住宅ローンに必要な連帯保証人とは?連帯保証人の条件と権利

住宅ローン連帯保証人
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住宅ローンを利用する際に要求される可能性がある、「連帯保証人」。

住宅ローンは非常に大きな金額を取り扱う融資商品である都合上、契約の際に連帯保証人の用意を求められる場合があります。通常の保証人と連帯保証人は似た名称ですが、取り扱いは大きく異なります。

しかしながら、「住宅ローンの連帯保証人って、どんな役割があるの?」「連帯保証人と保証人の違いがわからない…」という疑問をお持ちの方が非常に多いのです。

この記事では、住宅ローンにおける連帯保証人の取り扱いや、連帯保証人に認められる権利、保証人との違いなど、さまざまな角度から解説していきます。

住宅ローンに保証人は必要か?

住宅ローンに保証人は必要か?

住宅ローンを借りるときに保証人は必要でしょうか。住宅ローンは何千万円という単位の借入れになるため、銀行などの金融機関とって、保証人は本当に支払い能力がある人でないと意味がありません。

そこで、銀行などの金融機関は保証人の役割をしてくれる保証会社の保証を利用し、原則として保証人不要としているケースがほとんどです。

実際に、住宅ローンのパンフレットなどには、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」「保証会社の保証をご利用いただきますので、原則として保証人は必要ありません」などと書いてあります。こういった内容の記載がある金融機関では、原則として保証人は必要ありません。

ここで「原則として」という注意書きがついている理由は、保証会社が審査の際「保証人をつけること」を条件にすることがあるからです。保証会社が保証人を求めた場合は、保証人が必要になります。

そのほか、夫婦や親子共同で住宅ローンを借りる場合など、保証人が必要になるケースについては、最後の「住宅ローンに保証人が必要な場合」にてご紹介します。

保証会社とは?

保証会社とは?
金融機関が住宅ローンの際に利用する保証会社とはどんなものなのでしょうか。保証会社は保証料という手数料をとり、金融機関にとって保証人のような役割をしてくれる会社のことです。

ほとんどの金融機関では、同じグループ内のクレジット会社・信販会社が保証会社になります。保証会社の保証がつくと、ローンの借り手である債務者(借主)がローンの返済をできなくなった場合に、債務者に代わって保証会社が金融機関にローン残高を弁済します。弁済と同時にローン債権は金融機関から保証会社に移り、債務者は金融機関に代わって保証会社に返済しなくてはならなくなります。

保証会社はローンの審査をした上で、万が一債務者の返済がとどこおった場合にはローン債務を払ってくれるため、金融機関とって便利な存在です。保証会社がついているおかげで、金融機関は保証人や貸し倒れなどの心配をせずに安心してローンを貸し出すことができます。

なお、保証会社に払う保証料は、住宅ローンの借り手が払うケースがほとんどです。

一部の金融機関では保証料を金融機関側で負担し、保証料無料をセールスポイントにしていることがあります。

住宅ローンに保証人が必要な場合

<ケース1> 収入合算の場合

前述のように、収入合算で住宅ローンを組む場合は、連帯保証人または連帯債務人が必要になります。収入合算の対象は夫婦や親子などがほとんどです。

収入合算で住宅ローンを借りる際、収入合算者が連帯保証人である場合はローンの契約者(主債務者)しか住宅ローン控除の対象になりません。

一方、収入合算者が連帯債務人の場合は連帯債務人もローンの負担割合に応じた住宅ローン控除の対象になります。

<ケース2> ペアローンの場合

ペアローンとは、同一の住宅物件について、二人の債務者がそれぞれ別個のローン契約を結び、ローンの連帯保証人に双方がなるタイプの住宅ローンです。

たとえば、夫婦でペアローンを組む場合、ペアローン契約Aの契約者は夫で連帯保証人が妻、ペアローン契約Bの契約者は妻で連帯保証人が夫になります。ペアローンの場合は、契約が2つになるため契約手数料が多くかかり、団体信用生命保険に二人とも加入しなくてはなりません。

ただし、一人に万が一のことがあった場合には、団体信用生命保険でローンが完済されるため、遺された方は自分名義のローンの返済だけですみます。また、二人とも住宅ローン控除を受けることができます。

<ケース3> 共有名義の場合

住宅を購入するにあたって「誰がいくら出したか?」という割合に応じて登記をしなくてはいけません。夫婦のどちらかが頭金を出して、もう一方がローンを組んだ場合には通常、共有名義となります。

この場合、頭金を出した方は共有者(担保提供者=物上保証人)となります。金融機関によっては、共有者(担保提供者=物上保証人)にも連帯債務者か保証人のどちらかを求められる場合があります。

たとえ、無収入の専業主婦でも、年金生活者でも、共有者(担保提供者=物上保証人)になっていれば、求められることを理解したうえで、共有にするかどうか判断することが大切です。

夫婦間、親からの資金援助をしてもらう場合も注意をしておかなければいけない点は、「もらう」のか「借りる」のかを曖昧なままにしておくと税務署からのお尋ねを受けることにもなります。

<ケース4> 物上保証人がいる場合

物上保証人とは担保提供者のことです。

たとえば、父親の土地の上に子供家族がマイホームを建てて住宅ローンを借りる場合、父親は担保として土地を提供することになり、物上保証人と呼ばれます。

万が一、住宅ローンの主債務者が返済できなくなった場合、物上保証人は担保として抵当権を設定した土地を失うことになりますが、住宅ローン債務を負うことはありません。ここが、連帯保証人と違うところです。

住宅ローンの連帯責務について詳しく知りたい際は「住宅ローンの連帯債務の仕組みは?連帯保証やペアローンとともに解説!」を参考にして下さい。

住宅ローン契約時に連帯保証人を用意するメリット・デメリット

住宅ローンを契約する際、通常の取引であれば連帯保証人を用意する必要はありません。

しかし住宅ローン会社から連帯保証人を要求された場合は、連帯保証人を立てることによって生じるメリット・デメリットを踏まえておかなければなりません。住宅ローン契約時に連帯保証人を用意するメリット・デメリットについて解説します。

連帯保証人を用意するメリット

住宅ローン契約時に連帯保証人を用意するメリットは、下記のとおりです。

  • 選択できる住宅ローンの幅が増える
  • 契約者に求められる返済能力のハードルが若干下がる
  • 借入可能な金額が多くなる

連帯保証人を用意した場合、本来契約者の返済能力のみでは利用できないような住宅ローンを契約できる可能性があります。加えて、住宅ローン会社にとっては安心してお金を貸すことができるので、契約者が借入できる金額が増加する可能性もあるでしょう。

つまり、連帯保証人を立てることによって、契約者自身に求められる返済能力のハードルが下がる場合もあるということなのです。この点は、住宅ローンの借入時に連帯保証人を用意する大きなメリットでしょう。

連帯保証人を用意するデメリット

対して、連帯保証人を用意するデメリットは下記のとおりです。

  • 連帯保証人になってもらう人を探すのに手間がかかる
  • トラブルに繋がる可能性がある

連帯保証人を用意する上での大きなデメリットとして、「手間がかかる」という点があります。この記事内でも触れたように、連帯保証人は大きなリスクを負う可能性があります。その割には、連帯保証人自身が得られるメリットはほとんどありません。

つまりわかりやすくいえば、好んで連帯保証人になる人はまずいないのです。したがって、連帯保証人になってもらう人を見つけるだけでも、大きな手間を要するでしょう。

住宅ローンにおける「連帯保証人」とは

住宅ローンにおける連帯保証人とは、「債務を連帯して保証する人」のことです。債務とは、返済すべき借入金のことで、この記事内では住宅ローンのことを指します。まずは、連帯保証人の基本知識についてご説明しましょう。

連帯保証人の役割

連帯保証人の役割は、住宅ローンを契約した人と連帯して債務(※お金を借りた人がお金を返済する義務のこと)を負うことです。これを、「保証債務」といいます。

住宅ローンにおける連帯保証人は、お金を貸した金融機関などから請求された際、お金を返済する義務を負います。したがって、どのような人でもなれるわけではありません。

ただし現在の住宅ローンでは、連帯保証人の代わりに保証会社の保証を得ることで、連帯保証人を用意することなく取引できるケースが多いです。

もちろん、全てのケースで不要になるわけではなく、審査結果などによっては、住宅ローン会社から「連帯保証人を用意してください」と要求される場合もあるのです。連帯保証人を要求されることが多いのは、下記のようなケースです。

住宅ローンを契約する際に連帯保証人を要求されやすいケース

  • 契約者の返済能力に不安がある
  • 夫婦で収入を合算し住宅ローンを組む場合
  • 自分名義以外の土地に家を建てる
  • 建物名義が共有
  • 自営業者など、収入の安定性に不安がある

上記に該当するようなケースでは、連帯保証人を要求されやすくなります。住宅ローンを利用する前に確認しておくと良いでしょう。

住宅ローンの連帯保証人の条件

住宅ローンの契約に連帯保証人を要求された場合、当然ながら誰を選んでも良いわけではありません。

連帯保証人の条件には、下記のようなものがあります。

  • 一定以上の返済能力を有していること
  • 契約者と近い関係の人
  • 過去に滞納や直近の債務整理歴がない人

上記は、連帯保証人として認められる人の条件を簡単にまとめたものです。特に重要なポイントは、「一定以上の返済能力を有していること」です。連帯保証人は、万が一契約者が返済できない状態に陥ってしまった場合も、住宅ローンを代わりに返済する必要があります。したがって、契約者と同等またはそれ以上の返済能力を求められる可能性が高いでしょう。

連帯保証人と連帯債務者の違い

連帯保証人と連帯債務者の違い
住宅ローンにおいては、連帯保証人のほかに連帯債務者という立場がよく出てきます。「連帯」という言葉がつく点では似ていますが、役割は大きく異なります。

連帯債務者は、本人(主債務者)とともに、同一の債務について返済義務を負います。つまり、複数の債務者が一つの債務について、主従の差なく、それぞれが全額の返済をする義務があります。債権者は「いつでもどちらにでも」返済を請求することが可能です。一方、連帯保証人はあくまでも保証をする人であり、「主債務者が返済できなくなった場合」に返済を求められます。

よって、連帯債務者は、連帯保証人よりも、より責任が重くなります。

実際に、連帯債務人が必要とされるケースは、夫婦の収入合算で住宅ローンを借りる場合などで、住宅金融支援機構の住宅ローンフラット35がその代表例です。収入合算とは、借り手本人の収入だけでは借入希望額に届かず、配偶者などの収入を加えた年収で審査を受けることにより、借入可能額を増やす場合によく使われます。

ただし、フラット35以外の一般の住宅ローンでは、収入合算の場合、連帯債務人ではなく連帯保証人になる場合がほとんどです。

保証人と連帯保証人の違い

保証人には、通常の保証人と連帯保証人の2通りがありますが、住宅ローンでは主に連帯保証人が採用されています。では、通常の保証人と連帯保証人には、どのような違いがあるのでしょうか。保証人と連帯保証人の違いについて解説します。

保証人も連帯保証人も、お金を借りた本人が返済できなくなった場合には、代わりに返済する義務を負いますが、以下の3点で違います。

  • 催告の抗弁権
  • 検索の抗弁権
  • 分割の利益

これらは、連帯保証人になるかどうかを検討中の方にとって非常に重要なポイントですので、それぞれ詳しく触れていきましょう。

①催告の抗弁権(民法452条)

お金を貸した側(債権者)が保証人に返済を求めてきた場合は、「まずはお金を借りた本人(主債務者)に返済をしてもらって下さい」と主張することができます。

一方、連帯保証人は「まずは主債務者に」という主張をする権利がなく、返済をしなくてはなりません。

② 検索の抗弁権(民法453条)

主債務者が返済できる財産があるのに返済を拒否した場合、保証人は「主債務者には財産があるのだから主債務者の財産に強制執行して下さい」と主張することができます。一方、連帯保証人は主債務者に財産があっても債権者に返済しなくてはなりません。

③分別の利益(民法456条)

保証人が複数いる場合、保証人は保証人の人数で割った金額分だけを返済すればすみます。一方、連帯保証人は複数いても、各連帯保証人が全額について返済する責任があります。つまり、連帯保証人は保証人に比べてより重い責任を負います。 連帯保証人は、主債務者の返済がとどこおった際には問答無用で主債務者の債務全額について返済をしなくてはならないからです。

連帯保証人について詳しく知りたい際は「住宅ローンに必要な連帯保証人とは?連帯保証人の条件と権利」を参考にして下さい。

連帯保証人の保証債務

先述したように住宅ローンの連帯保証人は、「保証債務」を負うことになります。保証債務とは、法律上の返済義務に対して保証をすることを指します。

例えば、住宅ローンを契約したAさんの連帯保証人にBさんがなった場合、返済義務は「住宅ローンを返済すること」です。Bさんはそれに対し、保証をすることになります。この保証が「保証債務」というわけです。

保証債務には、下記のような特徴があります。

  • 付従性
  • 随伴性

住宅ローンの連帯保証人を理解する上では非常に重要なポイントとなっていますので、それぞれ簡単にご説明しましょう。

付従性

保証債務の性質として、保証をする借入契約が無ければ、当然ながら保証債務も成立しません。

また、借入契約の内容が変更されれば保証内容も同時に変更され、借入契約が消滅すれば消滅します。加えて、借入契約よりも保証債務のほうが重くなることはありません。このような性質を、保証債務の付従性といいます。

例えば、住宅ローンの契約が時効によって消滅した場合、連帯保証人としての義務も消滅することになります。また、住宅ローン契約の内容が変更された場合、連帯保証人が負う債務も同様に変更されます。

随伴性

連帯保証人の保証債務は、契約した人が変わった場合、変わった後の人に対して保証債務を負うことになります。例えば、A社の住宅ローンの連帯保証人になっている状態で、「住宅ローンを返済してもらう権利」をA社がB社へ譲った場合、B社に対して保証債務を負うことになります。このような性質を、保証債務の随伴性といいます。

住宅ローンの契約は、連帯保証人の保証債務にことごとく影響する

ここまでの内容からもわかるとおり、住宅ローンの契約内容は連帯保証人の保証債務にそのまま影響することになります。

したがって、場合によっては、連帯保証人になる人は大きなリスクを背負うことになります。誰かに連帯保証人を頼まれた際は、リスクを踏まえた上で慎重に検討するようにしてください。

住宅ローンの連帯保証人になった場合のリスク

中には、「よくわからないまま住宅ローンの連帯保証人になってしまった」という方もいらっしゃるでしょう。連帯保証人として契約を結んだ以上、契約内容を変更しない限りは保証債務を負う必要があります。

ここでは、連帯保証人になった場合に想定されるリスクをご説明しましょう。

連帯保証人の3つのリスク

連帯保証人になった場合、下記3つのリスクに備えておかなければなりません。

  • 契約者よりも先に住宅ローンの返済を請求される
  • 契約者に財産があるにも関わらず住宅ローンを請求される
  • 住宅ローンの借入額全体に対して責任を負う必要がある

このように連帯保証人になる人は、大きなリスクを負う可能性があります。上記はいずれも非常に大きなリスクを含んでいますので、軽はずみな気持ちで連帯保証人を引き受けることは避けたほうが無難でしょう。

住宅ローンの連帯保証人についてQ&A

住宅ローンの連帯保証人について疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。ここでは、ありがちな疑問に対してQA方式で回答していきます。

住宅ローン会社から連帯保証人を要求され、用意に困っています。連帯保証人不要の住宅ローンってありますか?

結論からいうとあります。民間の住宅ローンで契約条件として連帯保証人を要求された場合、連帯保証人を用意しなければ契約することはできません。

しかし実は、連帯保証人や保証会社の保証さえも不要な住宅ローンがあるのです。その住宅ローンは、住宅金融支援機構が取り扱う「フラット35」という商品です。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携することにより提供されている商品で、全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35であれば、保証人や保証会社の保証を受けることなく、住宅ローンを契約することができます。

夫の住宅ローンの連帯保証人になっていましたが、離婚しました。この場合、連帯保証人を抜けることはできますか?

A.住宅ローン会社の承諾を得られれば可能です。しかし現実的には、住宅ローン会社の承諾を得るのは非常に難しいでしょう。なぜかというと、妻が連帯保証人になっているケースでは、2人分の収入で住宅ローンの借入額を算出している可能性が非常に高いからです。

つまり、妻が連帯保証人を抜けてしまうと、万が一の際にお金を回収できなくなるリスクが大きくなるため、そのようなリスクが想定される状況では、住宅ローン会社の承諾を得るのは非常に難しいのです。

ただし、妻よりも高い返済能力を持つ連帯保証人を用意できた場合や、住宅ローン自体を夫の収入のみの契約に借り換えした場合は、連帯保証人から抜けられる可能性もあります。まずは、借入先の住宅ローン会社へ事情を相談してください。

保証人について詳しく知りたい際は「住宅ローンに保証人は必要?」を参考にして下さい。

まとめ

金融機関は確実に回収を考え、保証人ではなく、連帯保証人を要求してきます。住宅ローンに関しては単独の場合は不要ですが、収入合算、共有名義、ペアローン、親の土地に家を立てる場合は金融機関の判断となります。

共有名義で住宅ローンを組む場合、「金銭消費貸借契約書」の確認すべきポイントは共有名義(担保提供者=物上保証人)兼連帯保証人の両方になっていたら、他の金融機関の住宅ローンも検討することをおすすめします。

また、住宅ローン契約時に連帯保証人の用意が難しいようであれば、保証人不要で契約できるフラット35を検討するのも1つの手段でしょう。リスクを想定しつつ、慎重に検討なさってください。

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