住宅ローン返済中に転勤決定!自宅を賃貸することで起こる2つのリスク

住宅ローン賃貸
じぶん銀行
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住宅ローンを返済している途中に転勤や親の介護などで自宅に住めなくなることもあるでしょう。

新たに住宅を購入したり、引越し費用がかかったりと費用面も心配ですが、住宅ローンが残っている住宅をどうすればいいか気になるのではないでしょうか?

そこで今回は、このような疑問をお持ちの人向けに、住宅ローン返済中の賃貸について解説していきます。

住宅ローンを組んでいる家の賃貸は原則NG

住宅ローンは居住用で、生活するための拠点として融資住宅に住むことを前提としています。「衣・食・住」の一つである住まいですので、金利は低く設定されており、一定要件を満たせば負担が軽くなる住宅ローン控除もあります。

一方、住宅ローンは長い間支払いますので、その間に転勤などで転居しなければならない可能性もあるでしょう。その場合、住宅をどうするか、という問題が出てきます。

住宅の扱いには、住宅を売却する、住宅を賃貸に出す、住宅を空き家として管理する、の主に3つあります。このうち賃貸にしてしまうと問題になる可能性があります

参考までに、大阪府に拠点を持つ池田泉州銀行の対応がサイトに掲載されておりますので紹介しておきます。

転勤などで一時的にご自宅に住めなくなったときは

転勤、長期出張、その他の生活状況の変化によるやむを得ない理由により、一時的に融資住宅に居住できない方については、お取引店窓口へ住所変更届をお出しください。

また、融資住宅に戻られた折は、再度住所変更届をお出しください。(住所変更届をお出しいただく場合は、変更がわかる書類[住民票など]が必要です)

万一、無断で融資住宅を他人に賃貸・譲渡されますと当行とお客さまとの間で取り交わした契約に違反することになり、お借入金を全額ご返済いただく場合がございますのでご注意ください。”

参考:池田泉州銀行

どの金融機関も「無断で住宅を賃貸・譲渡する」と契約違反になりますが、どのように対応するかは金融機関によって異なるでしょう。

転勤などでやむなく住宅に住めなくなった場合は、借入先の金融機関も柔軟に対応してくれる可能性がありますので、まずは相談した方がいいでしょう。

「無断で住宅を賃貸・譲渡」した場合には、一括返済を求められる可能性もある、と書かれています。もちろん「バレない」可能性もありますが、信用を失った上に一括返済を求められることを考えると、ルール通りに申し出た方が安心です。

なお、一般の住宅ローン以外に、アパートローンとよばれる賃貸用のローンがあります。住宅ローンよりも金利は高く、住宅ローン控除の適用も受けられません。

賃貸NGの家の貸出で起こる2つのリスク

普通の住宅ローンを利用した住宅を賃貸すると思わぬ対応を強いられることがあります。金融機関の対応次第となりますが、金融機関に事前相談なしに貸してしまった場合に起こるリスクについて解説します。

金利を上げられてしまう

普通の住宅ローンは居住用として金利が低く設定されています。そのため、金利の高いアパートローンへの変更を要請されます。

一括返済を要求されることも?

アパートローンの取り扱いのない金融機関など、場合によっては一括返済を求められるかもしれません。事前に相談しておけば無理な要求はされないと思いますので、住宅に住めないと決まったときには借入先の金融機関に確認しましょう。

賃貸用物件の購入でもOK!利用可能なローン紹介

転勤などで賃貸用物件として住宅を貸すことにした場合、アパートローンに変更することになります。そこで賃貸用物件で利用できるローンをいくつか紹介していきます。

みずほ銀行 アパートローン

住宅ローンでは都市銀行やネット銀行など様々な金融機関から選択できますが、アパートローンは利用できない金融機関もあります。住宅ローンの取り扱いはないが、アパートローンを取り扱うオリックス銀行のような金融機関もあります。

まずはみずほ銀行のアパートローンの商品概要から、普通の住宅ローンとの違いを紹介していきます。

アパートローンの場合、借入金額の上限が増えますが、保証人が必要となり、繰り上げ返済時には手数料がかかったり、団体信用生命保険の加入には金利に0.3%上乗せされたりと、住宅ローンより費用がかかることがわかります。

アパートローンへの変更はこのように融資内容も変化しますので注意が必要です。

参考:みずほ銀行 アパートローン

オリックス銀行 不動産投資ローン

オリックス銀行には不動産投資ローンと呼ばれる商品があり、借り換えにも利用することができます。基本的な商品概要は次の通りです。

アパートローン 住宅ローン
利用条件 満20歳以上安定した収入がある
前年度年収200万円以上
満20歳以上71歳未満
安定した収入がある
保証人 必要
※事業承継見込みの
法定相続人1名以上を連帯保証人にする
不要
※保証会社による保証
借入金額 50万円以上5億円以内 50万円以上1億円以内
金利切替手数料 固定金利を選ぶごとに
10,800円
固定金利を選ぶごとに
10,800円
団体信用生命保険 加入不要
※加入する場合+0.3%
要加入
※保険料不要
一部繰り上げ返済手数料 変動金利は8,640円、
固定金利中はできない。
ネット経由なら無料
利用できる人 住宅ローンプラザへ来店可能な人
  • 借入時年齢満20歳以上60歳未満
  • 同一勤務先に3年以上勤務
  • 前年度年収500万円以上
  • 安定した収入のある人
  • 団体信用生命保険に加入できる人
  • 保証会社の保証が受けられる人
借入限度額 1000万円以上2億円以内(10万円単位)
借入期間 1年以上35年以内
保証料 なし
団体信用生命保険 保険料無料
取扱事務手数料 借入金額×1.08%

オリックス銀行の場合、保証料や団体信用生命保険の保険料は無料ですが、借入金額は1,000万円以上と高く、前年度年収も500万円以上と厳しくなっています。

参考:オリックス銀行 不動産投資ローン

住宅金融支援機構 フラット35

借入時にフラット35を利用しておけば、住宅に住めなくなった理由に関わらず、住所変更届を提出すれば賃貸することができます。

そのため、住宅ローンの支払いが厳しくなった場合でも、自身は住宅ローンより安い家賃の物件に引っ越し、住宅を賃貸することで家計の改善を図ることもできます。

転勤が見込まれている人は、住宅金融支援機構の住宅ローンにすることで、選択肢の幅が広がります。

参考:フラット35 金融円滑化への取り組みについて

アパートローンは地方銀行や信用金庫でも取り扱っており、普通の住宅ローンと比べると、借入条件は多種多様です。

住宅ローンを借り入れた当初と同様、金融機関の情報を集め、シミュレーションをして比較し、自分に合ったローンを見つける必要があります。

自分にあった住宅ローンを探す際には「おすすめの住宅ローンを様々な視点から紹介!あなたに合った住宅ローンが見つかる!」を参考にして下さい。

まとめ

これまで紹介してきたように、現在の住宅に住めないことが決まった場合の方法は、売却、賃貸、空き家の3通りです。

賃貸や空き家は固定資産税等や維持費はそのままかかりますし、賃貸にする場合にはローンを借り換えて管理会社を選ぶなど不動産経営をすることになります。

一方、売却の場合は、ローン以上の価格で売却できるとは限りませんが、売却と購入のタイミングによっては新たな資金が必要になります。

転勤が決まってから転居まで期間に余裕がない場合もありますので、転勤の可能性がある人は事前に調べておくと慌てずに済むかもしれません。

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住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
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1位 じぶん銀行
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じぶん銀行
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2019年9月適用金利

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2019年9月適用金利

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