様々な返済方法について試算しました。金融機関のどのシミュレーションツールでも構いませんので、使いやすいツールで条件を変えて試算してみてください。

シミュレーションしていく中で、金利と利息額の関係など住宅ローンの仕組みについても理解できるようになると思います。この記事を参考に、ご自身に合った住宅ローンの返済方法を探してみてください。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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