住宅ローン借り換え審査の内容とクリア方法

住宅ローン借り換え
じぶん銀行
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住宅ローンの返済が負担に感じたことや、住宅ローンの負担を減らす方法はないかと考えたことはありますでしょうか。

住宅購入時は収入と支出から適正な借入額を選択したつもりでも、数十年経つと家計の状況は変化します。そのため住宅ローンの返済が負担に感じているかもしれません。一方、住宅ローン市場も変化しており、状況によっては、借り換えをして利息負担を減らせる可能性が出てきます。

ただ住宅ローンの借り換えは、資金借り入れ時と同様、借入審査があります。審査となるとどうしても腰が重くなる人もいるでしょう。そこで今回は、借入審査にはどのような項目があるのか、借り換え審査をクリアするためにはどうすればよいのか、借り換えならではの注意点を挙げて解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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借り換えの審査の前に借り換えについて知ろう

住宅を購入したときに、金融機関等から住宅のための資金を借りて、毎月一定額返済していきます。住宅ローンの返済額は、返済期間・金利・借入額によって決まりますが、特に金利は変動していますので、状況の変化によっては他の金融機関等から借りた方が負担は軽くなることがあります。

借入金の負担を減らす目的で、当初に借りた金融機関へ一括返済し別の金融機関から新たに資金を借りることを住宅ローンの借り換えと言います。では、どのような状況であれば借り換えた方がいいのでしょうか。

一般的には金利差1%、残債1,000万円以上、返済期間10年以上

住宅ローンの借り換えでメリットがある条件として、借入時と現在を比較し、金利が1%以上下がっている、住宅ローンが1,000万円以上残っている、返済期間が10年以上残っていることが挙げられます。

これらの条件を満たすと、一般的に借り換えによる効果が得られると言われていますが、あくまでも目安です。

借り換えを考えている人は、実際にどれくらいのメリットを受けられるのかシミュレーションをすることをお勧めいたします。

住宅ローンの借り換え時には一定の費用がかかる

住宅ローンを利用してから10年もすれば、経済状況や市場は変化していますので、借り換えをすれば利息負担額が軽減され、総返済額が減少する人も少なくありません。

ただ住宅ローンの借り換えは、新たに借りる金融機関から現在の金融機関へ一括して返済してもらい、その額を分割して新しい金融機関に返済することになりますので、新たな契約による諸費用が必要となります。

つまり、全体的な負担は軽減されますが、一時的に資金が必要となりますので、短期的に資金が減少しても問題がないか確認しておかなければなりません。そしてこの資金面に関わってくるのが、借り換え審査です。具体的に住宅ローンの借り換え審査について見ていくことにしましょう。

住宅ローンの借り換え手数料について詳しく知りたい際は「住宅ローンの借り換えに必要な手数料は?」を参考にして下さい。

住宅ローンの借り換えは難しい?審査の方法

住宅ローンの借り換えは、新規借り入れ時と同じように借り入れの審査があります。審査方法については、国土交通省が毎年「民間住宅ローンの実態に関する調査」を行っています。

平成27年度の結果報告によりますと、審査の全部又は一部にスコアリグ方式を使用しているのは全体の4割程度、スコアリング方式での審査を行っていないのが6割程度となります。スコアリング方式とは、収入や返済負担率などの項目ごとに点数をつけ、合計点で融資の判断をする方法です。

また、審査項目として多くの金融機関等で挙げているものとして、以下のものがあります。

  • ・完済時年齢
  • ・健康状態
  • ・担保評価
  • ・借入時年齢
  • ・勤続年数
  • ・年収
  • ・連帯保証
  • ・営業エリア
  • ・融資可能額
  • ・返済負担率
  • ・返済履歴
  • ・雇用形態

出典:国土交通省 住宅局『平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査』

項目のほとんどが資金に関するもので、完済できる経済力があるかどうかを判断しています。審査基準や審査結果は公表しないことになっていますが、調査の結果を見る限り一般的な審査項目だと思われます。

ただ住宅ローンの借り換えに対する審査では新規借り入れにはないポイントがありますので、紹介させていただきます。

住宅ローンの借り換え審査をクリアするための注意点

審査項目のうち、担保評価というものがあります。これは土地と建物の価値を評価し、それぞれに見合う金額を貸し付けます。例えば土地と建物の評価から3,000万円を上限に貸し出す、という審査結果などが出されます。

さてこの担保評価ですが、借り換え希望時の住宅ローンの残債を2,000万円(1,000万円は返済済み)だとします。住宅価値の下落は、住宅ローンの返済以上に早く、土地と建物の価値は1,500万円とします。

借り換え先である新しい金融機関等は、この土地と建物に対して1,500万円までしか貸すことができません。しかし借り換えするためには、現在の金融機関に2,000万円を一括返済しなければなりません。2,000万円と1,500万円の差額である500万円は手持ちの資金から返済することになります。

500万円という金額はあくまでも例ですが、この不足する金額によって、一時的な資金負担が生じますので、注意が必要です。この点が新規借入時にはない注意点となります。

借り換えに必要な費用を含めても負担軽減できる

借り換えは、借入先を変更しますので、不動産について記録している登記簿も変更しなければなりません。そのため、登記簿の変更(抵当権設定登記・抵当権抹消登記)のための費用や住宅ローンの事務手数料、印紙税が必要となります。

借り換えに必要な費用(概算)

借り換え時の費用は、新たに組む住宅ローンの金額により異なりますが、残債2,000万円でシミュレーションをすると次のようになります。

今回は、りそな銀行のシミュレーションで算出してみました。

  • 融資手数料 432,000円
  • 事務手数料 32,400円
  • 印紙代   20,200円
  • 登記費用  130,000円

合計614,600円

りそな銀行シュミレーション

借り換えは、金利差だけでなく借り換え時の費用が安い金融機関等であればより効果が高くなります。状況によっては手持ち資金なしで借り換えることも可能ですので、新規借入時から時間が経っている人は金融機関が実施している無料相談 などを利用し、確認してみてはいかがでしょうか。

借り換えの金利や手数料の比較をしたい方は「住宅ローン借り換えの金利や手数料を比較!シミュレーション方法も紹介」を参考にして下さい。

借り換えの審査をクリアする方法

借り換えまで時間がある場合

借り換えの審査を通すためにはどうすればよいのか考えてみたいと思います。審査方法は金融機関等によって異なり、貸出利率が低いほど審査は厳しくなるのが一般的ですが、その時々の営業方針にも影響します。

借り換えは不動産の価値と残債額との差がポイントとなりますので、特にこれから住宅を購入する人はなるべく価値が下がらない不動産選びが重要です。

  • 住宅需要の高い地域で住宅を購入する
  • 購入時から借り換えのための資金を少しずつ貯めておく

不動産の価値は需要と供給で成立していますので、価値が下がらない不動産選びは難しいかもしれませんが、不動産販売会社からの情報を参考に、購入価格だけでなく数十年後のことを考えて住宅選びをすることが大切です。

また借り換えのための貯蓄ですが、結果的に借り換えのためではなくても、余裕のある借入をするという意味で、貯蓄をしておきます。

借り換え直前の場合

借り換えは、基本的に住宅購入時から準備しておくと家計への負担は軽減できます。ただ購入時から準備していない場合は次の点を確認してみましょう。

  • 借り換えするメリットがあるか、また資金が必要か試算してもらう
  • 借り換えではなく、一部繰り上げ返済も検討する

借り換えによる資金が必要かは試算する必要があります。試算の結果、手持ち資金が必要な場合、支出しても問題ないか検討する必要があります。

その際の選択肢として、借り換えをする、数年後に借り換えをする(それまで貯蓄する)、一部繰り上げ返済をする、などがあります。借り換えによるメリットがあっても現在の資金が減少するのはリスクですので、可能な範囲で繰り上げ返済することも考えてみてください。

借り換えの審査をクリアするために

審査結果が不可の場合は、収入基準がクリアできていない可能性があります。新規借入時からお勤め先が変わっていなければ、住宅ローン以外に新たなローンを組んでいる、携帯電話料金を滞納したことがある、などが原因かもしれません。

住宅ローン以外のローンを返済できないか検討し、家計全体の負債額を見直しましょう。

  • 住宅ローン以外の借入金を見直す
  • 滞納がなかったか確認する
  • 使用していないクレジットカードの解約を検討する(借入枠が審査対象になることがあるため)

まとめ

住宅ローンのように借入額が大きいと、メンテナンスによる負担軽減の効果も大きくなります。家計の状況も数十年経てば当初の計画とズレが生じることがありますので、定期的な住宅ローンの見直しが必要です。

借り換えは住宅ローンの見直しの一つです。住宅ローンの借り換え審査では誰でもいい結果が出るとは限りませんが、借り換えができれば数百万円程度の効果が出ることもあります。この記事の審査をクリアするための方法やポイントや注意点を参考に、借り換え審査に申し込んでみましょう。

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