• 2020.01.22

住み替えローンを徹底比較!金利の低い住宅ローンを組める可能性あり

家の模型と4本の棒グラフの模型
auじぶん銀行

家の買い替えを検討中に「住み替えローン」の存在を知り、情報収集している方も多いですよね。

住み替えローンとは、現在の所有物件を売却してもローンが残ってしまう場合に、古い住宅ローンの完済費用と新しく購入する住宅の資金を、両方同時に借り入れできる住宅ローンです。

ローン残高がある状態で新しい住宅を購入できるのですから、手持ちの資金が少ない方にとっては、とても魅力的ですよね。

ただしその反面、住み替えローンは通常の住宅ローンと異なる点が多いため、

「実際に住み替える際の流れは?」
「各金融機関の住み替えローンの内容を知りたい」

といった疑問が出てくると思います。

そこで当記事では、住み替えの手順や各金融機関で販売されている商品の特徴について、わかりやすく解説していきます。

住み替えローンを利用できない場合の対処法についてもご案内しますので、ぜひ参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

京都FP事務所

ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住み替えローン以外の選択肢もある!フローチャートで確認

住み替えローンとはその名のとおり「住み替え専用」の住宅ローンです。

例えば、「住み替えしたいけど、今住んでいるお家のローンが残っている」という場合に、残っている住宅ローンの残高+新しいお家の取得費用を両方借入することができます

このように住み替えローンを利用すれば、資金的な余裕がない方でも手軽に住み替えできるというメリットがありますよ。

ただし注意点として、住み替えローンは便利な商品であるものの、あくまで「住宅を売却してもローン残高を完済できない」という場合にのみ利用するものです。

したがって、

  1. 住宅の売却査定価格がローン残高以上にある
  2. 貯金で残っているローンを完済できる

というようなケースであれば、通常の住宅ローンを利用するほうが選択肢は広がりますよ。
 
下記のフローチャートを使えば、ご自身の状況が住み替えローンの利用に適しているかどうか、簡単に確認できます。

一度、ご自身の状況を確認してみましょう。

住み替えローン比較のフローチャート

もし、住み替えローンを利用しなくても現在の住宅ローンを完済できるなら、新しい家の購入には通常の住宅ローンをおすすめします。

住み替えローンよりも通常の住宅ローンがなぜおすすめなのか、わかりやすく解説していきますね。

住み替えローンより通常の住宅ローンのほうが選択肢は豊富

家の住み替えを考えている方にとって、住み替えローンは非常に便利なサービスです。

しかし、住み替えローンを扱っている金融機関は少ないため、現在の住宅ローンを完済できるだけの資金的余裕があるのなら、通常の住宅ローンを利用するほうが選択肢は豊富になりますよ。

また、住み替えローンの注意点としては、金利タイプや貸付内容などに制限があり、通常の住宅ローンよりも条件が厳しいことがあげられます。

対して一般的な住宅ローンなら、住み替えローンのような制限を受けることもありません。

このように住み替えローンは、取り扱い金融機関が少ない&いくつかの制限があるので、選択肢が圧倒的に狭まってしまうのが大きなデメリットだといえます。

したがって住み替えローンは、
「手持ちの資金を使っても住宅ローンを完済できない。でも、家の住み替えがどうしても必要」
というように何らかの事情があるときにのみ利用する、「住み替えの最終手段」だと理解しておくようにしましょう。 

住み替える場合の手順を解説

実際に住宅を住み替える場合の手順は、

  1. 新しい住宅を先に買う買い先行」
  2. 現住宅の売却を先に行う「売り先行」

の2通りがあります。

「買い先行」と「売り先行」で手順が異なりますので、それぞれ分けて解説していきますね。

【買い先行】新しい住宅を先行して購入する場合の手順

「買い先行」とは、現住宅を売るよりも先に、新しい住宅を購入する方法です。

売却が確定する前に新居を決められるため、焦らずじっくりと納得のいく住宅を見つけることができます。

ただしその反面、売却が決まる前に新居を購入してしまうので、実際の売却価格によっては、資金計画が狂う可能性があります。

また、住宅売却のタイミングがずれると、住宅ローンの借入までに必要な資金を臨時的に借入する、「つなぎ融資」が必要になることもあるため、注意が必要です。

買い先行の住み替え手順を下記にまとめましたので、ご覧ください。

<買い先行の住み替え手順>

新居購入の流れ 現住居売却の流れ
1. 新居探しを開始 現住居の売却価格査定を仲介業者に依頼する
※新居を購入する業者と同じ業者に依頼するのがスムーズ
2. 新居の購入契約を結ぶ 仲介業者に、住居売却を正式依頼。売却活動開始
3. 金融機関で新居の住宅ローン手続き 仲介業者を通じ、住居購入希望者と売却条件の調整をする
4. 新居の融資実行日と、売却代金清算日の流れを確認、調整 売却先が決定、売買契約を結ぶ
5. 新居の融資実行、新居の引き渡し 売却代金の受け取りと現住居の引き渡し
※売却タイミングがずれると、つなぎ融資が必要になる

もし住み替えローンを利用するなら、【5】の融資実行と売却代金の清算日を同じ日に揃える必要があります。

注意点として、万が一売却活動を開始した後に住宅の売り手が見つからなければ、タイミングがずれてしまい、スムーズに住み替えローンを利用できません。

その場合はつなぎ融資を使うか、ダブルローン(住宅ローンを二重で借入すること)を利用することになります。

買い先行の場合に関しては、

  • 残っている住宅ローンを完済する前に新居を購入してしまうので、通常の住宅ローンは利用できない
  • タイミングによってはつなぎ融資やダブルローンで対応しなければならない

という点を理解したうえで、住宅購入を進めてくださいね。

【売り先行】以前の住宅を先に売却してから物件を購入する場合の手順

「売り先行」とは、現住宅の売却を先に進める方法です。

売却価格が確定した状態で新しい住宅を探せるので、「住宅が売れないかもしれない」という焦りもなく、売却先と交渉しやすいことがメリットですね。

また、購入時の資金計画を立てやすくなるため、一般的には売り先行で住み替えを検討する方が多いですよ。

ただし注意点として、売り先行の場合、売却が決まった後スムーズに新居を見つけないと、売却後に引っ越しできず、仮住まいが必要になる可能性もあります

この点は売り先行のデメリットなので、注意してくださいね。

売り先行の手順を下記にまとめましたので、ご覧ください。

<売り先行の住み替え手順>

新居購入の流れ 現住居売却の流れ
1. 売却査定額を元に、新居の購入計画を立てる 現住居の売却価格査定を仲介業者に依頼する
2. 新居探しを開始
※新居探しは、売却する仲介業者に依頼するのがスムーズ
仲介業者に、住居の売却を正式依頼。売却活動開始
3. 売却先が決定、売買契約を結ぶ
4. 新居の購入契約を結ぶ 新居の融資実行日と、売却代金の清算日が揃うように流れを確認、調整
5. 金融機関で新居の住宅ローン手続き。
融資実行日と引き渡し日が揃うように流れを確認、調整
6. 新居の融資実行、新居引き渡し 売却代金の受け取りと現住居の引き渡し

住み替えローンを利用する場合、【6】の融資実行と売却代金の清算日を同じ日に揃える必要があります。

住み替えローンを利用するなら、仲介業者に購入&売却の協力を依頼し、タイミングを揃えられるよう調整するのがベストですよ。

売り先行のメリットとして、住宅の売却価格をじっくり交渉できる点があります。

売却先との交渉次第では、想定より高値で住宅を売却できるかもしれません。

もし売却額がローン残高以上になった場合、無理なく住宅ローンを完済できるので、住み替えローンを利用する必要はなくなります。
その場合は、通常の住宅ローンを利用できますよ。

「できるかぎり住宅を高値で売りたい」という方は、仮住まいが必要になる可能性も踏まえたうえで、売り先行で手続きするようにしてくださいね。

金融機関ごとで住み替えローンの特徴を比較

住み替えローンは、販売している金融機関によって特徴が大きく異なります。

このような背景から、

住み替えローンを利用したいけど、どの金融機関が良いかわからない

という方も多いでしょう。

そこで、住み替えローンを販売している代表的な金融機関を4つピックアップし、それぞれの特徴やメリット・デメリットをご紹介していきます。

現在住み替えを検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

りそな銀行の「りそな住みかえローン」

りそな銀行の「りそな住みかえローン」は、「税込年収100万円以上から」という利用要件になっているため、年収の気になる方でも利用しやすいという特徴があります。

また、「元利金返済額の返済負担率は35%まで」など貸付基準が明確に設けられているので、利用の可否を申込前に判断しやすくなっていますよ。

ただし注意点として、りそな住みかえローンは全期間固定金利が選択できず、固定金利選択型か変動金利のみの選択肢となります。

したがって、金利タイプの選択肢はかなり少ないといえますね。

利用しやすい商品ではあるものの、注意点を踏まえたうえで利用を検討するようにしましょう。

■「りそな住みかえローン」のメリット・デメリット

メリット 税込年収100万円から利用できる。利用要件が明確でわかりやすい
デメリット 全期間固定金利がなく、変動金利か固定金利選択型(最長20年)しか選択できない

みずほ銀行の「みずほ買い替えローン」

みずほ銀行「みずほ買い替えローン」は、産休・育休時などのライフイベントの変化にあわせて、返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン(※)」を利用できるという点が大きな特徴となっています。

また、変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利と選べる金利タイプが豊富な点もうれしいポイントですね。
 
ただしみずほ銀行では、利用要件が「安定した収入がある方」となっており、年収や勤続年数などの基準は明記されていません。

審査に通るかどうか、事前の判断がしにくい点に注意しましょう。

(※)サービスの利用時は1回5,500円の手数料が必要

■「みずほ買い替えローン」のメリット・デメリット

メリット 変動金利から全期間固定金利まで金利タイプの選択肢が豊富。
ライフステージ応援プランを利用すれば、返済の途中で返済額を増減できる
デメリット 年収や勤続年数など利用要件がはっきり明記されておらず、わかりにくい

三井住友銀行の住み替えローン

三井住友銀行の「住み替えローン」は、税込年収500万円以上が利用要件になっており、他の金融機関に比べて年収基準は厳しめです。

ただし、夫婦連帯債務での借入も可能です。

三井住友銀行の住み替えローンなら、夫婦どちらかが亡くなったときに住宅ローン残高がゼロになる、「連生団体信用生命保険(クロスサポート)(※)」を選べるので、共働き夫婦でも利用しやすいという大きなメリットがありますよ。

団信は住宅を購入する上で非常に重要な保障なので、ご自身のライフスタイルに応じた内容になっているかどうか、しっかりチェックしておきましょう。

団信以外の生命保険に加入している方は、団信の保障範囲と重複していないか、住み替えのタイミングで見直してみることをおすすめします。

(※)連生団体信用生命保険(クロスサポート)を付けるには、年0.18%の金利上乗せが必要

■「三井住友銀行の住み替えローン」のメリット・デメリット

メリット 夫婦や親子での連帯債務が可能。
クロスサポートや8大疾病保障付き団信など、保障内容が充実した団信を選べる
デメリット 年収要件が500万円以上なので、審査基準が厳しめ

横浜銀行住宅ローン(お住み替え)

横浜銀行の「住宅ローン(お住み替え)」は、豊富な団体信用生命保険と、新規住宅の購入資金に最大2,000万円上乗せ借入れできるのが大きな特徴です。

ただ、4つの金融機関の中では選べる金利タイプがもっとも少なく、10年以上の固定金利が選択できない点に注意してください

選べる金利タイプは変動金利と固定金利選択型のみで、全期間固定金利タイプは選べません。

金利タイプの選択肢によって住宅ローンの返済計画も変わるので、申込前に具体的なシミュレーションを必ず行っておきましょう。

■「横浜銀行住宅ローン(お住み替え)」のメリット・デメリット

メリット 団信の種類が豊富(6種類から選べる)
デメリット 変動金利か固定金利選択型(最長10年)しか選択できず、10年以上の長期固定金利がない

住み替えローンを利用できない場合はダブルローン

住み替えローンを利用する場合、居住宅の売却代金清算と、新規住宅の融資実行タイミングをきれいに揃える必要があります。

そのため、タイミングによっては住み替えローンを利用できないという方もいらっしゃるでしょう。

もし住み替えローンを利用できない場合は、「ダブルローン」の利用を検討しましょう。

ダブルローンとは、住宅ローンを2つ組むことを指します。
ダブルローンは住宅を住み替える際にも利用できるようになっています。

ただし当然ながら、ダブルローンは売却する住宅のローンと新しい住宅のローンを二重で借りるので、返済に対するリスクも考慮する必要がありますね。

万一金利が上昇した場合、負担が大きくなって返済破綻する危険性もあるので、気をつけなくてはなりませんよ。

ダブルローンのおすすめは、全期間固定金利のフラット35で取り扱う「ダブルフラット」です。

ダブルフラットなら、返済期間が最長20年の「フラット20」と、返済期間が最長35年の「フラット35」を組み合わせることができます。

古い住宅のローンをフラット20にして新しい住宅のローンをフラット35にすれば、金利上昇の不安を無くしつつ安定返済が可能なので、おすすめですよ。

まとめ

家の売却代金で住宅ローンを完済できないときでも、住み替えローンなら買い替えが可能です。

ただし住み替えローンは取り扱い金融機関が少なく、利用要件も厳しくなっています。

したがって資金的な余裕があるのなら、通常の住宅ローンを利用したほうが選択肢も豊富ですよ。

資金的な余裕がなく住み替えローンを利用するときは、以下のポイントに気をつけましょう。

住み替えローンを利用時のポイント

  • 住宅の住み替え手順は、購入が先か、売却が先かによって「買い先行」と「売り先行」がある
  • 買い先行も売り先行も、融資実行と売却代金の清算タイミングが揃わないと住み替えローンは利用できない
  • もし住み替えローンが利用できない場合は、フラット35ダブルローンの「ダブルフラット」がおすすめ
  • 住み替えローンは金融機関によって利用要件や金利タイプ、保障内容などが異なるので注意
上記のポイントに留意しつつ、ご自身の思い描く買い替えを実現させてくださいね。
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