2018年の住宅ローンの金利予想!今後の動向を考えると固定と変動どちらを選ぶべきか

住宅ローン金利予想
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これから住宅資金を借りようとしている人にとって、金利の動向が気になるのではないでしょうか。固定金利と変動金利はどちらがいいのか、決めかねていないでしょうか。

そこで今回は、これまでの金利の推移とともに、今後の予測や固定金利と変動金利どちらを選んだ方がいいのかを解説していきます。

2018年の住宅ローン金利動向と予想

2018年の住宅ローンの金利はどのように推移していくのでしょうか。まずは、これまでの金利推移を見ていくことにしましょう。

ただあくまで過去の金利推移で、今後の推移との関係性はありませんのでご注意ください。また大まかな推移は他行も同じと考え、三井住友銀行の金利推移で確認します。

超長期固定金利型(全期間固定金利型)の金利水準推移(新規借り入れ)

三井住友銀行 超長期固定金利型の金利推移

三井住友 変動金利型の金利水準推移

出典:三井住友銀行 金利推移

超長期金利の金利水準推移を見ますと、20年超35年以内の借入期間では、2016年2月に1%台になってから、今まで1%台のままです。

バブル崩壊が1990年代前半ですので、2003年の金利は3%~4%で、すでにバブル崩壊から10年経っていますが、今と比べると金利は高く感じます。

2016年2月は、日銀がマイナス金利導入を発表した翌月です。日銀が目標としている物価2%も6回先送りされ、達成時期は2019年度ごろとされています。

一方、変動金利の金利水準推移を見ますと、2.475%とほとんど変わっていません。変動しているのは金利水準ではなく、引き下げ幅です。

例えば、三井住友銀行の場合、審査の結果によって、金利引下げ後は0.525%~(2019年4月適用金利)となっています。金利水準である2.475%から引くのですが、この金利引き下げ幅によって最終的に適用される金利が変化しています。

長期固定金利も変動金利も上昇する気配があるどころか、下降していることが見てとれます。

個人的には、しばらくこの傾向が続くと考えていますが、他行との金利合戦で住宅ローンの金利は特に上げにくく、新規借り入れの金利は損をしても顧客獲得のため金利を維持する傾向が強いと思います。

変動金利の利用者が多く、変動金利であればいつでも金利を上げることができます。いきなり金利が上昇する可能性はゼロではありませんので、変動金利を選択する場合は特に、一部繰り上げ返済で早く返済した方がいいでしょう。

各金融機関の金利を知りたい方は「これだけ読めば住宅ローン金利を理解できる!過去から現在、将来の推移まで徹底解説」も参考にしてみてください。

今後の金利動向とケース別の対応

ここでは金利の上昇がどの程度まで耐えられるか、許容範囲を確認する方法を解説していきます。金利が上昇しても問題なければ変動金利を選ぶことができ、低金利のメリットを受けることができます。

住宅ローンを利用する際にはシミュレーションをすると思いますが、返済期間中に金利が上昇した場合のシミュレーションをしておくと許容範囲を確認することができます。

またシミュレーションする前に、毎月の返済額を決めておきます。将来、他の支出が増えることも考え、毎月いくらぐらいなら余裕を持って返済できるか、金額を考えてください。ここでは余裕がある返済額は10万円、貯蓄額は減るが返済可能な金額を12万円とします。

新規借入時の対応

借入金額3,000万円、返済期間30年、借入時金利0.5%とした場合、毎月の返済額は89,757円となり、10万円と比べても余裕があることがわかります。

毎月の返済額 余裕のある返済額 返済可能な金額
89,757円 100,000円 120,000円

次に金利が0.5%から3%に上昇した場合をシミュレーションしてみます。上昇した後はずっとその金利が続くと想定し、返済できるかどうか確認します。

1年後 125,177円 11年後 11,2416円 21年後 100,237円
2年後 123,878円 12年後 111,171円 22年後 99,055円
3年後 122,583円 13年後 109,931円 23年後 以降省略
4年後 121,294円 14年後 108,697円 24年後
5年後 120,009円 15年後 107,469円 25年後
6年後 118,730円 16年後 106,248円 26年後
7年後 117,457円 17年後 105,033円 27年後
8年後 116,188円 18年後 103,824円 28年後
9年後 114,925円 19年後 102,622円 29年後
10年後 113,668円 20年後 101,426円 30年後

この表は、金利が0.5%から3%に上がったときの毎月の返済額を表わしています。たとえば1年後に3%に上昇すると、毎月の返済額は89,757円から125,177円に上がることがわかります。

金利が3%に上昇してしまった場合でも22年後であれば毎月の返済額は10万円以内ですが、5年以内に上昇してしまうと許容範囲の12万円を超えてしまいます。

このようなシミュレーションを、金利を変えて何度か行うことでどの程度の金利の変化まで耐えられるか確認していきます。金利を何%にするか、何回シミュレーションするかは個人差があります。

ただ漠然と変動金利のデメリットである「返済期間中も金利が上昇する」だけを考えて固定金利を選択するより、金利タイプを選ぶ根拠ははっきりします。このシミュレーションを通してリスクが高いと思えば、固定金利を選択すればいいでしょう。

このシミュレーションでは様々な金利を設定し、どのくらい毎月の返済額が変わるかを確認しました。ただ金利については将来の予測はできませんので、金利がどのように動くか、どのシミュレーションに近い動きをするかは分かりません。

そのため金利の動きによってどのような対応をするかも考えておく必要があります。

なお変動金利の金利が上昇しても5年間返済額は変わらないですし、返済額が上昇しても1.25倍以内とするルールがあります(一部これらのルールがない金融機関もあります)ので、実際の返済額ではないことに留意してください。

こちらの変動金利のルールについては、こちらの記事で詳しく解説してありますので、参考にして下さい。「変動金利の仕組みとは?リスクや今後の金利動向を解説

フラット35などの長期固定金利型の今後

フラット35のような長期固定金利型は返済期間中の金利は一定ですので、長期固定金利型を選択する人は借入時の金利が気になることでしょう。

金利はなるべく低いに越したことはありませんが、金利の動向を推測するのは難しく、住宅購入するのに適したタイミングをずらしてまで低金利を狙うのはあまりお勧めできません

住宅ローンの返済額をおさえるためには、金利だけでなく諸費用の額や団信の保険料などで確認が必要ですので、比較検討に時間をかけた方が効果は高いでしょう。

参考までにフラット35の金利推移を紹介しておきますので、ご確認ください。

▼ フラット35 金利推移

フラット35最低金利推移新団信付き 2018年6月版

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」

変動金利と固定金利の仕組み

ここでは変動金利と固定金利の仕組みについて解説していきます。

変動金利の基本的な仕組み

固定金利は返済期間中、金利は変動しませんので分かりやすいですが、変動金利は金利が変動する可能性がある上に、固定金利にはない仕組みがあります。

まずは変動金利で採用されている、急激な返済額の上昇を抑える仕組みについて解説していきます。なお、この仕組みを採用していない金融機関もありますので、気になる人は借入先に確認してみましょう。

金利が上昇しても、返済額は5年ごとに変更する

金利が少しであっても上昇し、毎月・毎年返済額が上がり続けると、同じく生活に影響してしまいます。そのため、返済額は5年間一定としています。

変動金利 5年固定

金利が上昇しても、返済額は上昇前の1.25倍以内

金利が急激に上昇して、来月から返済額が倍になると言われてしまうと、生活に影響します。そのため、金利上昇により返済額を上げる場合でも、1.25倍以内としています。

変動金利 1.25倍金利

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

固定金利の基本的な仕組み

固定金利は、一定期間中、金利が変動しないタイプです。全期間固定金利型と固定金利期間選択型があります。

全期間固定金利型は、借入時の金利がそのまま期間満了まで適用されますが、新規借り入れ時しか選ぶことはできません。つまり、借入時に変動金利を選び、途中で全期間固定金利型に変更することはできない仕組みとなっています。

一方、固定金利期間選択型は、固定金利特約が付いた変動金利型です。変動金利がベースですので、固定金利期間終了後は何もしなければ自動的に変動金利になり、固定金利を希望するためには申込をする必要があります。

ベースは変動金利型ですが、引き下げ幅の取り扱いが普通の変動金利型とは異なります。りそな銀行を例に解説します。

りそな銀行の変動金利型(保証料一括前払い型)は全期間に渡り最大1.95%を基準金利から引いてもらえます(全期間型のみ)。

一方、固定金利期間選択型は、全期間型は最大1.95%と同じですが、当初型を選ぶこともでき、この場合、固定金利期間中は最大3.245%、期間終了後は最大1.6%の引き下げとなります。

全期間型(保証料一括前払い型)と当初型

全期間型 当初型
変動金利型 ▲1.950% なし(全期間型のみ)
固定金利期間選択型 ▲1.950% 当初▲2.0~3.245%
終了後▲1.6%

※出典:りそな銀行
※2019年7月時点

他行も同じですが、当初型の期間終了後は引き下げ幅が小さくなります。期間終了後の返済期間が短い人は当初型の方が返済額は少なくなる可能性があります。

固定金利と変動金利、どちらを選ぶ?

ここまで固定金利と変動金利の基本的な仕組みについて解説してきました。

最終的には固定金利か変動金利かを選択しなければなりませんので、新規に借り入れを予定している人と借り換えを検討している人に役に立ちそうなシミュレーションをしてみたいと思います。

これから住宅ローンを組もうとしている人

変動金利の返済期間中、金利が上がるとどのような影響があるか、シミュレーションをしていきましょう。なお、1.25倍ルールや5年ルールは適用しておりません。

借入金額3,000万円 金利1.0%(元利均等返済) 返済期間35年

この条件で、金利の優遇がなくなり、基準金利である2.475%まで上昇したケースを考えてみましょう。

借入時から10年後に変化

金利変化なし 10年後に変化 差額
毎月の返済額 84,686円 100,525円 15,839円
利息総額 5,567,795円 10,319,419円 4,751,624円

借入時から20年後に変化

金利変化なし 20年後に変化 差額
毎月の返済額 84,686円 94,183円 9,497円
利息総額 5,567,795円 7,277,277円 1,709,482円

借入時から30年後に変化

金利変化なし 30年後に変化 差額
毎月の返済額 84,686円 87,870円 3,184円
利息総額 5,567,795円 5,758,808円 191,013円

金利が1.0%から2.475%ですので、約1.5倍に上昇した場合です。30年後に上昇しても負担は大きく増えていません。借入時から10年程度で上昇してしまうと、借入金額のほとんどが残っていますので、負担は大きくなります。

このリスクを軽減させるために一部繰り上げ返済をします。金利が高い時ほど一部繰り上げ返済の効果は大きくなりますが、次の条件で一部繰り上げ返済(期間短縮型)をした場合のシミュレーションをしてみましょう。

借入時から5年後 ・3年毎に100万円 ・合計5回行う

10年後に変化 一部繰り上げ返済 差額
毎月の返済額 100,525円 98,702円 -1,823円
利息総額 10,319,419円 7,540,437円 -2,778,982円

金利が10年後に約1.5倍上昇したとしても、100万円の一部繰り上げ返済を定期的に行うことで、何もしないよりも負担が軽減されていることが分かります。なお、この一部繰り上げ返済により、期間が5年7ヵ月短くなります。

固定金利と変動金利、どっちを選ぶ?

少し長くなりましたが、金利の変動時期と借り入れ後の返済によって、変動金利のリスクが変わってきます。借入直後の金利の上昇を予測している人や、借り入れ後の一部繰り上げ返済が難しい人は固定金利の方が向いているかもしれません。

借り換えを検討している人

次に借り換えを検討している人向けに、どのぐらいの金利差だと効果があるかシミュレーションしてみましょう。借り入れ当初の条件は次の通りとし、10年後に借り換えを検討したとします。

借入金額3,000万円 金利2.0%(元利均等返済) 返済期間35年
10年後の住宅ローン残高 2,152万円 借り換えに必要な諸費用 60万円

金利差1.5%

借り換え前 借り換え後 軽減額(効果)
毎月の返済額 99,379円 76,324円
利息額 11,738,918円 6,872,528円
諸費用 0 600,000円
利息額+諸費用 11,738,918円 7,472,528円 4,266,390円

金利差1.0%

借り換え前 借り換え後 軽減額(効果)
毎月の返済額 99,379円 88,363円
利息額 11,738,918円 8,434,222円
諸費用 0 600,000円
利息額+諸費用 11,738,918円 9,034,222円 2,704,696円

金利差0.5%

借り換え前 借り換え後 軽減額(効果)
毎月の返済額 99,379円 93,771円
利息額 11,738,918円 10,056,530円
諸費用 0 600,000円
利息額+諸費用 11,738,918円 10,656,530円 1,082,388円

今回のケースですと、金利差が0.5%しかなくても、借り換えの効果が100万円以上ありました。金利差が1.5%ですと、約420万円の効果がありますので、諸費用60万円かかりますが、十分効果があります。

ただ借り換えによる効果は貯蓄額が増えるわけではなく、表面上は諸費用分の60万円が減少していることになります。貯蓄額が減っても問題ないかの検討は必要となります。

固定金利と変動金利、どっちを選ぶ?

固定金利から変動金利への借り換えであれば、金利差は大きくなりが、変動金利を選んでいいかどうかを、借り換え効果を見て判断します。

返済が進み、返済額が少なければ、金利上昇によるリスクは少なくなりますので、一つ目のシミュレーションも参考に検討して見てください。

固定金利と変動金利でのおすすめをお探しの際は「【住宅ローン】固定金利・変動金利から、おすすめのプランを解説!」を参考にして下さい。

住宅ローンの返済中に大きな金利変動が起こった場合の対応

変動金利を選ぶ前に十分なシミュレーションを行ったとしても、想定外のことが起こったり、好ましくない方向に金利が動いたりすることもあるでしょう。そのため金利の動きに合わせてどのような対応ができるか考えておく必要があります。

金利の変更をする

変動金利の金利が許容範囲を超えそうな場合、変動金利から固定金利への変更をする方法があります。一般的には変動金利よりも固定金利の方が金利は高いので、変更すると金利は上昇しますが、変更後は一定の金利となります。

この方法は同じ金融機関で変更しますので、手軽にできるメリットがあります。

借り換えをする

借り換えは、金利の変更とは違い、他の金融機関に借入先を換えることになります。変動金利から固定金利に換えると金利が上がることが多いですが、他のより金利の低い金融機関に借り換えることができれば、金利の上昇をおさえることができます。

ただ変動金利の金利は最初にグラフで見たように、ずっと低金利で推移しています。これ以上、低くなることは考えにくいため、金利を低くするための借り換えではなく、これ以上金利の上昇を避けるための借り換えになります。

借り換えについてはこちらの記事「住宅ローンの借り換えは本当に効果的?お得になる人/ならない人」を参考にして下さい。

一部繰り上げ返済をする

一部繰上げ返済は、借りたお金の一部を、毎月の返済額に加えて返済する方法です。借入残高が減れば、金利が上昇しても利息額の上昇をおさえることができます。

このことは先程シミュレーションで金利上昇タイミングが遅いほど負担する利息額は小さくなり毎月の返済額が少なくなることと同じです。金利が上がっても借入金額が少なければ返済額の負担は大きくなりませんので、一部繰り上げ返済が有効となります。

ただある程度の金額を一部繰り上げ返済しなければ大きな効果は見込めません。そのため金利の上昇にかかわらず、借入当初から定期的に一部繰上げ返済をし、金利が上昇した時に備えておくことをお勧めします。

定期的に一部繰上げ返済をするためには借入前から一部繰り上げ返済用の資金を準備できるよう計画しておく必要があります。

一部繰上げ返済用の資金の準備は難しいかもしれませんが、返済額が低いことだけで固定金利よりも変動金利を選択した場合、金利上昇によるリスクが大きくなる可能性があります。

少なくとも固定金利を選択しても十分に返済できる余裕があると安心です。たとえば毎月の返済額が変動金利なら9万円、固定金利なら11万円になる場合、差額の2万円は貯蓄に回し、一部繰上げ返済用の資金になるよう計画しましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンの今後の動きと対応について解説してきました。低金利が続くなか、個人的には金利は上がるしかないと考えていますが、問題はどのタイミングで上昇するかではないでしょうか。

上昇し続けると見えても再び元の金利水準に戻ることもありますので、「金利が上がり続ける」ことが変動金利の大きなリスクとなるでしょう。ここまで解説してきたように金利の動きを予測することはできません。

そのためシミュレーションで上昇した時の家計への負担を具体的にイメージしつつ、返済中の対応を考えておき、借入前から準備しておくことが理想的と言えます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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