予測できるポイントは2つ!フラット35の金利予測方法を徹底解説!

住宅ローンフラット35金利予測
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フラット35の来月の金利を知りたい、そう思った人も少なからずいらっしゃるでしょう。フラット35で適用される金利は、申込み時ではなく融資実行時です。

融資実行まで仮審査や本審査があり、住宅の建築や購入も進めていかなければならず、融資実行される月を調整するのは難しいかもしれません。

それでも少しでも低い金利で借りたいと思うのは当然のことです。そこで今回はフラット35の金利予測を中心に、予測することの重要性などを解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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まずは住宅ローンの申し込みから融資実行までの期間

金利が適用されるタイミングを考える上で重要なポイントとなる、住宅ローンの簡単な流れを紹介しておきます。

申し込みから融資実行までの流れ

住宅ローンの申し込みは仮審査から始まります。仮審査に通った後、借入をする金融機関を最終的に決め、本審査の申し込みをします。本審査に通れば、金融機関にて最終的な手続きをし、その時に融資されます。

店舗に行かないネット銀行などの場合、銀行が提携している司法書士と話を進め、すべての手続きが終了後に融資を受けることになります。申し込みから融資実行までの手順は金融機関によって違いはありますが、おおむねこのような流れになります。

申し込みから融資実行までの期間

申し込みから融資実行までの期間は、金融機関と保証会社の審査に必要な期間だけでなく、住宅タイプによっても変わってきます。不動産会社が提携している金融機関を利用すれば、不動産の評価は終わっているのが一般的で、その分早く審査結果が出ます。

土地の購入を含む注文住宅の場合は、土地探しから始まり、土地の購入、建築会社の選定、建築の着工・竣工と住宅購入と比べて多くの過程を経ることになります。融資実行は住宅の引渡し時になりますので、半年から1年ほどの間が空くことになります。

また住宅ローンの仮審査、本審査ではそれぞれ提出しなければならない書類があります。記入する申込書などであれば1日で書けますが、住民票や印鑑証明、収入証明書など集めなければならない書類もあります。

必要書類が多い上に、初めて聞く名前ばかりで、1回ですべての書類をそろえるのは難しく、指摘されてから準備することも考えられます。その分、時間が余計にかかることになります。

具体的な審査期間は、金融機関によって異なりますが、仮審査は最短1日、本審査は1週間程度とかなり早く結果が出ます。各金融機関のサイトを見れば審査期間が掲載されていますが、これはあくまでも書類が全て揃っていることを前提としています。

複数の金融機関に仮審査をして、本審査前に借入先を決める人もいると思いますが、それぞれの金融機関で書類を準備する必要があり、審査期間も違いますので、手際よく手続きをするのは難しいかもしれません。

これらのことを考えますと、スムーズに進めても1ヶ月程度はかかるとみておいたほうがいいでしょう。住宅ローンの申し込み当初から1ヶ月以内で終わらせるように進めることはできると思いますが、手際よく進めて行かなければなりません。

フラット35 金利の特徴

フラット35は住宅金融支援機構の商品で返済期間中も金利が変動しない全期間固定金利型の住宅ローンです。住宅金融支援機構には様々な商品があり、融資条件によっても金利は異なります。

返済期間や融資率(建築費や購入費用に対する借入金額の割合)、団体信用生命保険の加入の有無などによって違いますので、ここでは、返済期間21年以上、融資率100%、機構団信なしの金利で話を進めていきます。まずは金利の推移から見ていきます。

過去10年間の金利推移

フラット3510年間の金利推移(旧団信タイプ)

フラット35 過去10年間の平均推移

年度(平成) 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 27年 28年 29年
フラット35 2.85% 2.84% 2.4% 2.4% 1.99% 1.92% 1.7% 1.52% 1.14% 1.1%

※2017年10月から新機構団信付きの金利に変更されているため、金利が上がっていますが、このグラフでは新機構団信なしの金利として掲載しています。

日本では低金利が続いていますが、10年前と比べると金利が下がっていることが見て取れます。返済期間は長く、金利の幅は広くなると考えられます。このまま低金利で続くと予想している人もいるかもしれませんが、将来の金利は誰にも分かりません。

2017年1月から11月までの金利推移

フラット35 29年度金利推移(新団信)

※2017年10月から新機構団信付きの金利に変更されているため、金利が上がっていますが、このグラフでは新機構団信なしの金利として掲載しています。

2017年の1年間だけを見ても、金利は少なからず変動していることがわかります。金利差は最大0.06%ありますので、借入金額3,000万円、返済期間30年の場合、30万円の差が出ます。

ただ先ほどの過去10年間からみると、2017年のどの月も低金利だとわかります。

適用される金利は融資実行時の金利

住宅ローンの金利は毎月変動しています。たとえば2017年7月の金利は1.09%、8月は1.12%になります。7月に住宅ローンの契約をした場合、どの金利が適用されるでしょうか。

当然、7月時点では8月の金利はわかりません(金利公表は毎月1日)。ただ結果的に8月の金利よりも7月の金利を適用してもらった方が安くなります。借入金額3,000万円、返済期間30年の場合、15万円の差が出ます。

毎月約417円の違いができます。この金額を大きいと見るか小さいと見るかは人によりますが、なるべく有利な時期に申し込みたい、将来の金利を知りたいと思う人も多いでしょう。なお金利差がもっと広ければさらに金額の差が出ます。

借り入れ金利は、申し込み時点ではなく、融資時点の金利が適用されます。先ほどの例で言えば、7月に申し込み8月に融資されると8月の金利である1.12%が適用されます。

7月の金利を適用してもらうためには、7月中に融資を受ける必要があります。7月に申し込んで、月末までに融資を受ける、じっくり考えて住宅購入を進めるには短くないでしょうか。

フラット35の金利の決まり方

住宅金融支援機構の住宅ローンは少し特殊で、各金融機関が販売した住宅ローンを買い取り、投資家に販売しています(買取型)。投資家は住宅ローンの返済額から利息を受け取ります。

これを貸付債権担保住宅金融支援機構債券(機構債)といい、株式と同じ有価証券ですが、満期日に一定額(額面金額100円)が返還されるなど特徴は異なります。

一般的に新発10年国債(10年後に額面金額が返還される国が発行する債券)の利回りより高く、機構は担保を多く設定しているため信用力の高い商品として販売されています。

金利の具体的な決まり方は公表されていないようですので、住宅金融支援機構のIR情報(投資家向けの情報)から判断していきます。

住宅金融支援機構は、たとえば9月の住宅ローンを買い取り、10月に機構債として販売しています。10月の機構債の最初の回収期間(住宅ローンの初回引き落とし)が10月になっていることから分かります。

投資家への毎月の分配は、「前々月1ヵ月間の回収金額を基に」とあることから、次のようなスケジュールになっていると考えられます。

金利が決まるスケジュール

▼ 第126回機構債 2017年10月27日債券発行

 9月:住宅ローン買取 ※利用者から見れば、住宅ローンの融資実行月
10月:機構債を販売  ※利用者から見れば、住宅ローンの返済開始月(翌月からの場合もあり)
12月:第1回 分配  ※10月の住宅ローンの返済を基に分配

▼ 第126回機構債 概要

  • 認可日   2017年10月17日
  • 条件決定日 2017年10月20日
  • 発行日   2017年10月27日
  • 表面利率  0.43%(表面利率は、額面金額に対する利子の割合)
  • 発行額面  100円
  • ローンチスプレッド 0.37%(37bps)

次に、重要なポイントを紹介していきます。

スケジュールに置いて重要なポイント

ローンチスプレッドは、機構債の表面利率と条件決定時の新発10年国債利回りとの差で、今回の場合、新発10年国債利回りより0.37ポイント高くなっています。つまり条件決定時の新発10年国債利回りは0.06%(0.43-0.37)だったことになります。

また「第126回機構債 2017年10月27日債券発行」からわかるように、住宅金融支援機構は住宅ローンの金利を決めてから機構債を発行しています。

「第126回機構債 概要」から、10月20日に条件を決める際に、新発10年国債利回りを基準にし、9月のフラット35の金利も考慮して、表面利率を決定していると考えられます。

さらにこれらを踏まえ、10月中に11月のフラット35の金利を決定すると考えられます。

▼ フラット35の金利と機構債の表面利率の関係

フラット35の金利と機構債の表面利率の関係

フラット35の金利と機構債の表面利率の関係

※金利は機構団信なしで調整済み

この機構債の表面利率とフラット35の金利に関連性があり、機構債の表面利率をチェックしておけば、次月の金利をある程度予測できます。
10月27日発行の機構債の表面利率は0.43%で、9月27日発行の機構債と比較し、0.01ポイント上昇しています。簡単にまとめますと次のようになります。

▼ フラット35の金利決定 11月の金利を予測する場合

10月17日に発行認可を受ける
10月20日時点の新発10年国債利回りを基準に表面利率(0.43%)を決定
10月27日に前月より0.01ポイント高い0.43%で販売
11月のフラット35の金利 0.01ポイント高い1.09%か?・・・実際に1.09%だった

今回は表面利率の幅と同じだけフラット35の金利も上がりましたが、毎月表面利率と同じ分、フラット35の金利が上がっているわけではありません。ただ幅が異なる月でも誤差はわずかです(2017年1月から11月で6回同じ)。

金利を予想できる2つのポイント

ようやく本題ですが、10月時点で11月の金利を予測できるポイントは2つあります。

まず、IR情報で10月20日の表面利率を確認し、先月との差を求める。
もう一つは、認可日の新発10年国債利回りを確認し、同じく先月との差を求める方法です。

条件決定時は毎月20日(日祝日の場合はその前日)、認可は条件決定の3日前(日祝日の場合はその前日)に行われており、毎月17日時点(かその前日)の新発10年国債利回りを確認すれば予測できることになります。

▼ 新発10年物国債利回りを加えた、フラット35の金利と機構債の表面利率の関係

新発10年物国債利回りを加えた、フラット35の金利と機構債の表面利率の関係

今回の記事を書くにあたり、今年度の新発10年国債利回りの始値、終値を調べましたが、毎月の基準と完全に一致しているわけではなく、もう少し調査が必要です。

新発10年国債利回りから予測ができれば、17日にはある程度予測ができることになりますので、その時点で本審査に申し込むかの判断をすることができます。

条件決定の20日でも予測はできますが、本審査に少しでも時間がかかると当月には間に合わなくなります。

金利の予測をする重要性

今回、フラット35の金利の決定について解説しましたが、実際の相談で話したことはありません。たしかに予測をして次月の金利が下がりそうであれば住宅の準備を遅らせたり、上がりそうであれば早めたりすることはできるでしょう。

個別相談では、住宅ローンについてだけでなく、無駄をなくし、バランスのよい消費をするために家計の見直しを行います。予測は外れることがありますし、他にやるべきことがたくさんあるため、金利の予測は優先順位が低いと考えています。

予測をする場合は、借入先の選定や返済計画、将来の家計の展望などやるべきことをやって、時間をコントロールできるほど余裕が出てきたらにした方がよさそうです。

まとめ

フラット35の金利がどのように決まるか、今回記事を書くにあたり、IR情報を読んだり、機構法を確認したりしましたが、「予測」ではなく「金利の仕組みを知りたい」という意味でもう少し調べる必要があることを実感しました。

特にどの時点での新発10年国債利回りを基準にしているのか、金利の調整はどのように行われているのかなど機構債の説明書に記載がないことを調べていく必要があります。

フラット35の金利の決まり方について、ご存知の人がいらっしゃれば教えていただけると大変うれしいです。

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