知っておきたい住宅ローンの仕組みと選び方

住宅ローン仕組み
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これから住宅購入を考えている人や住宅ローン選びをしている人にとって、住宅購入は初めてのことが多く、戸惑っているのではないでしょうか。

マイホームを手に入れるまでに、不動産取引、住宅構造、住宅ローン、火災保険・地震保険など住宅に関わる様々な知識を知っておく必要があります。いずれも専門的でわかりにくく、どのように考えてよいか判断ができないと感じてしまうかもしれません。

住宅ローンや火災保険・地震保険はファイナンシャルプランナーの専門分野ですので、今回は、利用者が最低限知っておきたい住宅ローンの基本的な仕組みについて解説していきたいと思います。

手持ちの資金が足りなくても、住宅ローンを利用することで、資金を借り、住宅を購入することができます。いざ住宅ローンを借りようとしても、元金均等返済や元利均等返済といった専門用語が出てきたり、金利に複数のタイプがあったりと戸惑うことも多いかと思います。

まずはこれらの専門用語や住宅ローンの基本的な仕組みについてわかりやすく解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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知っておいた方がいい、住宅ローンの3つの基本的仕組み

1 元金均等返済と元利均等返済

住宅ローンの返済方法には元金均等返済元利均等返済があります。毎回の返済額や総負担額が異なるなど、それぞれメリットとデメリットがありますので、まずはそれを確認します。

元金均等返済のメリットとデメリット

元金均等返済は、返済額のうち借入れたお金である元金部分が一定額で、それに合わせて利息が上乗せされる方法です。元金が一定なので、最初は返済額が大きく、返済が進むと返済額が少なくなってきます。返済額の総額は、元利均等返済より少なくなります。

元金均等返済

元利均等返済のメリットとデメリット

一方、元利均等返済は、元金と利息の両方が一定額、つまり毎回の返済額が一定額となる返済方法です。元金均等返済より返済総額は大きくなりますが、返済額が一定なので支出計画は立てやすくなります。

元利均等返済

返済方法を比較した場合のメリット・デメリット まとめ

メリット デメリット
元金均等返済 総返済額が少ない 当初の返済額が多い
元利均等返済 毎回の返済額が一定でライフプランを立てやすい 総返済額が多い

元金均等返済は最初のうちは返済額が大きいため、他の支出予定がない場合は元金均等返済を選択した方が、総返済額が少なくて済みます。ただ元金均等返済と元利均等返済の違いを紹介しましたが、元金均等返済は扱っていない金融機関があり、実際には選択できない場合も多いので注意しましょう。

2 金利のタイプ

次に、金利のタイプについて見ていきましょう。金利には大きく分けて、全期間固定金利型変動金利型固定金利期間選択型の3つがあります。固定金利と言えば、一般的に全期間固定金利型を指します。

また固定金利型と変動金利型を一定の割合で組み合わせるミックス型もあります。それぞれの特徴について紹介しておきます。

全期間固定金利型

金利が固定されているタイプ、つまり返済期間中は金利の変動がありません。金利が変動しないため、毎回の返済額が一定で、ライフプランは立てやすくなります。低金利の時に借りると利息の負担が軽くなりますが、高金利の時に借りると返済期間中ずっと高金利が適用されてしまいます。

金利の変動に気をもまれたくない方に向いているタイプと言えます。

変動金利型

借入時の金利が固定金利より低く、返済期間中の金利上昇幅が大きくなければ全期間固定金利型よりも総利息負担額は低くなります。反対に金利上昇が想定以上になると利息負担が重くなり、返済額の増加や未払利息が発生することがあります。

変動金利型の場合、実際に金利が上昇していても返済額は5年間一定ですので、その分支払っていない利息が未払利息となり、追加で返済しなければなりません。

ただ金利の変動に気を配らなければならないものの、借り換え一部繰上返済などメンテナンスを行えば、全期間固定金利型より利息負担総額は減らせるでしょう

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、2年、3年、5年、10年など短中期的に固定金利を適用する期間があり、期間終了後は改めて固定金利か変動金利を選択するタイプです。金融機関によっては、最も低い金利を適用している場合があり、固定金利期間選択型を選ぶ人もいます。

ちなみに、「民間住宅ローンの実態に関する調査」によりますと、固定金利期間選択型は全体の30.0%、変動金利型が56.5%、フラット35等が9.2%の割合で選択しています。また固定金利期間選択型のうち、10年が58.0%と最も割合が高くなっています。

出典:「平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査」

10年固定ローンについては「10年固定住宅ローンは本当にお得なの?10年固定住宅ローンのポイント」を20年固定ローンについては「20年固定の住宅ローンはどんな人にオススメ?特徴を徹底解説!」を参考にして下さい。

ミックス型

ミックス型は、変動金利と固定金利を一定の割合に分けて契約することで、それぞれのメリットを受けるタイプです。子供が高校生になるまでの15年固定金利と長期的に返済する35年変動金利を組み合せるなど期間の異なる住宅ローンをミックスすることも可能です。

ただ複数のローンを組みますので、ローン設定のための費用はその分必要となります。異なる期間を選べるかどうか、ミックス型を取り扱っているかどうかは金融機関によって異なります。

フラット35の仕組み

ここでフラット35の仕組みについて触れておきます。フラット35は金融機関等が窓口となり、住宅金融支援機構が貸し付けている住宅ローンです。貸し付けたローンは証券化され、投資家に販売されています。投資家は証券化された住宅ローンを購入し、借り手が支払う利息の一部を受け取ることで収益を得ることができます。

フラット35の金利は取扱店によって異なりますので、利用者は窓口選びが重要となります。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

3 利率の決まり方

住宅ローンの利率は、変動金利は短期プライムレート固定金利は新発10年物国債を基準に決定しています。プライムレートとは最優遇金利という意味で、最も信用力ある企業に貸し出すための最も優遇された金利を意味します。

平成21(2009)年1月9日から平成29(2017)年7月11日まで短期プライムレートは1.475%(最安値)と変化しておりません。変動金利はこの短期プライムレートに+1.000%した、2.475%が基準金利となっています。

ただ大切なことは、変動金利であれ固定金利であれ、基準金利から引き下げられた各金融機関の優遇金利を比較することです。

出典:日本銀行「短・長期プライムレート(主要行)の推移」

住宅ローンの選び方

これから住宅を購入し、住宅ローンを利用する人はどのように住宅ローンを選んだらいいのでしょうか。住宅ローンの基本的な仕組みを確認してきましたので、ここでは住宅ローンの選び方についての考え方を紹介したいと思います。

複数の住宅ローン商品・取扱店と比較する

基本的に、住宅ローンは金融機関ごとに比較します。同じ変動金利でも金融機関ごとに利率が異なるためです。

また若干ではありますが、付随サービスによる差別化を図っていることもあります。住宅ローンの優越は、優遇金利の幅や適用期間ですので、ホームページで確認していきます。金利はあくまでも審査で決定しますので、結果が出るまでわかりませんが、ある程度絞らなければなりません。

一方、フラット35の場合、同じ商品でも取扱店ごとに金利が異なります。取扱店は住宅金融支援機構から提示された金利幅の範囲内で手数料を上乗せして金利を決定しているためです。

住宅ローンの比較にはシミュレーションツールが便利です。


ホームページの情報だけで決めない

金融機関のホームページに掲載されている情報は基本的なものです。住宅ローンの金利は相談時から審査結果がでるまでの一連の流れで決まっていきます。

ネット検索をすれば様々な情報を収集することができますが、結局は審査次第となります。ある程度、金融機関を絞り込んだ後は、直接相談をしてどのような条件で借りることができそうか尋ねてみましょう。

利便性を求めると割高になる?

一概には言えませんが、一つの会社にあらゆることをお任せする(ワンストップサービス)と、いい商品を選べないことがあります。お得感を強調されると思いますが、あとでよく比較すると割高なことがあります

例えば、住宅購入と合わせて、提携先の住宅ローンを利用したり、火災保険に加入したりすると、商品を比較しているとは言えません。

商品を比較し選択することは時間も労力もかかりますので、その分の費用と割り切ればいいですが、同じ商品ならなるべく安いところでと考えている場合はワンストップサービスの利用はよく検討してからにしましょう。

まとめ

ネット検索をすれば専門家のコラムなど住宅ローンに関する記事を読むことはできますが、あくまでも一般的な内容で、必ず皆さんに当てはまるとは限りません。ネット情報が本当に正しいかの確認も含め、重要なことや不明なことは、個別相談会などで金融機関の担当者に直接聞くようにしましょう。

ただ初めての方はどこに注目して調べてよいか分からないと思いますので、この記事を参考に納得のいく商品選びをしていただければ幸いです。

住宅ローンの比較をしたい場合は、「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」も参考にしてください。

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