• 2020.07.08

住宅ローンで後悔しがちなポイントと対策! 失敗しないためのコツを解説

パソコンの前で家の模型と丸の札を持つスーツ姿の男性

住宅ローンは数十年単位で返済し続けるものなので、住宅ローンの検討にあたり、ローン選びで後悔したくないと思っている人は多いでしょう。

しかし、実は住宅ローンはとても複雑な商品であるため、よくわかっていない状態で勧められるがまま選んでしまうと、大きく損をしてしまう可能性もあるのです。

最悪の場合、返済が滞り、ローンを完済できなくなってしまう可能性もあります。

住宅ローン選びで後悔しないためにも、以下の点に気を付けるようにしましょう。

対策

  • 自分でローンを比較検討してから選ぶ
  • ネガティブな未来も想定した上で返済計画を立てる
  • 契約時点で返済の負担を調節しておく

この記事では、よくある住宅ローンの失敗例を紹介するとともに、事前の対策やネガティブな未来に備えるための方法などについて紹介します。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

執筆者

秦 創平

ライター

保有資格・検定

管理業務主任者、シニアライフコンサルタント

国内不動産会社の経験が10年・海外不動産投資会社の経験が2年あり。一般的な住宅から投資物件まで取り扱ってきた。現在はフリーライターとして不動産関連の記事を中心に執筆している。

よくある住宅ローンでの後悔するパターン

最初に、住宅ローンにまつわる代表的な失敗パターンを3つご紹介します。

大きく分けると、ローンの選び方に関する失敗と、状況変化によって返済が苦しくなってしまったという失敗が多いようです。

不動産屋から勧められた住宅ローンの金利が高かった

不動産の営業マンを信頼し、勧められるままに疑いなく住宅ローンを契約したものの、後になって金利が高いものと知ったというパターンはよくあります。

住宅ローンでは、金融機関や選ぶ金利タイプなどによって、同じ金額を借りても返済総額や月々の返済額が大きく変わります。

最近ではネット銀行などによる低金利の住宅ローン商品も増えており、銀行の増加とともにローンの商品もどんどん多様化しています。

必ず、複数の銀行の住宅ローンを比較検討した上で、自分のニーズに合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。

また、団体信用生命保険(団信)に代表されるような、住宅ローンに付帯するサービスの中には、自分には必要のないものもあるかもしれません。

住宅ローンは数十年の長い年月をかけて返済し続けるものなので、最初に選びかたを間違えてしまうと、その失敗の代償はとても大きな金額になってしまいます。

住宅ローンはとても複雑で分かりにくい点も多いのですが、人任せにせず、必ず自分で選択できるようになりましょう。

以下のようなシミュレーションツールを活用し、金利や返済額を比較してみてくださいね。

返済中に収入が減って返済が苦しくなった

自分の将来の収入について、「たぶん上がっていくだろう」など楽観的な見通しに基づいて住宅ローンを契約すると危険です。

住宅ローンの返済は数十年と続くものなので、返済し続けていくうちに自分の状況が変化していくことは十分にありえます。

ポジティブな変化ならば良いのですが、景気変動によってボーナスが支給されなくなる、会社の業績悪化によって給料が減ってしまうなど、ネガティブな変化が起こる可能性もあるでしょう。

将来の収入予測については、多少シビアな予想の上で返済計画を立てておく方が安全です。

転職に失敗して年収が下がってしまう場合もある

近年の日本の社会では終身雇用も崩壊して、キャリア形成の過程で転職することもめずらしいことではなくなってきています。

住宅ローンの返済中に転職することもあるでしょう。

転職支援の会社は「転職によって収入が上がった」というケースでPRしますが、なかには、転職した結果として収入が下がってしまうケースもあります。

住宅ローンはいわば固定費なので、収入が下がると、返済の負担が大きくなってしまいます。

万が一、収入が下がってしまった場合には、借り入れ条件を見直すことなども検討するとよいでしょう。

どうしても返済が厳しい状況になりそうならば、早めに金融機関へ相談することが必要です。 

借入額を多くしすぎた

最初から毎月の返済額が大きくなりすぎないよう、無理のない範囲でローンを組むことが重要です。

ライフステージが進んでいくと、住宅ローン以外にもマイカーローンや教育ローンなど、住宅ローン以外でもローンを利用する人もいるでしょう。

そして、どのようなローンにも借り入れの際には審査があり、金融機関は審査に際して「返済負担率」という基準をチェックします。

返済負担率とは

年収に占める住宅ローン返済額の割合です。

住宅ローンの返済負担率が高いと、住宅以外のローンを使おうとしたときに、審査に通りづらくなってしまいます。

住宅ローンの返済負担率は、手取り給与額の20%未満になるよう、あらかじめ調節しておくとよいでしょう。

住宅ローンで後悔しないために知っておくべきこと

ここからは、紹介した失敗例を踏まえ、住宅ローンで後悔しないためにあらかじめ知っておくべき内容を解説します。

主に住宅ローンの比較検討と、もしもの場合に備えておくことが重要です。

対策

複数の銀行をシミュレーションツールで比較する

「自分で住宅ローンを比較する」といっても、どのようにしたらよいのかわからないという人もいるでしょう。

現在では、インターネットのWebサイトで住宅ローンのシミュレーションをすることができます。

住宅ローンを選ぶときには、まずはシミュレーションツールを使って比較をするとよいでしょう。

金利など比較して絞り込んでから、融資条件などを比較していくのが、住宅ローンの賢い選び方です。

とはいえ、たくさんある銀行のWebサイトでいちいちシミュレーションをして、結果を保存して比較して……とやっていくのは手間も時間もかかります。

以下のような、複数の銀行の住宅ローンを比較できるツールをぜひ活用してみてください。

入院や失業などマイナスな事も想定して返済プランを立てる

お金のことで将来を予測しようとした場合、多くの人はネガティブな未来は想定したくないものです。

住宅ローンで返済計画を検討する時も同様に、楽観的な見通しに基づいて考えてしまう人も多いでしょう。

しかし、住宅ローンを検討するときは、将来の仕事や収入などについては、不測の事態を想定して考えておくことが大切です。

また、自分の健康についても考えておく必要があります。

特に、男性の場合では50代になると、がんを含む三大疾病の罹患率はぐんと上がってきます。

今と同じように働き続けることができるとも限らず、もし働けない状態になれば、収入も減ってしまう可能性があるでしょう。

そのような時のために、多くの金融機関では、住宅ローンを借りる際に団体信用生命保険(団信)に加入することが必須になっています。

団信では、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に残されたローンの支払いが免除されるという保障が一般的です。

しかし、中にはより手厚い補償を受けられる団信が付いている住宅ローンもあります。

全疾病保障が無料で付帯する住宅ローンもある

病気に関する保障が充実している住宅ローン商品も増えてきています。

ネット銀行であるauじぶん銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利と、充実した病気に対する備えが特徴です。

auじぶん銀行の住宅ローンの団信には「がん50%保障団信」という特約があり、無料で付加することが可能です。

がん50%保障団信の特約をつけておくと、がんと診断された場合に、働けるか否かを問わず、住宅ローンの残高を半分まで減らせます。

このほかにも、全疾病保障という特約があり、10種類の生活習慣病による入院が180日以上続くと、住宅ローンの残高相当分の保険金が支払われます。

全疾病保障の特約も、がん50%保障団信と同じく無料です。

これらの特約をつけておけば、自分に万一のことがあったとしても、家族を守ることができるでしょう。

収入合算している場合はパートナーのキャリアも考慮する

単独で住宅ローンを申し込んだが、収入が基準に満たない場合に、夫婦で収入を合算してローン申込みすることもできます。

収入合算してローン契約をした場合は、パートナーのキャリアや健康に関する変化も考慮することが必要です。

万一病気で働けなくなった・家庭の事情によって仕事を続けられなくなったなどの場合には、家計全体における収入が減ってしまいます。

結果的に家計が苦しくなって返済が滞ってしまうということも起こり得るでしょう。

こうした不測の事態も考慮して、毎月の返済額を調整しておくことが重要です。

収入を合算したからといって、見通しを楽観的なものにしないようにしましょう。

借入額は手取り収入の20%以下に収める

毎月の返済額をあらかじめ調整しておくといっても、どれぐらいにしておけば良いかという疑問を持つ人もいるでしょう。

結論からお伝えすると、毎月のローン返済額は手取り給与額の20%未満を目安にすると安全です。

返済額が収入の20%未満に収まっていれば、延滞などが起こりにくいといわれています。

以下の表は、返済負担率を20%にする前提で、借入額がいくらになるのかをまとめたものです。

<条件:借り入れ期間35年、金利1.0%、元利均等返済>

額面年収 手取り年収 借入金額
(返済負担率:20%)
400万円 310万円 1,827万円
500万円 380万円 2,242万円
600万円 450万円 2,656万円
700万円 520万円 3,067万円
800万円 590万円 3,482万円
900万円 650万円 3,825万円
1,000万円 720万円 4,251万円

返済額を収入の20%におさえるのが理想的とはいえ、その前提でシミュレーションすると、借入したい金額に届かないということもあるでしょう。

とはいえ、頭金を増やすのも容易にできることではありません。

返済負担率を下げるための方法については、こちらの記事で詳細を解説していますので、併せて参考にしてみてください。

住宅ローンで後悔してしまった場合の対処法

この記事を読んでいる方の中には、すでに住宅ローンを利用していて、金利や返済の負担などを軽減したいと思っている人もいるでしょう。

そこで、すでに住宅ローンを借りている方が負担を軽減するための方法についても解説します。

対処法

金利の低い住宅ローンへ借り換える

1つめの方法は、今借りている条件よりも金利が低い住宅ローンに借り換えることです。

住宅ローンは借り換えができるので、今返済している住宅ローンの金利が他の金融機関と比較して高いようであれば、金利が低い別の住宅ローンに借り換えを検討しましょう。

特に、現在ではネット銀行の住宅ローンも人気があり、金利のタイプによっては、ネット銀行が最も低金利ということもあります。

住宅ローンの情報はインターネットでも十分に収集できますので、まずは自分で情報収集してみるのがおすすめです。

なお、住宅ローンを見直すことによって、余計な付帯保険など特約も見直せますので、場合によっては金利以外のコスト削減もできるかもしれません。

シミュレーションツールを使うと、自分が借り換えによっていくらお得になるのかがわかりますので、ぜひ一度お試しください。

また、借り換えにおすすめの住宅ローンは下記の記事でも紹介していますので、こちらも参考にしてみてくださいね。

繰り上げ返済を活用する

手元の資金に余裕があるのならば、繰上げ返済を活用して金利の支払いを削減することもおすすめです。

繰上げ返済をすると、住宅ローンの支払利息を減らすことができ、結果的に返済期間を短縮したり毎月の返済額を圧縮したりすることができます。

返済期間を短縮する繰上げ返済方法を「期間短縮型」といい、毎月の返済額を圧縮する繰上げ返済方法を「返済額軽減型」といいます。

なお、住宅ローン控除(減税)の措置を受けている期間中に繰り上げ返済をすることで、当初予定していた減税の効果を十分に受けられない場合もあるので注意しましょう。

住宅ローンの繰上げ返済については、以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてみてください。

返済が厳しくなったら早めに金融機関に相談を

収入の減少などで、今後の返済が厳しいという場合は、とにかく早めに金融機関へ相談しましょう。

収入や返済困難となった理由など、条件次第では返済期間を延長してもらえることもあります。返済が滞ってしまう前に、まずは相談に行くということを心に留めていて下さい。

まとめ

よくある住宅ローンの失敗例は以下の通りです。

  • 自分でしっかりと比較検討しなかった結果、金利の高い住宅ローンを契約してしまった
  • 返済途中で収入が減ってしまい、返済を続けるのが厳しくなった
  • そもそもの返済額設定が高すぎた

そして、住宅ローンの利用に失敗しないためのコツは以下のようになります。

失敗しないためのコツ

  • 住宅ローンは比較ツールなどを用いて比較検討する
  • 楽観的な見通しばかりでなく、ネガティブな未来も想定して返済計画を立てる
  • ローン契約と併せて団信の加入など病気に対する備えをする
  • あらかじめ返済負担率を調整しておく

すでに返済している住宅ローンについて対策が必要な場合は、ローンの借り換えや繰上げ返済などを検討しましょう。

いずれにしても、ローン選びの段階で堅実なシミュレーションをしておくことがとても重要です。

この記事をご自身のプランニングに活用してみてください
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