住宅ローンはリフォームに使える?金利の低い住宅ローンを上手く使おう!

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リフォームで高額な費用が必要になる場合は、住宅ローンを検討する人も多いのではないでしょうか?
住宅ローンは、リフォームローンに比べると借入金額も多く金利も低いローンです。

もしも、リフォームする際に利用できれば完済するまで数百万円の差が出るため、住宅ローンを選択する人はかなり多くなることでしょう。

ここでは、リフォーム費用で悩んでいる方のために「住宅ローンで返済する方法」についてお教えします。

リフォームに使える?住宅ローンが使えるケースを紹介

住宅ローンを使用したリフォーム内容は以下の通りです。

  • 建築基準法に準ずる大規模な修繕・模様替えの工事
  • 居間やキッチン、お風呂、トイレ、洗面所などの工事
  • バリアフリーにするための工事
  • 省エネ対策の工事
  • 区分所有建物(マンションなど)が所有している床や壁、階段などの工事

注意して欲しいのは、持ち家と中古物件のリフォームは条件が異なることです。

▼ 持ち家

  • 所有者が所有している住まいのリフォーム
  • リフォームした日からローン適用を受ける12月31日まで住んでいること
  • ローン適用年の所得合計が3,000万円以下であること
  • リフォーム額が100万円を超え、半分以上の金額を負担していること
  • ローン契約期間が10年以上であること

▼ 中古物件

  • 中古物件であること
  • 耐火建築で築25年以上であること
  • 耐火建築以外で築20年以上であること
  • リフォームした日からローン適用を受ける12月31日まで住んでいること
  • ローン適用年の所得合計が3,000万円以下であること
  • リフォームした住宅の過半に住んでいること
  • 耐震基準を満たしていること
  • 贈与取得でないこと
  • 長期譲渡所得を受けていないこと
  • ローン契約期間が10年以上であること

上記の条件をクリアしなければ住宅ローンの減税が受けられないので注意してください。

中古住宅購入の時に一緒にリフォームをしたい時

中古住宅を購入した場合は、住宅購入費用にプラスしてリフォーム費用が必要になるケースが多いものです。

この場合は、リフォーム費用も住宅購入費用の一部として住宅ローンを組むことができます。
中古とはいえリフォームをすることで新築並みの綺麗な住宅に蘇らせることも可能です。

最近は、自分の趣味や好みに合わせて大幅に改築して再生させるケースも流行してきています。
安い費用で、自分の理想とする住まいを実現できるのはとても魅力的です。

リフォーム工事に制限はないので、それぞれのニーズに合わせて改築することが望めます。

平成27年に取り扱い可能となった「フラット35」は、中古住宅の購入とリフォームを含めた住宅ローンです。

住宅を購入してしばらく住み続けた後のリフォームには適用されませんが、住宅購入資金と合わせて借入申請をすればリフォーム費用も一緒に借入できることになります。

住宅ローン返済中にリフォーム資金がほしい時

住宅ローンの返済中にリフォームを行う場合は、リフォームが一体型となった他の金融機関へ住宅ローンの借り換えを検討する方法もあるでしょう。

現在組んでいる住宅ローンよりも低金利で借り換えできれば、月々の返済金額を増額せずにリフォーム資金を集めることができます。

借り換えができない場合は、リフォームローンを検討してみるのも一つの手段です。
リフォーム費用が少額であれば、無担保型のリフォームローンを選択すると抵当権が絡んでこないので比較的組みやすいローンになります。

しかし、住宅ローンよりも金利が高めになってしまうことは覚悟しなければなりません。
住宅ローンと重ねてリフォームローンを組んでも生活に支障が出ないかしっかりシミュレーションしておくことも大切です。

リフォーム資金専用のリフォームローン

これまで住宅ローンを使ってリフォームを行う方法についてご紹介してきましたが、ここではリフォームローンでリフォームする方法について説明していきます。

リフォームローンは、新築時に組む住宅ローンとは別もので、仕組みも変わってきます。
それぞれのメリットやデメリットに触れていきながら比較してみましょう。

リフォームローンとは

リフォームローンは住宅ローンの一種で、無担保で借入することが多いので借入金額の上限も低く設定されています。

それに伴い、返済年数も期限が短く住宅ローンに比べて金利が高くなっているのが特徴です。
リフォームローンでは担保があるかないかで、条件が大きく異なるので注意してください。

外壁や外構など住宅を大幅にリフォームすると、新築購入時と同レベルの資金が必要になることがあります。

リフォームローンは、借入金額の上限が500万円に設定されているので、それ以上のリフォーム費用が発生する場合は借入先が限られてくるでしょう。

担保を必要とするリフォームローンであれば、500万円以上のリフォーム費用を借り入れすることができますが、その分審査条件が厳しくなってしまう上に、手数料や手続きの手間も発生することになります。

住宅ローンとどう違うの?メリット・デメリットを比較

ここでは、それぞれのパターンで有効になるローンを比較してリフォームプランの具体例を参考にみましょう。

住宅ローンが有効になる例

新築購入を検討中に交通の利便性や立地面で希望通りの土地が見つからず、中古住宅を購入しリフォームすることになりました。

新築同様の状態で入居したいと考えているため、住宅購入とリフォーム費用を合わせて20年以上の返済期間になる計画になります。

この場合は、月々の支払いが1本化することができ金利も低く抑えられる「住宅ローン」にした方が手続きの手間も省ことができます。

リフォームローンが有効になる例

実家を譲りうけて家業を継ぎ、家の古さや劣化が気になってきたため気になる箇所をリフォームすることになりました。

家電や家電の買い替えや譲渡手続きの負担も含めてリフォームの予算はおよそ200~300万円くらいです。
この場合は、短期間の返済期間でリフォームの工事もできるだけ早く済ませられるため、リフォームローンの方が適していると言えます。

住宅ローンのメリット・デメリット

リフォームを住宅ローンで組んだ時のメリット・デメリットをご紹介していきます。

メリット
  • 年1~2%と低金利で固定されているので便利
  • 返済期間が30~35年と長く設けることができるので、月々の負担を少なくできる
  • 多額の借入金額が可能なので、高額リフォームに対応できる

以上の3項目があげられますが、住宅ローンの場合は「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」によって所得税や住民税が軽減される制度を設けています。

これは新築購入時や増築の他、リフォームにも適用される制度です。
税制は年度ごとに変更する場合があるので各自治体の助成制度を確認してみてください。

耐震性や太陽光発電システム設置の工事は、ほとんどの自治体で助成支援を実行しています。

デメリット
  • 審査が厳しい上、すでに住宅ローンを組んでいる場合は審査が通りにくい
  • 有担保なので抵当権が必要になり手間がかかる
  • 手続きや審査に時間がかかるので融資を実行するまでにある程度の期間が必要になる

抵当権は、借りていたお金を完済した後すぐに抹消手続きが必要になります。
返済すれば金融機関との関係はなくなりますが、自動的に抵当権が抹消されることはないので注意しましょう。

大袈裟に言うと抵当権を抹消してはじめて住宅ローンを完済したということになります。
また、手続きの際に行政に支払わなければばらない費用があることも忘れないでください。

リフォームローンのメリット・デメリット

住宅ローンのメリット・デメリットに続き、次はリフォームローンのメリット・デメリットについてご紹介します。

メリット
  • 無担保でローンが組める
    住宅ローンの場合は、契約時に担保を求められるケースが多いのですが、リフォームローンの場合は無担保で契約できる無担保型ローンがあります。
    抵当権などの手続きも不要になるので、その分借り入れの手間を省くことができます。
  • 審査が早い
    住宅ローンは審査基準が厳しく設定されているので、審査期間にかなりの時間を要します。
    しかし、リフォームローンの場合はすでに住宅がある人を対象としているため審査基準が緩く融資審査も早く終了します。
  • 返済期間を長くできる
    リフォームローンの返済期間は最低でも10年、最長で35年となっているため無理のない返済を行うことができます。
デメリット
  • 金利が高い
    住宅ローンに比べて担保がないため金利が高いのが特徴です。
    中には担保を必要とするリフォームローンもありますが、担保が不要な固定金利である借入先が多くなっています。
  • 借入金額が少ない
    大規模な修繕・補修工事になると500万円以上の費用が必要になるリフォームもあるでしょう。
    しかし、リフォームローンで借り入れできる金額は、50~500万円と決まっているので500万円以上を越える場合は、利用できません。

リフォームローンの審査基準

  • 借入時の年齢(20~70歳)
  • 完済時の年齢(20~80歳)
  • 返済負担率(25~35%)
  • 勤続年数(1~2年以上)
  • 最低年収(200~300万円)
  • 健康状態(団体信用生命保険に加入できる)

リフォームローンの審査は、仮審査と本審査があることをご存知でしょうか。
仮審査はインターネットで簡易的に審査し、数日後に審査結果が郵送(または電話)されます。

仮審査を通過しても本審査で落ちてしまうケースもあるので融資決定とみなし、リフォーム契約しないように注意してください。

どっちが良いの?住宅ローンとリフォーム

住宅を購入する際は、住宅ローンを選ぶのが当たりとも言えますが、リフォームの場合は自身の状況やニーズに合うものを選ぶべきです。
それぞれ返済プランが変わってくるので、商品の特徴をじっくり検討してみてください。

借入金額が少なければリフォームローンが吉

住宅ローンとリフォームローンの審査内容については、どちらもほとんど変わりません
年収や年齢、勤続年数、健康状態など総合的なポイントは同じです。

ただし金融機関によって審査の基準が違う場合があるので、1社の審査では落ちてももう1社の審査は通るケースもあるでしょう。

金利条件も異なるので慎重に借入先を選ぶ必要がありますが、審査に関してはリフォームローンの方がやや緩い傾向にあるようです。
無担保で資金を借りることができるという点で、借入金額が少なめになることも頭に入れておきましょう。

返済期間を長く設定する場合は住宅ローンを

審査を通過したからといって必ずしも自分が希望する金額が通るとは言えません。

例えば1000万円借りて15年間返済した場合、金利の差がたった1%であっても77万円ほどの利息の開きが出てしまいます。

借入金額が高額になる場合は、返済期間を長く設けることができる住宅ローンを選択した方が好ましいでしょう。
近年では、中古住宅を購入してリフォームする人が増えてきています。

中古住宅購入+リフォームを行うのであれば、1本のローンで組める住宅ローンを選んだ方が無難です。

リフォームに使える住宅ローンを紹介

大規模なリフォームになると費用も高額になるため住宅ローンを検討する人は非常に多いものです。
ここでは、リフォームで利用できる住宅ローンについてご紹介します。

一体型の住宅ローン

一体型の住宅ローンは、住宅ローンの借入残高にリフォーム費用をプラスした金額で新たにローンを借り替える流れになります。

抵当権の設定やローン契約にかかる手数料が再度必要になるので、総額でどのくらい金額が加算されるか見極めなければなりません。

借入期間や金利については、既存の住宅ローンと一緒です。

住宅ローン基本情報については「知っておきたい住宅ローンの仕組みと選び方」を参考にして下さい。

全期間固定型の住宅ローン

フラット35は固定金利で安心の住宅ローンです。
リフォームに特化した資金には利用できませんが、中古住宅の購入とあわせてリフォームを行う場合は借入対象となります。

低金利でなおかつ長期間返済できるシステムになっているので、月々の返済額を抑えられるのが最大の特徴です。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

ローンの借り換えと一緒にリフォームするのであれば、低金利のままリフォーム資金を調達できる住宅ローンが有効になります。

リフォームに利用できるローンは、各家庭のリフォームプランによって使いわけることができるので、商品によって条件や金利など気になる金融機関が提供しているローン情報を調べてリフォーム計画をしていきましょう。

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