【住宅ローン】固定金利・変動金利から、おすすめのプランを解説!

固定金利・変動金利
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住宅ローンを検討する際、ほとんどの方が悩んでしまう「金利タイプ」。普段から株式や投資に触れている方であれば問題はないのですが、初心者から見れば「何が違うのかがわからない…」という状況に陥ってしまう可能性があります。

住宅ローンの金利には、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」という3つの種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

では、どのような基準で金利タイプを選べば良いのでしょうか。この記事では、住宅ローンの固定金利・変動金利から、それぞれに合ったおすすめのプランを解説していきます。

3つの金利タイプの特徴

冒頭でも触れたように、住宅ローンの金利タイプは主に下記の3つです。

住宅ローン金利タイプ

  • 全期間固定金利型
  • 変動金利型
  • 固定期間選択型

それぞれ特徴が異なるため、ご自身の状況に応じた金利タイプを選択しなければなりません。

金利タイプの特徴まとめ

まずは、金利タイプの特徴を簡単にまとめてみましょう。下記の表をご覧ください。

金利タイプ 固定金利型 変動金利型 固定期間選択型
特徴 借入から完済まで同じ金利が継続 市場金利によって変動 固定金利の期間を任意選択
メリット 金利変動リスクがないので、安心して利用できる 金利下降局面では、他タイプより低い金利で借入できる 状況に応じて、固定金利型と変動金利型のメリットを活かせる
デメリット 他のタイプより設定金利が高い 金利変動リスクがある 一定期間を経過すると、変動金利型になる。
もしくは、期間終了時点での固定金利を任意選択する形になる

それぞれの特徴を解説します。

家計の安全性が高い全期間固定金利型

借入当初の金利が完済まで継続する金利タイプが、「全期間固定金利型」です。返済途中に返済額や金利が変わらないため、家計的にも安心して利用することができます。ただし、変動金利型などと比較すると金利は高めで、金利下降局面においては、他のタイプのほうがメリットを得られる可能性があります。

利息増加のリスクがある変動金利型

多くの民間金融機関で取り扱われている住宅ローンが、「変動金利型」です。市場の金利変動によって金利と返済額が見直されるため、金利の上昇に伴うリスクがあります。

金利の見直しは半年に一回が一般的ですが、返済額の見直しは5年に一度となります。注意点として、返済額が変動しない5年間の間に金利が上昇した場合、利息の割合が増え、元金が減らない状態に陥るリスクもありますので、注意が必要です。

固定と変動の良いとこ取りの固定期間選択型

固定金利型と変動金利型の中間ともいえるのが、「固定期間選択型」です。この金利タイプは、固定金利期間を任意で選択することができます。

期間終了後は変動金利型になるケースが一般的ですが、商品によっては固定金利型と変動金利型を任意選択できる場合もあります。固定金利の期間が長くなればなるほど、適用される金利は高くなります。

おさえておこう!今後の金利動向

住宅ローンを組む上で非常に重要になるのが、今後の金利動向です。金利動向によって変動金利が有利になるケースや、金利変動リスクに備えて固定金利が無難なケースなどなど、住宅ローンの金利タイプを決める上で、金利動向は非常に重要な要素なのです。

ここでは、FPの個人的見解から、今後の金利動向を想定してみたいと思います。

固定金利の今後の動向

固定金利は、国債金利と連動するとされています。固定金利は中長期的な景気動向も影響するのが特徴で、現在のトランプ政権のように不安・期待要素が強くなると、下降・上昇の動きが強くなります。

現在、トランプ政権への期待感から固定金利の数値が若干上昇しつつありますが、根本的な景気回復にはまだ至っていないと考えられますので、若干の上昇で落ち着くのではないかと予想しています。

変動金利の今後の動向

その肝心の短期プライムレートは、政策金利に連動するとされています。したがって、現在日銀が行っているマイナス金利政策が続くかぎり、変動金利も低い水準のまま維持されると想定されます。

現在の動向でいえば、マイナス金利政策は継続になる可能性が高いため、変動金利は今後も低い水準を保たれるのではないか、と個人的に予想しています。

金利タイプ別のおすすめの方はこんな方

ここまで触れたように、金利タイプにはそれぞれメリット・デメリットがあるため、適している人も異なります。それぞれの金利タイプに適している人をご説明しましょう。

全期間固定金利型がおすすめの方

全期間固定金利型がおすすめの方は、

  • 家計管理のしやすさを重視したい方
  • 今後の借り換えが難しそうな方
  • 金利の上昇リスクを避けたい方

でしょう。

それぞれ簡単にご説明しましょう。

家計管理のしやすさを重視したい方

「毎月の家計管理のしやすさを重視したい」という方は、全期間固定金利型がおすすめです。全期間固定金利型であれば、返済期間中に金利や返済額の変動がないため、将来的な家計も管理しやすいです。

また、今後の支出が読めない、もしくは、今後の支出が著しく増加しそうな方も、全期間固定金利型が適しているでしょう。

今後の借り換えが難しそうな方

今後の借り換えが難しそうな方も、全期間固定金利型が良いでしょう。変動金利型は、やはり返済額の増加や金利の変動リスクを含んでいます。

したがって、今後の借り換えが難しい方が変動金利型を選択してしまうと、大きなリスクを背負う可能性があります。将来の借り換えも想定しつつ、返済プランを決定しましょう。

金利の変動リスクを避けたい方

変動金利型は、利率の低さが大きなメリットになっています。しかしながら、将来的に同じ金利、同じ返済額が継続するわけではなく、当然金利の上昇リスクを含みます。

全期間固定金利型であれば、金利上昇局面においても同じ返済額、同じ金利で返済し続けることができますので、金利の変動リスクを避けたい方に適しているでしょう。

変動金利型がおすすめの方

変動金利型がおすすめの方は、

  • 貯蓄の余裕がある方
  • 借入金が少ない方
  • 将来的に収入が増加する見込みの大きい方

です。

それぞれ解説します。

貯蓄の余裕がある方

貯蓄に余裕のある方であれば、金利の変動により返済額が増加したとしても返済不能に陥ることはないため、変動金利型をおすすめできます。

また貯蓄を利用することができれば、金利上昇局面で全期間固定金利型への借り換えもスムーズでしょう。

借入金が少ない方

そもそも借入金が少ない方の場合、金利変動によるリスクも小さいため、変動金利型が適しています。借入金が少なく、かつ短期的な借入であれば、変動金利型も視野にいれて検討するようにしてください。

将来的に収入が増加する見込みの大きい方

将来的に収入が増加する見込みのある方であれば、金利上昇による返済額の変化があったとしても、増加した収入で支払いを継続することができます。

ただし、現状の家計に余裕はなく、「将来は収入が増えるだろう」と安易に変動金利型を選択すると、大きなリスクを負う可能性がありますので、軽率な判断には十分注意しましょう。

固定期間選択型がおすすめの方

任意期間を固定金利にできるのが、「固定期間選択型」の大きな特徴です。

固定期間選択型をおすすめできる人は、

  • 世帯収入が増える見込みの方
  • 子どもの教育費が固定期間中に軽減する予定の方

でしょう。

それぞれ解説していきます。

世帯収入が増える見込の方(配偶者が産休育休中など)

配偶者が産休中または育休中で、職場復帰の見込みのある方は、固定期間選択型がおすすめです。固定期間中は安定的な家計を維持でき、固定期間終了後に変動金利または固定金利を再度選択します。そうすることで、世帯収入が低下している期間中のリスクを避けることができます。

今は子供の教育費がかかっているが、固定期間終了までに卒業予定の方

子どもが在学中で、卒業予定の時期がある程度確定している方も、固定期間選択型がおすすめです。在学中は金利変動リスクに備え固定期間として家計を維持し、卒業後に固定金利または変動金利を選択します。

このように固定金利選択型を活用すれば、リスクに備えつつメリットを得ることができます。

固定金利について詳しく知りたい際は「住宅ローンで固定金利を選ぶ人は多いのか?固定金利の特徴や考え方を解説!」を変動金利について詳しく知りたい際は「変動金利の仕組みとは?リスクや今後の金利動向を解説」を参考にして下さい。

住宅ローンを借りる際は、「借り換え」も視野に入れておこう

住宅ローンを借入する際は、将来の「借り換え」も視野に入れて検討しましょう。借り換えとは、元契約とは異なる住宅ローンを契約し、新契約に置き換えることによって、利息の節約や返済負担軽減を目指すものです。

住宅ローンを借入する際に将来の借り換えも視野に入れておくことで、より自由度の高い返済計画を立てることができます。借り換えの要点を解説します。

「借り換え」をする2つのメリット

借り換えをする大まかなメリットは、下記の2つです。

  • 毎月の返済額が減らせる
  • 金利上昇による総返済額の増加を避けられる

元契約よりも金利の低い住宅ローンへ借り換えた場合、利息が大幅に削減されます。その結果、総返済額が減少し、毎月の返済負担も大きく変化します。例として、金利2%の住宅ローンから1%の住宅ローンへ借り換えた際のシミュレーションを下記にまとめました。

※金利2%で2000万円を返済期間30年で借入し、10年目に金利1%の住宅ローンへ借り換えを実施した例
※元利均等返済、端数切捨てにて試算

10年経過後の残高 14,612,885円
借り換え金利(2%は継続返済) 金利1%の住宅ローン 金利2%の住宅ローン
借り換え後からの総返済額 16,128,805円 17,741,660円
内利息額 1,515,920円 3,128,775円
毎月の返済額 67,203円 73,924円

上記のように、総返済額と毎月の返済額に大きな差額が発生するのがわかります。住宅ローンの返済は長期に渡りますが、決して同じ商品で完済まで借り続けなければならないわけではないため、状況に応じて借り換えを検討するようにしましょう。

借り換えを検討するタイミングとしては、

  • 貯蓄に余裕ができた
  • 金利市場が大幅に変動した

などがありますが、ご自身の返済計画も踏まえなければなりません。このような状況にある方は、一度借り換えシミュレーションを行ってみると良いでしょう。借り換えのメリットをそれぞれ解説していきます。

毎月の返済額が減らせる

金利の高い住宅ローンから金利の低い住宅ローンへ借り換えすることで、総返済額が減少します。総返済額が減少する影響から、毎月の返済額も減少させることができるのです。金利が下降している場面であれば、住宅ローンの借り換えチャンスともいえます。

金利上昇による総返済額の増加を避けられる

変動金利で借入した場合、金利上昇による総返済額の増加がリスクとして想定されます。しかし、金利上昇局面で固定金利型の住宅ローンへ借り換えを実施すれば、金利上昇によるリスクを避けることができます。

借り換えの注意点

このように、借り換えには大きなメリットがあります。しかし、当然ながら注意点もあります。

借り換えの際の注意点は、

  • 借り換えには50~100万円の費用がかかる
  • 借り換えができないケースがある

の2つでしょう。

それぞれ解説します。

借り換えには50~100万円の費用がかかる

借り換えを実施する際、

  • 手数料
  • 登記費用
  • 団体信用生命保険料

が再度必要になります。

これらは借入金額や利用する商品にもよりますが、大体50~100万円程度必要になるケースが多いです。したがって、気軽に何度も借り換えることはできません。将来得られるメリットを想定し、慎重に検討しましょう。

借り換えができないケースがある

借り換えの内容によっては、借り換えできないケースもあります。

例えば、

  • 同じ金融機関が取り扱う商品への借り換え
  • 物件評価額を超える金額を取り扱う住宅ローンへの借り換え
  • 過去に住宅ローンの滞納がある

などのケースでは、住宅ローンの借り換えを実施できない可能性があります。もちろん全てのケースで不可能なわけではなく、利用する住宅ローンによっても異なります。「借り換えできない可能性もある」と捉えておきましょう。

借り換えをした方が良い人の条件

借り換えしたほうが良い人の条件は、

  • 金利が高い時に住宅ローンを組んでいて、現在の金利相場によるメリットが大きい場合
  • 変動金利型を利用していて、今後の支出が著しく増加しそうな場合
  • 今後の収入の見通しが明るい場合

などでしょう。

将来得られるメリットをシミュレーションしつつ、ご自身に合った返済プランを選択してください。

借り換え後の金利タイプの選び方

借り換え後は、再度金利タイプを選択しなければなりません。

簡単な選び方でいうと。

  • 完済まで同じ金利、かつ同じ返済額を返済していきたい…全期間固定金利型
  • 借入金が小さいため、金利変動も問題ない…変動金利型
  • 今後の金利上昇が予想される…固定期間選択型

でしょうか。

ただし、人の数だけライフプランが存在しますので、一概に選択することはできません。金利動向や返済計画を踏まえつつ、慎重に検討なさってください。

借り換えの金利や手数料について知りたい際は「住宅ローン借り換えの金利や手数料を比較!シミュレーション方法も紹介」を参考にして下さい。

まとめ

「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」という3つタイプがある住宅ローンですが、それぞれにメリット・デメリットがあるため、一概にどれがお得かを判断することはできません。将来の借り換えも想定しつつ、無理のない返済プランを組みましょう。

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