• 2020.06.04

住宅ローンの組み方で失敗しないための注意点!おすすめ方法を紹介

住宅ローン組み方
住宅ローンは一生で1番大きな買い物だから、失敗したくない

と思い、失敗しない方法について情報収集している方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンは扱う金額が大きい分、ちょっとした選択肢の違いが生活にも大きく影響を与えます。

住宅ローンの組み方が人生を左右するといっても過言ではないでしょう。

しかし実は、住宅ローンの失敗しない組み方はいくつかのポイントと注意点さえ抑えておけば、決して難しいものではありません。

当記事では、住宅ローンの賢い組み方から商品選びで失敗しないための注意点について、わかりやすく解説していきます。

住宅ローンを申し込む際の流れや必要書類についてもご案内しますので、これから住宅ローンを組まれる方は参考にしてみてくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンのおすすめの組み方を解説!

住宅ローンのおすすめの組み方は、

STEP1 住宅ローンのプラン(金利タイプ)を決める
STEP2 融資を受ける金融機関を決める


という手順で商品を絞り込んでいく方法です。

この手順を守ることで思わぬ失敗を未然に防ぐことができますよ。

それぞれの手順ごとのポイントを解説していきましょう。

まずは住宅ローンのプラン(金利タイプ)を決める

住宅ローンを組むときは、最初に「どんなプラン(金利タイプ)で借り入れするか」を決めましょう。

なぜ先にプラン(金利タイプ)を決めるのかというと、金融機関を先に決めるとその金融機関で販売されている限られた商品でしか住宅ローンを選べなくなるからです。

加えて仮に金融機関を先に決めてしまった場合、ご自身の借りたいプランと取扱商品がマッチしなければ、金融機関を選びなおすことになってしまいます。

金融機関の選びなおしには想像以上に手間を要しますし、融資を受ける時期も遅れることになります。

このような事態を防ぐためにも、住宅ローンを組むときはまず金利タイプを決めてから、その金利タイプがお得になっている金融機関をピックアップするようにしましょう。

ピックアップした金融機関の中からご自身に適した商品を選べば、効率よく住宅ローンを組むことができますよ。

住宅ローンの金利タイプには

  1. 変動金利
  2. 当初固定金利
  3. 全期間固定金利

の3つがあります。

それぞれの金利タイプによってメリット・デメリットが異なるため、こちらも簡単にご説明しておきますね。

「金利タイプの違いがわからない」という方は次の章を参考にして、ご自身にどの金利タイプが適しているかを考えてみましょう。

各金利タイプのメリット・デメリット

金利タイプ選びで悩んだら、下記表を参考にしてみましょう。

どの金利タイプにもメリットとデメリットがあるので、ご自身のライフスタイルに合ったものを選ぶのが重要です。

■各金利タイプのメリット・デメリット

金利タイプ メリット デメリット 向いている方
変動金利 適用金利が一番低い 将来的に金利上昇の可能性がある 収入や貯蓄に余裕があり、万一の金利上昇に対処できる方
当初固定金利 固定期間中は比較的低い
金利を固定で借り入れできる
固定期間終了後、
金利が上昇する可能性がある
固定期間中と固定期間終了後を
詳細にシミュレーションして、計画的に返済できる方
全期間固定金利 完済まで金利が変わることはない 適用金利は一番高い 借入金額が大きく、安定した返済を希望する方

上記表を参考にご説明すると、この先長く低金利が続いた場合に最も有利なのは変動金利です。

逆に金利が上昇した際に、最も不利になる可能性があるのも変動金利です。

当然ながら将来の金利がどうなるのかなんて誰にもわかりませんよね。

つまり最終的にどの金利タイプがお得なのかを住宅ローン契約前に判断することは不可能なのです。

したがって金利タイプを選ぶときは「お得かどうか」ではなく、「ご自身の状況に適しているかどうか」で選ぶのが重要です。

金利タイプ選びは住宅ローン契約の中でも重要なポイントなので、ご家族とも十分話し合って検討するようにしましょう。

融資を受ける金融機関を決める

住宅ローンの金利タイプを決めたら、次は融資を受ける金融機関を選びましょう。

金融機関によって得意なプランやお得な金利タイプが大きく異なります。

したがって希望する金利タイプで、お得なプランを販売している金融機関を複数ピックアップし、事前審査を申し込みましょう。

事前審査を申し込む際の注意点として、5社を超える多数の金融機関への一斉申し込みは避けてください。

なぜなら金融機関が事前審査で個人信用情報を照会するたびに、照会された履歴が残ってしまうからです。

各金融機関が事前審査であなたの個人信用情報を見るたびに、「この人は色んなところで申し込んでいるけど何回も審査に落ちているのかな」という印象を持たれる可能性があります。

このような印象を持たれてしまった場合、審査に落ちてしまいやすくなりますよ。

審査で変な印象を与えないためにも、金融機関は5つ以下に絞り込んで事前審査の申し込みをするようにしましょう。

ただひとくちに「住宅ローン」といっても、住宅ローンには民間融資から公的融資までいくつかの種類があり、販売している金融機関も異なります。

融資の種類によって取り扱いが少し異なる部分があるので、金融機関選びの際は融資の種類にも注目して選ぶようにしてください。

融資の種類についても簡単にご説明しておきますね。 

住宅ローンの融資の種類と金融機関

2020年現在、多くの方が利用している住宅ローンは各銀行の「民間融資」です。

しかし実は住宅ローンには民間融資の他にも、

  • 公民協調融資である「フラット35」
  • 公的融資である「財形住宅融資」

があります。

詳細は下記表をご覧ください。

■住宅ローン融資の種類と販売金融機関

住宅ローンの種類 販売している金融機関 販売している住宅ローン
民間融資 民間金融機関(都市銀行、地方銀行、ネット銀行等)が販売 各住宅ローン
(変動金利、当初固定金利、全期間固定金利)
公民協調融資 住宅金融支援機構と民間金融機関(各銀行、モーゲージバンクなど)が提携して販売 フラット35
(全期間固定金利)
公的融資 勤務先で財形貯蓄制度がある個人のみ利用できる公的融資。
金融機関ではなく勤務先の会社を通じて加入する
財形住宅融資
(5年固定金利型)

変動金利や当初固定金利を考えているなら、多くの金融機関が販売している民間融資がおすすめです。

なぜなら民間融資は他の融資よりも選択肢が豊富にあるからです。

反対に全期間固定金利を考えているなら、公民協調融資であるフラット35がおすすめですね。

また勤務先に財形貯蓄制度がある方は、低金利で利用できる財形住宅融資を検討してみるのも良いでしょう。

ただし財形住宅融資を利用するためには、

  • 一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のうちどれか1つを1年以上継続していること

などいくつかの利用条件があります。

財形住宅融資は民間融資のように気軽に利用できるものではないので、注意してください。

このように住宅ローンにはいくつかの種類があります。

変動金利や当初固定金利なら民間融資、全期間固定金利ならフラット35、勤務先で財形貯蓄制度があるなら公的融資というように、適した融資を中心に検討するようにしましょう。

住宅ローン選びで失敗しないための注意点

住宅ローン選びでの失敗を防ぐためには、

  1. 少しの金利差で支払い額が数百万円変わる可能性もある
  2. 返済比率は手取り収入の20%以下に抑える
  3. 修繕積立金や管理費など、ローン以外の住居関連費も考慮した返済額にする

という3つの注意点を理解しておくことが大切です。

いずれも重要なポイントですので、1つずつわかりやすく解説していきますね。 

金利が0.5%違うだけで数百万円も支払い額が変わる

実は住宅ローンの適用金利が年0.5%だけでも違うと、支払額が数百万円変わる可能性があります。

ここでは借入金額3,000万円、返済期間35年という前提条件をもとにシミュレーションを行います。

金利差が年0.5%でもあると支払い総額がどれだけ変わるのか、下記の表をご覧ください。

■金利差0.5%の住宅ローンシミュレーション

適用金利 毎月の支払い額 住宅ローンの支払総額
年1.0% 8万4,685 円 3,556万7,804 円
年1.5% 9万1,855 円 3,857万9,007 円
支払いの差額 7,170円 301万1,203円

※元利均等返済方式、ボーナス払いなし、全期間固定金利の場合

適用金利が年0.5%違うと、上記のように支払い総額が約301万円も変わることがわかりました。

毎月の支払い額で言えば7,000円程度の違いでも、35年後には300万円もの違いになるということです。

もし借入金額が3,000万円より多ければ、支払い総額の差はさらに大きくなります。

このように住宅ローンの適用金利はたとえ年0.5%の違いでも、支払い額に大きな影響を与えるので要注意です。

住宅ローンを検討する際は、金利の差による支払総額の差も踏まえて各プランを比較してくださいね。

ただし注意点として、住宅ローンの適用金利を比較するときは

  • 金利変動の可能性がある変動金利&当初固定金利
  • 金利が変わらない全期間固定金利

を同じ基準で判断しないように気をつけましょう。

適用金利の比較は必ず同じ金利タイプ同士で行うこと

変動金利や当初固定金利の場合、借り入れ時の適用金利は低くても、いずれ金利が上昇する可能性があります。

しかし当記事内でもお伝えしたように、金利がいつどれくらい上昇するかは誰にもわかりません。

つまり支払い総額が明確な全期間固定金利と他の金利タイプを比較すること自体がナンセンスです。

支払い総額が確定している全期間固定金利とそうでない金利タイプを比較しても、机上の空論でしかないということですね。

もちろん適用金利が低い住宅ローンを選ぶことも大切なことですが、前提条件があまりにも異なる金利タイプ同士を比較するのは無理があります。

したがってプランを比較する際は

  1. 必ず同じ金利タイプ同士で比較する
  2. 変動金利や当初固定金利は金利上昇パターンを複数想定し、緊急事態にも対処できるかどうかを確認する

の2点を踏まえて行うようにしてくださいね。

返済比率は手取りの20%以下に抑える

住宅ローンの返済比率は、手取り収入の20%以下に抑えることが大切です。

返済比率とは返済負担率とも言われる指標で、「年収に占める年間返済額の割合」を指します。

たとえば年間の手取り収入が500万円の場合、 
手取り収入500万円×返済比率20%=年間返済額100万円
という計算になります。

つまり手取り年収500万円の方は、年間の返済額が100万円に収まるよう住宅ローンを組むことが大切なのです。

注意点として、「年間の返済額」には住宅ローンだけでなく他の借入れも含みます。

奨学金や自動車ローンを返済中の方は、それらの返済額もあわせて100万円以内に収めるようにしてくださいね。

住宅ローンを組むときは、まずはご自身の手取り収入の20%を元に、借入可能額を調べてみましょう。

▼住宅ローン借り入れシミュレーション(新規)▼
※「毎月の返済額から借入可能額を調べる」を利用してください。


ここまでの内容で

手取り年収の20%以下だと借入額が少なくなってしまうけど、なぜ20%以下に抑えなければならないの?

という疑問をお持ちの方も多いかもしれません。

理由も併せてご説明しておきましょう。

手取り収入の20%以下に抑えるべき理由は「住宅ローン以外の住居関連費」

手取り収入の20%以下を推奨している理由は、住宅ローンを組むと「住宅ローン以外の住居関連費」が家計を圧迫する可能性が高いからです。

住宅ローン以外の住居関連費の詳細は次章で触れますので、そちらを参考にしてください。

加えて住宅ローンは長期に渡る契約なので、長い返済期間中に収入が減ったり、あるいは教育費など他の支出が増えたりすることも十分考えられます。

つまり手取り収入の20%以上を住宅ローンの返済に回してしまうと、家計の収支が変動した途端に返済が厳しくなる可能性が高いということです。

家計の収支がどのように変動したとしても、住宅ローンは必ず返済していかなければなりません。

住宅ローンの返済額を手取り収入の20%以下に抑えておけば、家計の変化に対処しつつ、無理なく返済を続けることができますよ。

共働きで借り入れる場合や変動金利で借り入れる場合に関しては、

  • 出産や育児で収入が減る可能性
  • 金利変動で返済額が増える可能性

を考慮し、返済比率を微調整するようにしてくださいね。

共働きの方は下記の記事も参考にしてください。

関連記事住宅ローンを夫婦で借り入れる方法を徹底解説!メリット・デメリットも紹介

毎月の返済額は修繕積立金や管理費を考慮した金額にする

住宅ローンを組むと、返済額以外にも修繕積立金や管理費などの「住宅ローン以外の住居関連費」が非常に多く発生します。

住宅ローン以外の住居関連費例は下記のとおりです。

住宅ローン以外の住居関連費の一例

  • 戸建て:
    固定資産税、火災&地震保険料、リフォームメンテナンス代など
  • マンション:
    固定資産税、火災&地震保険料、管理費、修繕積立金、駐車場代など

住宅の種類によって住居関連費は変動しますが、年間数十万円程度、月にすると毎月数万円かかるのが一般的です。

したがって住宅ローンの返済額を決めるときは、これらの住居関連費も考慮したうえで返済計画を立てなければなりません。

先述した「住宅ローン返済額は手取り収入の20%以内に抑えるべき」という主張もこの背景に基づくものです。

特に気をつけたいのが固定資産税です。2020年現在新築住宅の固定資産税は、当初の3年~5年間減額されています。

逆に言えば減額措置期間が切れると固定資産税は上がり、負担も増える家庭が多いということです。

どれほどきれいな新築住宅でも買った瞬間から劣化が始まり、資産価値もどんどん下がっていきます。

戸建てにしてもマンションにしても、持ち家を維持するにはそれなりのお金がかかるということを覚えておいてくださいね。

住宅ローン申し込みの流れ

住宅ローンには申し込み~融資実行まで、さまざまな手続きや書類が必要です。

申し込みの流れを簡単にまとめると、

STEP1 事前審査を申し込む
STEP2 本審査を申し込む
STEP3 契約の締結、司法書士との面談
STEP4 融資実行


という4つのステップになっています。

手続きが遅れて融資実行日がズレると住宅ローンの適用金利にも影響するため、スムーズに進められるようにしっかり準備することが重要です。

ここでは住宅ローン申し込みの流れに併せて、用意すべき必要書類の例を下記表にまとめました。

これから住宅ローンを申し込みされる方は参考になさってくださいね。

■住宅ローン申込の流れと必要書類の一例

流れ 必要書類
①事前審査を申し込む 事前審査の時点では書類の提出は不要。
ただし収入や勤務先情報、ローン以外の借入がわかる書類を用意しておくと、入力不備を避けることができる。
②本審査を申し込む <住宅ローン関連書類>
  • 住宅ローン借入申込書
  • 個人情報取扱い同意書
  • 団体信用生命保険申込書兼告知書など
<本人確認書類>
  • 運転免許証もしくはパスポートの原本
  • 健康保険証の原本
  • 住民票の写しの原本など
<収入関連書類>
  • 直近の源泉徴収票の原本
  • 直近の住民税決定通知書の原本
  • 直近の所得証明書など公的収入証明書
    ※給与所得者の場合
<住居関連書類>
  • 不動産登記事項証明書の原本(土地・建物)
  • 公図、住宅地図、地積測量図、建物平面図のコピー
  • 売買契約書、重要事項説明書のコピー
  • 建築確認済証のコピー
    ※戸建て住宅の場合
③住宅ローン契約締結、司法書士との面談
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票の写しなど
④融資実行

①の事前審査にかかる日数は3~4日程度、②の本審査にかかる日数は1~2週間程度が一般的です。

したがって①~④までの手続きに大体1ヶ月~1ヶ月半程度の期間を想定しておく必要があります。

スムーズに手続きを進めるためには、必要書類の事前準備が重要なポイントとなります。

上記表の必要書類はあくまで一例ですが、実際は金融機関や契約者の状況によって必要書類も変わってくるので、担当者に事前確認したうえで早々に準備しておくのがベストです。

住宅ローンの必要書類はご自身に関するものだけでなく、住居関連書類も含まれます。

住居関連書類は普段見慣れないものが多いので、わかりやすいようにファイルにまとめておくのがオススメですよ。

まとめ

住宅ローンを組むときは、まず金利タイプを決めたうえで金融機関を選ぶようにしましょう。

金利タイプ選びでは「お得かどうか」ではなく、「ご自身の状況に適しているどうか」を重視することが大切ですよ

住宅ローンの組み方で失敗を防ぐために重要なポイントは、下記の4つです。

失敗を防ぐための重要なポイント

  • 少しの金利差でも支払い総額には大きな影響がある。適用金利はできる限り低い金融機関を選ぼう
  • 適用金利比較は必ず同一の金利タイプ同士で行うこと。異なる金利タイプで比較しても正確な答えは出ない
  • 返済比率(返済負担率)は、手取り収入の20%以下に抑えること
  • 管理費や固定資産税など、住宅ローン以外の住居関連費も考慮して返済額を決めること

上記のポイントにさえ気をつけておけば、住宅ローンを組むのは難しいことではありません。

ご自身にとって最適な住宅ローンを組むためにも、当記事で触れたポイントや注意点をしっかり押さえておいてくださいね。

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