住宅ローンの組み方講座!誰でも簡単3ステップ

住宅ローン組み方
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マイホームを購入することを決めてから住宅展示場を見学したり、自分の家の間取りを検討したりとマイホーム計画を立て始めて毎日ウキウキした気持ちで過ごしている人も多いのではないでしょうか?

しかし、マイホームを購入する場合、購入費用を全て実費で支払うことはほとんどなく、住宅ローンを組んで支払うことになります。

せっかくマイホーム計画を立てたとしても住宅ローンを組むことができなければ購入手続きを進めることができないため、せっかく立てた計画が全て水の泡になってしまう可能性があるでしょう。

そのような事態にならないようにするためにもマイホーム計画を立てる場合、まずは住宅ローンが組めるかどうかを最初に確認し、住宅ローンを組むための手順をしっかりと理解しておく必要があります。

どのようにして住宅ローンを組んでいくのか見ていきましょう。

住宅ローンの組み方は全部で3ステップ

「住宅ローンなんて提供している機関と契約さえしてしまえば誰でもローンを組むことができる」と思っている人はいませんか?

しかし、実際に住宅ローンを検討し始めると、住宅ローンを提供している機関が多岐にわたるため、融資元を選択するだけでも想像以上に時間を要さなければならないことに気づいてくるでしょう。

民間融資か公的融資、公民協調融資という融資元の選択、商品・プラン(金利)の選択、申し込み前の仮審査やその後の本審査など、住宅ローンを結ぶまでにはいくつかのステップがありますが、大きく分けると3つのステップにまとめることができます。

それではそれぞれの住宅ローンの組み方のステップについて見ていきましょう。

融資をどこから受けるか選ぶ

住宅ローンを組み方のステップ1は、融資をどこから受けるのかを選ぶことから始まります。

住宅ローンは、大手銀行・地方銀行・ネットバンクなどの民間融資と自治体融資などの公的融資、住宅金融支援機構と民間金融機関が行う公民協調融資などがあります。
それぞれの特徴について見ていきましょう。

民間融資

三井住友銀行や三菱UFJ銀行などのメガバンク、千葉銀行や京都銀行など地方に拠点を置く64の地方銀行、楽天銀行やイオン銀行などのネットバンクが民間融資に該当します。

マイナス金利政策の影響を受けて、各金融機関は日銀に預けるのではなく、個人や法人に対して融資を積極的に行っている背景もあり、審査が通りやすい状態となっています。

金利は各機関によって異なりますが、店舗を構えていないネットバンクは特に金利の優遇などを積極的に行っていると言えるでしょう。

住宅ローンのネット銀行が気になる際は「ネット銀行住宅ローンの不安を解消!各社のサポート面も比較」を参考にして下さい。

公的融資

財形貯蓄による財形住宅融資や各自治体の融資などが挙げられます。金利が比較的低いため住宅ローンの融資先としては利用したい候補ではあるものの、審査基準が他の融資先と比較すると厳しく設定されているため、条件によっては融資を受けることができないので注意が必要です。

公民協調融資

住宅金融支援機構と民間金融機関が提供するフラット35は公民協調融資になり、融資の基準が比較的低いことと金利が固定で低いこともあり、住宅ローンといえば「フラット35」というイメージが定着するほどに利用者の多い住宅ローンと言えます。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

各機関の特徴まとめ

大まかな各機関の特徴を整理すると以下の通りとなります。

民間融資 公的融資 公民協調融資
金利 低~中 最も低い
審査基準 緩い~普通 厳しい 普通

マイカーローンなどの他の融資を受けている場合や年収や勤務体系などの就労状況の内容によっては、審査基準がさらに厳しくなってしまう可能性があります。

各機関が定める年齢条件や年収条件と言った前提条件を事前に確認して、機関をあらかじめ絞っておくことが住宅ローンをスムーズに組むことができるコツと言えます。

それでは、各機関がどのようなプランを展開しているのか見ていきましょう。

住宅ローンのプランを選択

あらかじめどの融資先を選択するか絞った後は、各機関が提供する住宅ローンのプランを比較していくという住宅ローンの組み方のステップ2に移ります。

プランは大きく分けると、返済期間中金利がずっと変わらない固定金利型、数年おきに金利の見直しを行う変動金利型、選択した最初の年数だけ固定期間で残りの返済期間は変動金利となる固定期間選択型の3つに分けることができます。

それでは、それぞれの特徴について見ていきましょう。

固定金利型

固定金利型とは、返済期間中の金利が当初設定された金利から変更が生じない契約方法になります。

固定金利のメリット

現状の金利がかなり低水準にあり、今後上昇することが明確になっているような場合には、固定金利で契約を結んでいるほうが、金利が上がってきていても返済期間中すっと契約時の金利を維持できることと言えるでしょう。

固定金利のデメリット

現状の金利がかなり高水準にあり、今後下落することが明確になっているような場合には、固定金利で契約を結んでしまうと、金利が下がってきていても返済期間中ずっと高い金利のまま返済を行わなくてはならないことと言えるでしょう。

固定金利の場合には、金利が上昇した場合のリスクを負うのが融資元の金融機関になるため、変動金利と比較すると金利が高めに設定してあるのが特徴になります。

変動金利型

変動金利型とは、返済期間中の金利を半年ごとに設定し直す契約方法になります。

金利の設定変更に伴い、元本部分と利息部分の割合を変更するのですが、月々の返済額の設定は5年間変更されないため、金利が急激に上昇してしまうことによって利息部分の割合が増えていた場合には、返済がほとんど進まないことになってしまうので注意が必要です。

変動金利のメリット

現在の金利が高水準で今後下落することが明確になっている場合には、金利の下落により返済総額を抑えることができます。

デメリット

現在の金利が高水準で今後上昇することが明確になっている場合には、金利の上昇により返済総額が増えてしまうことと言えるでしょう。

変動金利の場合には、金利が上昇した場合のリスクを負うのが借り手になるため、固定金利と比較すると金利が低めに設定してあるのが特徴になります。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

固定期間選択型

固定期間選択型とは、契約時に設定した期間中は固定金利を採用し、期間が終わった後に再度期間を設定して固定金利にするか変動金利にするか選択するという契約方法になります。

現在の金利水準が中途半端で先が読めない場合などには、固定期間選択型を採用するほうがリスクをうまくコントロールすることができるというメリットがあります。固定金利型と変動金利型の中間にあたる契約方法と言えるでしょう。

大まかなプランの特徴を整理すると以下の通りとなります。

プランのまとめ

固定金利型 変動金利型 固定期間選択型
金利上昇時 リスクなし リスクあり リスク調整可能
金利下落時 リスクあり リスクなし リスク調整可能

住宅ローンの契約を結ぶ際の金利が低水準を維持しているのか、それとも上昇傾向にあるのかなど、過去数年間の下調べを行って、ベストなプランを選択できるようにしましょう。

かんたんにこちらの記事「住宅ローンの金利推移~過去から現在の推移を徹底解説~」で、過去から現在の金利推移もまとめてありますので、参考にして下さい。

申し込みと審査

ステップ1とステップ2で疲れてしまった人も多いかもしれませんが、住宅ローンは返済期間が長くなるため、融資元の選択やプランの選択をおろそかにしてしまうと、長期間返済に苦しまなければならなくなってしまうので注意が必要です。

事前審査、申し込み・本審査の内容について見ていきましょう。

事前審査

各機関にとっても住宅ローンは融資金額が大きく融資期間も長いことから、住宅ローンの申し込みを行ってから本審査の結果が出るまでにある程度の時間をかけて入念にチェックを行います。

先に住宅展示場などで購入の話を進めていた場合には、ここで立ち止まってしまうことになるため、住宅ローンの認可が下りるかどうかは早い段階で調べておく必要があるでしょう。

そこでおすすめするのが住宅ローンの事前審査を行っておくという方法になります。

事前審査の場合には申し込み用紙の他に本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票などのコピーを準備して手続きを行いますが、簡易的に、融資を受けることができるかどうかの事前判断を行ってくれるため、早い段階で結果を事前に確認しておくことができます。

ただし、事前審査に通っても本審査に通るとは限らいないので注意が必要です。

申し込み・本審査

本審査の申し込みは以下のような準備を行う必要があります。

  • 住民票(謄本の方が望ましい)
  • 印鑑証明書
  • 印鑑証明書の実印
  • 運転免許証などの本人確認書類
  • 源泉徴収票などの収入証明資料
  • 住宅ローンの融資対象となる物件資料
  • 預金口座の通帳

事前審査の場合とは異なり本格的な審査に移るため、物件の詳細や実印の準備が必要になります。各機関によって準備するものが異なる可能性があるため、事前に確認するようにしましょう。

住宅ローンの固定型と変動金利型のおすすめプランを知りたい際は「【住宅ローン】固定金利・変動金利から、おすすめのプランを解説!」を参考にして下さい。

住宅ローンの組み方で失敗しないための2つのポイント

融資金額が大きくかつ返済期間が長いという住宅ローンは組み方を失敗してしまうと、長期間重荷を背負ってしまうことになります。

そんな心配を少しでも解消するために、事前に抑えておくべきポイントを2つお伝えしましょう。

返済負担率を25%前後に抑える

返済負担率とは自分の年収に対する年間の返済の割合のことを表しますが、フラット35では年収が400万円未満の場合には返済負担率30%以下、400万円以上の場合には35%以下を融資の上限となるように定めています。

年収400万円で返済負担率35%の場合には年間の返済が140万円となり、年間の生活資金は260万円となります。

25%前後であれば生活資金が300万円となるため比較的返済計画にゆとりが出てきますが、生活に必要な資金から逆算して返済負担率がいくらであれば余裕があるのか事前に計算するようにしましょう。

かんたんなシミュレーションツールはこちら

世帯年収ではなく個人年収で返済負担率を計算する

住宅ローンは返済負担率などを基準にして融資額の決定を行いますが、金融機関によって世帯年収を基準にするか個人年収を基準にするかが異なってきます。

個人年収を基準にしている場合はあまり問題が無いのですが、世帯年収を基準にしている場合には妊娠による収入減など何らかの理由により収入源が発生してしまうと一気に返済が厳しくなってしまうため、世帯年収ではなく個人年収を基準にしておくほうが無難と言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンの組み方は「1融資元の決定、2プランの決定、3申し込み・審査」という3ステップをきちんと理解していれば安心して申し込みを行えることが分かりました。

特にステップ1とステップ2はその後の返済計画に大きな影響を与える手順になるため、しっかりと時間をかけて検討する必要があるため、どのような住宅を購入するかを決める前にまずは住宅ローンの検討を行うようにすることでその後のマイホーム計画をスムーズに進めることができます。

まずはこちらの記事「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」で住宅ローンを比較する際のポイントを、わかりやすくまとめていますので参考にして下さい。

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