住宅ローンの借り換えを成功させる!金利や手数料でシミュレーションする

住宅ローン借り換えと金利
じぶん銀行
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低金利が続いている間は、借り換えを検討するいい機会となります。借り換えの効果を確かめるためにシミュレーションをしますが、手元に現在の借り入れ状況を確認できる資料を置いておくとスムーズです。

必要なデータは、現在の金利、住宅ローン残高、残りの返済期間、毎月の返済額です。借り換えを成功させるためには、金融機関選びが重要ですが、そのためには借り換えの金利や諸費用をもとにシミュレーションをして絞り込む必要があります。

そこで今回は、金利や諸費用を調べた上でシミュレーションをし、借り換えパターンごとの特徴についても解説していきます。

借り換え用の住宅ローンを比較する

これから借り換えのためのシミュレーションをしたい人向けに、実際に借り換えのシミュレーションをして借り換え効果を確認したいと思います。

シミュレーションをするにあたり、金融機関のサイトで金利を探すと思いますが、金融機関によって、借り換え用の金利を設定している場合と新規の住宅ローンと金利を共通としている場合があります。

銀行のホームページから金利を探してきて、それぞれシミュレーションをしていく…というのはなかなか骨が折れる作業になります。

当サイトでは複数銀行の借り換えメリットを一括で比較できるツールを提供していますので、こちらも参考にしてみてくださいね。

なお前提条件は次のようになります。

▼ 現在の借り入れ状況

借入残高 2,070万円
金利 1.85%
毎月返済額 103,209円
残りの返済期間 20年

借り換えの金利・手数料一覧

▼ 変動金利と固定金利20年の金利・手数料一覧


分類 金融機関 変動金利 固定金利20年 諸費用
都市銀行 みずほ銀行 0.525%

2019年7月適用金利

1.05%

2019年7月適用金利

508,710円
三菱UFJ銀行 0.525%

2019年7月適用金利

530,310円
三井住友銀行 0.625%

2019年7月適用金利

516,180円
りそな銀行 0.429%

2019年7月適用金利

融資手数料型の金利

0.9%

2019年7月適用金利

融資手数料型の金利

632,320円
信託銀行 三菱UFJ信託銀行 0.525%

2019年7月適用金利

505,380円
三井住友信託銀行 0.475%

2019年7月適用金利

1.0%

2019年7月適用金利

549,560円
ネット銀行 イオン銀行 0.47%

2019年7月適用金利

627,360円
じぶん銀行 0.457%

2019年7月適用金利

1.293%

2019年7月適用金利

649,960円
住信SBIネット銀行 0.418%

2019年7月適用金利

借り換え金利

1.23%

2019年7月適用金利

619,360円
ソニー銀行 0.507%

2019年7月適用金利、変動セレクト、借り換え/新規購入で自己資金10%未満

0.956%

2019年7月適用金利、固定セレクト、新規購入で自己資金10%以上

668,752円
楽天銀行 0.527%

2019年7月適用金利

526,400円
新生銀行 0.45%

2019年7月適用金利

0.95%

2019年7月適用金利

290,800円

※諸費用は、借入残高2,070万円の場合で、各金融機関で試算された諸費用額を記載
※固定金利20年は、固定期間選択型と全期間固定金利の中で低い方の金利を記載。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

▼ フラット20の金利・手数料一覧


分類 金融機関 金利
都市銀行 みずほ銀行 1.12%

2019年7月適用金利

三菱UFJ銀行 取扱いなし
三井住友銀行 取扱いなし
りそな銀行 1.12%

2019年7月適用金利

信託銀行 取扱いなし
三井住友信託銀行 1.12%

2019年7月適用金利

ネット銀行等 ARUHI 1.12%

2019年7月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

イオン銀行 1.12%

2019年7月適用金利

じぶん銀行 取扱いなし
住信SBIネット銀行 1.05%

2019年7月適用金利

融資比率9割以下

保証型の場合

ソニー銀行 取扱いなし
楽天銀行 1.12%

2019年7月適用金利

※住信SBIネット銀行以外の金利は新機構団信付き、融資率9割以下の場合
※住信SBIネット銀行では、SBI生命の団信の加入が必要

借り換え時の金利タイプの選び方

借り換えする際には、変動金利型に借り換えるか、固定金利型に借り換えるかの選択もしなければなりません。現在の金利タイプによっても選び方は異なりますので、借り換えパターンを紹介します。

ちなみに、変動金利型から固定金利型への借り換えの場合、効果が小さいばかりか、返済総額が増えることもあります

現在の金利タイプ 借り換える金利タイプ 特徴
変動金利型 フラット35やフラット20 そろそろ金利が上がると予想している人向けの借り換えパターンです。完済まで金利変動を気にする必要はありません。
変動金利型 リスクは変わりませんので、借り換え効果を最大限に活用するだけです。どの住宅ローンが最も効果が高いかシミュレーションをして確認します。
固定金利期間選択型 たとえば残りの返済期間が20年であれば、固定10年を選択して金利変動リスクを回避できます。固定10年終了後に金利が上がっていても、残高は減少していますので、ずっと変動金利型を選択するよりはリスクが軽減されます。
フラット35 変動金利型 金利タイプの特徴から最も金利差が大きくなる借り換えパターン。金利変動リスクを負うことになりますが、残高が少ない、返済期間が短い場合、利息額は大きくなりません。シミュレーションして検討します。
固定金利期間選択型 金利の低い固定10年などに借り換えることで、金利変動リスクを負わず、借り換え効果による返済額軽減を目指すパターン。
固定金利期間選択型 変動金利型 期間満了時に選択します。金利が上がらないと予想している人や残高が少なく、返済期間の短い人向け。
固定金利期間選択型 期間満了時に再び、期間選択型を選択することで、金利変動リスクを回避したい人向け。
フラット35やフラット20 期間選択型の期間が短いと複数回金利を選択する手間がかかるため、最後まで固定金利で返済してもいいと考える人向け。

借り換えのシミュレーションをして自分に合った住宅ローンを選ぶ

ここでは、当初の借り入れから10年が経ち、借り換えによる効果を確かめたい人を想定してシミュレーションしていきます。先ほどの条件を使って借り換え効果を確認します。

▼ 当初(10年前)の借り入れ条件

借入金額 3,000万円
金利 1.5%
毎月返済額 103,536円
返済期間 30年

▼ 現在の借り入れ状況

借入残高 2,146万円
毎月返済額 103,536円
残りの返済期間 20年

▼ 借り換え先の条件

借入金額 2,146万円 ※一部現金で支払い、さらに返済総額を減らすこともできます。
残りの返済期間 20年 ※返済期間を短くすることもできます。
金利 1.0% ※金利の低い金融機関を探します。
諸費用 (シミュレーションで確認) ※諸費用の安い金融機関を探します。

各金融機関のシュミレーションツールは、借り換えの場合、万円単位か十万円単位でしか試算できません。借り換え効果の最終的な確認(金額)は、金融機関に相談して見積もりを出してもらいましょう。今回は、シミュレーションが他と比べて簡単な三井住友銀行のツールを使います。

三井住友銀行 借り換え試算シミュレーション

▼ 借り換えシミュレーション結果

借り換え前 借り換え後
毎月の返済額 103,554円 98,693円
総返済額 24,852,960円 23,686,320円
諸費用 532,377円
総返済額+諸費用 24,852,960円 24,218,697円
借り換え効果 634,263円軽減

三井住友銀行のツールは、「1年間の返済額の軽減効果」しか出ませんので、「1年間の返済額の軽減効果✕20年+諸費用の額」で借り換え効果を比較しています。

また返済期間を短くしたり、借入金額を変更したりすることもできません。返済期間と借入金額を引き継ぐ人向けのシミュレーションツールです。

次に、借り換えと同時に返済期間を15年(5年短縮)にした場合の借り換え効果を見てみましょう。返済期間や借入金額を変更できる金融機関がほとんどですが、入力方法が分かりやすいりそな銀行のシミュレーションツールを使います。

りそな銀行 住宅ローン シミュレーション(借り換え)

▼ 借り換えシミュレーション結果

借り換え前 借り換え後
毎月の返済額 103,554円 128,436円
総返済額 24,852,960円 23,118,560円
諸費用 445,573円
総返済額+諸費用 24,852,960円 23,564,133円
借り換え効果 1,288,827円軽減

返済期間を5年短くした分、総返済額は減少します。そのため、借り換え効果は130万円ほど期待できます。返済期間を短くすると、毎月の返済額が上がってしまいますので、何度もシミュレーションして自分に合った借り換え後の返済計画を立てていく必要があります。

借り換えにお勧め名金融機関を知りたい際は「住宅ローンの借り換えにおすすめの金融機関と選び方!」を参考にして下さい。

まとめ

借り換えの効果は、借り換え前の「総返済額」と借り換え後の「総返済額+総費用の額」を比べ、借り換え後の金額が少なければ効果があることになります。

借り換えの効果は借り入れ状況や借入先の条件によってかなり変わりますので、今回の記事を参考に、ご自身の借り換え効果を確認してください。

また今回は触れていませんが、一部繰り上げ返済でも返済額を軽減させることができますので、併せて検討するとより効果的でしょう。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年7月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年7月適用金利

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