住宅ローンの審査の基準って何!?通らなかった理由と解決策!

住宅ローン審査基準
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

住宅ローンの審査に通らない理由ははっきりとは分かりません。完済時年齢が基準を超えているなどはっきりわかるものもありますので、通らなかった理由を知りたい人は、審査基準を一つひとつ確認して可能性を探ることはできます。

そこで今回は、住宅ローンの審査基準を紹介し、審査に通らなかった理由でも気づきにくいものとその解決策について紹介していきます。

住宅ローンの審査とは?

住宅ローンの審査基準について、国土交通省『平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査』で見ていきましょう。

審査基準

次の表は、審査項目と具体的な審査の内容となっています。項目ごとに、基準として採用している金融機関の割合を示しています。

また、「具体的な内容」の[  ]内は、1,253の金融機関のうち回答した数です。

項目 割合 具体的な内容[複数回答]
完済時年齢 98.80% (1)5歳未満[51],(2)80歳未満[986],(3)75歳未満[51]
(4)70歳未満[12],(5)なし[1], (6)その他[153]
健康状態 97.60% (1)団信加入が必要[1083],(2)団信加入は不要[4]
(3)団信加入は選択可能[100],
借入時年齢 97.60% (1)75歳未満[189],(2)70歳未満[221],(3)65歳未満[238]
(4)60歳未満[36],(5)55歳未満 [4], (6)その他[743]
担保評価 97.20% (1)融資判断に影響[693],(2)融資判断に影響せず[76]
(3)融資判断の参考にする[408],(4)その他[36]
勤続年数 97.20% (1)3年以上[300],(2)2年以上[58],(3)1年以上[622]
(4)その他[193],
年収 94.40% (1)100万以上[285],(2)150万以上[566]
(3)200万円以上[64],(4)250万以上[15],(5)その他[208]
連帯保証 93.50% (1)系列保証会社の保証が必要[700],(2)連帯保証不要[41]
,(3)外部保証会社の保証 が必要[244],(4)その他[247]
金融機関の営業エリア 89.90% (1)エリア内に居住[931],(2)エリア内に勤務[334]
返済負担率 88.00% (1)50%以内[1],(2)45%以内[24],(3)40%以内[30]
(4)35%以内[38],(5)30%以内[20], (6)20%以内[4],(7)その他[84]
融資可能額(融資率)
-購入の場合
81.30% (1)80%以内[86],(2)90%以内[22],(3)100%以内[663]
(4)110%以内[24],(5)120%以内 [15]
(6)150%以内[3],(7)その他[164]
雇用形態 78.20% (1)派遣社員は対象外[356],(2)契約社員は対象外[228]
(3)自営業者は対象外[6],(4)その他[510]
融資可能額(融資率)
-借換えの場合
76.30% (1)100%以内[206],(2)150%以内[34],(3)200%以内[267]
(4)300%以内[53],(5)その他 [366]
カードローン等の他の債務の
状況や返済履歴
64.80%
国籍 61.90% (1)日本国籍[480],(2)永住許可[378]
(3)日本国籍の配偶者[51],(4)その他[201
申込人との取引状況 49.10%
業種 29.40%
家族構成 23.10%
所有資産 20.40%
雇用先の規模 16.70%
性別 16.10%
その他 6.60%

出典:国土交通省 住宅局「平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査

80%以上の割合で採用している項目を見ると、年齢や勤続年数、健康状態、担保評価、年収、返済負担率など、一般的に知られている内容が並んでいます。

住宅ローンの審査期間

住宅ローンの審査期間は金融期間によって異なります。審査には事前審査と本審査があり、審査する内容が違いますので、審査期間も異なります。

また審査期間を公開している金融機関もありますが、実際にその期間内で終わるかどうかは、混雑状況や審査状況などによっても違います。

事前審査は1日から7日程度、本審査は、保証会社による審査や担保評価などで1日~2週間程度かかるでしょう。書類を準備する時間を考えて、1ヵ月程度は見ておいた方がいいかもしれません。

審査に必要な書類

事前審査と本審査では審査する内容の違いもありますが、共通している書類も多くあります。事前審査と本審査とで分けて、どのような書類が必要となるか、例を見ておきましょう。

事前審査の必要書類

書類名 家族会員
事前審査申込書 銀行所定の書類
運転免許証・健康保険証 年齢と健康保険の種類の確認
給与所得者 前年の源泉徴収票(前年分) 年収の確認
自営業者等 確定申告書・同付表(3年分) 年収の確認
法人代表者 法人の決算報告書(前3期分) 年商・年収の確認
チラシ 土地や建物の面積、価格の確認
土地登記事項証明書の写し 所有者や抵当権の有無などの確認
建物登記事項証明書の写し 所有者や抵当権の有無などの確認
公図の写し 物件の場所や土地の形などお確認
間取り図 建物の間取りを確認
返済予定表など
※他に借り入れがある場合
返済負担率を確認
返済予定表など
※借り換えの場合
借り換えの効果があるかなど確認
その人の運転免許証と健康保険証
※連帯保証人をつける場合
身分証明書と健康保険の種類の確認

本審査の必要書類

書類名 備考
借入申込書(保証委託申込書) 銀行所定の書類
個人情報に関する同意書 銀行所定の書類
団信申込書兼告知書 銀行所定の書類
口座開設書類 銀行所定の書類
運転免許証・健康保険証 銀行所定の書類
印鑑証明書
住民票
給与所得者 前年の源泉徴収票(前年分)
住民税決定通知書など
年収や納税額の確認
自営業者等 確定申告書・同付表(3年分)
申告所得税納税証明書など
年収や納税額の確認
法人代表者 法人の決算報告書(前3期分)
法人税納税証明書
法人事業税納税証明書 など
年商・年収や納税額の確認
売買契約書の写し 取引価格や実際の取引かどうかの確認
重要事項説明書の写し 売買契約や請負契約前に受け取る書類
物件概要書・販売図面など 担保評価や物件確認のための書類
建築確認済証や建築確認通知書の写し
※土地付き住宅
担保評価や物件確認のための書類
建築確認申請書
※土地付き住宅
担保評価や物件確認のための書類
検査済証の写し 担保評価や物件確認のための書類
土地登記事項証明書の写し 担保評価や物件確認のための書類
建物登記事項証明書の写し 保評価や物件確認のための書類
公図の写し 保評価や物件確認のための書類
返済予定表など
※他に借り入れがある場合
返済負担率を確認
返済予定表など
※借り換えの場合
借り換えの効果があるかなど確認
その人の運転免許証と健康保険証
※連帯保証人をつける場合
身分証明書と健康保険の種類の確認

住宅ローンの審査に通らなかった理由とは?

対面相談をしている場合、住宅ローンの事前審査に入る前に、ある程度の手ごたえが分かるかもしれません。ですので、事前審査や本審査で通らなかった場合、なぜ通らなかったのかその理由が分からないことがあります。

ネット上だけでやり取りする審査であればなおさらです。審査結果は伝えられないことがほとんどですので、ここではあまり気づかない審査に通らない理由について挙げておきたいと思います。

  • 過去に支払で滞納したことがある。
    携帯電話料金の未納など、金額に大小にかかわらずです。
  • 団信に加入できない健康上の理由
    持病など病名なら気づくかもしれませんが、各項目の数値基準だと気づかない可能性があります。
  • 返済負担率が高い
    返済負担率は年収に対する返済額の割合です。審査では審査用の金利を使って計算しますので、予想より借入可能額が低い可能性があります。
  • 担保評価
    中古住宅の場合は特に、借入金額に見合う不動産の価値がないことが考えられます。
  • 上記にもあてはまらない場合
    中古住宅は建築基準法の基準に満たしていないことも考えられますが、審査は総合的な判断ですので、全体的に審査基準ギリギリなのかもしれません。

完済時年齢が基準を超えている、転職したばかりである、などは気づくかもしれませんが、上記の内容は気づきにくいのではないでしょうか。

通らなかった場合の対策

審査に通らなかった場合、収入や借入額など収入基準に関わることであれば、自己資金を増やしたり、借入金額を減らしたりすれば審査に通るかもしれません。

また担保評価が借入希望金額より低い場合も自己資金を増やすことで対応できます。

次に、審査に通らなかった理由が健康面の場合、加入基準が緩やかなワイド団信に加入するか、加入しなくてもよいフラットにすれば借りられるでしょう。

さらに、滞納した経験がある場合、信用情報にそのことが記録されているかもしれません。滞納した内容にもよりますが、6ヵ月~1年程度、記録が削除されるのを待ちましょう。

審査に通らない際については「住宅ローンの審査が通らない!通らない理由と解決策をチェック!」を参考にして下さい。

まとめ

いかがだったでしょうか。

住宅ローンの審査基準は、金融機関ごとに公表はされていませんので、審査に通らなかった場合、その理由が分からないことがあります。

金融機関によって審査基準は異なりますのではっきりした理由は分かりませんが、収入面か健康面か、信用面かなど目星をつけることはできるのではないでしょうか。そうであれば、それぞれに合う対策をすることができます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

詳細はコチラ
  • このエントリーをはてなブックマークに追加